Begini Cara Menemukan Tanah Kerjasama dan Investor Proyek Properti

Tanah adalah bahan dasar sebuah proyek properti 

Tanah adalah bahan dasar sebuah proyek properti. Kira-kira sama pentingnya dengan telur ketika akan membuat omelet. Tanpa telur tidak mungkin orang membuat omelet. Kira-kira begitulah analoginya.

Kepemilikan tanah inilah yang menjadi masalah bagi sebagian orang. Selain tidak semua orang punya tanah, juga tidak semua orang memiliki uang untuk membeli tanah.

Sehingga untuk menjadi developer properti hanya bisa dilakukan oleh orang-orang yang punya tanah saja. Atau oleh orang-orang yang punya uang saja. Karena kondisi itu, bisnis properti hanya bisa dilakukan oleh orang-orang kaya.

Tetapi itu dulu, ketika ilmu menjadi developer properti dimonopoli oleh orang-orang kaya pemilik modal saja.

Sekarang sudah cenderung lebih terbuka. Semua orang bisa menjadi developer properti. Asalkan mau belajar dan berusaha. 

Karena terdapat beberapa strategi yang bisa dipraktekkan, terutama tentang mengatasi kendala keterbatasan modal untuk membeli tanah. Strategi tersebut adalah strategi kerjasama lahan.

Inti dari kerjasama lahan adalah tanah tidak dibeli, tetapi dibayarnya nanti dengan skema tertentu. Bisa dengan bertahap atau perunit terjual.

Skema pembayaran tanah dengan termin

Dengan skema ini, pembayaran tanah dilakukan dengan cara bertahap. Misalnya tiap enam bulan, duabelas bulan atau dalam jangka waktu berapapun yang disepakati oleh masing-masing pihak.

Pembayaran tanah dengan skema termin ini memiliki keuntungan untuk pemilik lahan, yaitu ia akan menerima pembayaran tanahnya sesuai dengan waktu yang disepakati. Ia tidak perlu tahu apakah proyek berjalan bagus atau tidak. 

Skema pembayaran tanah sesuai dengan unit terjual

Dengan skema pembayaran unit terjual, pembayaran tanah dilakukan ketika unit rumah terjual. Besarnya pembayaran tiap unit terjual sesuai dengan besarnya harga tanah efektif yang disepakati. 

Contohnya jika harga tanah efektif yang disepakati adalah 2 juta rupiah, maka ketika satu unit rumah tipe 40/84 terjual maka hak pemilik lahan adalah harga tanah efektif (2 juta) dikalikan dengan luas tanah rumah yang terjual.

Untuk contoh di atas, maka hak pemilik lahan adalah 2 juta x 84 = 168 juta, begitu seterusnya.

Terus cari lahan dan tawarkan kerjasama

Tidak ada cara ampuh untuk menemukan pemilik lahan yang bersedia tanahnya diajak kerjasama selain terus mencari dan mencari. 

Sumber dari orang-orang ring pertama

Di tahap awal, ajaklah orang-orang ring pertama Anda yang memiliki tanah untuk kerjasama lahan. Karena tentu saja mereka percaya pada Anda. 

Jika mereka memiliki tanah dan percaya sama Anda, besar kemungkinan mereka akan bersedia kerjasama.

Karena proyek properti pastinya akan sangat menguntungkan bagi pemilik lahan. Karena tanahnya akan memiliki nilai tambah, tidak sekedar tanah kosong.

Orang ring satu di sini termasuk keluarga sendiri, mulai dari orang tua, kakak atau adik atau saudara dekat lainnya.

Sumber dari orang-orang di ring kedua

Selain orang-orang dari ring pertama, Anda juga bisa menawarkan kerjasama kepada orang-orang di ring kedua. 

Yang termasuk ring kedua ini adalah teman-teman dekat. Mulai dari teman kuliah, teman sama SMA, teman SMP bahkan teman sama SD.

Termasuk juga di ring kedua ini adalah orang-orang seorganisasi atau perkumpulan tertentu. Bisa grup pengajian, grup motor, grup mobil, sama hobi dan grup atau perkumpulan lainnya.

Sumber bebas

Sumber Anda untuk mendapatkan tanah selanjutnya adalah dengan cara mencari dari sumber bebas. Bisa dari agen properti, broker, makelar tanah atau dari internet.

Banyak sekali informasi tanah yang sedang dijual yang bisa Anda dapatkan saat ini. Anda tinggal kunjungi portal jual beli properti, cari di kanal tanah dijual, maka Anda akan banyak sekali mendapatkan infonya. 

Anda tinggal telpon, follow up dan tawarkan kerjasama lahan. Jika pemilik lahan tidak mau, ya tinggal cari tanah lain yang sekira pemiliknya bersedia diajak kerjasama lahan.

Jika tidak bersedia, cari yang lain. Jangan khawatir, masih banyak tanah kosong di Indonesia.

Pihak yang terlibat dalam kerjasama lahan

Dalam setiap proyek perumahan yang dikembangkan dengan konsep kerjasama lahan biasanya ada ada tiga pihak yang berperan.

Pertama adalah pemilik tanah yang setuju tanahnya dijadikan proyek properti walaupun tanahnya tidak dibayar pada saat proyek akan dimulai oleh developer.

Yang kedua adalah developer yang membangun proyek dari awal sampai closing penjualan terakhir dan serah terima ke seluruh konsumen. Dan pihak terakhir adalah investor yang membiayai seluruh kebutuhan proyek.

Peran masing-masing Pihak

Pemilik lahan, developer dan investor memiliki peran yang berbeda-beda. Atas peran masing-masing, mereka akan mendapatkan imbalan berupa bagian dari laba proyek. Besarnya imbalan tersebut sesuai dengan kesepakatan saja, tidak ada aturan baku yang mengaturnya.

Peran pemilik lahan

Peran pemilik tanah hanya menyediakan tanahnya tanpa melakukan apapun. Sebagai imbalan terhadap kepemilikan tanahnya pemilik tanah mendapatkan bagian keuntungan bersih proyek yang diberikan dengan besaran dan waktu yang disepakati dalam perjanjian.

Selain itu tentu saja pemilik tanah berhak atas harga tanahnya harus dibayarkan terlebih dahulu sebelum perhitungan pembagian keuntungan.

Pada umumnya pemilik tanah selalu mengkhawatirkan keamanan atas tanahnya, mereka beranggapan bahwa dengan dikerjakan tanahnya menjadi proyek properti tanahnyapun berpindah haknya.

Padahal tidak demikian harusnya, karena apabila prinsip kerjasama dilakukan secara fair maka tanahnya tidak dibaliknama ke atas nama developer.

Tanahnya tetap atas nama pemiliknya tapi ia memberikan kuasa kepada developer untuk membangun proyek.

Sehingga dalam kerjasama lahan pemilik tanah adalah pihak yang tidak mungkin dirugikan.

Kecuali kerjasama dilakukan dengan pola kerjasama pemasukan pemilik lahan ke dalam perusahaan yang akan dibentuk dalam bentuk sharing saham yang besarnya proporsional sesuai besaran yang disetujui.

Jika kerjasama dengan pola seperti ini tanah harus dibaliknama ke perusahaan.

Peran developer

Halnya peran developer adalah bertanggungjawab terhadap jalannya proyek dari awal sampai akhir. Terus bagaimana dengan posisi developer? Apakah mungkin dirugikan?

Ya, developer sangat mungkin dirugikan karena dengan hanya bermodalkan perjanjian mereka akan mulai mengerjakan proyek dan mengeluarkan biaya untuk membiayai pengurusan perijinan dan pengerjaan awal proyek, seperti land clearing, cut and fill dan pekerjaan lainnya.

Kalau memang harus, ada pembangunan show unit, infrastruktur ataupun fasilitas umum dan fasilitas sosial (fasum fasos). Dan tak kalah penting adalah membangun kesan pertama proyek untuk konsumen yaitu main gate yang elegan.

Peran investor

Peran investor adalah membiayai seluruh pekerjaan proyek mulai dari mengurus perizinan, sampai dengan pekerjaan persiapan dan membangun fisik proyek.

Supaya modal yang dibutuhkan tidak terlalu besar, kebutuhan modal dari investor sekurangnya diperhitungkan untuk enam bulan pertama saja.

Karena di enam bulan pertama tersebut proyek amat membutuhkan modal. Mau tidak mau harus ada uang untuk menjalankan proyek. 

Hal wajib yang harus diurus di enam bulan pertama diantaranya adalah mengurus sertifikasi lahan dan perizinan sampai dengan diperolehnya IMB. Sekarang IMB sudah berganti nama menjadi PBG (Persetujuan Bangunan Gedung)

Bagaimana dengan pengamanan terhadap masing-masing pihak?

Pola pengamanannya untuk developer adalah dengan cara menyerahkan asli surat-surat tanah dan legalitas lainnya ke Notaris yang disetujui, sekaligus pengurusan legalitas seperti pemecahan sertifikat juga diserahkan ke Notaris yang sama.

Dalam pasal-pasal perjanjian disebutkan bahwa salah satu pihak baik developer atau pemilik lahan tidak diperbolehkan mengambil sertifikat secara sendiri-sendiri.

Dengan demikian sertifikat menjadi aman dari pembatalan sepihak yang merugikan pihak lainnya.

Jika salah satu pihak akan membatalkan rencana kerjasama yang tertuang dalam perjanjian maka akan ada konsekuensi yang akan diterima pihak yang ingin membatalkan tersebut karena dalam perjanjian selalu ada sanksi-sanksi jika salah satu pihak ingin membatalkan atau cidera janji.

Selanjutnya peran pihak ketiga yang ada dalam proyek property yaitu investor, dimana investor dibutuhkan jika developer tidak memiliki modal untuk membiayai proyek.

Investor bisa dalam bentuk pribadi juga bisa dalam bentuk badan hukum atau lembaga pembiayaan.

Bagaimana cara menemukan pemilik tanah yang bersedia tanahnya dijadikan proyek dengan pola kerjasama? Dan bagaimana pula caranya menemukan investor yang mau membiayai seluruh proyek yang kita ajukan?

Jawabannya gampang! Tawarkan sesuatu yang tidak bisa mereka tolak, masuki pola fikir pemilik tanah dan masuki juga alur berfikir investor, rasakan keinginan-keinginan mereka rasakan juga kekhawatiran-kekhawatiran mereka dan hadirlah anda sebagai jawaban terhadap keinginan dan kekhawatiran mereka itu… its very that simple tho?

Lihat artikel lainnya:

• Jadi Developer Apa Harus Kaya Dulu (Sebuah Tanya Jawab Imajiner)
• Menjadi Developer Properti Itu Harus Mampu Menggerakkan Dukungan Dari Orang Lain
• Kepada Pemilik Tanah: Hanya Developer Properti yang Mau dan Sanggup Membeli Tanah dengan Luasan Tertentu
• Pintar-pintar Memanfaatkan Sumber Daya Orang Lain untuk Membangun Bisnis Properti
• Begini Cara Menerapkan Bisnis Developer Properti Tanpa Bank
• Intuisimu Adalah Pembeda
• Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Tidak Mungkin, Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin, Hanya Saja Banyak Syaratnya!
• Ini Caranya Supaya Teman Mau Membiayai Proyek  
• Cara Mudah ‘Mengakali’ Kebutuhan Modal Untuk Membangun Proyek Properti
• Ini Dia Penyebab Developer Properti Pemula Gagal
• Bagaimana Mencari Lahan untuk Dijadikan Proyek Properti Jika Dirimu Tidak Punya Uang
• Begini Cara Developer Mencari Pendanaan untuk Proyek, Mudah
• Hati-hati Jika Menerima Permintaan Rumah Ready Stock
• Begini Cara Mencari Tanah Untuk Proyek Bagi Orang Yang Tidak Punya Modal
• Jika Pemilik Lahan Minta Tanahnya Dibayar Tunai Apa Yang Harus Anda Lakukan?