Ketika dirimu ditawarin sebidang tanah untuk dijadikan proyek properti maka banyak hal-hal yang harus dipastikan terlebih dahulu, diantaranya lahan tersebut tidak sengketa dan peruntukan lahan sesuai dengan perencanaan.
Lahan tidak sengketa
Untuk memastikan lahan tidak sengketa dapat diketahui dengan cara melakukan pengecekan sertifikat ke kantor BPN setempat.
Dengan melakukan pengecekan akan kelihatan bahwa apakah sertifikat sedang ada catatan dari pihak lain. Jika lahan itu ada sengketa maka ada catatan di buku tanahnya.
Catatan tersebut bisa berupa blokir dari kepolisian, sita dari pengadilan atau orang perorangan saja yang sekira ada masalah dengan tanah tersebut.
Jika ternyata ada catatan maka sertifikat tersebut tidak dapat dilakukan pengecekan sehingga transaksi atau jual beli tidak dapat dilakukan. Urungkan semua langkah akusisi. Itu sarang tawon!
Untuk melanjutkan transaksi semua catatan di buku tanah harus dihapus terlebih dahulu. Jika catatan dari kepolisian maka harus ada surat dari kepolisian untuk menghapusnya.
Demikian juga jika surat blokir dari pengadilan maka harus ada surat pencabutan blokir dari pengadilan. Semua surat penghapusan blokir tersebut bisa terbit jika permasalahan atas tanah tersebut sudah selesai. Ini yang membutuhkan waktu yang amat lama.
Jada saran saya jika dirimu mendapatkan penawaran tanah yang seperti ini, atau ada blokir atau sita dari pihak manapun, tidak usah dilanjutkan, cari saja tanah lain. Karena masih banyak tanah kosong di Indonesia.
Peruntukan lahan sesuai
Hal lainnya yang musti diperhatikan ketika mengakuisisi lahan adalah peruntukan lahan sesuai dengan perencanaan. Jika dirimu akan membangun perumahan maka peruntukan lokasi musti untuk perumahan dan permukiman. Warna zonasinya kuning.
Demikian juga jika dirimu ingin membangun properti lain seperti ruko, apartemen, rumah sakit atau apapun musti disesuaikan dengan zonansinya.
Untuk memastikan zonasi ini bisa dicek di PTSP (Pelayanan Terpadu Satu Pintu) atau di kantor BPN. Selain itu bisa cek sendiri di Perda setempat tentang RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah).
Akan lebih detil lagi info yang didapatkan jika suatu daerah sudah memiliki Perda RDTR (Rencana Detil Tata Ruang).
Jika melihat dengan cara seperti ini maka informasi yang didapatkan adalah informasi lisan saja. Untuk mendapatkan informasi peruntukan ruang ini bisa diajukan secara tertulis ke DPMPTSP (Dinas Penanaman Modal Pelayanan Terpadu Satu Pintu) atau Dinas Cipta Karya atau Dinas Tata Ruang. Ya, memang masing-daerah punya penamaan tersendiri terhadap dinas-dinasnya.
Hasilnya berua informasi tertulis dalam bentuk PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang), KPR (Konfirmasi Peruntukan Ruang) atau KRK (Keterangan Rencana Kota/Kabupaten).
Lahan Sawah Dilindungi dan LP2B
Saat ini pemerintah memprioritaskan ketahanan pangan untuk generasi yang akan datang sehingga pemerintah menerbitkan peraturan tentang Lahan Sawah Dilindungi (LSD).
Peraturan tentang LSD ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2009 tentang Perlindungan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan dan Peraturan Presiden Nomor 59 Tahun 2019 tentang Pengendalian Alih Fungsi Lahan.
Dalam Perpres tersebut banyak lahan-lahan sawah yang tidak dapat dialihfungsikan menjadi permukiman walaupun peruntukannya adalah perumahan dan permukiman. Kan ada saja kondisi dimana fisik lahannya berupa sawah tetapi peruntukan di RDTR adalah permukiman.
Jika lahan sawah yang peruntukannya perumahan berada di lokasi yang non LSD lahan seperti ini bisa dibangun perumahan. Tinggal mengajukan perizinan saja.
LP2B dan solusinya
Selanjutnya yang harus diperhatikan adalah LP2B (Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan). Dimana lahan yang termasuk LP2B ini juga tidak dapat dibangun perumahan atau proyek properti lainnya.
Namun ada juga yang menawarkan lahan ini dengan narasi dapat dialihfungsikan dengan cara ruislag atau mengganti dengan lahan di lokasi lain dengan luasan dua kali lebih besar. Ini masuk akal dan mungkin solusi juga.
Karena mungkin saja lahan LP2B ini berada di tengan kota atau lokasi yang sudah sangat ramai, akan menguntungkan bagi pemilik kalau lahan miliknya dapat dialihfungsikan sehingga ada developer yang mau beli.
Kondisi ini jika lahan tersebut masih atas nama orang perorangan tetapi memang peruntukan di lokasi tersebut sejak dulu adalah LP2B.
Jika salah satu saja dari syarat di atas yang tidak terpenuhi maka rencana proyek tidak bisa lanjut. Misalnya tanahnya sengketa, atau lahan termasuk LSD atau LP2B maka lahan tersebut tidak bisa dibangun proyek properti. Demikian juga jika peruntukan lahannya tidak sesuai.
Misalnya perencanaan akan dibangun perumahan tapi ternyata peruntukan lahannya adalah pertanian, jalur hijau atau peruntukan non permukiman lainnya.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
Lihat artikel lainnya:
- Cara Mudah Mengecek Legalitas Tanah untuk Dibangun Proyek Properti
- Ini yang Harus Diperhatikan Ketika Akan Negosiasi Ke Pemilik Lahan
- Tata Cara Pengecekan Sertifikat dan Persyaratannya
- Bagaimana Cara Transaksi Jual Beli Tanah Dan Bangunan yang Aman
- Siapa yang Menanggung Biaya dan Pajak-Pajak Dalam Jual Beli Properti?
- Cara Mudah Menilai Tanah yang Cocok untuk Dibangun Townhouse (part 2)
- Berapa Lama Blokir Sertifikat Berlaku? Tata Cara Penghapusan Blokir
- Langkah Developer Mengakuisisi Lahan Untuk Dibangun Proyek Properti
- Strategi Mengakuisisi Lahan oleh Perseroan Terbatas untuk Dibangun Proyek Properti
- Jangan Lupa Survey Langsung Tanah yang Ditawarkan Oleh Broker
- Apa Beda MoU dan PPJB?
- Kenapa Pembayaran Tanah Secara Bertahap Sering Disepakati Antara Pemilik Lahan Dan Developer
- Cara Mengurus Sertipikat Induk Atas Nama PT Dari SHM
- Langkah Mudah Menjadi Developer Pribadi
- Langkah Jual Beli Tanah Girik atau yang Belum Bersertifikat
