Cara Menilai Rumah Kost yang Menguntungkan Dijadikan Sarana Investasi

Contoh iklan kos-kosan dijual

“Dijual cepat BU kos-kosan, lokasi dekat kampus, luas tanah 900 m2, 4 lantai, 80 kamar, 95 % terisi, pemasukan bersih 90 Juta/bulan, harga 35 M, siapa cepat dia dapat!”. Menurut Anda, broker yang mempromosikan properti kos-kosan seperti ini pintar atau tidak pintar ya?

Sebagai broker Anda harus pintar menilai suatu properti itu layak hidang kepada buyer atau investor Anda, apalagi buyer ini kategori buyer dua puluh empat karat.

Jika anda menghidangkan sesuatu yang aneh atau ngga masuk diakal maka semua barang yang Anda tawarkan kepada klien Anda akan berubah wujud menjadi barang yang aneh, ujung-ujungnya Anda tidak akan dipercaya lagi oleh klien anda.

Itulah kerugian terbesar bagi Anda sebagai seorang professional broker ataupun traditional broker.

Kembali kepada iklan di atas, apabila Anda sebagai broker properti atau investor properti apakah Anda pernah mendapatkan pesan WA atau SMS seperti ini?

Ya, saya pernah mendapatkan pesan WA seperti ini, saya hanya tersenyum dan tidak menggubris pesan ini karena saya fikir yang menjual tidak mengerti properti investasi sama sekali.

Dan sayangnya pesan ini dikirim berulang-ulang terkesan dia tidak mau mencari tahu kenapa properti ini tidak ada respon. Saya pastikan jika suatu properti memang ownernya menjual dalam kondisi Butuh Uang (BU) tidak akan butuh lama properti tersebut ditubruk orang.

Menjual dalam kondisi BU

Jika dijual dalam kondisi BU ya harganya juga musti BU dimana harganya lebih rendah beberapa persen dari harga normal.

Jika berkaca kepada bank yang memberikan plafond kredit hanya sampai 70 persen dari nilai appraisal properti maka seyogianya harga properti BU juga lebih kurang bak nantun-seperti itu.

Karena harga minus 30 persen itu merupakan perkiraan harga properti apabila dijual secara cepat pada saat debitur wanprestasi, dengan demikian bank terhindar dari kerugian karena sudah menjadi sifat dan kodratnya perbankan tidak mau rugi jika berhadapan dengan masyarakat..

Lain cerita jika BU yang dimaksud adalah Butuh Untung ya harus sabar menunggu… 😀

Saya bisa pastikan bahwa broker yang menawarkan properti seperti ini adalah broker yang tidak berpengalaman, tidak smart dan tidak mau belajar.

Mereka hanya ingin menjual semahal-mahalnya dengan harapan semakin mahal harga properti tersebut maka semakin besar pula komisi yang ia dapatkan.

Iseng-iseng suatu saat saya tanggapin juga dengan maksud memberikan pemahaman sedikit mengenai properti investasi kepada si pemilik properti atau sang promotor.

“Apa benar pemilik sedang BU Pak” tanya saya. “Ohya BU maksudnya butuh uang atau butuh untung Pak?” lanjut saya.

“Iya pak, butuh uang, karena dia sudah tua dan ngga mau ngurusin rumah kost-nya lagi” jawabnya.

Dalam hati saya bilang “Ngurusin properti?, biar aja gemuk propertinya pak ngga usah dikurusin, biar banyak susunya” hahahaha… (kata Cak Lontong begitu).

Investor itu adalah orang banyak uang dan pintar, makanya kaya

“Pak, investor properti itu orang banyak uang, orang pintar, orang kaya, karena dia pintar makanya mereka kaya” terang saya, “Kos-kosan yang bapak jual ini tidak masuk akal harganya bagi seorang investor, kecuali untuk orang ML bisa jadi mau beli” imbuh saya selayaknya pakar properti… hehehe…

“Gitu ya pak, ngomong-ngomong ML itu apa ya Pak” tanyanya penasaran, mungkin ia bermaksud mencari orang yang sedang ML sehingga bisa menjual rumah kos tersebut. hahahaha…

“Money laundering, pencucian uang” jawab saya, “Yang mau beli properti dengan harga seperti ini dan tingkat pengembalian investasi segitu hanya orang yang mendapatkan uang dengan cara yang mudah, atau uang harom.

Mereka hanya ingin mengamankan uang yang mereka peroleh dengan cara yang tidak halal dengan cara dibelikan properti, dengan demikian jejak uang tersebut akan hilang dan diapun terlepas dari hukuman di dunia (upsss…).

Karena beli properti kan bisa atas nama orang lain, bisa office boy-nya di kantor, saudara jauhnya atau siapapun yang dia percaya yang bisa menghapus jejaknya dan hilang dari penciuman KPK”

Kalau dihitung-hitung penghasilan rumah kos tersebut adalah sekitar 1M-an/pertahun. Jadi jika dijual dengan harga 35 Milyar, harga tersebut menjadi sangat tinggi.

Properti yang layak sebagai instrumen investasi

Bagaimana menghitung properti yang layak dijadikan sarana investasi? Menurut Robert T. Kiyosaki, properti yang bagus dijadikan sarana investasi adalah properti yang menghasilkan ROI 10 persen per-tahun. Itu untuk kondisi di negeri Uwak Sam sana.

Karena beberapa hal, properti di Indonesia yang menghasilkan ROI 5 persen sudah cukup bagus untuk dijadikan sarana investasi.

ROI yang bagus itu sekitar 7 persen tapi ini jarang ada di Indonesia. Dan ROI di bawah 5 persen tidak rekommend deh untuk dibeli.

Jadi silahkan hitung ROI rumah kos di atas, jika Anda memiliki uang yang cukup yang didapat dari hasil jerih payah anda bertahun-tahun bukan hasil ML, apakah Anda mau membelinya?

Jangan lupa kelayakan legalitas

Kelayakan diatas hanya dilihat dari sisi penghasilan, hal yang tidak kalah pentingnya adalah legalitas properti tersebut seperti sertifikatnya, umur bangunan, IMB atau PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) dan kesesuaiannya dengan bangunan fisik.

Sertifikat sangat penting untuk mengetahui properti tersebut tidak ada permasalahan hukum. Umur bangunan berhubungan dengan nilai appraisal dari bangunannya, semakin tua umur bangunan maka harga bangunannya dihitung lebih rendah.

Kesesuaian IMB atau PBG dengan bangunan fisik untuk mengantisipasi kemungkinan penambahan bangunan di luar yang diijinkan.

Karena banyak kejadian rumah kos dibangun melebihi ijin yang diberi pemerintah. Misalnya ijinnya hanya tiga lantai tapi dibangun menjadi empat lantai. Hal ini akan berpengaruh jika Anda ingin menjaminkan properti ini kepada lembaga keuangan.

Point-nya adalah cerdas dalam menghitung nilai properti berdasarkan ROI dan tetap hati-hati terhadap legalitas.

Selamat menjadi broker dan investor yang cerdas…

Lihat artikel lainnya:

• Begini Cara Memilih Broker Properti yang Bagus untuk Investor Properti
• Seorang Broker Properti harus Menguasai Product Knowledge
• Brokerpreneur, Peluang Memasuki Bisnis Properti dengan Tanpa Modal
• Cara Mudah Mencari Lahan Untuk Dijadikan Proyek Properti
• Cerita Sukses Seorang Developer Pribadi
• Tips Menjadi Broker Properti Bagi Pemula
• Ini Dia Tips Memilih Broker Properti Terbaik
• Hubungan Mesra Seorang Investor Properti dan Agennya
• Apa yang Perlu Dipersiapkan untuk Menjadi Professional Broker
• Pentingnya Sikap Objektif Bagi Seorang Broker Properti
• Panduan Lengkap Bagi Anda yang Ingin Menjadi Broker Properti, Bisa Tanpa Modal Lho
• Product Knowledge, Senjata Ampuh Professional Broker
• Keuntungan Menggunakan Professional Broker Vs Broker Tradisional
• Strategi Menganalisa Segmentasi Pasar untuk Membangun Proyek Properti
• Cara Benar Menjadi Agen Properti Profesional

Tags

• https://asriman com/cara-menilai-rumah-kost-yang-menguntungkan-dijadikan-sarana-investasi/