Begini Strategi Mengakuisisi Lahan untuk Dibangun Proyek Properti

Ada banyak strategi yang bisa dipraktekkan ketika akan mengakuisisi lahan untuk dibangun proyek properti, diantaranya membeli putus, beli dengan pembayaran bertahap, kerjasama lahan dan menggandeng lembaga pembiayaan dalam membeli lahan.

Beli Putus

Transaksi yang paling mudah dan tidak butuh pembicaraan lebih lanjut adalah jual beli dengan pembayaran secara kontan atau dikenal dengan istilah beli putus.

Beli putus ini amat simpel yaitu tinggal datang ke kantor notaris/PPAT untuk menandatangani akta jual belinya.

Setelah itu segala keuntungan dan kerugian terhadap tanah tersebut sudah tidak ada lagi hubungan dengan pemilik lama.

Jika pengembang menerapkan sistem beli putus untuk pengadaan lahan bagi proyek properti yang akan dibangun, maka harus dilakukan dengan hati-hati karena tanah merupakan komponen berbiaya besar dalam pembangunan sebuah proyek properti.

Sehingga harus dipastikan bahwa harga tanah yang dibeli betul-betul feasible dan sudah memberikan keuntungan bahkan sebelum di atas tanah tersebut didirikan bangunan.

Di samping Anda harus mempersiapkan uang yang besar untuk mengakuisisi lahan tersebut. Uang yang harus ada setidaknya adalah untuk membayar lahannya, pajak-pajak dan biaya lainnya.

Sebelum tanah dibeli Anda harus memastikan bahwa tanah tersebut tidak dalam keadaan bersengketa dengan pihak manapun.

Jika tanah dalam bersengketa sebaiknya cari tahan lain karena masih banyak tanah kosong di Indonesia.

Untuk melakukan pengecekan keabsahan tanah dapat dilakukan dengan mengecek di kantor pertanahan masing-masing daerah.

Pengecekan ke kantor pertanahan bisa dilakukan jika tanahnya sudah bersertifikat, jika tanah belum bersertifikat maka pengecekan dilakukan ke kantor kepala desa atau kantor lurah.

Pengecekan dilakukan dengan membawa berkas-berkas terutama lembar girik atau letter C. Nanti kepala desa atau lurah akan mencocokkan dengan data girik atau letter C yang ada di buku besar desa atau kelurahan.

Selain pengecekan di kantor pertanahan dan kantor kepala desa atau lurah, Anda juga perlu mengecek lokasi secara fisik dengan menanyakan tentang lokasi kepada warga sekitar lokasi.

Datang saja ke lokasi lalu tanyakan tentang kepemilikan tanah yang akan dibeli. Pentingnya langkah ini dilakukan karena pada umumnya warga mengetahui jika ada sengketa di daerah mereka.

Beli Bertahap

Kerjasama antara developer dengan pemilik tanah bisa dalam bentuk pembelian secara bertahap.

Pembelian bertahap yang dimaksud bukan membeli bagian perbagian dari luas tanah yang ada, melainkan dari sistem pembayaran.

Terdapat dua jenis sistem pembelian secara bertahap, pertama pembayaran dilakukan berdasarkan waktu, yang kedua adalah pembayaran tanah berdasarkan progres penjualan proyek.

Pembelian bertahap berdasarkan termin

Dengan pembayaran tanah secara bertahap sesuai termin tertentu, pembayaran tanah diatur sedemikian rupa per-waktu tertentu.

Misalnya pembayaran per-enam bulan, per-12 bulan atau dengan termin berapapun sesuai kesepakatan bersama.

Pembelian bertahap berdasarkan progres penjualan proyek

Dengan pembayaran tanah secara bertahap berdasarkan progres penjualan, pembayaran tanah kepada pemilik lahan dilakukan untuk tiap unit terjual.

Besarnya pembayaran kepada pemilik lahan dihitung berdasarkan harga yang disepakati untuk luasan tanah efektif yang terjual. Misalnya disepakati bahwa harga tanah efektif adalah 2 juta per-meter persegi.

Maka untuk tiap penjualan, maka hak pemilik lahan adalah luas tanah untuk rumah yang terjual tersebut dikalikan dengan harga tanah efektif yang disepakati.

Pembelian bertahap berdasarkan progres proyek

Strategi pembayaran selanjutnya adalah pembayaran sesuai dengan progres kegiatan, misalnya untuk pembayaran pertama dilakukan sebagai tanda jadi, pembayaran kedua saat perijinan selesai diurus, pembayaran ketiga saat sertifikat induk sudah jadi, dan seterusnya.

Ada beberapa tahapan yang bisa disepakati, seperti setelah penjualan 10 persen maka developer wajib membayar kepada pemilik lahan sebesar 10 persen dari harga tanah.

Setelah penjualan 50 persen maka developer wajib membayar 50% dari harga tanah kepada pemilik lahan.

Pembayaran DP atau tanda jadi

Walaupun tanahnya dibayar secara bertahap, tetapi di tahap awal biasanya pemilik lahan meminta sejumlah uang DP atau sekedar tanda jadi. Besarnya uang DP atau tanda jadi ini berdasarkan kesepakatan saja.

Pentingnya uang DP atau tanda jadi ini untuk mengikat antara developer dan pemilik lahan selain untuk mengetahui bahwa developer memiliki modal juga untuk mengerjakan proyek.

Ini akan menambah keyakinan dari pemilik lahan bahwa developer betul-betul siap mengerjakan lahan.

Biasanya lebih mahal

Pembelian lahan dengan cara ini biasanya lebih mahal dibandingkan dengan cara cash, karena pihak pemilik lahan akan memperlakukan proses jual beli sama halnya dengan proses pembelian barang, dimana membeli barang secara tunai harganya lebih murah dibandingkan dengan cara kredit.

Namun demikian pihak developer tetap diuntungkan karena dengan pembayaran secara bertahap maka dana internal perusahaan tidak dihabiskan seluruhnya untuk pembebasan lahan sehingga tersedia dana yang cukup untuk keperluan pemasaran dan hasil dari penjualan properti bisa digunakan untuk melunasi lahan.

Kerjasama Lahan

Sistem kerjasama antara developer dan pemilik tanah bisa dalam bentuk kerjasama lahan. Dengan sistem ini pemilik lahan memperoleh keuntungan dalam bentuk kepemilikan atas proyek properti yang dibangun pihak pengembang.

Maksudnya dari keuntungan total setiap properti yang dibangun, sekian persennya menjadi hak pemilik tanah, dan pembayarannya dilakukan setiap kali ada unit rumah yang laku, baik melalui pembelian secara cash maupun down payment.

Jadi selain pemilik lahan mendapatkan harga tanahnya, dia juga mendapatkan bagian dari keuntungan proyek.

Sistem kerjasama ini juga memberikan keuntungan bagi kedua belah pihak, karena bagi pihak developer tidak harus menyediakan uang cash untuk pembebasan lahan, bahkan pembayaran dapat dilakukan setelah properti laku terjual.

Sedang keuntungan bagi pemilik lahan berupa naiknya harga lahan yang dia miliki karena telah diproses menjadi kavling atau bahkan telah didirikan proyek properti.

Satu-satunya kerugian bagi developer adalah bahwa developer harus membagi keuntungan dengan pemilik lahan.

Sementara kerugian bagi pemilik lahan adalah dia tidak mendapatkan penjualan tanahnya pada saat kesepakatan tercapai. Harus delay beberapa waktu sesuai kesepakatan pembayaran dengan developer.

Kredit Pemilikan Lahan (KPL)

Strategi pembebasan lahan selanjutnya adalah dengan menggandeng lembaga keuangan untuk membeli lahan.

Produk perbankan yang bisa membantu pembelian lahan adalah KPL. Namun sayang saat ini tidak banyak bank yang bersedia membantuk pembelian lahan.

KPL hanya diperuntukkan bagi developer yang akan membangun perumahan subsidi untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).

Untuk pembangunan perumahan subsidi, pada umumnya proses KPL ini bersamaan dengan pengajuan Kredit Pembangunan Properti yang juga dikenal dengan Kredit Yasa Griya (KYG), Kredit Konstruksi.

Demikian beberapa bentuk kerjasama developer dengan pemilik tanah dalam hal pembayaran tanah dan pembangungan proyek properti.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Lihat artikel lainnya:

asriman.com