Baca Ini Sebelum Menjadi Developer Properti, Agar Sukses Lebih Cepat

Menjadi developer properti adalah sebuah perjalanan panjang. Berbeda dengan bisnis lain yang bisa diselesaikan dalam waktu cepat. Misalnya bisnis kuliner, bisa selesai dalam sehari. Hari ini, pagi-pagi disiapkan barang dagangannya kemudian sore atau malam sudah kelihatan hasilnya, apakah untung atau rugi. 

Tetapi bisnis properti sebagai developer memerlukan waktu yang lebih lama. Karena banyak proses yang harus dilewati. Mulai dari mengurus perizinan, mengerjakan persiapan lahan dan membangun unitnya untuk dijual kepada konsumen.

Dengan kondisi itu memerlukan waktu untuk sukses di bisnis ini, tetapi bagi sebagian orang itu adalah tantangan terdapat beberapa cara yang musti dipahami sehingga sukses dapat lebih cepat dapat diraih.

Anda harus Memahami Kelebihan dan Kekurangan Diri

Pintar membaca diri, itulah yang dimaksud pada bagian ini. Intinya adalah, Anda harus memahami kelebihan Anda dan sanggup memanfaatkan kelebihan tersebut dalam berbisnis.

Tentu saja memanfaatkan kelebihan tersebut dalam artian yang positif. Misalnya Anda mahir dalam menganalisa properti dan membuat proposal proyek maka lakukan ini terus-menerus.

Dengan begitu Anda akan menjadi semakin mahir dan suatu saat ada peluang dan kesempatan datang maka Anda sudah sangat siap untuk mengambil peluang tersebut.

Ingat lagi! Kesempatan apabila bertemu dengan kesiapan, alamat sukses bisa diraih.

Sebaliknya, jika Anda merasa bahwa Anda memiliki kekurangan maka Anda wajib memperbaiki kekurangan tersebut dengan cara apapun.

Misalnya Anda tidak memahami bagaimana caranya menjadi developer properti maka Anda harus terus belajar tentang developer properti. Karena saat ini amat banyak media pembelajaran yang bisa Anda manfaatkan. 

Selanjutnya, jika kekurangan Anda adalah tidak memiliki modal maka Anda harus sanggup menutupi kekurangan tersebut dengan berbagai cara.

Cara yang bisa Anda lakukan adalah dengan memperbanyak networking dan silaturrahmi karena dengan banyak networking dan silaturrahmi maka peluang-peluang akan Anda dapatkan.

Ingat prinsip di atas, persiapkan diri Anda untuk mendapatkan peluang. Karena peluang yang datang akan sia-sia jika Anda tidak mempersiapkan diri dengan baik.

Apakah Pelakunya Hanya Orang Kaya dan Kalangan Mapan?

Benarkah pelaku di bisnis developer properti hanya dari golongan orang kaya dan kalangan mapan? Tidak, karena banyak developer, terutama yang tidak diliput media memulai menjadi developer properti betul-betul dari nol dan bukan berasal dari trah keluarga konglomerat.

Mereka memulai menjadi developer properti dengan belajar langsung terjun ke lapangan. Learning by doing, kejedot-kejedot, jatuh bangun dialami. Mereka belajar dari buku, training atau workshop tentang developer properti.

Baca juga: Workshop Developer Properti di Indonesia yang Wajib Anda Ikuti

Kesimpulannya, walaupun Anda bukan berasal dari keluarga kaya dan mapan, Anda juga punya peluang untuk sukses sebagai developer properti jika Anda gigih belajar, berjuang dan mencari peluang. 

Selalu Jaga Hubungan Baik dengan Mitra Developer

Dalam mengelola proyek properti seorang developer selalu berhubungan dengan mitra. Mitra tersebut ada yang memang mitra resmi adapula mitra yang bukan sebagai mitra resmi. Mitra resmi seperti arsitek sebagai perencana, kontraktor sebagai pihak yang membangun fisik proyek, agen properti sebagai mitra untuk memasarkan proyek dan masih banyak lagi mitra yang berhubungan dengan developer ketika membangun proyek.

Ada pula mitra yang tidak resmi seperti broker. Gunanya adalah untuk selalu mendapatkan informasi terbaik mengenai tanah yang bagus untuk dikembangkan menjadi proyek properti.

Jaga Hubungan Baik dengan Broker

Penting bagi Anda untuk selalu menjaga hubungan baik dengan broker, terutama broker khusus tanah yang selalu menawarkan tanah kepada Anda.

Karena sumber informasi tanah lebih banyak datang dari broker secara memang pekerjaan mereka adalah mencari tanah dan menjualkannya.

Menjaga hubungan baik dengan mereka bisa dalam bentuk memberikan insentif bagi mereka apabila terjadi transaksi. Jadi Anda tidak hanya berpatokan kepada kebiasaan umum bahwa kewajiban memberikan komisi adalah kewajiban penjual.

Namun jika Anda memiliki uang untuk membeli tanah secara tunai, maka Anda tidak begitu memerlukan jasa seorang broker.

Anda tinggal mencari lokasi yang cocok, kemudian dengan uang yang Anda miliki Anda bisa membeli tanahnya tanpa banyak negosiasi.

Negosiasi yang penting hanya tentang harga saja. Satu lagi, jika Anda membeli tanah secara tunai, prinsipnya cuma satu: take it or leave it. Ya, silahkan terima penawaran saya atau tolak. Selesai.

Jaga Hubungan Baik dengan Arsitek

Hubungan baik dengan arsitek perlu Anda bangun supaya Anda dapat setiap saat menggunakan jasa mereka. Jika sudah berhubungan baik maka biasanya akan ada kemurahan dan kemudahan dalam kerjasama tetapi tetap dalam koridor menghargai profesionalitas masing-masing.  

Contohnya seorang kawan saya yang mengembangkan proyek perumahan di daerah Bekasi, Jawa Barat. Dia hanya mengeluarkan biaya hanya 20 juta rupiah saja untuk desain lahan seluas 5 hektare.

Padahal dalam kontrak desain tersebut sudah termasuk seluruh keperluan proyek mulai dari mendesain siteplan, gerbang proyek, fasum fasosnya, sampai dengan desain unit dan detilnya, termasuk juga desain untuk marketing tools, seperti brosur, video profil proyek, spanduk, umbul-umbul dan lain-lain.

Hmmm amat murah bukan? Jika harga normal diterapkan tentu harga desainnya lebih mahal dari harga kesepakatan tersebut. Kok bisa deal di harga itu? Karena si arsitek adalah teman baiknya. Hehehe!.

Nah, selain mitra strategis di atas masih banyak mitra Anda dalam mengembangkan proyek, diantaranya kontraktor, Notaris, konsumen, pemilik lahan, investor, lembaga keuangan, dan instansi pemerintah dan lain-lain.

Intinya Anda harus menjaga hubungan baik dengan seluruh orang atau instansi yang berhubungan dengan Anda dalam mengembangkan proyek.

Kemampuan Dasar yang Sebaiknya Dimiliki oleh Seorang Developer Properti

Seorang developer properti harus sanggup mempersiapkan perencanaan lahan, mulai dari desain skematik, gambar denah, masterplan, fasad, pola ruang, menghitung struktur dasar, hingga desain fungsi, tata ruang dan ergonomi.

Selanjutnya kemampuan yang harus dimiliki oleh seorang developer properti adalah mempersiapkan segala bentuk legalitas yang berkaitan dengan lahan, sampai properti tersebut terbangun dan terjual.

Di sektor finansial, seorang developer properti harus sanggup menyiapkan skema pendanaan yang baik hingga detil cashflow-nya.

Tak ketinggalan, dia juga harus sanggup membentuk tim marketing yang memiliki skill dan kemampuan memadai guna merumuskan konsep penjualan, target market, hingga strategi dan taktik menjualnya.

Kemampuan lainnya yang wajib dimiliki oleh seorang developer properti adalah mempersiapkan tim produksi atau memilih dan memilah kontraktor yang cakap dan bisa dipercaya, sehingga tidak terjadi kesalahan dan kekacauan pada hasil akhir properti yang dibangun.

Di atas semua itu, kemampuan developer properti yang sangat dibutuhkan adalah mengorganisir semua komponen dan semua orang-orang yang terlibat dalam proyek menjadi satu kesatuan kerja yang sanggup menyelesaikan proyek sesuai perencanaan dan target.

Pintar  Menganalisa Segmentasi Pasar yang Akan Dibidik

Untuk menetapkan segmentasi pasar yang dibidik, Anda harus berpedoman kepada kondisi sosial ekonomi penduduk setempat.

Jika di lokasi banyak terdapat pabrik maka calon konsumen yang dibidik adalah karyawan pabrik tersebut. Kita harus memperkirakan harga yang sanggup dibeli oleh karyawan pabrik tersebut.

Jika penjualan dengan memanfaatkan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) maka harus diperkirakan juga kemampuan mereka membayar uang muka dan angsurannya.  

Jika lokasi berdekatan dengan kompleks pemerintahan daerah maka pangsa pasar yang dibidik adalah Pegawai Negeri Sipil (PNS) yang bekerja di kantor tersebut.

Begitu juga jika lokasi berada dekat dengan kompleks sekolah atau perguruan tinggi maka pasar yang dibidik adalah para mahasiswa—orang tuanya—dan guru atau dosen yang beraktivitas di sekitar lokasi. Contohnya adalah pembangunan apartemen di sekitar Jatinangor, Jawa Barat beberapa tahun belakangan.

Pembangunan apartemen tersebut ditujukan untuk menyediakan hunian bagi para mahasiswa perguruan tinggi yang ada di sekitar lokasi tersebut.

Membidik Mahasiswa sebagai Pangsa Pasar

Developer yang pintar sanggup melihat peluang dan mengambil keuntungan dari kondisi ini: Seorang mahasiswa sudah pasti memerlukan tempat tinggal, di mana selama ini mereka tinggal di rumah kost di sekitar kampus.

Nah, sekarang para mahasiswa tersebut tidak perlu lagi tinggal di rumah kost, mereka dapat memiliki apartemen dengan harga cicilan yang tidak jauh berbeda dengan biaya yang dikeluarkan untuk menyewa rumah kost.

Ditambah lagi, jika tinggal di apartemen mereka mendapatkan fasilitas khas apartemen.

Dengan demikian mereka mendapatkan banyak manfaat dari apartemennya, diantaranya bisa digunakan untuk tempat tinggal selama kuliah, mendapatkan uang masuk tanpa harus bekerja (passive income) jika ingin disewakan ketika si pemilik sudah tamat kuliah dan pada akhirnya si pemilik juga mendapatkan keuntungan ketika menjualnya, karena pada umumnya harga apartemen akan naik beberapa persen setelah beberapa tahun.

Keuntungan dalam bentuk kenaikan harga akan didapatkan karena lama pendidikan S1 rata-rata 4-5 tahun. Artinya apartemen tersebut akan dijual lagi setelah 4 atau 5 tahun digunakan.

Keuntungan dalam bentuk kenaikan harga jual ini tentu tidak dapat dinikmati jika mereka tinggal di rumah kost. Karena sebagai penyewa dia tidak berhak memiliki rumah yang disewanya.

Metode ini bisa Anda duplikasi di daerah lain yang memiliki karakteristik yang sama, seperti di Depok, Jawa Barat yang menjadi home base banyak perguruan tinggi.

Lokasi di sekitaran kampus bisa Anda bangun apartemen yang menyasar para mahasiswa. Dan saat ini, ketika buku ini ditulis, memang sedang ada pembangunan beberapa apartemen di sekitar kampus.

Membidik Pegawai Kantor sebagai Pangsa Pasar

Selanjutnya di lokasi yang banyak perkantoran, atau setidaknya lokasi yang terdapat akses yang bagus ke perkantoran sangat bagus untuk dibangun hunian yang membidik para pekerja kantoran sebagai calon konsumennya.

Akses yang dibutuhkan bisa jadi dalam bentuk angkutan umum seperti stasiun kereta api, jalur busway, jalur Light Rail Transit (LRT) dan Mass Rapid Transit (MRT) dan lain-lain.

Menetapkan Pangsa Pasar untuk Proyek di Tengah Kota

Jika Anda memiliki lokasi di tengah kota, maka Anda lebih leluasa membidik segmentasi pasar. Bisa untuk kalangan atas, bisa untuk kalangan menengah atau kalangan bawah.

Setiap pilihan tentu ada konsekuensinya, misalnya Anda memilih untuk menyasar kalangan atas, konsekuensinya mungkin saja laju penjualan tidak terlalu cepat namun margin-nya besar.

Begitu juga jika Anda memilih untuk membidik kalangan menengah ke bawah maka penjualan Anda mungkin lebih cepat tetapi keuntungan yang Anda dapatkan mungkin lebih kecil.

Contohnya, ketika Anda akan membangun sebuah kompleks townhouse di Jakarta atau kota besar lainnya. Anda bebas memilih tipe rumah yang akan Anda bangun.

Anda bisa membangun rumah 2 lantai—bahkan 3 lantai—dengan tanah yang luas, mungkin sekitar 200-an meter persegi dengan konsekuensi harga jual lebih mahal, dan biasanya penjualannya lebih lambat jika dibandingkan dengan penjualan rumah dengan harga yang lebih murah. 

Pilihan lainnya adalah Anda bisa membangun rumah dengan tipe lebih kecil dengan luas tanah 70-an meter persegi dengan jumlah unitnya lebih banyak dan harga jual yang jauh lebih murah.

Dengan strategi seperti ini proyek Anda kemungkinan lebih cepat terjual, tetapi dari sisi keuntungan yang didapatkan mungkin lebih kecil daripada membangun unit yang lebih besar. Pilihan ada di tangan Anda.

Author: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

 

Lihat artikel lainnya:

• Kalau Belum Siap Bikin PT Untuk Menjadi Developer, Orang Perorangan Saja Dulu
• Untuk Orang yang Ingin Menjadi Developer Properti Tapi Bingung Memulai
• Kapan Sebaiknya Dimulai Pemasaran Proyek Properti?
• Kapan Waktu Ideal untuk Memulai Pemasaran Proyek Perumahan?
• Sebelum Menjadi Developer Properti, Ini yang Harus Anda Pahami
• Syarat Menjadi Developer Perumahan
• Inilah Kenapa Jangka Waktu Sebuah Proyek Properti Lama
• Ini Dia Strategi Jitu Mencari Properti di Bawah Harga Pasar
• Property, I Love You!
• Self Development: Strategi Meningkatkan Kualitas Diri dan Hubungan dengan Orang Lain
• Tips Menjadi Broker Properti Bagi Pemula
• Pacu Penjualan dengan Menurunkan Target Profit untuk Mendulang Untung
• Ini Dia Penyebab Developer Properti Pemula Gagal
• Cara Mudah Anda Menjadi Virtual Agent Properti
• Strategi Sederhana yang Bisa Membuatmu Sukses Dalam Negosiasi dengan Pemilik Lahan