Tulisan ini adalah lanjutan dari materi artikel saya yang beberapa hari lalu saya share ke anggota. Pada tulisan sebelumnya saya menulis proyek Kerjasama lahan, selanjutnya pada kesempatan ini saya akan menulis proyek properti dengan pembayaran lahan secara bertahap.
Meskipun secara harfiah maupun kontekstual, semua anggota saya yakin sudah paham beda antara proyek pembayaran lahan bertahap dengan proyek Kerjasama lahan.
Pembayaran tanah secara bertahap
Seperti kita pahami, proyek pembayaran tanah bertahap adalah proyek properti dimana tanah yang akan digunakan dibayar secara bertahap atau mencicil ke pemilik tanah.
Dengan demikian status perolehan lahan selanjutnya dicatat sebagai hutang kepada pemilik tanah. Pada pembayaran bertahap perikatan perjanjian dengan pemilik tanah adalah hutang piutang. Umumnya untuk legalitas perusahaan menandatangani akta pengakuan hutang ke pemilik tanah.
Nilai harga tanah untuk pembayaran bertahap sudah ditentukan dan disepakati di awal seperti pembelian tanah dengan cara cash keras. Bedanya hanya pada nilai harga yang disepakati.
Jika tanah dibayar cash keras dimuka per-m2 adalah 500 ribu, bisa jadi karena dibayar bertahap disepakati harga tanah menjadi 750 ribu/m2.
Harga menjadi wajar karena pemilik tanah tidak bisa menikmati uang hasil penjulan tanahnya di awal sekaligus terdapat resiko jika terjadi keterlambatan proyek seperti resiko gagal bayar. Sekali lagi, prinsipnya adalah nilai dasar tanah sudah disepakati diawal.
Implikasi dari kesepakatan harga adalah status hutang perusahaan ke pemilik tanah. Apapun yang akan terjadi pada bisnis propertinya, developer harus membayar tanahnya sesuai jadwal yang harus disepakati.
Terlepas developer sudah ada penjualan dan punya kas atau sebaliknya proyek molor sehingga tidak ada penjualan, hutang jatuh tempo harus dibayar.
Ada uang atau tidak ada uang, developer harus membayar cicilan tanah sesuai jadwal pada kesepakatan.
Nilai pembayaran adalah sebesar kesepakatan pada tiap-tiap jatuh tempo pembayaran. Tidak mengenal bayar kurang dan tidak ada kewajiban bayar lebih.
Jika proyek untung banyak, nilai pembayaran tetap sesuai kesepakatan. Demikian juga jika proyek merugi, nilai cicilan tanah tetap sama.
Jika tanahnya kerjasama
Tentu ini berbeda dengan proyek properti tanah kerjasama. Pada tanah Kerjasama, yang disepakati adalah nilai penyertaan atau saham dalam kerjasama.
Nilai tanah ditentukan dengan harga kesepakatan di awal di mana umumnya harga pasaran. Meskipun tanah dibayar bertahap, harga kesepakatannya adalah harga pasaran awal.
Pada contoh di atas, harga disepakati 500 rb/m2. Meskipun tanah baru bisa lunas 4 tahun kemudian, penetapan harganya adalah 500 rb/m2.
Jika menggunakan skema Kerjasama, pemilik tanah akan dapat kompensasi tambahan jika perusahaan meraih keuntungan.
Atas nilai Kerjasama ini berimplikasi pada nilai bagi hasil atau bagi rugi. Jika proyek untung banyak, pemilik tanah yang diikat dengan kerjasama akan menerima tambahan bagi hasil.
Demikian juga sebaliknya jika proyek merugi pemilik tanah ikut menanggung kerugian sebesar nilai saham penyertaannya.
Kedudukan hukum
Kedudukan hukum pada proyek properti tanah bayar bertahap, pemilik tanah bertindak sebagai kreditur dan developer adalah debitur.
Sedangkan pada proyek Kerjasama lahan selain pemilik tanah berkedudukan sebagai kreditur, dia juga sebagai pemegang saham.
Sebagai kreditur dia berhak menerima pembayaran tanah yang diterima dengan cara cicilan dengan harga awal.
Sebagai pemegang saham dia bisa menerima tambahan dari laba usaha atau ikut patungan jika perusahaan mengalami kerugian.
Tidak mudah meyakinkan pemilik tanah dengan pembayaran tanahnya bertahap.
Untuk meyakinkan pemilik tanah, bisa saja dalam prakteknya pemilik tanah diangkat sebagai komisaris dengan penugasan pengawasan.
Jika belum cukup bisa saja diangkat sebagai Direktur Keuangan. Namun proyek lahan pembayaran bertahap, kedudukan pemilik tanah sebagai komisaris atau direksi tidak diikuti pemilik tanah sebagai pemegang saham.
Kehadiran dia sebagai komisaris atau direksi dari sudut pandang manajemen professional yang berhak atas gaji.
Jika pemilik tanah juga sebagai pemegang saham, sebenarnya kurang pas mengingat kewajiban perusahaan ke pemilik tanah adalah membayar tanahnya secara bertahap dengan harga yang sudah disepakati.
Tidak ada kewajiban membagi untung atau berbagai rugi ke pemilik tanah sebagaimana lazimnya pemegang saham.
Demikian, semoga bermanfaat
Mandor Tomo | Sekjen DEPRINDO
Lihat artikel lainnya:- Caranya; Perbanyak Sumber Informasi Tanah yang Dijual Jika Mencari Tanah Pembayaran Bertahap
- Pak Bagaimana Cara Memulai Sebuah Proyek Properti?
- Jadi Developer Properti Itu Profitnya Gurih Lho
- Jika Pemilik Lahan Minta Tanahnya Dibayar Tunai Apa Yang Harus Anda Lakukan?
- Begini Strategi Mengajukan Kerjasama Dengan Pemilik Lahan
- Berapa Idealnya Nilai Saham Pemilih Tanah Untuk Proyek Kerja Sama?
- Begini Strategi Mengakuisisi Lahan untuk Dibangun Proyek Properti
- Praktek Pembayaran Tanah Secara Bertahap. THIS IS ROCK!
- Begini Cara Mengembangkan Proyek Properti tanpa Melibatkan Bank
- Kerjasama Lahan: Begini Strategi Menawarkan Laba yang Menarik Kepada Pemilik Lahan
- Naikkan Harga, Jika Negosiasi dengan Pemilik Lahan Mentok
- Membeli Lahan Tanpa Modal: Tawar dengan Harga Lebih Tinggi
- Strategi Bayar Tanah Bertahap untuk untuk Mewujudkan Hunian Berimbang
- Strategi Negosiasi dengan Pemilik Lahan: Naikkan Saja Harganya
- Cara Mudah ‘Mengakali’ Kebutuhan Modal Untuk Membangun Proyek Properti
