Setiap transaksi properti akan timbul biaya dan pajak-pajak. Biaya dan pajak-pajak tersebut ditanggung secara proposional oleh para pihak, penjual dan pembeli.
Biaya dan pajak-pajak yang ditanggung oleh penjual
Pelunasan PBB sampai dengan tahun terjadinya transaksi.
Sebelum dilakukan transaksi jual beli semua pajak PBB terhutang harus dilunasi.
Sampai berapa tahun ke belakang? Patokan pembayaran tunggakan PBB bukan lamanya tahunnya. Tetapi semua pajak yang terhutang atau belum dibayarkan wajib dilunasi terlebih dahulu. Selagi itu masih tercatat terhutang oleh sistem PBB maka itu wajib dilunasi seluruhnya.
Yang wajib melunasi tentu saja pemilik atau penjual karena belum ada andil pembeli dalam PBB ini. Semuanya masih atas nama penjual.
Tetapi tidak tertutup kemungkinan PBB ini dibayarin terlebih dahulu oleh pembeli jika penjual tidak memiliki uang untuk membayarnya.
Pajak Penghasilan
Pajak penghasilan (PPh) tanggungjawab penjual untuk membayarnya. Besarnya PPh ini adalah 2,5% dari nilai jual beli.
Sebenarnya dasar pengenaan PPh ini adalah nilai transaksi jual beli dan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). Nanti dilihat mana yang lebih besar.
Jadi jika nilai transaksi di bawah NJOP maka dasar pengenaan PPh adalah NJOP. Kondisi ini mungkin saja terjadi di daerah yang nilai NJOP-nya sudah kadung tinggi tetapi tidak diikuti oleh harga pasar.
Pengecekan sertifikat
Sebelum transaki jual beli dilakukan, dalam hal ini adalah penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT, maka sertifikat atas tanah bangunan tersebut dicek terlebih dahulu ke kantor BPN.
Pengecekan sertifikat dilakukan untuk mengetahui apakah ada catatan atau blokir di sertifikat tersebut. Apakah ada sengketa atas tanah dan bangunan tersebut.
Jika ada catatan atau blokir di sertifikat tersebut (dalam buku tanah) maka transaksi tidak dapat dilakukan sampai catatan yang ada dalam sertifikat tersebut dibersihkan terlebih dahulu.
Namun jika di sertifikat tersebut tidak ada catatan atau blokir maka sertifikat bisa dilakukan pengecekan. Dengan demikian penandatanganan AJB bisa dilakukan.
Biaya pengecekan sertifikat ini murah saja, Rp50 ribu per-sertifikat.
Biaya dan pajak-pajak yang ditanggung pembeli
Selain biaya dan pajak-pajak yang ditanggung oleh penjual ada komponen biaya yang menjadi tanggungjawab pembeli dalam setiap transaksi jual beli properti atau tanah dan bangunan.
Biaya dan pajak-pajak tersebut adalah:
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
Besarnya BPHTB adalah 5% dari nilai transaksi yang tertera di dalam AJB. Sama dengan PPh dasar pengenaan BPHTB adalah nilai transaksi dan NJOP, dilihat mana yang lebih besar.
Biaya baliknama sertifikat
Biaya selanjutnya yang menjadi tanggungjawab pembeli adalah biaya baliknama sertifikat. Dalam komponen biaya baliknama sertifikat terdapat beberapa jenis biaya, diantaranya biaya pelayanan dan biaya jasa untuk notaris sebagai penerima kuasa dalam permohonan baliknama.
Biaya APHT dan pemasangannyaa
Jika pembelian dengan menggunakan bantuan dari perbankan maka ada biaya APHT (Akta Pemasangan Hak Tanggungan). Komponen biaya dalam APHT ini ada yang untuk negara dalam bentuk PNBP atau biaya pemasangan APHT tersebut dan ada juga untuk Notaris/PPAT sebagai fee atas pembuatan APHTB.
Biaya SKMHT
Ada juga kondisi bahwa ketika penandatanganan APHT belum bisa ditandatangan karena sertifikat belum atas nama debitur, maka langkah yang harus dilakukan adalah dengan menandatangani SKMHT (Surat Kuasa Memberikan Hak Tanggungan) jadi si debitur atau pembeli memberikan kuasa kepada pihak kreditur atau bank untuk menandatangani APHT jika baliknama sertifikat sudah selesai.
Kelonggaran untuk penjual
Ada juga situasi dimana si penjual tidak memiliki uang untuk membayar biaya dan pajak-pajak dalam transaksi ini. Caranya adalah bisa saja semua biaya ditanggung oleh pembeli. Tinggal dihitung berapa besarnya nanti diperhitungkan dalam pembayaran harga. Mantap kan itu.
Jadinya akhir yang bahagia; penjual dapat uang, pembeli dapat rumah atau tanah, notaris dapat uang dalam bentuk biaya akta dan jasa baliknama, sedangkan negara juga untung karena ada pajak yang masuk ke kas negara seperti PPh, BPHTB, PNBP.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
Lihat artikel lainnya:
- Jika Developer Membatalkan AJB setelah PPJB
- Siapa yang Menanggung Biaya Akta PPAT
- Pajak Yang Wajib Dibayarkan Ketika Transaksi Jual Beli Properti
- Siapa yang Wajib Membayar Pajak Jika PBB Belum Dibaliknama?
- Cara Membeli Tanah Sawah SHM Sebagian yang Sedang Menjadi Jaminan Hutang Di Bank
- Bagaimana Cara Jual Beli Tanah Girik Di Notaris
- Perbedaan PPJB dan AJB
- Cara Menghitung PPh dan BPHTB Rumah Subsidi
- PPJB Lunas, PPJB Tidak Lunas Dan Posisi Pentingnya Dalam Proses Jual Beli
- Pajak-Pajak dalam Transaksi Jual Beli Properti
- Jika Ingin Deal Tanggung Saja Kewajibannya
- Apakah Bisa Mengajukan Baliknama Sertifikat Jika Dasar Jualbeli Hanya Kuitansi atau Surat Jual Beli Di Bawah Tangan
- Inilah Keterampilan Wajib yang Harus Dimiliki Oleh Seorang Broker Properti
- Ini Keuntungan Membeli Lahan yang Sudah Sertifikat Oleh Developer
- Bagaimana Cara Transaksi Jual Beli Tanah Dan Bangunan yang Aman
