Plus Minus Meneruskan Proyek Perumahan Eks. TWP AD (Tabungan Wajib Prajurit)

Barangkali diantara kita saat ini sedang menerima penawaran melanjutkan proyek perumahan eks Perumahan Tabungan Wajib Perumahan Angkatan Darat (TWP AD). Sebelumnya sedikit penjelasan apa itu perum TWP AD.

Perum TWP AD adalah perumahan yang diperuntukan anggota TNI AD. Anggota AD selama ini dipotong untuk tabungan wajib dalam rangka Penghimpunan dana untuk keperluan kebutuhan perumahan prajurit.

Tabungan wajib ini selanjutnya disebut TWP AD. Dalam kegiatannya, TWP AD diselenggarakan oleh Badan Penyelenggara TWP AD.

TWP AD Membelikan Rumah Untuk Prajurit

Dalam perkembangannya, TWP AD tidak melibatkan perbankan. Jika ada prajurit yang menginginkan cicilan rumah, TWP AD selanjutnya membeli rumah secara cash ke Developer dan selanjutnya gaji prajurit dipotong untuk angsuran bulanan.

Dengan membeli langsung ke developer dan biasanya dalam jumlah massal, maka seluruh unit yang dibangun developer tersebut hampir semuanya untuk anggota TNI AD tersebut. Dari sini lahir istilah Developer Perumahan TWP AD.

Developer membangun berdasarkan pesanan TWP AD dan TWP AD membayar lunas ke Developer. Selanjutnya prajurit dipotong gajinya untuk cicilan bulanan dan disetor langsung ke rekening TWP AD.

Dengan pola sederhana ini, tidak diperlukan BI Cheking dari prajurit atau pasangannya sebagaimana umumnya perbankan memberikan kredit. Demikian juga dari sisi mutu proyek dan dukungan sarana prasarana.

Asal ada rumah, ada sertifikat dan IMB, kegiatan selanjutnya langsung akad dengan prajurit. Prajurit selanjutnya akad kredit ke TWP AD.

Pengadaan rumah melalui skema TWP AD ini telah berjalan lebih sejak tahun 1987. Ribuan rumah melalui skema TWP AD telah banyak dibangun diseluruh Indonesia.

Perumahan TWP AD yang telah berjalan lama ini, dalam perkembangannya mengalami beberapa persoalan. Kemudahan yang ada seperti dijelaskan di atas ternyata ada yang disalahgunakan oleh pengembang nakal dan mungkin juga oknum komandan dan oknum di TWP AD.

Terdapat informasi bahwa bangunan perumahan TWP AD bermutu sangat rendah. Bahkan terdapat informasi adanya prajurit yang sudah tanda-tangan KPR di TWP AD, namun berbulan-bulan selanjutnya rumah tidak dibangun oleh pengembang.

Sementara di sisi lain angsuran terus dipotong. Yang lebih parah lagi ada informasi ratusan prajurit sudah bayar uang muka dan tanda jadi, bahkan mungkin sudah akad kredit, ternyata lahan yang disiapkan oleh pengembang bersengketa dan proyek mangkrak.

Dari sisi arus kas, TWP AD bisa kita bayangkan akan mengalami minus. Terdapat informasi banyak prajurit yang tidak mengambil rumah, ketika pension uang tabungan di TWP AD tidak bisa langsung keluar, bahkan bisa menunggu beberapa bulan.

Arus kas minus ini bisa dijelaskan dengan mudah yaitu 1 orang prajurit dipotong iuran wajib TWP AD katakanlah Rp. 300.000/bulan, dalam 5 tahun dia baru ikut iuran kurang lebih 18 jt. Jika dia membeli rumah dengan pinjaman ke TWP AD seharga 150 jt, maka TWP AD akan mengeluarkan kekurangannya sebesar Rp. 132 jt. Bisa dibayangkan, jika ribuan prajurit diberikan fasilitas ini, kas TWP AD akan habis.

Mungkin dengan alasan di atas, mulai tahun 2021 ini, Panglima Angkatan Darat menyetop program Perumahan TWP AD. Seluruh kegiatan pinjam meminjam uang selanjutnya diserahkan pada mekanisme perbankan dalam hal ini Bank BTN.

Seluruh prajurit yang sudah memiliki cicilan rumah melalui TWP AD, atas sisa pinjamannya diharuskan mengajukan kredit ke Bank BTN. Hasil pencairan kredit untuk disetor ke rekening TWP AD.

Dengan kata lain Bank BTN melakukan Take Over kredit. Tentu Bank BTN melakukan takeover kredit dengan standar perbankan dan berprinsip ke hati-hatian. Tidak semua bisa di takeover BTN. Jika rumah belum terbangun, maka BTN akan menolak takeover tersebut.

Kegamangan Developer Perumahan TWP AD

Developer yang selama ini mengandalkan penjualan ke anggota TNI AD melalui skema TWP AD mengalami guncangan.

Dari kegiatan pemasaran, dia selama ini tidak mengenal marketing. Semua konsumen disuplay oleh Angkatan darat. Tanpa umbul-umbul dan brosur, tanpa capai-capai canvasing, semua unit selama ini terjual otomatis.

Sejak pertengahan tahun 2021 ini, semua berakhir. TWP AD stop tidak bisa membiayai lagi pembelian rumah. Prajurit yang ingin punya rumah dipersilahkan ke Bank untuk memperoleh KPR perbankan. Bank akan memproses KPR prajurit dengan standar bank dengan prinsip kehati-hatian.

Jika dimasa lalu tidak dikenal BI Cheking, sekarang jika ada prajurit yang punya Riwayat BI Cheking jelek, bank tidak akan memproses.

Demikian juga dari sisi kelayakan pembangunan konstruksi dan sarana prasarana. Banyak perumahan TWP AD yang dibangun asal-asalan. Jalan dibangun seadanya, rumah dibangun tanpa selokan, tata kavling tidak beraturan dll, banyak kita temui diperumahan TWP AD.

Bahkan terdapat informasi ada developer yang menabrak gambar siteplan yang telah disetujui. Lahan yang seharunya buat jalan atau taman, diubah seenaknya sendiri.

Atas kondisi ini tidak mudah bagi perbankan untuk bisa mendukung modal kerja pengadaan lahan (KPL) dan KYG.

Dari sisi legalitas proyek, banyak pengembang rumah TWP AD yang mengampangkan IMB dan pecah lahan. Terdapat perumahan TWP AD yang tidak memiliki IMB Induk. IMB dibuat satuan per unit atas tiap-tiap unit yang dibangun. Tanpa IMB Induk sangat sulit bank akan dukung KPL, KYG dan KPR-nya.

Inilah yang membuat developer perumahan TWP AD menjadi kelabakan. Dia tidak biasa marketing, ketika tidak ada prajurit yang membeli, dia bingung bagaimana cara menjual.

Dia juga tidak mudah dapat pinjaman KPL, KYG dan KPR jika proyek yang dijalankan kurang memenuhi standar pembangunan rumah seperti dijelaskan di atas.

Atas situasi sulit inilah, kita banyak ditawarkan takeover dari developer perum TWP AD.

3 Kategori Perumahan Eks TWP AD yang ditawarkan Takeover

Kategori Bagus

Disebut bagus dimana semua kelaziman pembangunan perumahan yang dilakukan developer dijalankan sepenuhnya. Tanah telah dikuasai, perijinan telah lengkap, sarana prasarana dibangun semestinya dll.

Sertifikat minimal induk sudah SHGB atas nama PT Developer serta IMB telah ada.

Satu-satunya persoalan yang dihadapi adalah mereka tidak bisa menjual selain ke TWP AD. Jika ditawarkan take over, ini adalah proyek yang layak untuk diambil.

Kategori Kurang Bagus

Perumahan telah dilengkapi perijinan, lahan telah dikuasai Developer, namun dalam kegiatan pembangunan dilakukan serampangan.

Banyak unit rumah dibangun dengan mutu seadanya. Dengan kondisi rumah kosong karena banyak prajurit masih tinggal di asrama, perumahan menjadi kurang penghuni dan kumuh.

Pada pembangunan sarana-prasarana juga terlihat menggampangkan bahkan meniadakan seperti tidak ada selokan, jalan tidak sempurna dll.

Jika ditawarkan proyek seperti ini, harus hitung cermat potensi tambahan anggaran yang akan timbul.

Tambahan anggaran seperti membuat selokan penghuni lama, merapikan jalan atau perubahan siteplan akibat pembentukan lahan kavling yang ngawur dan tidak sesuai siteplan.

Kategori Buruk

Lahan masih mentah, baru berupa pembentukan kavling dan badan jalan. Terdapat informasi bahwa unit telah akad dengan TWP AD. Developer memiliki hutang unit rumah ke prajurit.

Dari sisi perijinan masih dalam proses, dari sisi penguasaan lahan masih memiliki hutang ke pemilik tanah. Jika ditawari takeover dalam kondisi seperti ini, sebaiknya dihindari. Informasi bahwa nanti rumah akan dibeli oleh prajurit hanyalah angin surga.

Ingat, TWP AD telah menyetor pembelian langsung ke prajurit. Prajurit yang akan membeli rumah harus melalui mekanisme perbankan.

Tidak semua prajurit memiliki sisa gaji yang cukup atau memiliki Riwayat BI Cheking yang bagus.

Dimasa lalu, seorang prajurit sisa gaji 2 jt, bisa saja akad di TWP AD dan rumah developer terjual. Sekarang tidak bisa karena standar bank mensyaratkan nilai batas penghasilan tertentu.

Di masa lalu, prajurit dengan BI CHeking kolektibilitas 5 (Kol 5), bisa akad di TWP AD, sekarang, gara-gara istri prajurit pinjaman panci 200 ribu di Pinjol tidak dbayar lebih dari 5 bulan, biarpun dia Jenderal, bank tidak akan memberikan KPR.

Sekali lagi, cermati betul jika kita ditawari takeover perumahan ex. TWP AD. Jangan mengampangkan masalah yang akan menyulitkan kita dikemudian hari.

Mandor Tomo | WAKETUM DEPRINDO

Lihat artikel lainnya:

asriman.com