Semua orang yang ingin berbisnis properti sebagai developer harus paham bahwa bisnis developer properti itu bisnis jangka panjang. Ini perlu dipahami supaya tidak salah dalam mengatur perencanaan bisnis.
Perlunya pemahaman tentang karakter bisnis developer properti ini jika Anda melakukan bisnis dengan skema mengajak orang lain sebagai partner. Partner sebagai investor, pemilik lahan atau partner dalam bentuk lainnya.
Dengan mengetahui sifat dasar bisnis developer properti ini diharapkan Anda tidak menjanjikan pengelolaan bisnis dalam waktu yang pendek.
Janji kepada investor tentu saja dalam bentuk pengembalian modalnya dalam waktu dekat, sementara janji kepada pemilik lahan adalah janji untuk pembayaran tanahnya lebih cepat.
Perlu pemahaman kepada investor
Apabila partner bisnis Anda adalah seorang investor yang membiayai pelaksanaan proyek, jangan janjikan pengembalian investasinya dalam waktu dekat. Misalnya dalam waktu 6 bulan.
Hal ini berbahaya karena sulit dapat mengembalikan investasi dalam jangka waktu 6 bulan tersebut, karena selama enam bulan itu proyek belum bisa menghasilkan uang masuk.
Pada umumnya di 6 bulan pertama proyek masih berkutat di masalah perizinan dan sertifikasi.
Perlu pemahaman kepada pemilik lahan
Jika proyek dikembangkan dengan skema kerjasama lahan dengan pemilik lahan, maka lamanya waktu pengerjaan proyek perlu juga dipahami oleh pemilik lahan.
Agar ia paham bahwa pembayaran tanahnya tidak bisa dalam waktu dekat. Karena terdapat tahapan yang musti dikerjakan sebelum proyek menghasilkan uang masuk untuk membayar tanahnya.
Uang masuk di proyek berasal dari penjualan, sementara penjualan baru dapat dilakukan apabila legalitas sudah selesai.
Yang termasuk legalitas di sini adalah sertifikasi dan perizinan. Pengurusan sertifikasi ujungnya adalah sertifikat hak guna bangunan (HGB), jika proyek dilaksanakan atas nama perseroan terbatas (PT).
Jika proyek dilaksanakan atas nama orang pribadi maka pengurusan sertifikat bisa langsung SHM.
Sementara perizinan ujungnya adalah mendapatkan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).
Mengurus sertifikasi dan PBG membutuhkan waktu cukup lama
Mengurus sertifikat tanah proyek dan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) membutuhkan waktu cukup lama. Karena dalam pengurusan tersebut banyak instansi yang terlibat dan masing-masing instansi memiliki jangka waktu tersendiri.
Lamanya waktu untuk mengurus sertifikat
Untuk mengurus sertifikat tanah proyek membutuhkan waktu sekurangnya 6 bulan. Karena terdapat banyak tahapan yang harus dilalui.
Diantaranya adalah mengurus persyaratan sertifikat tersebut di kantor desa atau kelurahan dan kantor camat, selanjutnya mengurus sertifikat berdasarkan persyaratan yang diurus di kantor desa atau kantor lurah dan kantor camat tersebut di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat.
Mengurus surat-surat tanah di kantor desa atau kelurahan
Untuk mengurus sertifikat tanah, langkah pertama yang harus dilakukan adalah mengurus surat-surat tanah di kantor desa atau kelurahan dan camat.
Surat-surat tersebut diantaranya adalah surat keterangan tidak sengketa, surat keterangan riwayat tanah dan surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik.
Jika ketiga surat-surat ini sudah ada maka selanjutnya pengurusan sertifikat dapat dilakukan di kantor BPN setempat.
Mengurus sertifikat di kantor BPN
Mengurus sertifikat tanah di kantor BPN dimulai dengan mengajukan permohonan pengukuran. Pengukuran diperlukan agar dapat mengetahui luas tanah sebenarnya.
Sekaligus dalam pengukuran tersebut dapat dilihat apakah tanah tersebut tidak overlap dengan tanah-tanah di sebelah menyebelah. Atau melihat apakah atas tanah tersebut sudah terbit sertifikat.
Karena banyak juga kejadian bahwa tanah yang dimohonkan oleh masyarakat ternyata sudah terbit sertifikat. Jika ini terjadi maka permohonan sertifikat terakhir harus ditolak BPN karena BPN tidak mungkin menerbitkan dua sertifikat atau lebih di lokasi yang sama.
Setelah pengukuran selesai, ditandai dengan terbitnya Peta Bidang Tanah (PBT) maka proses selanjutnya adalah penerbitan SK Hak atas Tanah dengan analisa dari Panitia A.
Setelah SK terbit, maka langkah selanjutnya lebih mudah yaitu mencetak buku sertifikat seperti yang ada di tangan masyarakat saat ini.
Lamanya waktu untuk mengurus PBG
Waktu untuk mengurus perizinan berupa PBG cukup lama, tidak kurang butuh waktu 6 bulan. Itupun jika semua berjalan lancar, jika ada permasalahan di tengah jalan pengurusan PBG bisa lebih lama lagi.
PBG pengganti IMB
Dulunya PBG ini bernama IMB (Izin Mendirikan Bangunan) namun sejak diundangkannya UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja atau Omnibus Law Cipta Kerja IMB digantikan dengan PBG.
Nah, sejak IMB diganti dengan PBG ini banyak pengembang yang merasakan bahwa pengurusan PBG saat ini malah lebih lama dibandingkan dengan IMB.
Hal ini tentu berlawanan dengan semangat yang diusung oleh UU Cipta Kerja dimana UU Cipta Kerja diterbitkan untuk mempermudah perizinan berusaha.
Mengurus rekomendasi-rekomendasi di dinas di lingkungan pemda
Banyak rekomendasi-rekomendasi yang harus diurus di lingkungan pemda setempat sebelum mengajukan PBG, diantaranya adalah rekomendasi dari dinas lingkungan hidup.
Dari dinas lingkungan hidup akan menerbitkan rekomendasi Amdal, UKL/UPL, SPPL, pengelolaan air limbah, TPSS dan rekomendasi lainnya. Amdal adalah Analisa Mengenali Dampak Lingkungan, UKL/UPL adalah Usaha Pengelolaan Lingkungan/Usaha Pengelolaan Lingkungan. SPPL adalah Surat Pernyataan Kesanggupan Pengelolaan Lingkungan.
Rekomendasi lainnya adalah rekomendasi dari dinas pertanian yang menyatakan bahwa lokasi rencana proyek tidak termasuk lahan pertanian berupa LP2B (Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan) dan LSD (Lahan Sawah Dilindungi).
Rekomendasi tentang LSD ini juga dapat dikeluarkan oleh Dinas Agraria dan Tata Ruang dan Kementrian Agraria dan Tata Ruang Direktorat Jenderal Pengendalian dan Penertiban Tanah dan Ruang.
Selanjutnya dari dinas pemadam kebakaran menerbitkan rekomendasi tentang pemadam kebakaran.
Dinas pemakaman mengeluarkan rekomendasi tentang penyediaan lahan untuk pemakaman.
Dari dinas perhubungan akan menerbitkan Andalalin (Analisa Dampak Lalu Lintas). Selanjutnya wajib ada rekomendasi peil banjir dari Dinas Tata Air atau PSDA (Pemberdayaan Sumber Daya Air).
Demikian selanjutnya rekomendasi dari dinas-dinas lainnya seperti dinas tata ruang, dinas cipta karya, dinas PUPR (Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat), DPKP (Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman) dan DPMPTSP (Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu).
Semua rekomendasi dari dinas-dinas di lingkungan pemerintah daerah ini merupakan persyaratan untuk mendapatkan PBG.
Desain teknis dan sertifikat keahlian perencana
Selain membutuhkan syarat-syarat legalitas seperti sertifikat tanah, perjanjian kerjasama (dalam hal pemohon PBG bukan pemilik tanah), identitas pemohon dan rekomendasi teknis, pada saat permohonan PBG juga membutuhkan desain teknis seperti desain arsitektural, struktur dan MEP (mekanikal elektrikal dan plumbing).
Bersamaan dengan desain-desain tersebut juga dilampirkan sertifikat keahlian setiap perencana, baik perencana arsitektural, struktur dan MEP.
Waktu yang ideal pengembalian modal investor
Melihat kondisi ini pengembang harus menyediakan waktu lebih lama lagi untuk mengurus perizinan. Sehingga agak berbahaya jika menjanjikan pengembalian modal investor dalam waktu relatif dekat.
Waktu yang paling ideal untuk pengembalian investor adalah selama delapan belas bulan atau 24 bulan. Atau waktu yang paling cepat adalah 12 bulan.
Itupun cocoknya untuk pengembalian pokoknya saja. Sedangkan untuk pembagian bagi hasil cocoknya pada bulan ke 24 atau ketika proyek selesai.
Ini untuk proyek dalam skala kecil ya, tidak lebih dari 1 ha, jika proyek lebih luas lagi maka waktu yang diperlukan lebih lama lagi.
Perhitungannya adalah enambulan pertama adalah untuk mengurus perijinan, sertifikasi dan mengerjakan persiapan dan setelah perijinan dan sertifikasi selesai bisa langsung dilakukan pembangunan fisik baik pembangunan unit rumah dan infrastruktur.
Waktu yang ideal untuk pembayaran harga tanah dalam kerjasama lahan
Demikian juga pembayaran harga tanah kepada pemilik lahan, akan berbahaya jika pembayaran kepada pemilik lahan dalam waktu dekat.
Misalnya Anda menjanjikan pembayaran harga tanah adalah dalam waktu 6 bulan, sembilan bulan atau 12 bulan.
Jika Anda sudah mempersiapkan uang untuk membayar harga tanah tersebut tentu tidak apa-apa, tetapi jika uang pembayaran harga tanah diharapkan dari penjualan, ini yang memberatkan.
Bisa juga dalam pembayaran harga tanah ke pemilik lahan ini dibuat secara bertahap, jadi tidak langsung pembayaran secara lunas dalam waktu cepat.
Misalnya bulan ke-12 dibayarkan terlebih dahulu 20% dari harga tanah, bulan ke-18 juga 20%, demikian selanjutnya sampai tanah lunas.
Lamanya jangka waktu proyek
Berapa lamanya jangka waktu sebuah proyek properti?
Banyak faktor yang menentukan lamanya waktu pengerjaan suatu proyek, diantaranya pengurusan legalitas seperti sertifikasi dan perizinan, pembangunan fisik proyek dan pemasaran.
Namun, dari pengalaman sebuah proyek properti dengan ukuran sedang yang mengelola lahan seluas sekitar 1 ha, sekurangnya butuh waktu untuk menyelesaikan proyek adalah 24 bulan, itupun jika perijinan dan legalitas lancar sesuai target.
Jika terdapat kendala dalam perjalanan proyek maka waktu yang dibutuhkan lebih lama lagi.
Ini perlu dipahami jika proyek kerjasama lahan yang melibatkan investor dan pemilik lahan karena idealnya pembagian laba untuk investor dan pemilik lahan dilakukan di akhir proyek atau ketika proyek selesai.
Pentingnya pemasaran di sebuah proyek properti
Pada tahapan tertentu dalam mengurus perizinan bisa dilakukan penjualan. Mungkin saja pemasaran dapat dimulai pada saat permohonan perizinan sudah dilakukan, walaupun perizinan belum selesai.
Jika sudah ada resi permohonan perizinan
Hal ini ditandai dengan adanya resi atau tanda terima permohonan perizinan tersebut. Dengan adanya tanda terima permohonan perizinan ini dapat dipastikan bahwa perizinan pasti didapatkan hanya masalah waktu saja.
Akan berbahaya jika permohonan perizinan belum dilakukan tetapi developer sudah mulai menjual, karena atas kondisi ini mungkin saja perizinan tidak bisa didapatkan karena sesuatu hal.
Tidak perlu dibangun dulu
Sementara jika dibandingkan dengan pembangunan proyek, tidak perlu dibangun dulu untuk dipasarkan.
Karena hal ini sudah sering dilakukan developer, yaitu memasarkan proyek ketika proyek belum dibangun. Jadi pembangunan proyek (unit rumah) dilakukan jika sudah dibeli oleh konsumen.
Akan tetapi untuk menjual tersebut perlu dilakukan kegiatan awal seperti melakukan persiapan lahan dan selanjutnya membangun infrastruktur dan utilitas.
Penjualan adalah ujung tombak kesuksesan proyek
Di setiap bisnis, penjualan adalah ujung tombak kesuksesan, tak terkecuali di bisnis properti, penjualan adalah “segalanya”.
Untuk proyek yang tidak terlalu besar, taroklah seluas 1 ha, harusnya bisa selesai dalam waktu kurang lebih 24 bulan.
Namun jangka waktu 24 bulan pun bisa saja terlewati tergantung performa penjualan. Jika penjualan bagus, maka proyek cepat selesai atau sesuai waktu yang direncanakan, sebaliknya jika penjualan tidak sesuai target maka proyek akan terlambat, atau dalam kondisi parah, proyek bisa mangkrak.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Lihat artikel lainnya:- Hindari Premature Partnership dalam Berbisnis
- Partnership Pembelian Lahan untuk Proyek Properti
- Strategi Mendapatkan Investor untuk Proyek Properti Anda
- The Man Behind The Gun
- Ini Tips Membuat Proposal Kerjasama Bisnis Properti
- Pintar-pintar Memanfaatkan Sumber Daya Orang Lain untuk Membangun Bisnis Properti
- Kenapa Anda Perlu Ikut Workshop Developer Properti?
- Begini Cara Developer Mencari Pendanaan untuk Proyek, Mudah
- Ini Caranya Supaya Teman Mau Membiayai Proyek
- Baca Ini Jika Anda Ingin Menjadi Pengembang Properti Syariah
- Begini Cara Menjadi Investor Properti yang Mudah Anda Praktekkan
- Strategi Mempersiapkan Modal Untuk Menjadi Developer Properti
- Ini Dia Sumber Pendanaan Proyek Properti Anda
- Begini Cara Menemukan Tanah Kerjasama dan Investor Proyek Properti
- Menjadi Developer Properti Itu Harus Mampu Menggerakkan Dukungan Dari Orang Lain
