Pralelang, Tahapan Krusial dalam Lelang Eksekusi Hak Tanggungan

Lelang adalah salah satu cara untuk menjual properti, di samping cara menjual secara konvensional yang sama-sama sudah dipahami bersama. Lelang bisa dengan cara lelang sukarela (non eksekusi) bisa juga dengan cara lelang eksekusi.

Lelang sukarela dilakukan apabila memang pemilik properti menjual propertinya melalui lelang. Dengan harapan ketika menjual properti dengan lelang tersebut ada banyak pembeli sehingga ia mendapatkan harga yang bagus untuk propertinya.

Sementara lelang eksekusi adalah lelang untuk melaksanakan putusan/penetapan pengadilan, dokumen-dokumen lain yang dipersamakan dengan itu, dan/atau melaksanakan ketentuan dalam peraturan perundang-undangan. Pemilik properti terpaksa menjual propertinya dengan cara dilelang. 

Ada tiga tahapan yang harus dilalui jika suatu objek hak tanggungan akan dilelang, yaitu pralelang, hari lelang (auction day) dan pasca lelang. Tahapan pralelang merupakan tahapan yang sangat penting dalam seluruh rangkaian lelang karena pada tahapan ini terdapat proses verifikasi terhadap keabsahan proses lelang yang akan dilakukan.

Tidak hanya mengenai legalitas yang harus dipastikan keamanannya tetapi juga tentang fisik objek lelang juga harus terjamin kelancaran penguasaannya setelah lelang dilaksanakan.

Pada tahapan ini juga pelaksana lelang sudah harus memastikan bahwa pemenang lelang dapat menerima/menguasai objek lelang tersebut dengan aman.

Berikut hal-hal yang harus diperhatikan dalam tahapan pralelang supaya rangkaian proses lelang sampai dengan penyerahan objek lelang ke pemenang lelang dapat berjalan dengan lancar dan aman:

SPK (Surat Perintah Kerja)

Baca juga: Workshop Developer Properti di Indonesia yang Wajib Anda Ikuti

SPK merupakan suatu perintah dari kreditur kepada Balai Lelang untuk melakukan proses pralelang sampai pelaksanaan lelang atas objek lelang. Dalam SPK tercantum lingkup kerja yang harus dilakukan oleh Balai Lelang. SPK merupakan landasan kerja bagi Balai Lelang untuk mulai bekerja.

Kelengkapan Administrasi Objek Lelang

• Surat bukti kepemilikan hak (sertifikat tanah dan bangunan), pada tahap pralelang Balai Lelang membutuhkan photo copy-nya sementara aslinya dipegang oleh kreditur.
• Surat Perjanjian Kredit/Perhitungan Hutang, Surat Perjanjian Kredit ini ditandatangani pada saat terjadi kesepakatan antara kreditur dan debitur tentang pemberian kredit.
• Surat Sertifikat Hak Tanggungan dan Akta Pemberian Hak Tanggungan (Photo Copy)
• Surat Peringatan (SP) bahwa debitur wanprestasi/cidera janji, yang terdiri dari SP 1, SP 2 dan SP 3, SP ini dikirimkan oleh kreditur kepada debitur dalam jangka waktu tertentu yang berisi peringatan/permintaan agar debitur memenuhi kewajibannya.
• Rincian Hutang debitur, berisi sisa kewajiban debitur pada saat debitur sudah wanprestasi.
• Harga limit, ditetapkan oleh kreditur sesuai dengan hasil dari Petugas Penilai (appraisal) dan jumlah hutang yang harus dilunasi oleh debitur.

Berkoordinasi dengan Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL)

Setelah mendapatkan SPK dari Kreditur dan memperoleh seluruh kelengkapan administrasi objek lelang, Balai Lelang berkoordinasi dengan KPKNL untuk mendapatkan jadwal lelang karena untuk Lelang Eksekusi Hak Tanggungan harus dihadiri oleh petugas KPKNL untuk menerbitkan risalah lelangnya.

Pengecekan fisik objek lelang

Langkah ini sangat diperlukan untuk memastikan kondisi objek. Hasil pengecekan fisik ini dibuatkan berita acara dengan dilampirkan foto-foto objek lelang. Untuk selanjutnya tentang pengecekan fisik ini Balai Lelang mengadakan open house, agar seluruh peserta lelang dapat melihat langsung objek lelang. Karena pada umumnya objek lelang dilelang dalam kondisi apa adanya. Hal ini untuk menghindari complaint di kemudian hari dari pemenang lelang. 

Jangan sampai peserta lelang yang menang tidak mengetahui kondisi fisik dari poperti yang dilelang sehingga ketika ia menang ada kondisi yang tidak sesuai dengan keinginannya.

Pemasaran

Balai Lelang harus melakukan pemasaran terhadap lelang yang akan dilakukan supaya informasi lelang dapat sampai kepada sebanyak mungkin masyarakat. Dengan demikian diharapkan lelang yang akan dilakukan ada peminatnya. Karena tidak jarang lelang yang dilakukan tidak ada peserta lelangnya.

Disnilah dibutuhkan kreatifitas dari Balai Lelang agar membuat program pemasaran dan promosi yang dapat menarik minat calon peserta lelang.

Disamping pemasaran, kegiatan mengkomunikasikan tentang lelang ini wajib diumumkan di media massa seperti diatur Peraturan Menteri Keuangan tentang Pedoman Pelanksanaan Lelang.

Pemasaran dilakukan segencar dan seefektif mungkin, bisa melalui iklan di internet, media massa, pemasangan spanduk dan umbul-umbul di lokasi dan sekitar, penyebaran flyer, brosur atau undangan atau pemberitahuan kepada klien-klien yang ada di database Balai Lelang.

Rencana Kerja Syarat (RKS)

RKS ini berisi seluruh informasi kepada calon peserta lelang mengenai proses lelang dan syarat-syaratnya.

Laporan

Laporan mengenai progress pralelang ini harus selalu diberikan oleh Balai Lelang kepada kreditur dalam interval waktu tertentu, pada umumnya sekali dalam 2 minggu.

• Balai Lelang Swasta, Salah Satu Cara Menjual Properti dengan Cepat dan Aman
• Mau Membeli Properti Lelang? Perhatikan Ini
• Balik Nama Sertifikat tanpa Akta PPAT
• Cara Mudah Mendapatkan Untung Dengan Membeli Aset Properti Lelang
• Ini Dia Strategi Jitu Mencari Properti di Bawah Harga Pasar
• Fungsi sebuah Perjanjian Kredit
• Apa yang Harus Dicermati dalam Membeli Properti Lelang Eksekusi
• Membeli Properti Lelang, Cara Tepat Mendapatkan Properti di Bawah Harga Pasar
• Ini Dia Beberapa Pilihan Bisnis yang Bisa Anda Lakukan di Bisnis Properti
• Ini Penyebab Properti Dijual di Bawah Harga Pasar
• Undang-Undang Hak Tanggungan Dan Kekuatan Eksekutorial
• Jangan Panik, Jika Sertifikat Tanah Hilang atau Rusak, Bisa Ajukan Sertifikat Pengganti Ke BPN
• Sumber-Sumber Listing untuk Professional Broker
• Memahami Hak Tanggungan, Sertifikat Hak Tanggungan, Roya dan Prosesnya
• Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 Tentang Tarif Baru PPh Final 2.5% atas Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan