Mungkin hanya Pemerintah Daerah Kab. Bogor khususnya area Puncak, dimana kalau ada bangunan rumah tanpa Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), langsung dirobohkan. Memang UU mengatur demikian. Pada dasarnya Pemda berhak merobohkan bangunan yang tidak berijin.
Dalam prakteknya banyak Pemda melakukan pembiaran, itu persoalan lain. Pembiaran yang dilakukan pemda atas pekerjaan fisik properti kita, adakalanya meninabobokan kita, sehingga kita menunda-nunda atau bahkan lengah.
Kita sering mengatakan “Pemda gampang, saya punya kenalan, terbukti saya bangun sebanyak ini, gak pernah ditegur, gak bakalan dibongkar, banyak kok developer lain yang belum ada ijinnya sudah pada bangun”.
Ada juga karena alasan keterbatasan modal, mengurus perijinan atau legalitas lahan kita tunda, dan kita lebih banyak fokus ke jualan dan bangun fisik.
Kelonggaran pemda kadang juga berlebihan, termasuk lahan hijau atau pertanianpun, kita bangun perumahan bisa jadi tidak ada yang menegur apalagi menghentikan.
Mungkin ada sudut pandang, itu tanah-tanah sendiri, boleh-boleh saja saya bangun. Mau sawah saya jadikan 10 rumah, itu hak saya.
Yang Diperjualbelikan Adalah Legalitasnya
Namun sebagai developer perumahan, kita mesti ingat bahwa unit rumah yang akan dibangun ini adalah untuk dijual dan yang dijual adalah legalitasnya, bukan semata-mata fisik tanah dan bangunan.
Tanah dan bangunan rumah tidak akan kemana-mana seperti mobil. Kita bisa beli mobil tanpa ada BPKB, mobil bisa dibawa pulang, tapi tanah dan rumah tetap akan utuh di lokasi.
Menjadi developer perumahan, yang diperjualbelikan adalah legalitasnya yaitu sertifikat pecahan dan ijin bangunannya. Kita sering menjumpai developer yang nekat bangun tanpa urus ijin sama sekali.
“Nanti saya jual cash keras mas, atau sistem Syariah, langsung cicil ke developer, tidak perlu KPR”.
Meskipun demikian, apa yang akan terjadi ketika yang membayar cash keras atau bertahap sudah lunas? Konsumen akan menuntut, legalitasnya mana? Yang akan ditanyakan mereka adalah legalitasnya, bukan tanah dan bangunannya.
Fisik bangunan sudah kelihatan, tidak akan mereka menuntut, mereka akan menerima. Kegagalan kita menyerahkan legalitas tanah berupa sertifikat ketika pembayaran lunas bisa berbuntut panjang.
Baca juga: Ini jadwal workshop developer properti bagi pemula
Konsumen bisa menggugat bahkan melaporkan kita sebagai tindakan penipuan dan ujung-ujungnya pidana. Banyangkan, tanah sendiri, bangunan juga sudah jadi, kita malah masuk penjara.
Sudah Ditunda, Belum Tentu Ketika Diurus Bisa Beres
Ketika kita tidak paham tentang peruntukan lahan, bisa jadi perijinan yang sudah kita tunda namun pada gilirannya kita urus, ijin tetap tidak terbit.
Kalau sudah pasti itu lahan pertanian atau industri, mau di tunda sampai kapanpun kalau tidak ada perubahan peruntukan di Pemda, diurus belakangan juga tidak akan terbit perijinannya.
Bayangkan, bangun di atas tanah sendiri, sudah jadi puluhan unit, tapi ijin tidak terbit.
Ketika ijin tidak terbit dampaknya sertifikat tidak bisa dipecah. Ketika sertifikat tidak bisa dipecah, dengan sendirinya kita tidak bisa melakukan transaksi penjualan.
Betapa repot ketika konsumen cash keras atau bertahap menuntut kita. Bahkan ketika minta uang Kembali pun, kita belum tentu mampu bayar, uang konsumen sudah jadi fisik rumah.
BPN Akan Memecah Jika Ada Ijin Perumahan
Ada anggapan bahwa walaupun tidak ada ijin perumahan dari Pemda, kita bisa langsung memecah ke BPN. Jadi jualan cash keras atau bertahap bisa dilakukan.
Namun ingat, teori ini hanya khusus untuk pemain Klaster alias Kelas Teri. Klaster dengan 2, 3 atau 5 unit rumah memang masih memungkinkan tanpa ijin, kita bisa lakukan pemecahan ke BPN.
Tapi ketika proyek yang akan kita bangun dengan unit banyak, hal ini tidak memungkinkan. BPN Tidak akan mau memecah jika kita tidak menyodorkan perijinan dari Pemda. BPN akan memecah sesuai persetujuan gambar siteplan yang telah disetujui kantor perijinan.
Perijinan yang Terbit Bisa Jadi Berbeda Dengan Fisik Bangunan Yang Sudah Ada
Jika kita urus perijinan belakangan setelah bangunan jadi, bisa jadi perijinan yang keluar berbeda dengan realisasi pemecahan kavling dan bangunan yang sudah kita selesaikan.
Ketika kita nekad membangun 50 unit dari lahan seluas 6000 m2, bisa jadi ijin yang keluar tidak bisa sebanyak 50 unit. Jangan sampai 2 unit rumah harus dirobohkan karena kekurangan lahan untuk RTH.
Waktu Urus Perijinan Panjang dan Berbelit
Kita membutuhkan 3 s.d. 5 bulan untuk urus perijinan. Jika kita mengurus setelah unit-unit rumah jadi, masih membutuhkan waktu yang lama sampai dengan terbitnya IMB. Demikian juga dari sisi legalitas lahan.
Jika tanah yang kita garap adalah girik atau Letter C, sudah pasti perubahan girik menjadi sertifikat HGB atau SHM butuh waktu kurang lebih 12 bulan.
Jangan percaya kalau ada yang bilang 2 bulan beres. Kalaupun praktenya bisa, anggap bonus saja. Setelah SHGB induk jadi, masih butuh waktu untuk pemecahan, dari persetujuan gambar ukur, pecah kavling, NIB satuan sampai dengan pecah buku sertifikat satuan, bisa sampai 3 bulan.
Belum lagi pemecahan PBB, dan lain-lain. Jangan sampai kita bangun unit rumah 6 bulan tanpa ijin, pas giliran banyak pembeli tapi KPR, kita baru urus perijinan. Masih nunggu 15 bulan lagi baru bisa jadi duit. Keburu konsumen membeli perumahan lain.
Mayoritas Konsumen Rumah Menggunakan KPR
Rumah bukan barang murah, hanya beberapa gelintir masyarakat yang bisa beli cash keras atau bertahap.
Umumnya konsumen membeli rumah dengan dukungan KPR Bank. Bank mensyaratkan rumah yang akan dibeli dengan KPR harus sudah sertifikat pecah dan ada IMB.
Jangan sampai rumah kita bangun sudah jadi semua justru tidak bisa jadi duit karena semua konsumen akan membeli dengan KPR.
Pikirkan perijinan ketika kita baru berangan-angan. Ajukan perijinan sedini mungkin dari jenis ijin yang bisa dimulai dari awal. Jangan menunda, karena bisa menunda atau bahkan membatalkan rejeki kita.
Mandor Tomo | Waketum DEPRINDO, deprindo.org
Lihat artikel lainnya:- [WAJIB TAHU] Melihat Potensi Perijinan Atas Lahan
- Kreatif Developer Pas-Pasan Mencari Modal Bangun Rumah Ketika KPL KYG Tidak Memungkinkan
- Seberapa Penting Dukungan KYG untuk Industri Perumahan?
- [TRUE STORY] Jangan Anggap Remeh Legalitas Proyek
- Mengapa Legalitas Lahan Untuk Perumahan Lebih Baik SHGB an Perusahaan?
- Gimana Cara Jualan Cepet?
- Naik Kelas Jadi Developer, Naik Kelas Pula Gaya Manajerialnya
- Pentingnya Perencanaan Arus Kas (Cashflow) Pada Proyek Modal Pas-Pasan
- Ciptakan Kesan Proyekmu Berjalan Lancar, Agar Dukungan Mengalir
- Gunakan Pertimbangan Bisnis Sebagai Dasar Pengambilan Keputusan
- Pertanyaan-pertanyaan Sulit Tentang Pembangunan Perumahan, Tetapi Ada Jawabannya
- Menyambut Booming Pasar Properti Dari Calon Konsumen Pelaku UKM
- Menghadapi Potensi Resesi dan Prospek Bisnis Properti
- Hal-Hal Penting Bagi Developer Pemula Dalam Merancang Proyek Perdana Dengan Modal Cekak
- Begini Cara Menjadi Developer Kecil-kecilan
