Berapa Idealnya Nilai Saham Pemilih Tanah Untuk Proyek Kerja Sama?

Tulisan ini mengulang catatan saya di group ini jauh di atas. Karena susah mencari dan kebetulan ada member yang bertanya, saya coba jawab lagi.

Bagi yang masih ingat tulisan saya beberapa waktu lalu, ya biarlah buat pencerahan baru.

Pertanyaannya adalah jika pemilik tanah mau kerjasama, tanah 2 ha, harga 200 ribu, atau setara 4 milyar, berapa nilai saham untuk pemilik tanah?

Atau pertanyaan adalah apakah pemilik tanah sahamnya 4 milyar? Bagaimana jika kita developer punya modal 1 milyar, apakah saham kita hanya 20 persen? dan pemilik tanah 80%?.

Jika properti yang akan kita bangun dengan skema kerjasama adalah properti untuk dijual, maka cara menentukan pembagian saham di atas adalah salah. Jika uang tanah diperlukan sebagai setoran modal, maka nanti seluruh tanah termasuk rumah di atasnya tersebut tidak mudah dijual.

Kalaupun sampai dijual, pemilik tanah tidak berhak atas uang tanah, karena tanah adalah modal sahamnya.

Secara teknis menjadi rumit jika setiap rumah dijual terus uang tanah dibayar ke pemilik tanah sebelum akad jual beli atau KPR, harus ada rapat umum pemegang saham (RUPS) untuk mengadakan perubahan komposisi pemegang nilai saham.

Terus bagaimana menghitung setoran nilai saham pemilik tanah jika bukan berdasarkan nilai tanahnya?

Jawabannya adalah kembali ke tujuan dari kerjasama yaitu bagi hasil. Umumnya kerjasama berisi 2 hal;

pemilik tanah akan menerima uang tanah dengan skema setiap ada penjualan, dll.
Pemilik tanah dapat tambahan bagi hasil, atakanlah 40% dari laba bersih.

Cara menghitung saham pada konsep ini adalah saham pemilik tanah adalah 40%, sedangkan kita sebagai developer 60%.

Dari mana ketemu 40%, ya kesepakatan

Bagaimana pemilik tanah kok sepakat dan mau 40%? Padahal harga tanah 4 milyar dan kita developer hanya modal 1 milyar.

Cara menghitungnya adalah dari rencana anggaran biaya (RAB) yang kita susun plus dibandingkan dengan harapan pemilik tanah atas tambahan hasil jika proyek kerjasama.

Dalam RAB kita sudah memperkirakan potensi laba yaitu 4 milyar. Jika 40% nya buat pemilik tanah, atau 1,6 milyar, maka potensi laba kita masih 2,4 milyar. Bagi hasil yang bagus karena modal kita cuma 1 milyar.

Terus apakah pemilik tanah mau? Kembalikan ke harga tanah, jika cash tanah seharga 4 M, jika kerjasama pemilik tanah dapat tambahan 1,6M.

Jika pemilik tanah minta 2M, ya berarti saham pemilik tanah 50%. Jika kita masih merasa cukup modal 1M dapat laba 2M, atau total uang kembali menjadi 3M, ya bikin 50:50.

Perlakukan uang tanah sendiri adalah bagian dari biaya yang kita bayar secara bertahap mengikuti kesepakatan atau cashflow. Pemilik tanah diaggap orang lain yang kebetulan mitra pemegang saham kita.