Perumahan subsidi terkendala kuota?
Hari ini kita dapat kiriman berita di group WA member Deprindo dari Bpk Oni, anggota kita di Cirebon. Isi berita adalah pemborong yang marah dan sedang membongkar genteng perumahan developer karena jasa borongannya tidak dibayar.
Banyak spekulasi atas kejadian ini. Tebakan dari Pak Oni adalah karena quota FLPP yang terbatas, ketidak pastian aturan IMB (Izin Mendirikan Bangunan) yang berganti PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) dan habisnya quota BP2BT di hari terakhir akad tanggal 26 November kemarin.
Seperti tanggapan saya group WA, kecil sekali kalau semata-mata karena quota FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan) dan BP2BT (Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan).
Juga kecil sekali karena ketentuan aturan perubahan dari IMB menjadi PBG. Quota FLPP tidak terlalu menjadi issue bagi developer rumah subsidi.
Berbeda dengan tahun-tahun sebelumnya, dimana pada pertengahan tahun sudah nyaris habis. Pada tahun ini nyaris tidak terdengar kerisauan developer atas quota ini.
Quota cukup bahkan bisa jadi tidak semua terserap. Termasuk juga pengumuman stop FLPP di akhir tahun kemarin juga tidak menimbulkan riak dan ribut-ribut di developer. Developer telah siap akan habisnya quota.
IMB ke PBG
Demikian juga dari sisi keterlambatan penerapan aturan PBG. Aturan peralihan dari IMB ke PBG saat ini sudah bisa dikatakan tidak masalah lagi.
Developer yang di bulan September tersebut sedang membangun unit rumah mestinya sudah punya IMB atau PBG.
Dengan demikian developer yang gagal akad di penghujung tahun sehingga tidak memiliki arus kas bukan developer yang tidak memiliki IMB.
Meskipun banyak developer yang nekad bangun sebelum IMB/PBG terbit, mereka pada dasarnya tahu bahwa unit rumah yang dibangun tersebut tidak akan bisa di akadkan.
Jawaban klasik dari kasus pemborong marah dan lepas genteng dari unit rumah yang dibangun karena tidak dibayar developer.
Kenapa tidak bisa bayar, karena tidak ada akad. Kenapa tidak ada akad, ini banyak sudut pandang. Kalau karena tidak laku tentu bukan bahasan.
Tentu ada alasan lain coba kita bedah. Tentu alasan lain selain masalah quota dan aturan IMB/PBG sebagaimana argument saya di atas. Beberapa penyebab dari sudut pandang saya antara lain:
Optimis berlebihan dan ambisius hanya dengan modal PAS-PASAN
Tidak ada yang salah memulai proyek properti dengan modal pas-pasan atau bahkan modal kadal buntung atau modal nekad. Yang salah adalah optimisme berlebihan bahkan cenderung ambisius langsung ingin besar atas proyeknya.
Sebagai contoh, ketika kita dipercaya pemilik tanah seluas 1 Ha seharga 2 milyar dibayar cicil 3 tahun dengan DP 200 juta. Kita begitu yakin bahwa di bulan ke enam bisa bayar cicilan lahan lanjutan senilai 500 juta.
Padalah modal kita hanya pas-pasan 300 juta. 200 juta untuk DP tanah, 100 juta untuk persiapan awal. Pertanyaannya dari mana keyakinan akan memperoleh uang 500 juta untuk membayar tahap kedua?
Bagi developer yang baru memulai, sering estimasi 500 juta hanya dari perkiraan saja. Bukan dari hasil analisa atas sumber pemasukannya dan bagaimana cara mencarinya.
Sering kejadian asumsi, dalam 6 bulan akan dapat 5 orang pembeli cash keras, tapi tidak siap bagaimana cara mencari 5 orang pembeli tersebut.
Hanya dengan modal optimis, bahwa akan ada calon pembeli cash keras, tapi tidak sadar bahwa tidak mudah meyakinkan pembeli cash keras pada saat proyek baru mulai.
Akibatnya fatal, ketika sampai 6 bulan, tidak ada calon pembeli cash keras satu pun. Tanah ditarik Kembali oleh pemilik lahan dan uang DP tanah angus.
Bisa jadi keyakinan berlebih terjadi pada kasus developer yang atap gentengnya ditarik kembali oleh pemborong.
Sudah tahu sumber pembayaran pemborong dari akad, seharusnya sudah diestimasi potensi akad yang akan terjadi.
Termasuk alternatif jika akan gagal akad. Potensi akad yang akan terjadi sebagai alat ukur berapa arus kas masuk yang akan diterima. Sesuaikanlah dengan nilai Borongan ke pemborong.
Kejadian di atas bisa jadi developer memborongkan unit rumahnya jauh diatas estimasi nilai akan yang akan terjadi. Aji mumpung ada pemborong yang mau dibayar turn-key. Giliran gagal akad, itulah resiko yang terjadi.
Selain optimisme berlebihan, bisa jadi karena developer terlalu ambisius. Hasil penjualan atau akad yang terjadi sebelumnya dipakai untuk mengejar ambisinya.
Uang yang seharusnya bisa buat bayar cicil pemborong, malah digunakan untuk perluasan lahan, cicil lahan untuk perluasan.
Tidak paham, tidak disiplin dan atau tidak ada perencanaan arus kas (cashflow)
Perencanaan arus kas adalah alat yang mengatur rencana arus kas. Kapan dan dari mana uang masuk akan diterima dan kapan dan untuk apa uang tersebut digunakan.
Sebuah proyek jangka Panjang dengan sumber modal terbatas, sangat wajib memiliki perencanaan arus kas.
Banyak pemula yang sudah bisa menyusun perencanaan arus kas terjebak pada estimasi optimisme seakan akan semua akan terjadi.
Sementara dalam prakteknya arus kas lebih cenderung pasti untuk uang keluar sementara terdapat ketidak pastian untuk uang masuk.
Sudah pasti di bulan ke 6 bayar 500 juta, tapi tidak pasti ada penjualan sampai di bulan ke 6. Diperlukan disiplin agar ketidak pastian uang masuk bisa direalisasikan menjadi uang masuk.
Disiplin terus menerus menjual, terus menerus memasang iklan, terus menerus mencari investor atau talangan harus ketat dijalankan.
Dengan perencanaan arus kas, semua menjadi akan terbaca kapan terjadi potensi kewajiban besar membayar atau mengeluarkan uang dan upaya apa untuk memperoleh dana atau uang masuk.
Pada kasus di atas, jika kita memiliki perencanaan arus kas yang baik, kejadian gagal bayar dan membuat pemborong marah seharusnya sudah dapat diantisipasi.
Kita sudah tahu, resiko akhir tahun ada potensi quota habis. Sebelum masuk triwulan akhir 2021, semestinya sudah dicadangkan nilai kewajiban ke pemborong.
Selamat belajar
Khusus belajar arus kas, nanti kita coba lakukan secara on line saja ya, kalau ada yang minat. Berbayar boleh ya,,, he he he,, biar serius belajarnya. Gurunya juga serius.
Mandor Tomo | Waketum Deprindo
Lihat artikel lainnya:- Mencermati Dampak Kuota FLPP Yang Terbatas
- Apa Beda Program FLPP, BP2BT Dan Subsidi Selisih Bunga KPR?
- Akad KPR Subsidi Tahun 2021 Sudah Bisa Dilaksanakan dan Mendapatkan Bantuan Uang Muka
- Tahun 2023 Anggaran Subsidi Perumahan Rp30,38 Trilyun Terbanyak Sepanjang Sejarah
- Menyambut Booming Pasar Properti Dari Calon Konsumen Pelaku UKM
- Bank BTN Kembali Salurkan Kredit Perumahan Subsidi BP2BT untuk 11.000 Unit Rumah
- Relaksasi DP Rumah Subsidi, Turun Dari 5% menjadi 1% Saja
- Program Subsidi BP2BT Dihapus
- Masyarakat Yang Memiliki Penghasilan Rp6 Juta-an Bisa Dapat Subsidi KPR Sampai Dengan Rp40 Juta
- MANTAP! Karyawan Kontrak Sudah Bisa Dapat KPR
- Cara Menjual Kembali Perumahan Subsidi yang Sudah Dibeli
- Kesulitan Pelaku UKM Dalam Rangka Dukungan KPR Subsidi Skema BP2BT Jika Sudah Memiliki Pinjaman Usaha
- Badan Percepatan Penyelenggaraan Perumahan atau BP3 Untuk Mempercepat Penyediaan Hunian Bagi MBR
- KPR BTN Harapan, Harapan Baru Pembeli Rumah Non Subsidi dengan Bunga Rendah
- Perhatikan Ini Jika Ingin Menjadi Developer Perumahan Subsidi
