Ini pengalaman Mas Kholil
18 bulan yang lalu saya ketemu Mas Kholil. Ia sedang memulai proyeknya di atas lahan keluarga, luasnya kurang lebih 1,2 ha.
Dia mulai membangun di bagian depan dulu, seluas 3000 m2. Pada saat saya berkunjung ke proyeknya, proyek sudah jalan dengan membangun lebih dari 20 unit.
Pada saat itu prestasi fisik masih kurang lebih 50%. Mas Kholil memulai semua dari nol. Sebagai pengusaha jasa umroh yang tutup karena Covid-19, ia memulai proyek propertinya dengan nol pengalaman, nol pelatihan, nol keahlian konstruksi, nol keahlian penjualan.
Di samping nol, juga mungkin minus modal karena usaha travelnya tutup karena Covid-19.
Satu-satunya yang tidak nol hanya lahan saja, yaitu milik orang tua. Ketika saya tanya dari mana duit buat mbangun unit rumahnya, dijawab, ya utang sana sini.
Ketika saya tanya apa yang bisa dibantu, ya modal pak. (dalam hati saya udah tahu jawabannya). Saya jawab, kalau butuh modal, saya juga lagi cari modal mas…
Dengan bekal nol yang ada, Mas Kholil memulai semua tanpa urus ijin dan legalitas lahan. Bangun aja terus. Dia menawarkan skema properti syariah murni, cicil bertahap, 5 sd 8 tahun. Dari sini dia dapat cashflow atau pemasukan.
Uang muka (DP) minimal sampai dengan seharga Borongan unit rumah, maka dia bangun. Tidak ada yang salah dari sistem ini. Tinggal pinter-pinter memilih calon konsumen yang bagus. Begitu dapat konsumen yang salah, gagal angsuran, maka selesai 1 unit gagal.
Persoalan pasar juga mulai timbul. Banyak konsumen yang menginginkan KPR. Dia bertanya ke saya, apakah bisa KPR di BTN, saya jawab tidak bisa, gak ada ijin dan lahan masih induk SHM.
Baca juga: Ini jadwal workshop developer properti bagi pemula
Banyak potensi konsumen KPR yang terpaksa tidak bisa ditindaklanjuti sama pak kholil saat itu. Lari ke perumahan lain.
Ini pengalamannya Mas Alco
Mas Alco, berbisnis sebagai pemborong dan suplyer di proyek-proyek properti besar seperti group Ciputra, dan lain-lain.
Mungkin tergiur kesuksesan Ciputra, Mas Ali ingin menjadi developer. Dengan bekal pengalaman jadi suplyer dan kontraktor, dia memulai dengan kerjasama lahan milik temannya.
Pengalaman sebagai suplyer dan kontraktor barangkali satu-satunya pengalaman di dunia properti. Modal lainnya nol. Nol pelatihan, nol penjualan, nol manajemen dan nol pengetahuan legalitas lahan dan perijinan.
Pada suatu waktu, kurang lebih 1 tahun yang lalu Mas Alco kontak saya, dia melihat kiriman gambar proyek cluster saya dimana saya bisa memecah lahan satuan dengan IMB kecamatan saja.
Oya, perkenalan saya dengan Mas Alco dari jaringan sesama alumni PLT Pak Guru Asriman. Mas Alco belajar di kelas PLT Pak Guru untuk menambah ilmu. Terima kasih Pak Guru telah mengenalkan kami.
Singkat cerita, proyek dia 3.500 m2, sudah dibangun kurang lebih 30 unit ready 100%, tidak bisa dijual. Padahal konsumen banyak, dan akhirnya semua lari, pindah ke perumahan lain.
Persoalan mendasar hampir sama dengan mas kholil, Mas Ali sibuk bangun, gampangin perijinan, dan akhirnya ijin tidak terbit. Jika pun akan diurus, menjadi rumit dan tidak mudah.
Ada 2 hal yang saya sampaikan dan ingatkan ke Mas Kholil dan Mas Ali waktu itu;
Segera Urus Legalitas Proyek (Perijinan) dan Sertifikasi Lahan
Untuk Mas Kholik, segera urus perijinan. Mengurus ijin dan sertifikasi lahan memakan waktu yang lama, bisa sampai 1 tahun.
Jangan sampai konsumen cash keras atau bertahap nanti menggugat ketika mampu melakukan pelunasan.
Konsumen tidak cukup hanya menerima fisik tanah dan rumah. Konsumen akan menuntut sertifikat dan legalitas proyek atau IMB.
Dengan legalitas lahan yang tuntas dan ijin lengkap, akan bisa menerima calon konsumen yang akan memakai KPR Bank.
Untuk Mas Alco, berbagai skenario atas 35 unit rumahnya diatas lahan kerjasama coba kita diskusikan. Ujungnya tetap rumit. Pemilik lahan minta dibayar lunas, sementara duit sudah jadi bangunan 35 unit.
Akhirnya nggantung. Saran saya, kalau masih ada modal, segera cari lahan lain saja, mulailah dengan legalitas.
Mas Alco akhirnya memilih proyek baru, dengan sisa-sisa modal yang ada, dia memulai di lahan lain dari 5000 m2.
Belajar dari pengalaman proyek pertama yang mangkrak, dia memulai semua dari perijinan. Alhamdulliah, proyek lancar, bulan Juni kemarin sudah bisa akad KPR di cabang saya. Dan yang paling mengejutkan, akhirnya proyek mangkrak pertama 3000 m2 nya berhasil diakuisisi.
Dia lunasi lahannya dan seutuhnya jadi miliknya. Tentu dengan bekal pengalaman di proyek kedua, Mas Ali sudah bisa mengukur untuk menghidupkan proyek pertamanya. Sukses untuk Mas Alco
Segera Bergabung Ke Deprindo
Sebagai organisasi asosiasi Developer yang banyak anggota adalah pemula, baru, bahkan baru cita-cita jadi developer, Deprindo sangat pas untuk wadah belajar.
Alhamdulliah, Mas Kholik bergabung 6 bulan yang lalu. Dia selalu rajin ikut berbagai pelatihan yang sering diselenggarakan secara cuma-cuma di Deprindo dan selalu bertanya, termasuk ke saya.
Hasilnya nampak. Perlahan tapi pasti perijinan mulai diurus. Kini dia tinggal nunggu IMB. Proyek juga berjalan lancar, penjualan stabil dan yang pasti sudah tidak cemas dan was-was kalau-kalau ada konsumen syariahnya yang menuntut sertifikat.
Satu hal, kini calon konsumen yang ingin menggunakan KPR bank sudah berani dia terima tanda jadi dan DP. Semoga proyeknya lancar.
Khusus Mas Alco karena sudah terlanjur gabung di perkumpulan atau asosiasi lain, sementara belum bergabung di Deprindo. Ke depan, karena PT sudah anggota asosasi lain, sebagai pribadi, Mas Alco ditunggu untuk mendaftar dan bergabung di Deprindo atas nama pribadi
Belajar dari real story di atas, yuk mulai proyeknya, banyak belajar dan gabung di perkumpulan. Deprindo sebagai salah satu pilihan terbaik bagi anda pemula developer.
Mandor Tomo | Waketum DEPRINDO
www.deprindo.org
Lihat artikel lainnya:- Kreatif Developer Pas-Pasan Mencari Modal Bangun Rumah Ketika KPL KYG Tidak Memungkinkan
- Bank Apa Saja yang Bisa Menyalurkan KPR Dengan DP Nol Rupiah, Atau Nol Persen?
- Menekan Ketakutan Menjadi Developer Dengan Merubah Mindset
- Hati-Hati Modus Investor Properti Tipu Tipu
- Belajar Marketing Dari Sang Owner
- Hati-hati Jika Menerima Permintaan Rumah Ready Stock
- Pak Bagaimana Cara Memulai Sebuah Proyek Properti?
- Bisnis Properti yang Menciptakan Kekayaan
- Sampai Dimana Komitmen Mu?
- Jadi Developer Apa Harus Kaya Dulu (Sebuah Tanya Jawab Imajiner)
- [TRUE STORY] Seni Negosiasi Dari Investor Kaya
- Menjadi Karyawan Developer Properti Lebih Dulu, Langkah Mudah Menjadi Pengembang
- Hindari Premature Partnership dalam Berbisnis
- Ciptakan Kesan Proyekmu Berjalan Lancar, Agar Dukungan Mengalir
- Jangan Terjebak Dengan Kelonggaran Perijinan dan Legalitas Lahan
