Apa yang Dimaksud Dengan Tanah Girik? Bagaimana Cara Mengurusnya Menjadi SHM?

Tanah girik adalah tanah hak lama

Tanah girik adalah salah satu jenis kepemilikan tanah yang belum bersertifikat. Tanah girik ini termasuk tanah hak lama yang diakui sebagai alas hak dimana berdasarkan girik ini pemiliknya dapat mengajukan sertifikat untuk mendapatkan sesuatu hak atas tanah ke kantor pertanahan setempat.

Tanah lama yang bukti penguasaannya girik ini nantinya akan diberikan sertifikat hak milik (SHM) jika dimohonkan oleh orang pribadi WNI.

Namun apabila tanah girik ini dibeli oleh perseroan terbatas (PT) maka tanah girik ini akan menjadi salah satu hak yang atur dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang UUPA atau Undang-Undang Pokok Agraria.

Bisa menjadi Hak Guna Bangunan (HGB), bisa Hak Guna Usaha (HGU), Hak Pakai (HP), tergantung penggunaannya nantinya.

Jika penggunaannya akan menjadi kawasan industri, permukiman maka jenis sertifikat yang terbit adalah HGB. Jika tanah tersebut akan menjadi areal perkebunan, perikanan, pertambangan, pertanian maka sertifikat yang akan terbit adalah HGU.

Dari sisi penguasaannya, girik ini biasanya telah dikuasai secara turun temurun, karena girik ini terbit sebelum tahun 1980-an, maka para pemiliknya atau nama yang tercantum di dalam girik tersebut pada umumnya sudah meninggal sehingga kepemilikannya sudah turun ke para ahli warisnya.  

Tanah girik di masyarakat dikenal juga sebagai tanah hak milik adat. Tapi yang tidak banyak diketahui masyarakat bahwa sebenarnya girik bukanlah sebagai tanda pemegang hak atas tanah.

Lihat juga: Ini jadwal workshop cara benar memulai bisnis developer properti bagi pemula

Selain girik tanah yang belum bersertifikat di Indonesia ini masih banyak seperti Petok D, Pipil, Yasan, eigendom verponding, erfpacht, opstaal, vruchtgebruik dan lain-lain.

Girik itu sebagai bukti bahwa tanah tersebut sudah membayar pajak daerah, dimana dulu pajak daerah itu namanya Ipeda (Ijuran Pembangunan Daerah).

Namun setelah disahkannnya UU PBB tahun 1985 melalui Undang-Undang No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan maka girik tidak bisa lagi dijadikan bukti telah membayar pajak bumi dan bangunan.

Bukti membayar pajak bumi dan bangunan itu telah digantikan dari girik menjadi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan).

Tanah girik rawan sengketa?

Sebenarnya sama saja dengan jenis tanah lainnya, bahkan tanah yang sudah bersertifikatpun tetap bisa bersengketa jika memang dalam prosesnya ada tahapan yang tidak betul.

Atau ada kecurangan dalam prosesnya. Tetap saja bisa disengketakan oleh pihak yang merasa memiliki punya hak tanah tersebut.

Jadi selama persyaratan dan bukti kepemilikannya sah, maka tanah girik aman untuk dibeli bahkan jika tanah tersebut akan dibeli oleh perseroan terbatas tetap juga dengan menggunakan Akta Pelepasan Hak (APH).

Sama saja kondisinya jika PT membeli tanah dengan status SHM, juga menggunakan APH karena PT tidak dibenarkan membeli atau menguasai tanah dengan status SHM.

Mengurus tanah girik menjadi sertifikat hak milik (SHM)

Mengurus girik menjadi SHM dilakukan dalam dua tahap. Tahap pertama pengurusannya di kantor desa atau kantor kelurahan setempat kemudian mengurus sertifikat dilanjutkan di kantor pertanahan.

Melengkapi berkas permohonan sertifikat di kantor desa atau kelurahan

Inilah langkah pertama kali yang harus dilakukan yaitu mengurus beberapa dokumen di kantor desa atau kelurahan. Dokumen-dokumen tersebut diantaranya:

-1. Surat keterangan tidak sengketa

Surat keterangan tidak sengketa ini berguna untuk menyatakan bahwa atas tanah tersebut tidak ada sengketa dengan pihak manapun.

Surat keterangan tidak sengketa ini dibuat oleh kepala desa atau lurah dimana lokasi tanah tersebut. Selain kepada desa surat keterangan tidak sengketa ini juga nantinya ditandatangani oleh camat dalam bentuk register surat.

-2. Surat keterangan riwayat tanah

Surat keterangan ini bertujuan untuk menjelaskan riwayat kepemilikan sejak girik tersebut diterbitkan.

Jika sudah terjadi beberapa kali peralihan atau jual beli sebelum pemohon sertifikat sekarang maka bukti peralihan tersebut harus dicantumkan dalam riwayat tanah selain asli bukti peralihan tersebut juga dilampirkan.

Tidak boleh ada riwayat yang terlewatkan atau riwayat yang terputus. Jika ada bukti peralihan yang tidak bisa dihadirkan maka permohonan hak atas tanah girik tersebut tidak bisa diproses di kantor BPN.

Surat keterangan riwayat tanah ini dikeluarkan oleh kepala desa atau lurah dan diregister oleh camat.

-3. Surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik

Surat keterangan ini bertujuan untuk menyatakan bahwa si pemohon sertifikat memang orang yang menguasai tanah tersebut secara fisik.

Surat keterangan penguasaan fisik ini dikeluarkan oleh kepala desa atau lurah dan diregister oleh camat. Logikanya jika si pemohon tidak menguasai fisik tanah tersebut tentu saja kepala desa, lurah dan camat tidak bersedia menandatanganinya.

-4. Selain ketiga surat yang ditandatangani oleh kepala desa dan camat tersebut ada lagi syarat lainnya, yaitu surat keterangan waris.

Hal ini diperlukan jika nama yang tercantuk dalam girik atau bukti kepemilikan terakhir sudah meninggal, maka yang memohonkan sertifikat saat ini adalah para ahli warisnya. Ahli warisnya adalah nama-nama yang tecantum dalam surat keterangan waris.

Mengajukan permohonan sertifikat di kantor BPN

Setelah semua persyaratan permohonan sertifikat dari kantor desa atau keluarahan dilengkapi maka langkah selanjutnya adalah mengajukan permohonan ke BPN.

Persyaratan yang diminta BPN adalah semua dokumen tentang tanah, termasuk beberapa surat yang sudah dibuat di kantor desa atau kelurahan tersebut.

Selengkapnya ini persyaratan yang dilampirkan ketika memohon sertifikat di BPN:

1. Asli giriknya, jika tidak bisa melampirkan asli giriknya bisa minta salinan letter C yang sudah dilegalisir di kantor desa atau kelurahan setempat.
2. SPPT PBB dan bukti pembayarannya sampai dengan tahun berjalan. Jika permohonan dilakukan pada tahun 2022 maka SPPT PBB dan bukti pembayaran tahun 2022 harus dilampirkan.
3. Surat keterangan tidak sengketa
4. Surat keterangan riwayat tanah
5. Surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik
6. Surat keterangan waris (jika diperlukan)
7. Identitas pemohon, dalam hal ini KTP dan KK, termasuk KTP dan KK pasangan
8. Surat nikah
9. NPWP

Pengukuran

Langkah pertama adalah mengajukan permohonan pengukuran ke seksi pemetaan dan pengukuran. Setelah berkas lengkap dan diterima di loket pelayanan, maka nantinya pejabat BPN menunjuk petugas ukur yang akan melakukan pengukuran ke lokasi.

Sebelum petugas melakukan pengukuran sebaiknya pemohon sudah memasang tanda batas tanah sehingga nanti terhindar dari salah ukur oleh petugas ukur.

Akan lebih baik lagi jika saat pengukuran tetangga atau pemilik tanah sebelah menyebelah hadir turut menyaksikan dan memberikan persetujuan atas batas tanah tersebut sehingga nanti terhindar dari permasalah tanda batas.

Ouput dari kegiatan pengukuran ini adalah peta bidang tanah (PBT) yang ditandatangani oleh pejabat di seksi pengukuran dan pemetaan.

Panitia A dan SK Hak Milik atau Konversi

Setelah PBT selesai maka langkah selanjutnya adalah mengajukan permohonan Panitia A. Petugas Panitia A ini terdiri dari beberapa petugas dari beberapa seksi BPN, ada yang dari seksi pengukuran dan pemetaan ada juga dari seksi pemberian hak tanah, seksi sengketa, dan lain-lain.

Termasuk kepala desa juga termasuk salah satu anggota Panitia A.

Setelah proses di Panitia A ini selesai maka diperoleh SK Hak Milik atau SK Konversi dari hak milik adat menjadi Hak Milik yang diakui dan terdaftar di negara.

Pembayaran BPHTB

Dalam SK Hak Milik atau Konversi tersebut ada kewajiban untuk membayar BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Pembayaran BPHTB ini karena permohonan hak baru, bukan karena jual beli.

Hal ini diatur dalam undang-undang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB diatur dalam UU No. 21 Tahun 1997 dan telah diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000.

Pencetakan sertifikat

Setelah BPHTB dibayarkan dan divalidasi ke kantor dinas pendapatan daerah setempat maka lembar bukti pembayaran BPHTB bersama dengan SK Hak Milik didaftarkan lagi ke BPN untuk dicetak sertifikat.

Pengambilan sertifikat  

Setelah proses pencetakan sertifikat selesai lalu sertifikat tersebut bisa diambil di loket pengambilan yang telah ditentukan. Dengan demikian selesailah sudah proses permohonan sertifikat dari sertifikat girik.

Biaya memohonkan sertifikat

Biaya permohonan sertifikat ini terdiri dari biaya pada tahapan pengukuran, tahapan Panitia A dan pencetakan sertifikat.

Biaya untuk permohonan sertifikat tanah ini diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang.

Biaya untuk membuat sertifikat ini sebenarnya tidak terlalu besar. Contohnya untuk tanah seluas 1000 m2 dengan harga 500.000 per-meter persegi maka biaya untuk membuat sertifikat tanah itu tidak lebih dari 800.000 rupiah saja.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Lihat artikel lainnya:

• Berapa Lama Proses Girik Menjadi Sertifikat
• Bagaimana Cara Jual Beli Tanah Girik Di Notaris  
• Begini Langkah Mengakuisisi Tanah Girik Oleh Developer
• Cara Meningkatkan Sertifikat Hak Pakai Menjadi SHM
• Jenis Hak Atas Tanah yang Bisa Dibangun Proyek
• Syarat Dan Langkah Jual Beli Tanah Girik
• Bagaimana Cara PT Membeli SHM? Kok Ngga Bisa Langsung AJB?
• Aspek Hukum WNA Membeli Properti di Indonesia
• Eigendom Verponding adalah…
• Cara Meningkatkan Status Tanah Garapan Menjadi SHM
• Urutan Legal Lahan dari Girik, Sampai HGB Untuk Proyek Perumahan
• Kenapa Tanah Girik Rawan Sengketa?
• Tanahmu yang Diterlantarkan Bisa Disita Oleh Negara dan Menjadi Aset Bank Tanah
• Fungsi Surat Keterangan Tidak Sengketa Dalam Permohonan Sertifikat Tanah Girik
• Ini Dia Keuntungan dan Kerugian Membeli Tanah yang Sudah Bersertipikat dan Belum