Pertanyaan-pertanyaan Sulit Tentang Pembangunan Perumahan, Tetapi Ada Jawabannya

Pencantuman syarat membeli rumah subsidi di brosur

Terkait Iklan Perumahan Subsidi: 

1. Apakah  persyaratan calon pembeli  (yang secara hukum dibolehkan dapat memberi rumah subsidi)  disebutkan dalam spanduk, brosur, flyer dan tools pemasaran lainnya? misalnya kita tuliskan pembeli wajib dari MBR,  masyarakat dengan penghasilan <4 juta, dll?

Jawab:

Tidak perlu.

Karena itu bisa kita terangkan langsung ketika bertatap muka langsung dengan konsumen.

Diiklan, kita perlu menonjolkan selling point kita. Misalnya cicilan 900.000an, itu merupakan cara kita mengkomunikasikan bahwa perumahan ini adalah rumah subsidi. Karena hanya rumah subsidilah yang cicilannya di bawah 1 juta.

Syarat perumahan dikatakan sebagai perumahan subsidi

2. Bagaimana sebuah rumah dapat dikatakan sebagai rumah subsidi? Apakah hanya dilihat dari harga yang ditawarkan atau ada formalitas tertentu untuk dapat dijadikan sebagai rumah subsidi? Misalnya berupa penetapan walikota?

Jawab:

Indikasi awal perumahan subsidi adalah adanya batasan harga jual. Selanjutnya kelihatan dalam PKS dengan bank karena subsidi untuk perumahan MBR ini melalui skema perbankan.

Apakah pengembang perumahan subsidi wajib membangun fasum fasos

3. Apakah untuk perumahan subsidi, pengembang juga diwajibkan juga membangun fasos/fasum  seperti perumahan komersial, misalnya “taman?” Atau hanya fasilitas jalan dan drainase saja?

Jawab:

Kewajiban menyediakan fasum dan fasos akan tertera pada saat kita mengajukan perijinan, terutama ketika mengajukan pengesahan siteplan.

Pada saat pengajuan siteplan tersebut biasanya akan ada perintah khusus menyediakan sesuatu oleh Pemda melalui petugas di dinas tata ruang.

Mungkin sajaa ada permintaan menyediakan ruang terbuka hijau, taman terbuka, taman bermain, lahan parkir bersama, rumah ibadah, dan lain-lain.

Jika kerjasama lahan perizinan terbit atas nama pemilik lahan atau developer

4. Setelah pembayaran DP, diikuti penandatanganan PPJB dan pembuatan surat kuasa dari pemilik lahan kepada developer untuk mulai pengurusan ijin-ijin dan pekerjaan lainnya. Pertanyaanya, ijin-ijin nanti keluar atas nama siapa? Atas nama PT/Developer atau atas nama Pemilik Lahan? (mengingat ada surat kuasa dari pemilik lahan)

Jawab:

Berdasarkan PPJB, PT developer sudah bisa mengajukan perijinan atas nama PT developer. Hanya mungkin saja ada pemda yang tidak memperbolehkan hal tersebut. Perijinan hanya boleh diajukan ketika tanah sudah atas nama pengembang. Atau sekurangnya sudah ada SPH dari pemilik lahan kepada pengembang.

Kapan seorang developer mulai membangun

5. Kita dapat melakukan proses pembangunan apabila semua perijinan telah dikeluarkan. Permasalahannya, ada perijinan tertentu yang lama penerbitannya. Pertanyannya, minimal perjanjian apa yang harus dikeluarkan,sebelum kita bisa mulai pembangunan?

Jawab:

Untuk mulai membangun perijinan yang harus diperoleh harus sudah ada IMB atas nama developer. Pengurusan perijinan adalah suatu rangkaian, jika ada suatu tahapan yang lama dalam pengurusan, maka tahapan perijinan selanjutnya tentu tidak bisa dilakukan.

Bagaimana strategi pendanaan untuk membangun perumahan subsidi

6. Untuk rumah subsidi konsumen dapat mengajukan KPR apabila kondisi rumah sudah 100%. Artinya disini pengembang harus membangun dulu rumah dan tentunya perlu pembiayaan yang besar dan tidak bisa di-cover uang dari investor. Bagaimana kiat pendanaannya dalam hal ini?

Jawab:

Pendanaan proyek tentu oleh investor. Investor bisa berupa private investor, lembaga keuangan, fintech, modal ventura, konsumen, kontraktor, toko material dan lain-lain.

Jika tidak punya modal sendiri, biaya proyek wajib ditutupi oleh investor.

Tentang jaminan KYG dan KPR

7. Dalam buku juga disebutkan, untuk  konstruksi, pengembang dapat meminjam dari bank (kredit konstruksi) dengan jaminan tanah tersebut. Yang jadi permasalahan disini, bukankah nanti kalau calon pembeli rumah akan  menggunakan KPR Bank, maka Bank tersebut juga akan meminta jaminan berupa bangunan dan tanah yang mereka beli, dimana merupakan tanah yang sama dengan tanah yang dijaminkan untuk kredit konstruksi. Jadi nanti bisa terjadi satu lokasi tanah jadi jaminan  2 transaksi hutang, yaitu hutang pinjaman dari developer untuk bangun rumah dan hutang konsumen yang beli rumah melalui KPR? Mohon penjelasannya.

Jawab:

Bank pemberi kredit konstruksi biasanya meminta developer menjaminkan sertifikat yang sudah pecah per-unit. Sehingga nanti ketika unit tersebut terjual, bisa dilakukan roya parsial.

Strategi penjualan promo untuk perumahan subsidi

8. Pada saat pelatihan PLT41, pada saat presentasi testimony alumni yang berhasil membangunan rumah 22 Ha, diceritakan bahwa ybs berhasil membayar DP sebesar 1 M, dari hasil penjualan promo (penjualan perdana). Bukankah sesuai dengan penjelasan di atas, untuk rumah subsisi harus jual dalam keadaan fisik 100%? Apakah kondisi rumah 100%  baru dapat djual, hanya berlaku bagi konsumen yang membayar melalui KPR rumah subsidi?

Jawab:

Penjualan promo itu harus dengan skema pembayaran cash keras oleh konsumen, jadi bukan dengan skema KPR. Jamak dilakukan developer ketika penjualan promo pada saat unit rumah belum dibangun. Tujuannya adalah supaya mendapatkan modal untuk pekerjaan proyek. Kenapa ada orang yang mau bayar tunai ketika unit belum dibangun? Karena ada kompensasi yang menarik bagi konsumen yaitu potongan harga.

Walaupun mereka harus menunggu dalam jangka waktu tertentu untuk dapat memperoleh rumahnya, potongan harga bagi mereka sangat berarti. Dan layak untuk dimanfaatkan. Apalagi bagi orang yang membeli karena ingin investasi. Karena ketika unit dibangun dan dijual lagi, maka harganya bisa menjadi dua kali lipat. Amat menguntungkan sebagai instrumen investasi.

Kapan pengembang memulai koordinasi dengan bank pemberi kredit

9. Dalam pembangunan rumah sederhana, kapan pengembang mulai koordinasi dengan pihak bank, baik dalam rangka kredit kontruksi atau dalam rangka fasilitas KPR bagi calon pembeli?

Jawab:

Koordinasi bisa dimulai kapan saja. Tetapi untuk membahas detil dengan bank ketika legalitas proyek sudah lengkap.

Apakah DEPRINDO bisa sebagai investor?

10. Bagaimana cara meminta DEPRINDO sebagai investor? Apa yang dimaksud dengan proposal lelang proyek? Apakah untuk pembangunan rumah subsidi harus melalui lelang atau atas inisiatif pengembang?

Jawab:

Member Deprindo itu bermacam-macam. Ada yang berprofesi sebagai tenaga ahli di bidang developer properti, ada yang berprofesi sebagai profesional, macam dokter, pengacara, notaris bahkan ada juga yang berprofesi sebagai investor. Nah inilah potensi yang bisa kita sinergikan di Deprindo.

Cara mensinergikan adalah dengan cara membuat proposal sehingga Deprindo tahu apa kebutuhan member. Tidak ada hubungan antara rumah subsidi dengan lelang proyek. Proyek yang dilelang bisa proyek perumahan subsidi atau komersil.

Jaminan bagi investor

11. Apabila Investor menanyakan mengenai apa yang menjadi jaminan investasinya, apa yang dapat kita jelaskan? Bagaimana jaring pengaman bagi investor? Dalam buku dijelaskan bahwa untuk pengamanan investor dapat dilakukan dengan cara sertifikat tanah diatasnamakan investor. Kalau ini terjadi bagaimana dengan pemilik tanah? Pastinya dia keberatan.

Jawab:

Skema membaliknama tanah ke atas nama investor hanya bisa dilakukan dengan proyek dengan skema kerjasama antara pengembang dengan investor saja. Tidak ada pemilik lahan di situ.

Jika pemilik lahan juga akan mendapatkan keuntungan dari proyek sebagai kompensasi terhadap pembayaran tanah dengan skema bertahap maka strategi pengamanannya adalah dengan cara membaliknama sertifikat tanah proyek ke atas nama PT.

Dimana dalam PT tersebut pemilik lahan dan investor juga turut serta sebagai pemegang saham dengan bagian yang sudah disepakati sesuai dengan andil masing-masing pihak di proyek.

Jika sertifikat diblokir

12. Disisi lain untuk perlindungan bagi pemilik tanah disebutkan dapat dilakukan blokir sertifikat, sehingga tidak dapat dilakukan transaksi hukum atas tanah tersebut. Seandainya  prosedur tersbut dilakukan bagaimana  dapat dilakukan penjualan atas properti?

Jawab:

Pemblokiran sertifikat hanya dilakukan apabila terjadi sesuatu di proyek sehingga proyek tidak bisa dilanjutkan. Seritifikat yang sudah terlanjur atas nama PT bisa diblokir oleh pemilik lahan, sehingga tidak bisa dilakukan tindakan hukum atasnya berupa menjual, menjaminkan dan lain-lain.

Dengan demikian tanahnya tetap aman karena tidak bisa dijual dan dijaminkan oleh siapapun.

Lihat artikel lainnya:

• Program Subsidi BP2BT Dihapus
• Denda 50 Juta Bagi Orang yang Menyewakan dan Menjual Rumah Subsidi
• KPR BTN Harapan, Harapan Baru Pembeli Rumah Non Subsidi dengan Bunga Rendah
• Kesulitan Pelaku UKM Dalam Rangka Dukungan KPR Subsidi Skema BP2BT Jika Sudah Memiliki Pinjaman Usaha
• Apa Beda Program FLPP, BP2BT Dan Subsidi Selisih Bunga KPR?
• Tahun 2023 Anggaran Subsidi Perumahan Rp30,38 Trilyun Terbanyak Sepanjang Sejarah
• Masyarakat Yang Memiliki Penghasilan Rp6 Juta-an Bisa Dapat Subsidi KPR Sampai Dengan Rp40 Juta
• Bank BTN Kembali Salurkan Kredit Perumahan Subsidi BP2BT untuk 11.000 Unit Rumah
• Rumah Subsidi Dijual Komersial, Bagaimana Menghitung Harga Jualnya? Dan Tambahan Biaya Konsumennya
• MANTAP! Karyawan Kontrak Sudah Bisa Dapat KPR
• Cara Menjual Kembali Perumahan Subsidi yang Sudah Dibeli
• Rumah Subsidi yang Dijual Tunai dengan Diskon tidak Kena PPN
• Cara Menghitung PPh dan BPHTB Rumah Subsidi
• Inilah yang Dimaksud dengan Pembangunan Hunian Berimbang Sebagaimana Diatur Dalam PP No. 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan Permukiman, Sebagai Turunan Dari UU Omnibus Law Cipta Kerja
• Perusahaan Manajemen Konstruksi Dan Proyek Perumahan Subsidi

Tags

• https://asriman com/pertanyaan-pertanyaan-sulit-tentang-pembangunan-perumahan-tetapi-ada-jawabannya/