Pentingnya PKS KPR Indent
Dukungan PKS (Perjanjian Kerjasama) Indent dari bank untuk KPR (Kredit Pemilikan Rumah) konsumen bagi developer adalah hal penting dalam rangka pemasaran rumahnya.
Karena dengan adanya PKS Indent developer akan mendapatkan pembiayaan dari bank pemberi kredit untuk membangun rumah yang dibeli oleh konsumen.
Jika tidak ada PKS Indent pilihannya adalah developer harus membangun rumahnya terlebih dahulu sebelum dapat dibeli oleh masyarakat dengan skema KPR.
Sayangnya untuk developer Klaster dan developer pemula, belum banyak bank yang bersedia memberikan dukungan KPR Indent.
Mempertimbangkan resiko, bank cenderung hanya memberikan PKS KPR ready stock. Pemain Klaster dimaksud dalam tulisan ini adalah developer perorangan yang membangun hanya beberapa unit dalam satu lahan.
Bukan Cluster kawasan perumahan besar. Meskipun sudah pecah sertifikat dan ber-IMB (PBG), tetap saja pemain Klaster dan developer pemula sangat jarang bank memberikan dukungan KPR Indent.
PKS KPR Indent untuk developer yang sudah berpengalaman
Developer yang diberikan PKS KPR Indent umumnya untuk developer yang dianggap sudah berpengalaman dengan rekam jejak yang baik pada proyek proyek sebelumnya.
Atas alasan ini sebenarnya masih menyimpan catatan, apakah developer berpengalaman dan rekam jejak baik di masa lalu bisa menjamin bahwa proyek KPR Indentnya akan baik-baik saja dimasa depan.
Dukungan PKS KPR adalah untuk masa depan. Tidak bisa menjamin bahwa proyek baru dari developer pengalaman pun akan lancar dan baik-baik saja.
Sudah banyak kita jumpai, proyek developer ke dua atau ketiga justru berantakan, padahal sudah didukung KPR Indent.
Adakalanya keberhasilan proyek pertama dan kedua yang berhasil itu malah membawa ambisi developer berlebihan.
Merasa berhasil di proyek pertama dan kedua, dengan merasa memiliki cadangan kas cukup plus PKS KPR Indent, malah menjadi jumawa, ujung-ujungnya proyek ke tiga atau ke empat justru bermasalah.
PKS KPR Indent beresiko untuk developer klaster
Anggapan pemain Klaster atau developer pemula beresiko tinggi jika diberikan fasilitas KPR Indent sebenarnya masih bisa diperdebatkan.
Jika bicara resiko bank atas penyaluran KPR, sebenarnya hanya 2 resiko yang kemungkinan timbul dari nasabah KPR-nya.
Pertama apakah konsumen bisa membayar angsurannya dan kedua jika gagal, apakah rumah dan tanah yang dibiayai KPR tersebut bisa di ambil untuk dilelang.
Dengan kata lain apakah sertifikat dan IMB/PBG nya sudah lengkap. Untuk KPR Indent, ada 1 lagi resiko yaitu apakah developernya dijamin bisa membangun unit rumahnya tepat waktu sehingga konsumen tidak beresiko menunggak pembayaran angsuran.
Untuk resiko konsumen bisa membayar atau tidak bukan urusan developer, sepenuhnya wewenang bank. Dengan demikian resiko tinggal legalitas tanah dan ijin bangunan serta keyakinan developer bisa membangun unit indentnya.
Hampir semua pemain Klaster dan developer pemula paham bahwa akad KPR untuk kelas mereka dipersyaratkan sertifikat pecah dan legalitas proyek yaitu IMB/PBG sudah jadi.
Dengan pemahaman ini, semua pemain klaster rata-rata sudah menyelesaikan pecah sertifikat dan lengkap dengan IMB/PBG.
Dengan demikian resiko terburuk jika konsumen KPR-nya menunggak terjamin oleh dokumen legalitas tanah dan ijin.
Dari cerita ini, kita sering mendengar keluhan developer kluster yang iri dengan developer besar, tanah masih induk, hanya karena dianggap pengalaman malah dapat PKS KPR Indent.
Resiko bank justru lebih tinggi, dengan sertifikat masih induk, jika konsumen menunggak atau gagal bayar, tidak mudah atau serta merta melakukan lelang jaminan.
Bank meragukan developer klaster
Faktor resiko berikutnya yang dijadikan alasan bank tidak memberikan KPR Indent ke pemain Klaster adalah bank tidak yakin atas kemampuan developer tersebut membangun rumah indent-nya.
Alasan ini kurang tepat, karena alasan penolakan hanya karena pemain klaster Bank tidak melihat berapa klaster yang telah dibuat dan dibangun.
Saya punya teman pemain Klaster yang telah membangun dan membuat perumahan lebih dari 20 cluster. Rata-rata per klaster 3 sd 20 unit.
Total rumah yang telah dibangun dan dijual lebih dari 100 unit. Apapun ceritanya, pemain cluster perorangan tidak bisa KPR Indent.
Apakah sudah pengalaman, apakah sudah pecah sertifikat dan IMB/PGB, karena Klaster, tidak bisa.
Jalan Tengah
Dengan penjelasan di atas, pada dasarnya tidak perlu ada keraguan bank untuk memberikan KPR Indent ke pemain kluster. Apalagi jika dilihat dari sudut resiko legalitas.
Proyek sudah dilengkapi dengan pecahan sertifikat dan ber IMB/PGB. Segala resiko kegagalan angsuran dijamin dokumen lengkap. Apalagi jika pemain Klaster tersebut sudah berpengalaman menjadi developer kluster. Kurang apa lagi.
Jika masih ada keraguan apakah developer Klaster tersebut mampu membangun unit rumah indent-nya, dukungan KPR Indent tetap bisa diberikan dengan tambahan persyaratan atau ketentuan pencairan hasil akad KPR Indent.
Umumnya ketentuan di pencairan hasil akad KPR Indent antara 30% sd 50% yang ditransfer ke rekening operasional developer. Sebagai simulasi jika KPR Indent senilai 300 jt, dengan kondisi bangunan 0(nol)%, developer menerima uang hasil akad 100 jt an.
Jika masih ragu, bisa saja konsepnya dibalik, KPR Indent untuk pemain Klaster, hasil pencairan KPR ditransfer secara progress. Jika prestasi masih 0%, dana hasil KPR tidak ditransfer ke rekening operasional, namun menunggu progress pekerjaan dari developer tersebut.
Developer tetap diminta menyiapkan modal untuk memulai fisiknya. Jika fisik sudah 10%, maka bank akan mencairkan uang hasil akad KPR indentnya ke rekening developer 10%. Pembayaran berikutnya terus berlanjut dengan menyesuaikan hasil progress.
Dengan konsep ini, semua diuntungkan. Bank tetap terjaga resiko gagal pembangunan karena pencairan hasil akad menyesuaikan realisasi fisik bangunan yang dibuat developer.
Demikian juga developer, sangat terbantu karena kepastian dana untuk membangun unit dari hasil akad sudah tersedia. Demikian juga bagi developer yang menyerahkan pembangunannya ke kontraktor. Kontraktor juga merasa nyaman karena kepastian pembayarannya sudah tersedia di bank.
Jika dirasa perlu, developer bisa membuat SI ke bank, agar hasil pencairan KPR yang dibayar by progress tersebut langsung ke rekening pemborong.
Dalam industri apapun, tidak semua industri itu besar. Tidak semua pedangan klontong itu adalah mall atau minimarket, tapi ada warung dan UKM lainnya.
Tidak semua pengembang itu pemain besar dan kawasan, tapi ada pemain klaster yang sama-sama berjuang menyediakan papan untuk masyarakat.
Untuk teman-teman perbankan yang masih ragu, yuk dukung pemain klaster. Persulit atau tolak jika legalitas tidak terpenuhi, mudahkan dan berikan kesempatan jika aman dan termitigasi.
Penulis: MANDOR TOMO
WAKETUM DEPRINDO
Lihat artikel lainnya:- Apa Itu Buyback Guarantee Developer?
- Akad KPR Subsidi Tahun 2021 Sudah Bisa Dilaksanakan dan Mendapatkan Bantuan Uang Muka
- Kesulitan Pelaku UKM Dalam Rangka Dukungan KPR Subsidi Skema BP2BT Jika Sudah Memiliki Pinjaman Usaha
- Mencermati Dampak Kuota FLPP Yang Terbatas
- Fakta Ekonomi Properti: Trendnya Lambat Sehingga Mudah Diprediksi
- Kreatif Developer Pas-Pasan Mencari Modal Bangun Rumah Ketika KPL KYG Tidak Memungkinkan
- Beli Rumah Saat Ini Bisa Dengan DP 0 Persen
- Kesalahan yang Sering Dilakukan Orang Sehingga Permohonan KPR-nya Ditolak
- Ini Dia Pembiayaan Perbankan untuk Developer dan Konsumen
- Inilah Kenapa KPR-Mu Ditolak Bank
- Jangan Terjebak Dengan Kelonggaran Perijinan dan Legalitas Lahan
- Apa Saja Tugas Bagian Legal di Sebuah Proyek Properti?
- Mengapa Legalitas Lahan Untuk Perumahan Lebih Baik SHGB an Perusahaan?
- Ketika Konsep Properti Syariah Non Bank Kecampur Konsep Properti Konvensional
- Bagaimana Cara Menjadi Pengembang Perumahan?
