Melakukan transaksi jual beli tanah dan bangunan harus dilakukan dengan cara yang benar seperti yang diatur dalam undang-undang atau peraturan tentang peralihan hak atas tanah dan bangunan.
Pentingnya mematuhi langkah jual beli ini supaya para pihak terlindungi haknya sehingga tidak ada pihak yang dirugikan.
Lagi pula untuk memperjualbelikan tanah dan bangunan yang merupakan benda tidak bergerak ada langkah yang musti dilakukan. Dimana langkah jual beli atau peralihan hak atas tanah tersebut di atur dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Ada beberapa langkah ketika akan melakukan jual beli atas tanah dan bangunan yaitu; pengecekan sertifikat, lalu bayar pajak, penandatanganan akta jual beli dan melakukan pendaftaran baliknama ke kantor BPN.
Pengecekan sertifikat
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tidak diperbolehkan membuat akta jual beli atau akta apapun berkaitan dengan tanah sebelum dilakukan pengecekan sertifikat ke kantor BPN.
Pentingnya pengecekan sertifikat ini adalah untuk mengetahui bahwa atas sertifikat tersebut tidak terdapat catatan seperti blokir, sita, sedang dibebankan hak tanggungan atau catatan dalam bentuk apapun.
Dimana jika di sertifikat tersebut terdapat catatan maka catatan tersebut musti dibersihkan tersebih dahulu.
Jika terdapat blokir atau sita maka hal itu harus dihapus dulu. Catatan tersebut dihapus tentu setelah segala permasalah diselesaikan oleh para pihak yang bersengketa. Apakah blokir karena sengketa, hutang piutang karena masalah apapun juga.
Jika sertifikat tersebut sedang dibebankan hak tanggungan maka harus dilakukan roya terlebih dahulu sehingga catatan hak tanggungan tersebut bisa dihapus. Nah, roya bisa dilakukan tentu setelah ada pelunasan kepada kreditur.
Jadi jika sertifikat tersebut masih ada catatan atau blokir dari pihak manapun maka sertifikat tidak dapat ditransaksikan. BPN akan mengeluarkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) yang menerangkan secara tertulis tentang catatan yang melekat di buku tanahnya.
Selanjutnya apabila sertifikat tersebut bersih tanpa ada catatan oleh siapapun juga maka selanjutnya sertifikat tersebut di-cap oleh petugas BPN yang menyatakan bahwa sertifikat tersebut bersih dan selanjutnya dapat dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB).
Membayar pajak-pajak karena transaksi jual-beli
Setelah sertifikat dinyatakan bersih oleh BPN maka langkah selanjutnya adalah membayar pajak-pajak. Penjual dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 2,5% sementara pembeli dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% x (Nilai transaksi dikurangi NPOPTKP).
Dimana NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak yang besarnya 60 juta, kecuali DKI Jakarta NPOPTKP-nya 80 juta.
Pembayaran PPh dan BPHTB ini bisa dibayarkan sendiri oleh masing-masing wajib pajak. Namun jika para wajib pajak tidak bisa membayarkan bisa dibantu oleh notaris. Atau notaris membuatkan kode billing-nya saja lalu para wajib pajak yang membayarkan ke bank.
Lalu setelah dibayarkan ke bank, bukti pembayaran tersebut wajib divalidasi ke instansi masing-masing, untuk PPh divalidasi ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) daerah bersangkutan sedangkan BPHTB divalidasi ke dinas pendapatan daerah.
Penandatanganan AJB
Setelah pajak-pajak dibayarkan barulah bisa ditandatangani akta jual beli di hadapan PPAT. PPAT juga mensyaratkan bahwa pembayaran harga jual beli tersebut sudah sepenuhnya dibayarkan oleh pembeli kepada penjual dan penjual juga menyatakan bahwa ia sudah sepenuhnya menerima harga jual beli atas tanah dan bangunan tersebut.
Perlu diketahui bahwa AJB yang ditandatangani terdiri dari 4 lembar, dimana yang dua lembar adalah asli yang ditandatangani oleh masing-masing pihak sementara yang 2 lembar adalah salinannya tanpa ditandatangani oleh masing-masing pihak, hanya ada tandatangan PPAT saja.
Nantinya dua lembar yang asli satu lembarnya disimpan di kantor PPAT sebagai minuta akta beserta seluruh dokumen-dokumen kelengkapan pembuatan akta. Satu lembar sisanya diberikan ke kantor BPN sebagai syarat untuk baliknama. Nantinya disimpan di warkah buku tanahnya.
Sedangkan yang dua lembar salinan, satu lembar diberikan kepada penjual dan satu lembar lagi diberikan kepada pembeli.
Baliknama
Setelah pajak-pajak dibayarkan oleh masing-masing pihak dan selanjutnya dilakukan penandatanganan AJB, maka hak atas tanah dan bangunan tersebut sudah beralih dari pemilik kepada pembeli, dimana dasar peralihannya adalah AJB.
Langkah selanjutnya adalah mendaftarkan peralihan hak tersebut ke kantor BPN dengan melampirkan seluruh dokumen-dokumen sebagai syarat AJB tersebut, lazim di masyarakat langkah ini dikenal dengan nama baliknama.
Setelah beberapa lama, dalam peraturan hanya perlu lima hari kerja untuk baliknama, maka sertifikat yang sudah selesai baliknama diambil dari loket pengambilan di kantor BPN. Yang mengambil sertifikat harus PPAT atau karyawannya karena ialah yang mendaftarkan berkas baliknama.
Setelah proses baliknama ini, nama pemilik sertifikat yang awalnya sebagai penjual dalam proses ini dicoret digantikan dengan nama pembeli berdasarkan AJB yang dilampirkan dalam proses baliknama tersebut.
Lihat artikel lainnya:- Apakah Bisa Mengajukan Baliknama Sertifikat Jika Dasar Jualbeli Hanya Kuitansi atau Surat Jual Beli Di Bawah Tangan
- Apa Yang Harus Dilakukan Jika AJB Hilang?
- Berapa Besarnya Biaya Akta AJB PPAT?
- Bagaimana Proses Jual Beli Atas Sertifikat yang Belum Baliknama Dari Pemilik Sebelumnya
- Cara Aman Membeli Rumah yang Masih Dalam Jaminan Hutang
- Langkah Jual Beli Tanah Girik atau yang Belum Bersertifikat
- Bagaimana Cara Jual Beli Tanah Girik Di Notaris
- Siapa yang Menanggung Biaya dan Pajak-Pajak Dalam Jual Beli Properti?
- Balik Nama Sertifikat tanpa Akta PPAT
- PPJB Lunas, PPJB Tidak Lunas Dan Posisi Pentingnya Dalam Proses Jual Beli
- Bagaimana Cara Mengecek Keabsahan Tanah Girik?
- Kenapa Pembayaran Tanah Secara Bertahap Sering Disepakati Antara Pemilik Lahan Dan Developer
- Jika Developer Membatalkan AJB setelah PPJB
- Tata Cara Peralihan Hak Tanah dan Bangunan dengan Akta Jual Beli
- Cara Membeli Tanah Sawah SHM Sebagian yang Sedang Menjadi Jaminan Hutang Di Bank
