Saat ini harga tanah sudah semakin tinggi, sehingga diperlukan modal besar untuk menjadi pengembang. Pengembang yang dimaksud di sini adalah orang yang ingin menjadi developer tetapi belum memiliki tanah tetapi tidak punya uang banyak untuk membeli tanah.
Pilihannya adalah membeli tanah secara bertahap dimana dengan membeli tanah secara bertahap ini di tahap awal hanya diperlukan uang sebagian saja untuk membayar uang muka untuk tanah.
Besarnya uang muka ini tergantung kesepakatan antara pemilik tanah dengan developer, bisa 5% saja dari harga tanah bisa juga 10%. Ya, tergantung negosiasi.
Negosiasi juga tergantung dari kondisi keuangan dan kebutuhan pemilik lahan. Jika saat itu ia tidak terlalu membutuhkan uang banyak maka mungkin uang muka sebesar sepuluh persen sudah bisa ia terima. Tetapi jika pemilik lahan sedang membutuhkan banyak uang maka tentu ia ingin pembayaran uang muka sebesar kebutuhannya.
Nah, sekarang kita anggap bahwa pemilik lahan setuju bahwa pembayaran uang muka sepuluh persen. Dan ditandatanganilah perjanjian. Perjanjian yang ditandatangani bisa dalam bentuk PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), bisa juga dalam bentuk Perjanjian Kerjasama (PKS).
Baik PPJB atau PKS memiliki kondisi tersendiri. Ada plus minus dan kondisi yang harus diakomodir.
Sudah banyak artikel tentang PPJB dan kerjasama atau PKS yang dibahas di blog ini.
Mari kita anggap bahwa pembayaran sepuluh persen saja dan ditandatangani PPJB. Pertanyaannya adalah apakah developer sudah bisa memasarkan dengan kondisi ini?
Untuk menjawab pertanyaan ini perlu kita perjelas dulu apa yang dimaksud dengan memasarkan. Apakah memasarkan atau menjual. Marketing atau sales.
Marketing dan sales
Kalau kegiatan marketing bisa saja dilakukan setelah ada perjanjian dengan pemilik lahan. Karena kegiatan marketing itu sangat luas. Tujuannya adalah membuat orang yang tidak tahu produk menjadi tahu.
Sementara jika yang dimaksud dengan sales atau menjual adalah membuat orang yang sudah tahu tentang proyek jadi membeli.
Dari pengertian tersebut di atas dapat kita pahami bahwa kegiatan marketing bisa dilakukan kapan saja termasuk baru sekedar berikatan membayar tanda jadi dengan pemilik lahan.
Tetapi untuk kegiatan menjual baru bisa dilakukan setelah perizinan atas proyek didapatkan. Hanya saja memang ada saja pengembang yang menjual pada saat perizinan belum diperoleh.
Penjualan di tahap ini biasanya pembeli membayar uang tanda jadi atas pembelian unit rumah tersebut. Pada tahap ini belum bisa ditandatangani PPJB dengan pembeli. Karena tentang PPJB ini diatur dalam dalam PP No. 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan Permukiman, sebagai turunan dari UU Omnibus Law Cipta Kerja atau UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja.
Dimana di dalam PP tersebut diatur bahwa PPJB dapat dibuat setelah ada kepastian atas; status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, PBG, ketersediaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum, dan keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen).
Artinya jika belum ada pembangunan 20% maka belum dapat dibuat PPJB dengan pembeli. Jika syaratnya adalah keterbangunan maka hal itu mengandung pengertian bahwa perizinan sudah beres. PBG sudah didapat.
PPJB yang dimaksud di sini adalah PPJB dengan akta notaris. Jika PPJB di bawah tangan saja masih ada developer atau pengembang yang membuatnya.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
Lihat artikel lainnya:
- Pentingnya Bersikap Tabah Ketika Ingin Menjadi Developer Properti
- Lahan Hot Deal Seperti Apa Sih?
- Penting Untuk Mencari Tahu Riwayat Negosiasi Sebelumnya
- Naikkan Harga, Jika Negosiasi dengan Pemilik Lahan Mentok
- Praktek Pembayaran Tanah Secara Bertahap. THIS IS ROCK!
- Poin Krusial yang Musti Disepakati Ketika Negosiasi Pembayaran Lahan
- Dahsyatnya Uang Tunai Dalam Negosiasi Pembayaran Tanah
- Cara Mudah ‘Mengakali’ Kebutuhan Modal Untuk Membangun Proyek Properti
- Pantaskan Dirimu Jika Ingin Negosiai Dengan Pemilik Lahan
- Negosiasi Cara Bayar Tanah Hanya Jika Pemilik Tidak Banyak
- Jadi Developer Properti Itu Profitnya Gurih Lho
- Strategi Negosiasi dengan Pemilik Lahan: Naikkan Saja Harganya
- Ini Strategi Negosiasi dengan Pemilik Lahan yang Banyak Diabaikan Orang
- Kenapa Pembayaran Tanah Secara Bertahap Sering Disepakati Antara Pemilik Lahan Dan Developer
- Begini Kerjasama Lahan dengan Perhitungan Bagi Unit untuk Pembangunan Proyek Properti
