Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah kesepakatan awal antara penjual dengan calon pembeli yang memperjanjikan akan dilakukannya transaksi jual beli atas suatu benda, pada umumnya benda tidak bergerak termasuk tanah dan tanah dan bangunan.
PPJB sering dilakukan oleh para pihak yang sepakat jual beli tanah dan atau tanah dan bangunan (tanah dan bangunan) jika pada saat kesepakatan terjadi Akta Jual Beli belum bisa dibuat.
Dengan demikian tujuan dibuatnya PPJB adalah untuk mengikat calon penjual agar pada saat yang telah diperjanjikan ia akan menjual benda/hak miliknya kepada calon pembeli, dan pada saat yang sama perjanjian tersebut juga mengikat calon pembeli untuk membeli benda/hak milik calon penjual, sesuai dengan ketentuan yang telah diperjanjikan para pihak.
Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula
Jamak dilakukan bahwa pada saat penandatanganan PPJB ada sejumlah uang yang diterima penjual, bisa sebagai uang muka pembelian, bisa juga hanya sekedar uang ikatan yang menandakan pembeli berkomitmen membeli.
Sebabnya dibuat PPJB macam-macam; mungkin saja pembeli belum sanggup melunasi harga jual-beli, sertifikat tanah masih dalam agunan kepada pihak lain, sertifikat masih sedang diurus di BPN, sertifikat tanah masih dalam proses pemecahan atau sebab apapun yang menyebabkan AJB belum bisa dibuat.
PPJB lunas
Dalam prakteknya PPJB bisa dibuat walaupun pembayaran harga jual beli dari pembeli kepada penjual sudah lunas seluruhnya.
Untuk kondisi ini musababnya bisa juga macam-macam, mungkin si pembeli hanya punya uang untuk melunasi harga jual beli, tetapi belum ada uang untuk membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Karena dalam jual beli tanah dan bangunan, penjual dan pembeli tertagih pajak-pajak.
Penjual tertagih PPh atau Pajak Penghasilan yang besarnya 2,5% sementara si pembeli berkewajiban membayar BPHTB yang besarnya 5% dari nilai jual beli setelah dikurangi NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) yang besarnya rata-rata Rp60 juta, kecuali DKI Jakarta yang NPOPTKP-nya Rp80 juta.
Kewajiban penjual berupa PPh, wajib dibayarkan ketika penandatanganan PPJB. Sementara BPHTB belum wajib dibayarkan. Karena nantinya BPHTB akan dibayarkan ketika penandatanganan AJB.
Maka ketika si pembeli belum punya uang untuk membayar BPHTB, AJB belum bisa ditandatangani. PPJB saja dulu walaupun pembayaran harga tanah dan bangunan tersebut sudah lunas seluruhnya kepada penjual.
Sebab lainnya dibuatnya PPJB lunas adalah sertifikat masih berproses di BPN.
Mungkin saja masih sedang diurus, sedang proses pemecahan, sedang diroya atau proses apapun yang menyebabkan pada saat pelunasan sertifikat tidak bisa dihadirkan di kantor Notaris/PPAT.
Pada saat penandatangan PPJB lunas dalam kondisi ini (sertifikat sedang berproses di BPN), pengurusan sertifikat harus oleh kantor Notaris sebagai kuasanya.
Jadi tidak ada kemungkinan sertifikat diambil oleh pihak lain ketika pengurusan selesai.
Jika sertifikat diurus oleh pihak lain selain Notaris seharusnya Notaris tidak bersedia membuat PPJB lunas.
Keuntungan PPJB lunas
Keuntungannya dibuat PPJB lunas ini adalah ketika semua persyaratan untuk AJB sudah terpenuhi maka si penjual tidak perlu lagi datang ke kantor Notaris untuk menandatangani AJB.
Cukup pembeli saja sebagai penjual, dan ia juga yang bertindak sebagai pembeli di AJB. Karena dalam PPJB lunas ada kuasa untuk menandatangani AJB dari penjual kepada pembeli.
Misalnya si pembeli sudah memiliki uang untuk membayar BPHTB, dan sertifikat asli dan semua data-data transaksi seluruhnya sudah ada di kantor Notaris.
Maka ia cukup datang ke kantor Notaris dan menyampaikan akan membuat AJB atas PPJB yang sudah ditandatangani waktu lalu.
PPJB tidak lunas
PPJB tidak lunas dibuat apabila pembayaran kepada pemilik belum lunas seluruhnya.
Artinya pada saat penandatanganan PPJB si penjual hanya membayar sebagian dari harga tanah dan bangunan tersebut.
Bisa jadi baru bisa membayar 30%-nya atau 50%-nya sementara sisanya akan dibayarkan dalam jangka waktu tertentu.
Bisa jadi janji pelunasan dalam jangka waktu 6 bulan, 1 tahun atau berapapun waktu yang disepakati.
Semua tahapan pembayaran dan waktu pelunasan dicantumkan di dalam PPJB. Termasuk pasal-pasal sanksi wanprestasi bagi kedua belah pihak.
Wanprestasi untuk penjual adalah dia membatalkan PPJB secara sepihak dengan alasan apapun. Sementara wanprestasi bagi pembeli adalah ia tidak bisa melunasi harga jual beli pada waktu yang sudah disepakati.
Atau si pembeli tidak sanggup membayar tahapan sesuai dengan yang diperjanjikan.
Nanti ketika waktu pelunasan sudah tiba maka mereka bersama-sama datang lagi ke kantor Notaris untuk menandatangani AJB.
Dengan ditandatanganinya AJB maka proses peralihan hak atas tanah dan bangunan tersebut sudah sempurna.
Tinggal lagi Notaris mengajukan baliknama sertifikat dari atas nama penjual menjadi atas nama pembeli berdasarkan AJB ke kantor pertanahan.
Lihat artikel lainnya:Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula
- Apa Beda MoU dan PPJB?
- Ini Dia Kewajiban Penjual dalam PPJB yang Diatur dengan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat
- Jika Belum Punya Uang, Bisa PPJB atau PSPH. Apa bedanya?
- Memahami Pengertian PPJB, PJB dan AJB
- Permenpupera Nomor 11/Prt/M/2019 Tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah
- Jika Transaksi Dengan PPJB Sertifikat Dipegang Siapa?
- Perbedaan PPJB dan AJB
- Beli Rumah Cash Keras Tapi Developer Ngga Mau PPJB. Nah Lho?
- Proses Jual Beli Rumah Dalam Status PPJB atau Masa KPR
- Begini Sistem PPJB Dalam Pemasaran Perumahan Menurut PP No. 12 Tahun 2021 Sebagai Turunan Dari UU Cipta Kerja
- Jika Developer Terlambat Membangun, Apakah Pembeli Bisa Meminta Pengembalian Uang Booking Fee dan DP?
- Berapa Besarnya Biaya Akta AJB PPAT?
- Apa Yang Harus Dilakukan Jika AJB Hilang?
- HATI-HATI, Ini Wanprestasi yang Terjadi Antara Developer, Kontraktor, Kreditur dan Konsumen
- Cara Membeli Tanah Sawah SHM Sebagian yang Sedang Menjadi Jaminan Hutang Di Bank
