Adakalanya sebuah perusahaan memiliki tanah tetapi tidak memiliki modal
Kerjasama lahan dibutuhkan jika sebuah perusahaan memiliki tanah tetapi tidak punya kemampuan dalam mengelola sebuah proyek properti.
Baik kemampuan dari sisi modal berupa uang maupun modal dari sisi SDM (sumber daya manusia) atau tenaga terampil. Secara pelaksanaan sebuah proyek properti mutlak membutuhkan modal uang dan SDM mumpuni.
Modal uang amat dibutuhkan untuk membiayai pengerjaan sebuah proyek, mulai dari mengakuisisi lahan, mengurus legalitas, persiapan lahan, pembangunan fisik, overhead dan pekerjaan lainnya. Demikian juga modal berupa tenaga terampil juga amat dibutuhkan dalam mengelola proyek agar proyek bisa berjalan dengan baik.
Modal untuk membeli tanah
Modal untuk membeli tanah termasuk porsi yang cukup besar dalam pengembangan sebuah proyek properti.
Nah, jika tanah sudah ada seperti kondisi di atas, maka penghitungan modal ini bisa dikesampingkan fokus ke modal selanjutnya.
Modal untuk mengurus legalitas
Modal selanjutnya yang dibutuhkan ketika mengembangkan sebuah proyek properti adalah modal untuk mengurus legalitas.
Dimana besarnya biaya untuk mengurus legalitas ini berbeda-beda untuk tiap proyek dan daerah. Banyak faktor yang mempengaruhinya.
Mengurus sertifikat tanah proyek
Yang termasuk legalitas ini adalah sertifikasi dan perizinan. Sertifikasi diurus di kantor pertanahan, dimana ujung-ujungnya ketika mengurus sertifikasi ini adalah sertifikat tanah lahan proyek menjadi Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).
Cukup panjang langkah yang dilakukan oleh seorang developer dalam mengurus sertifikat ini. Mulai dari mengurus di kantor desa/kelurahan sampai dengan pengurusan di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Satu lagi post biaya yang diperlukan pada saat pengurusan sertifikat ini adalah untuk membayar pajak berupa Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Biaya ini cukup besar yaitu sekira 5% dari nilai tanah yang diakuisi.
Di kantor desa hasilnya berupa surat keterangan tidak sengketa, surat keterangan riwayat tanah dan surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik. Ketiganya dibuat oleh kepala desa atau lurah.
Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
Sementara perizinan hasil akhirnya adalah Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). PBG ini adalah pengganti IMB. Sebagaimana diketahui bahwa sejak diundangkannya UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja IMB dihapuskan dan digantikan dengan PBG.
PBG diurus secara online dengan meng-upload persyaratannya di website yang disediakan oleh pemerintah, yaitu hxxps://simbg.pu.go.id
Banyak sekali persyaratan yang harus di-upload, diantaranya sertifikat tanah, gambar-gambar tanah, hasil ukur tanah termasuk di-upload juga identitas dari pemohon.
Jika pemohonnya orang pribadi maka yang diupload adalah KTP sedangkan jika pemohonnya adalah perseroan terbatas maka yang diupload adalah kelengkapan PT seperti akta pendirian PT, SK PT dari Kemenkumham, Nomor Induk Berusaha (NIB), NPWP, identitas para pengurus dan pemegang saham PT, dan lain-lain.
Itu data tentang pemohon atau subjek dari proyek. Persyaratan lainnya yang wajib di-upload adalah perizinan dan rekomendasi-rekomendasi dari dinas-dinas terkait di lingkungan pemerintah daerah setempat.
Diantaranya Pertimbangan Teknis Pertanahan (Pertek), PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang), rekomendasi peil banjir, Amdal, UKL/UPL, Pemadam Kebakaran, Taman Pemakaman Umum (TPU), Tempat Pembuangan Sampah Sementara (TPSS), Penerangan Jalan Umum (TPU), pengesahan siteplan, dan rekomendasi lainnya.
Sementara data teknis perencanaan yang wajib diupload diantaranya data perencanaan arsitektural, struktur, MEP (Mekanikal Elektrikal dan Plumbing) termasuk lisensi keahlian semua perencana tersebut.
Setelah semua persyaratan dilengkapi dan proses asistensi dengan TPA dan TPT (Tim Profesi Ahli dan Tim Penilai Teknis) dilalui, maka selanjutnya didapat rekomendasi bahwa PBG dapat diberikan.
Retribusi PBG
Tak lupa developer tertagih kewajiban membayar retribusi daerah sesuai dengan peraturan yang berlaku di daerah setempat. Setelah retribusi dibayarkan maka terbitlah PBG.
Modal untuk persiapan lahan
Berbarengan dengan pengurusan legalitas, seyogianya seorang developer dapat mengerjakan persiapan lahan. Pekerjaan persiapan lahan ini termasuk membersihkan lokasi dan meratakannya sesuai perencanaan.
Jika kondisi lokasi sudah cukup bagus, pekerjaan persiapan cukup land clearing saja, tetapi jika kondisi lokasi ekstrim maka diperlukan pekerjaan berat. Mungkin membutuhkan cut and fill atau bahkan butuh pengurukan.
Tujuan pekerjaan land clearing adalah untuk membersihkan lahan, mungkin saja masih banyak pepohonan, semak, rumput atau bangunan lama di lokasi. Semua itu harus dibersihkan sebelum membangun proyek sebenarnya.
Sementara pekerjaan cut and fill dibutuhkan jika kondisi lokasi tidak datar, atau ada bagian yang ketinggian dan ada bagian yang lebih rendah.
Selanjutnya jika kondisi lokasi masih kerendahan, atau berada di bawah level banjir yang pernah terjadi maka diperlukan pengurukan untuk menaikkan level lokasi. Dimana ketinggian level banjir yang pernah terjadi akan terlihat di peil banjir yang diurus di Dinas Tata Air atau dinas terkait di lingkungan Kementrian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat.
Modal untuk membangun fisik proyek
Modal proyek selanjutnya yang dibutuhkan adalah untuk membangun fisik proyek. Diantaranya untuk membangun fisik infrastruktur dan utilitas, unit rumah, fasum fasos dan komponen proyek lainnya.
Modal untuk membangun infrastruktur ini memang tidak dibutuhkan semuanya di awal karena pembangunan infrastruktur dilakukan secara bertahap.
Di awal mungkin modal yang dibutuhkan adalah untuk membuat base badan jalan sehingga kawasan berbentuk.
Yang paling bagus tentu pembangunan infrastruktur dilakukan di awal seluruhnya sehingga kawasan terlihat rapi dan siap menyambut pembeli yang datang berkunjung.
Demikian juga untuk membangun rumah, juga dilakukan secara bertahap. Jamak dilakukan developer bahwa pembangunan unit rumah dilakukan sesuai unit yang terjual.
Untuk di awal mungkin hanya butuh membangun satu atau dua unit saja sebagai show unit untuk menambah keyakinan calon pembeli.
Modal untuk administrasi dan overhead
Modal selanjutnya yang dibutuhkan adalah untuk administrasi dan overhead. Biaya ini adalah untuk gaji karyawan dan kebutuhan lainnya yang berhubungan dengan kebutuhan kantor.
Sebaiknya kebutuhan untuk gaji karyawan ini dipersiapkan untuk beberapa bulan ke depan sampai proyek menghasilkan uang masuk dari penjualan.
Bagaimanapun kondisi perusahaan dan proyek gaji karyawan musti tetap ada supaya mereka tetap semangat dalam berkerja dan menghasilkan penjualan.
Strategi developer properti untuk mendapatkan modal proyek
Untuk mengembangkan sebuah proyek properti memang mutlak membutuhkan modal, terutama modal awal untuk mulai menggerakkan proyek.
Selanjutnya di tengah perjalanan proyek jika proyek membutuhkan modal tambahan bisa memanfaatkan beberapa skema pembiayaan dalam memenuhi kebutuhan modal tersebut.
Diantaranya dengan cara mengajukan pembiayaan kepada investor, perbankan atau dengan cara menjual proyek dengan skema preselling.
Pembiayaan dari investor
Pembiayaan dari investor amat mungkin didapatkan jika proyek memang layak untuk dibiayai. Seorang investor bersedia membiayai sebuah proyek tentu setelah menelaah proyek, baik dari sisi potensi dan pengelola.
Jika potensi bagus, tetapi tidak ada pengelola proyek yang cakap ya investor ragu untuk membiayai.
Melihat kondisi ini, pilihannya adalah menyerahkan pengelolaan proyek kepada pihak yang memiliki kemampuan dalam pengelolaan proyek.
Pembiayaan dari perbankan
Selain bisa mendapatkan modal dari investor seorang developer bisa mengajukan juga pembiayaan dari perbankan. Hanya saja memang ada syarat yang harus dipenuhi.
Yaitu sertifikat tanah proyek sudah ada dan perizinan juga sudah komplit seluruhnya sampai dengan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).
Modal dari preselling
Selain bisa mendapatkan modal dari investor dan perbankan strategi lainnya untuk mendapatkan modal adalah dengan preselling.
Kegiatan preselling ini dilakukan dengan cara menjual produk di awal-awal dengan menerapkan gimmick tertentu. Misalnya dengan cara menjual tunai dengan potongan harga.
Sehingga dengan cara itu proyek mendapatkan uang masuk yang akan dimanfaatkan sebagai modal untuk mengerjakan proyek.
Biasanya developer memanfaatkan ketiga skema tersebut, yaitu memanfaatkan modal dari investor, modal perbankan dan kemudian dalam penjualan diterapkan juga skema preselling. Itu sah-sah saja.
Kemampuan kelola proyek mutlak diperlukan
Untuk menjamin bahwa proyek dapat berjalan dengan baik, maka mutlak diperlukan kemampuan kelola dari pelaksana proyek.
Kecakapan kelola ini dibutuhkan untuk me-manage seluruh orang yang terlibat di proyek, karena memang banyak sekali orang yang terlibat dalam pengembangan sebuah proyek properti.
Oleh karenanya dibutuhkan orang yang memiliki kemampuan manejerial, disamping orang-orang berkemampuan teknis.
Sebuah proyek properti padat orang
Padat orang maksudnya adalah sebuah proyek properti melibatkan banyak sekali orang di dalamnya. Orang yang terlibat tersebut bisa jadi dari sektor formal, bisa juga dari sektor informal.
Orang dari sektor formal
Sektor formal adalah instansi pemerintah, mulai dari pemerintah pusat sampai dengan pemerintah daerah. Dari instansi pusat ada Badan Pertanahan Nasional (BPN), Lembaga OSS (Online Single Submisstion), Kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia (Kemenkumham), Kementrian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, Kementrian Keuangan, Bank Indonesia, dan lain-lain.
Dari instansi daerah ada dinas-dinas di lingkungan pemerintah daerah, seperti Sekretariat Daerah, Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP), Dinas Perumahan, Dinas Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, Dinas Permukiman dan Prasarana Wilayah, Dinas Tata Ruang, Dinas Tata Air, Dinas Cipta Karya, Dinas Pertanian, Dinas Perhubungan, Dinas Lingkungan Hidup, Dinas Pemakaman, Dinas Pemadam Kebakaran, dan dinas-dinas lainnya. Ada kemungkinan di masing-masing daerah nama dinasnya berbeda-beda.
Belum lagi dari instansi seperti PLN, PDAM, Telkom, PGN, dan lain sejenisnya.
Turut terlibat juga pemerintahan di strata terbawah seperti ketua RT, ketua RW, kepala desa atau lurah dan camat.
Orang dari sektor informal
Dari sektor informal ini turut terlibat para profesional seperti Notaris, desainer grafis, arsitek, ahli struktur, ahli MEP (mekanikal elektrikal plumbing), ahli interior desainer, surveyor, agensi marketing, digital marketer, visual artist, dan lain-lain.
Selanjutnya dari sektor informal ini juga akan terlibat para tukang, mulai dari tukang kayu, tukang batu, tukang besi, tukang gali dan lain-lain.
Proyek properti padat waktu
Sebuah proyek properti padat waktu maksudnya adalah jangka waktu kelola proyek properti membutuhkan waktu yang terbilang lama.
Untuk proyek di bawah 1 hektar, tak kurang butuh waktu 2 tahun sampai selesai. Itu jika perjalanan proyek lancar, termasuk penjualannya.
Jika terdapat kendala, maka butuh waktu yang lebih lama lagi.
Selanjutnya untuk proyek yang lebih luas membutuhkan waktu yang lebih lama dalam pengelolaannya.
Sebagai pendekatan untuk 3ha harus bisa selesai dalam waktu 3 tahun, 4 hektar 4 tahun demikian selanjutnya.
Tetapi ini hanya perkiraan saja. Bisa saja ditargetkan untuk proyek seluas 10ha harus selesai dalam waktu 5 tahun saja. Ya, tergantung perencanaan bisnis dari sang developer. 🙂
–o0o–
Dapat dilihat bahwa untuk menjalankan sebuah proyek mutlak membutuhkan modal di awal, dimana jika sebuah perusahaan yang sudah memiliki tanah tetapi tidak memiliki modal maka pilihannya adalah mengajak perusahaan lain untuk kerjasama mengerjakan proyek tersebut.
Untuk mengajak perusahaan lain kerjasama ada beberapa strategi yang bisa diterapkan diantaranya adalah dengan mendirikan perusahaan bersama dan tidak mendirikan perusahaan bersama.
Kerjasama lahan dengan mendirikan perusahaan bersama antara pemilik tanah dengan developer pengelola
Misalnya tanah atas nama PT. Rajo Angek Enterprise lalu akan berkerjasama dengan PT. Malenggang Dilangik.
Nah, mereka sepakat pahwa PT. Rajo Angek Enterprise dan PT. Malenggang Dilangik akan mendirikan sebuah perusahaan dengan nama PT. Rajo Dilangik.
Maka selanjutnya proyek akan dilaksanakan atas nama PT. Rajo Dilangik. Dimana sebagai pemegang saham di PT. Rajo Dilangik adalah PT. Rajo Angek Enterprise dan PT. Malenggang Dilangik.
Sertifikat tanah dan perizinan
Karena proyek dilaksanakan atas nama perusahaan yang didirikan bersama, maka sertifikat tanah dan perizinan diurus atas nama PT yang didirikan tersebut. Dalam kasus ini sertifikat dan perizinan atas nama PT. Rajo Dilangik.
Dengan strategi ini ada biaya yang musti dikeluarkan yaitu biaya akta jual beli dan balik nama. Karena semula tanah atas nama PT. Rajo Angek akan dibaliknama ke PT. Rajo Dilangik.
Selain timbul biaya AJB dan baliknama biaya lainya yang timbul adalah PPh (Pajak Penghasilan) yang merupakan kewajiban PT. Rajo Angek dan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) yang menjadi kewajibannya PT. Rajo Dilangik.
Besarnya modal dan bagian saham
Sewajarnya besarnya bagian saham masing-masing pemegang saham di perusahaan yang dibentuk adalah proporsional menurut besarnya andil masing-masing pihak.
Misalnya modal yang disediakan oleh PT. Malenggang Dilangik sebesar kebutuhan dalam mengelola proyek tersebut.
Kemudian besarnya modal tersebut dikonversi ke persentase kepemilikan saham di perusahaan yang dibentuk.
Sementara besarnya saham PT. Rajo Angek Enterprises sebagai pemilik lahan dihitung berdasarkan nilai tanah yang disepakati. Akan lebih adil jika kesepakatan nilai tanah berdasarkan penilaian dari pihak independen seperti Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP).
Jadi besarnya nilai tanah bukan berdasarkan keinginan pemilik lahan saja. Karena amat wajar jika pemilik lahan menginginkan tanahnya dinilai tinggi sementara pihak lainnya menginginkan harga tanah yang rendah sekurangnya sesuai dengan harga pasar atau harga wajar.
Direksi dan komisaris
Para pihak bebas menentukan siapa saja direksi dan komisaris yang akan ditunjuk di perusahaan baru tersebut.
Yang paling bagus tentu saja mereka sepakat menunjuk para profesional untuk melaksanakan proyek. Sehingga pelaksanaan proyek dapat berjalan dengan lancar.
Sementara para pemilik tanah bisa diangkat sebagai komisaris karena tugas komisaris lebih kepada pengawasan jalannya perusahaan, bukan menjalankan perusahaan sehari-hari.
Kerjasama lahan tanpa mendirikan perusahaan bersama
Strategi lainnya adalah dengan cara tanpa mendirikan perusahaan bersama. Misalnya sertifikat atas nama PT. Rajo Angek Enterprise, maka ketika membangun proyek sertifikat tanah tersebut tetap atas nama PT. Rajo Angek Enterprise.
Kemudian PT. Rajo Angek Enterprise sepakat berkerjasama dengan PT. Malenggang Dilangik untuk mengembangkan lahan milik PT. Rajo Angek Enterprise tersebut.
Untuk mengerjakan proyek tersebut maka dibuatlah perjanjian kerjasama operasi (KSO) antara dengan PT. Rajo Angek Enterprise dengan PT. Malenggang Dilangik.
Dalam KSO tersebut dituangkan kesepakatan para pihak dalam melaksanakan proyek; PT. Rajo Angek Enterprise sebagai pemilik lahan dan PT. Malenggang Dilangik sebagai pelaksana proyek.
Sebagai pemilik lahan PT. Rajo Angek Enterprise menyerahkan tanahnya untuk dikelola oleh PT. Malenggang Dilangik.
Sertifikat tanah dan perizinan
Dalam kerjasama dengan prinsip KSO ini sertifikat tanah dan perizinan tetap atas nama PT. Rajo Angek Enterprise. Sementara pelaksanaan proyek sehari-hari dikerjakan oleh PT. Malenggang Dilangik termasuk branding dan penjualan juga atas nama PT. Malenggang Dilangik.
Badan KSO
Bisa juga pengerjaan proyek dilakukan oleh badan KSO yang dibentuk antara PT. Rajo Angek Enterprise dengan PT. Malenggang Dilangik.
Badan KSO ini merupakan badan sendiri yang memiliki pengurus dan manajemen sendiri. Demikian juga badan KSO juga bisa membuat rekening bank dan laporan keuangan sendiri.
Dimana pengurus di badan KSO ini dipilih bersama oleh kedua belah pihak.
Lihat artikel lainnya:- Menjadi Developer Properti Itu Harus Mampu Menggerakkan Dukungan Dari Orang Lain
- Begini Cara Developer Mencari Pendanaan untuk Proyek, Mudah
- Strategi Mendapatkan Investor untuk Proyek Properti Anda
- Strategi Mengelola Keuangan Proyek Properti
- Menjadi Karyawan Sebuah Perusahaan Properti Sebagai Salah Satu Cara Mudah Untuk Menjadi Developer Properti
- Pintar-pintar Memanfaatkan Sumber Daya Orang Lain untuk Membangun Bisnis Properti
- Syarat Menjadi Developer Perumahan
- Menjadi Karyawan Developer Properti Lebih Dulu, Langkah Mudah Menjadi Pengembang
- Wajib Hukumnya Developer Memiliki Tim Legal Cakap Di Proyek
- Ini Caranya Supaya Teman Mau Membiayai Proyek
- Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Berat, Bahkan Tidak Mungkin. Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin
- Ini Untungnya Mendirikan PT Untuk Menjadi Developer Properti
- Kenapa Anda Perlu Ikut Workshop Developer Properti?
- Ini Dia Sumber Pendanaan Proyek Properti Anda
- Begini Cara Menemukan Tanah Kerjasama dan Investor Proyek Properti
