Begini Cara Take Over Proyek Properti

Banyak proyek properti mangkrak

Akibat tanpa adanya pamahaman mengenai karakteristik bisnis properti khususnya sebagai developer baru, banyak didapati proyek yang berhenti di tengah jalan, mangkrak. Si developer tidak sanggup lagi meneruskan proyek disebabkan berbagai alasan.

Penjualan terkendala

Biasanya alasan yang sering terjadi adalah penjualan tidak berjalan bagus. Jika penjualan tidak berjalan bagus maka cashflow proyek menjadi tidak bagus.

Ketidakmampuan menjual bisa jadi disebabkan oleh berbagai faktor, diantaranya: tidak memiliki tim pemasaran yang sakti mandraguna, tidak memiliki metode-metode yang kreatif–inovatif dalam pemasaran produknya.

Karena dalam pemasaran properti itu berlaku adagium umum, pertama tidak ada properti yang tidak bisa dijual dan kedua adalah jika anda tidak bisa menjual properti anda maka kembali ke peraturan pertama. Hehehe 😀

Intinya, butuh inovasi dan kreatifitas dalam memasarkan produk properti.

Karena pada umumnya sebuah proyek properti sangat bergantung terhadap perputaran cashflow. Kecuali proyek yang dikelola secara tradisonal ya tidak memerlukan perputaran cashflow.

Developer tradisional vs cashflow addict

Proyek tradisional tersebut maksudnya adalah semua sudah tersedia, termasuk tanah sudah milik sendiri, uang untuk memodali perjalan proyek juga sudah cukup tersedia sehingga apabila proyek tidak menghasilkan penjualanpun proyek tetap bisa berjalan. Banyak developer yang seperti ini.

Tetapi yang lebih banyak lagi adalah developer yang mengandalkan perputaran cashflow dalam mengelola proyek. Proyek sangat bergantung terhadap penjualan atau perputaran cashflow (cashflow addict).

Jika perputaran cashflow bagus maka proyek bisa berjalan, tetapi jika cashflow proyek terganggu karena penjualan tidak bagus maka proyek akan terkendala.

Kewajiban jatuh tempo

Akan lebih berat lagi masalah yang dihadapi proyek jika penjualan tidak bagus sementara ada kewajiban terhadap pihak ketiga yang akan jatuh tempo.

Pihak ketiga tersebut diantaranya adalah investor dan pemilik lahan.

Kewajiban terhadap investor

Seorang developer dalam menjalankan proyek pada umumnya memanfaatkan bantuan finansial dari investor.

Jarang sekali seorang developer hanya mengandalkan uang pribadi atau internal saja karena mengingat jumlahnya yang besar juga untuk membagi resiko secara bisnis.

Investor maksudnya di sini mungkin saja perbankan atau lembaga keuangan atau investor pribadi orang perorangan.

Investor dari lembaga keuangan atau perbankan wajib diprioritaskan karena pada umumnya mereka menjadikan proyek sebagai jaminan.

Sementara jika menggunakan investor perorangan maka hal ini biasanya lebih fleksibel, karena keikutsertaan investor perorangan bisa dalam berbagai skema.

Skema yang paling umum adalah investor turut serta mengelola proyek dengan menjadi pemegang saham di perusahaan developer.

Kebutuhan modal awal proyek

Kebutuhan awal proyek biasanya adalah untuk land clearing, gate atau jalan perumahan supaya perumahan ‘berbentuk’ dan pembangunan beberapa show unit atau rumah contoh untuk menarik calon konsumen.

Di samping itu modal awal dibutuhkan juga untuk mengurus legalitas proyek seperti sertifikasi dan perizinan.

Karena tanah proyek harus disertifikatkan menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) atas nama perseroan developer.

Sementara perizinan harus diselesaikan sampai dengan didapatnya Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).

Dulu sebelum adanya UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, PBG ini namanya IMB.

Tanah proyek sengketa

Penyebab lainnya proyek berhenti jalan adalah tanah proyek sengketa. Kondisi ini yang paling dihindari oleh developer.

Karena apabila tanah proyek bersengketa maka diperlukan waktu energi dan biaya untuk menyelesaikannya. Selama sengketa berlangsung proyek dalam kondisi status quo, yaitu tidak bisa melakukan kegiatan apapun di proyek sampai sengketa selesai.

Jika sengketa berujung di pengadilan maka sengketa dianggap selesai jika sudah ada keputusan yang berkekuatan hukum tetap atau inkrah (inkracht van gewijsde).

Seorang developer hendaknya hati-hati sekali terhadap kemungkinan sengketa ini.

Salah dalam menganalisa harga

Sebab lainnya proyek mangkrak adalah developer salah dalam tahap analisa awal proyek, seperti salah dalam analisa harga pembelian dan analisa kompetitor, tidak paham tentang tanah matang dan tanah mentah. Lalu asal tubruk dalam membeli lahan tanpa analisa kelayakan.

Desain yang kurang bagus

Selain itu tema arsitektur juga sangat menentukan dalam minat beli calon konsumen. Developer harus pintar-pintar menawarkan produk dengan disain yang lagi trend dan sesuai dengan selera di suatu daerah, menyesuaikan model dan tema disain dengan kearifan lokal.

Jangan paksakan membangun proyek dengan desain selera sendiri. Karena produk yang dibangun adalah untuk orang lain.

Menurut kita bagus belum tentu menurut calon konsumen bagus. Oleh karena itu seorang developer musti pintar-pintar dalam membuat desain proyek.

Prinsip Dalam Take Over Proyek Perumahan

Prinsip utama yang harus dipenuhi dalam take over proyek adalah segala hak dan kewajiban developer lama menjadi hak dan kewajiban developer baru atau developer yang men-take over, termasuk tanggungjawab pelaksanaan proyek.

Jika ada hutang-hutang developer lama menjadi kewajiban developer baru untuk menyelesaikan. Menyelesaikan dalam artian me-renegosiasi dengan kreditur atau dengan cara-cara lain yang menyebabkan kreditur senang.

Atau dengan cara yang lebih elegan adalah hutang-hutang tersebut dilunasi oleh developer baru.

Termasuk juga segala tagihan piutang atau uang masuk proyek juga menjadi haknya developer baru. Proyekpun akan muncul sebagai proyek dengan identitas baru dan pemilik baru.

Disinilah diperlukan kejelian developer baru melihat peluang proyek ke depan. Selain kemampuan melihat peluang, developer baru juga harus mempersiapkan effort ekstra untuk merubah imej proyek dari status proyek mangkrak menjadi proyek yang on running dan layak beli oleh konsumen.

Take Over dengan Metode Akuisisi Saham

Salah satu cara yang bisa dilakukan dalam men-takeover proyek adalah dengan cara mengakuisisi saham di perseroran developer lama.

Dengan cara ini nama perusahaan developer tidak berubah hanya saja struktur organisasinya diisi oleh orang-orang baru sesuai dengan unsur yang termaktub dalam akta perseroan setelah terjadi perubahan susunan pemegang saham.

Cara ini cocok untuk proyek-proyek dengan skala besar dan peng-akuisisipun adalah developer yang berpengalaman dan ber-nama.

Dengan menempelkan embel-embel ‘subsidiary of Developer Besar’ di marketing tools-nya sudah cukup menarik konsumen dan menjamin proyek sukses jaya. 😀

Selain itu dengan cara akusisi saham ini tidak ada pajak-pajak yang dibayarkan karena tidak ada jual beli aset, hanya ada jual beli saham saja.

Take Over Dengan Jual Beli Sempurna

Cara lainnya dalam men-takeover proyek adalah dengan cara jual beli sempurna. Maksudnya adalah jika tanah sebelumnya atas nama developer lama, maka dilakukan jual beli atas tanah tersebut kepada developer baru.

Jual beli ini dilakukan sebagaimana jual beli terhadap tanah dan bangunan. Prosesnya dengan akta jual beli (AJB) di PPAT selanjutnya dilakukan baliknama terhadap tanah tersebut di BPN.

Dalam proses ini akan timbul biaya berupa biaya AJB dan pajak. Besarnya biaya AJB pada umumnya adalah paling besar 1% dari nilai jual beli.

Sedangkan pajak-pajak yang timbul adalah PPh (Pajak Penghasilan) untuk penjual sebesar 2,5% dan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) untuk pembeli sebesar 5% dan PPN (Pajak Pertambahan Nilai) sebesar 11%. Lumayan besar bukan?

Klik link di bawah ini untuk mengajukan proyek untuk di-take over:

Kami menerima take over proyek properti, perumahan atau ruko dan lain-lain

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Lihat artikel lainnya:

asriman.com