Salah satu strategi mengakuisisi lahan yang bisa Anda praktekkan adalah pembayaran tanah mundur sesuai dengan waktu yang disepakati. Maksudnya pembayaran tanah tidak dilakukan saat ini tetapi nanti.
Berapa jauh mundur pembayarannya? Tergantung Anda dan pemilik lahan, bisa 1 tahun, 2 tahun dan seterusnya.
Untuk melaksanakan strategi ini, pada saat kesepakatan terjadi Anda tidak diwajibkan membayar tanah, tetapi supaya ada ikatan antara Anda dan pemilik lahan, sekedar pembayaran uang tanda jadi atau uang muka ok lah.
Strategi pembayaran UTJ dan uang muka bisa mengacu kepada strategi pembayaran tanah secara bertahap atau kerjasama lahan.
Pembayaran UTJ (Uang Tanda Jadi) ini untuk membuat ikatan antara developer dan pemilik lahan. Jadi ikatannya tidak hanya berupa perikatan berupa perjanjian tertulis. Satu lagi pentingnya ada uang pengikatan ini adalah untuk melihat kemampuan keuangan dari deveoper.
Pemilik lahan tentu akan ragu juga jika developer tidak punya uang sama sekali. Dengan mampu memberi uang tanda jadi sudah memperlihatkan bahwa developer punya modal untuk mengelola proyek. Karena bagaimanapun juga untuk melaksanakan proyek diperlukan modal.
Banyak pekerjaan awal proyek yang membutuhkan modal di awal, diantaranya adalah untuk mengurus perizinan, mengerjakan persiapan lahan dan pekerjaan lainnya.
Selain itu seorang developer butuh punya uang untuk mengurus sertifikat tanah proyek. Biaya-biaya ini mutlak ada di depan sebelum dapat menjual proyek. Besarnya biaya ini berbeda-beda tiap daerah terutama biaya untuk mengurus perizinan dan sertifikat tanah.
Tentang biaya persiapan lahan juga butuh modal yang cukup besar tergantung kondisi lahan. Jika kondisi lahan sudah siap atau tidak memerlukan pekerjaan berat maka biayanya tidak terlalu besar. Persiapan lahan cukup dengan pengerjaan ringan saja.
Tetapi apabila tanah membutuhkan pekerjaan berat seperti cut and fill dengan alat berat maka pekerjaan persiapan memerlukan modal yang cukup besar. Akan lebih besar lagi biaya yang dibutuhkan jika persiapan lahan butuh pengurukan. Karena biaya pengurukan ini cukup besar karena butuh membeli tanah dari luar.
Tawarkan sesuatu yang sangat berharga
Supaya pemilik lahan bersedia tanahnya dibayar mundur Anda harus menawarkan sesuatu yang sangat berharga bagi mereka, misalnya harga tanahnya sudah diperhitungkan kenaikan harganya sampai masa pembayaran tanah tiba.
Contohnya, apabila kenaikan nilai tanah per-tahun dianggap 20% maka untuk pembayaran tanah yang ditunda selama 2 tahun Anda bisa menawarkan harga lebih tinggi 40% dari harga saat ini, dengan catatan harga tanah yang disepakati saat ini adalah harga tanah yang wajar.
Langkah-langkah dalam mempraktekkan pembayaran tanah mundur
Untuk melakukan strategi ini langkah pertama yang harus Anda lakukan adalah menyepakati harga tanah, kemudian dibuatkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang mengatur tentang pembayaran, hak dan kewajiban para pihak yang diiringi dengan penandatanganan surat kuasa untuk mengelola proyek.
Dalam PPJB tersebut tidak perlu dicantumkan tentang kenaikan harga tanahnya, cukup dibuat harga kesepakatan pada saat pembayaran jatuh tempo.
Misalnya harga wajar tanah saat ini adalah 450.000 permeter persegi, maka Anda membuat kesepakatan harga lebih tinggi 40% dari harga tersebut.
Jadi dalam PPJB dicantumkan harga tanah adalah 630.000 per-m2 (450.000 + (40% x 450.000)) dengan kesepakatan tanah ini dibayarkan di bulan ke-24 setelah ditandatanganinya PPJB—atau berapapun jangka waktu perjanjian yang disepakati.
Selanjutnya selama masa perjanjian Anda hanya fokus mengerjakan proyek, Anda tidak perlu memikirkan pembayaran tanah karena pembayaran tanah hanya jatuh tempo pada bulan ke-24.
Untuk luasan yang tidak terlalu besar, atau maksimal 2 hektare, waktu 24 bulan cukup untuk menyelesaikan pengerjaan proyek, tetapi untuk luasan yang lebih besar, lamanya jangka waktu perjanjian ini harus disesuaikan.
Berikut Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan sistem pembayaran mundur. Anda silahkan mengkopinya dan sesuaikan dengan kondisi masing-masing.
PERJANJIAN PEMBELIAN LAHAN
Kami yang bertandatangan di bawah ini:
I. Nama : Irwandy Bagindo Sutan
Tempat/Tgl. Lahir : Bogor, 21 Januari 1977
Pekerjaan : Swasta
Alamat : Jl. Teratai No. 23, Padang
NIK : 12345678910
Selaku pemilik tanah selanjutnya disebut: PIHAK PERTAMA,
II. Nama : Dtk. Asriman Akhiruddin Tanjung
Tempat/Tgl. Lahir : Pulapuang, 8 Agustus 1978
Pekerjaan : Wiraswasta
Alamat : Jl. Lantak Mingkudu No. 73, Pariaman
NIK : 321499939929299
Selaku pembeli selanjutnya disebut: PIHAK KEDUA
Dalam kedudukannya mereka masing-masing seperti tersebut diatas terlebih dahulu menerangkan dan menyatakan sebagai berikut:
-Bahwa PIHAK PERTAMA adalah selaku pemilik sah atas sebidang tanah seperti diuraikan dalam Sertifikat Hak Milik nomor: 345/Kebon Jeruk, Gambar Situasi tanggal 21 Agustus 2008, nomor 12345/2008, seluas 10.000 m2 (sepuluh ribu meter persegi) yang terletak di desa/kelurahan Kebon Jeruk, Kecamatan Pulapuang City, Kabupaten Bogor tercatat atas nama: Irwandy.
-Bahwa PIHAK KEDUA seorang developer properti yang akan mengembangkan proyek properti di lahan milik PIHAK PERTAMA.
-Bahwa PIHAK PERTAMA menjual kepada PIHAK KEDUA sebagaimana PIHAK KEDUA bersedia membeli tanah seperti terurai di atas berikut dengan segala sesuatu yang tertanam, tumbuh, berdiri dan diatasnya tanpa kecuali, dengan patok-patok dan batas-batasnya sudah diketahui dan disepakati oleh kedua belah pihak sehingga tidak memerlukan keterangan lebih lanjut dalam surat perjanjian pembelian lahan ini.
-PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat jual beli tanah ini dengan harga Rp 630.000 (Enamratus tigapuluh ribu) per-meter persegi, sehingga jumlah yang harus dibayarkan oleh PIHAK KEDUA atas tanah tersebut sebesar Rp. 6.300.000.000 (Enam milyar tigaratus juta rupiah).
-Bahwa apabila terdapat perbedaan luas tanah antara hasil pengukuran dari petugas Badan Pertanahan Nasional (BPN) dengan luas tanah seperti tertera di dalam sertifikat, maka luas tanah yang dipergunakan sebagai dasar perhitungan harga jual beli adalah luas tanah yang sesuai dengan hasil pengukuran resmi petugas BPN.
-Sebagai komitmen dan kesungguhan PIHAK KEDUA, maka PIHAK KEDUA menyerahkan uang tanda jadi sebesar Rp. 10.000.000 (Sepuluh juga rupiah) kepada PIHAK PERTAMA setelah penandatanganan perjanjian ini. Yang mana perjanjian pembelian lahan ini berguna juga sebagai tanda terima yang sah.
-Setelah pembayaran uang tanda jadi, PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA setuju untuk saling mengikatkan diri dengan ketentuan-ketentuan sebagai berikut:
Pasal 1
Setelah penandatanganan perjanjian pembelian lahan ini, maka PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat akan menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) di hadapat Notaris selambat-lambatnya 14 (empat belas) hari setelah penandatanganan perjanjian pembelian lahan ini.
Pasal 2
Dengan dibayarkannya uang tanda jadi oleh PIHAK KEDUA dan telah diterima dengan baik oleh PIHAK PERTAMA, maka PIHAK PERTAMA selanjutnya akan menyerahkan semua dokumen bukti kepemilikan tanah berupa sertifikat asli, SPPT PBB tahun terakhir, foto copy KTP berikut data–data yang diperlukan kepada pihak Notaris yang ditunjuk. Dan memberikan ijin PIHAK KEDUA untuk:
-Mengurus proses pemecahan sertifikat tanpa proses balik nama kepada pihak lain, mengurus perizinan bangunan sampai dengan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) atas bangunan yang akan didirikan oleh PIHAK KEDUA diatas tanah tersebut, kemudian menawarkan dan memasarkannya sebagai sebuah kawasan perumahan.
-Mengelola secara fisik dalam arti yang seluas-luasnya atas obyek tanah yang diperjualbelikan tersebut, termasuk melakukan pengurugan, pembersihan lahan (land clearing) membuat pondasi dan pagar kawasan, pondasi kaveling dan rumah contoh diatas tanah tersebut kemudian menawarkan, memasarkan, melakukan jual beli dan menerima uang hasil penjualannya.
Pasal 3
PIHAK KEDUA berjanji akan melunasi pembayaran harga tanah kepada PIHAK PERTAMA yaitu sejumlah Rp. 6.300.000.000 (Enam milyar tigaratus juta rupiah) pada tanggal 26 Maret 2019.
Pasal 4
PIHAK KEDUA menyanggupi dan mengikatkan diri kepada PIHAK PERTAMA dan apabila PIHAK KEDUA membatalkan perjanjian pembelian lahan ini secara sepihak, maka seluruh dana yang telah dibayarkan akan hangus dan tidak dapat diambil kembali termasuk segala sesuatu yang telah tertanam, tumbuh, berdiri dan diatasnya tanpa kecuali di atas tanah tersebut.
PIHAK PERTAMA menyanggupi dan mengikatkan diri kepada PIHAK KEDUA dan apabila PIHAK PERTAMA membatalkan perjanjian pembelian lahan ini maka PIHAK PERTAMA wajib mengganti seluruh uang yang sudah dikeluarkan oleh PIHAK KEDUA untuk mengembangkan tanah tersebut menjadi proyek properti dan ditambah denda sebesar 50% (Lima puluh persen) dari uang yang sudah dikeluarkan oleh PIHAK KEDUA.
Pasal 5
PIHAK PERTAMA menjamin kepada PIHAK KEDUA bahwa PIHAK PERTAMA adalah satu-satunya yang berhak atas bidang tanah tersebut, karena itu PIHAK PERTAMA berhak untuk melakukan perbuatan hukum atas tanah tersebut dan menerima uang sebagaimana tersebut diatas.
Pasal 6
PIHAK PERTAMA menjamin pula kepada PIHAK KEDUA bahwa tanah yang menjadi obyek perjanjian ini tidak ada sengketa baik di dalam maupun di luar pengadilan dengan pihak manapun.
PIHAK PERTAMA menjamin dan bertangungjawab penuh baik dari sisi hukum ataupun secara materi apabila di kemudian hari tanah tersebut ada tuntutan hukum dan apabila ada kerugian yang ditimbulkan baik secara hukum ataupun secara materi maka PIHAK PERTAMA akan menanggung seluruh biaya dan kerugian yang ditimbulkan dengan jumlah yang ditentukan oleh PIHAK KEDUA.
Pasal 7
Biaya pengurusan dan biaya pajak-pajak yang timbul dalam proses ini menjadi beban dan tanggungjawab PIHAK KEDUA.
Pasal 8
PIHAK PERTAMA berjanji akan memberikan bantuan yang seluas-luasnya kepada PIHAK KEDUA demi kelancaran pelaksanaan segala sesuatunya yang berkaitan dengan perjanjian ini.
Pasal 9
Apabila ada hal-hal lain yang belum disepakati dalam Perjanjian Pembelian Lahan ini, maka akan dibuatkan kesepakatan tertulis tersendiri yang merupakan satu kesatuan dengan Perjanjian Pembelian Lahan ini.
Pasal 10
Apabila terjadi perselisihan terhadap pelaksanaan isi Perjanjian Pembelian Lahan ini maka Para Pihak sepakat bahwa perselisihan tersebut akan diselesaikan secara i’tikad baik musyawarah untuk mufakat. Dan apabila perselisihan tersebut tidak bisa diselesaikan dengan musyawarah untuk mufakat maka Para Pihak sepakat untuk menyelesaikan perselisihan secara perdata melalui Pengadilan Negeri Kabupaten Bogor.
Bogor, 26 Maret 2017
PIHAK KEDUA PIHAK PERTAMA
Dt. Asriman Akhiruddin Tanjung Irwandi Bagindo Sutan
Lihat artikel lainnya:Author: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
- Dahsyatnya Uang Tunai Dalam Negosiasi Pembayaran Tanah
- Begini Strategi Mengajukan Kerjasama Dengan Pemilik Lahan
- Begini Strategi Mengakuisisi Lahan untuk Dibangun Proyek Properti
- Praktek Pembayaran Tanah Secara Bertahap. THIS IS ROCK!
- Lahan Hot Deal Seperti Apa Sih?
- Pantaskan Dirimu Jika Ingin Negosiai Dengan Pemilik Lahan
- Naikkan Harga, Jika Negosiasi dengan Pemilik Lahan Mentok
- Ketika Pembayaran Tanah Ke Pamilik Lahan Masih Uang Muka Apakah Sudah Bisa Memasarkan?
- Ini Strategi Negosiasi dengan Pemilik Lahan yang Banyak Diabaikan Orang
- Tips Jitu Menegosiasikan Cara Pembayaran Tanah
- Strategi Negosiasi dengan Pemilik Lahan: Naikkan Saja Harganya
- Jadi Developer Properti Itu Profitnya Gurih Lho
- Cara Mudah ‘Mengakali’ Kebutuhan Modal Untuk Membangun Proyek Properti
- Poin Krusial yang Musti Disepakati Ketika Negosiasi Pembayaran Lahan
- Proyek Pembayaran Lahan Bertahap Bukan Proyek Kerjasama Lahan
