Pentingnya ketersediaan market
Market, sesuatu yang amat penting diperhatikan oleh seorang developer properti ketika akan memulai proyek. Tepatkan ketersediaan market.
Apakah ada orang yang sedang membutuhkan rumah di sekitar lokasi rencana proyek? Pertanyaan besar inilah yang harus dijawab ketika akan membuka sebuah proyek.
Dari mana bisa dilihat ketersediaan market ini? Mudah sebenarnya, hal ini bisa dilihat dari keberadaan aktivitas publik di sekitar lokasi.
Aktivitas publik itu misalnya stasiun kereta api atau commuter line, disebut juga kereta listrik (KRL), stasiun MRT (mass rapid transit), stasiun LRT (light rail transit), pintu tol,pabrik atau kawasan industri, sarana layanan publik dan lain-lain.
Keberadaan stasiun commuter line, MRT dan LRT
Commuter line, MRT dan LRT adalah moda transportasi publik yang bersifat massal.
Keuntungannya, daya angkutnya besar, frekuensi keberangkatan cukup padat, nyaman dan berbiaya murah, sehingga menjadi transportasi andalan bagi juta-an orang dalam beraktifitas sehari-hari.
Terutama di sekitar Jabodetabek; Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi.
Ketiganya memiliki konsep layanan yang sama, perbedaan hanya pada daya angkut. Daya angkut yang paling besar adalah commuter line, lalu MRT diikuti oleh LRT.
Hanya saja jenis moda transpertasi ini bersifat fix line, hanya bisa melayani lokasi tertentu saja sesuai keberadaan stasiunnya. Hal ini menyebabkan pengguna masih memerlukan moda transportasi lain untuk sampai ke tempat tujuan.
Baca juga: Ini jadwal Workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula
Nah, berdasarkan sifat inilah maka muncul hunian dengan konsep transit oreinted development (TOD).
Dengan konsep TOD ini pengguna tidak lagi membutuhkan moda tambahan dalam beraktifitas sehari-hari secara lokasi hunian TOD ini dekat dengan stasiun. Cukup berjalan kaki saja.
Itulah sebabnya saat ini hunian dengan konsep TOD lagi gencar-gencarnya dibangun. Ini untuk memenuhi kebutuhan masyarakat yang membutuhkan mobilitas dalam beraktifitas sehari-hari. Dan juga untuk mengurangi kemacetan.
Jadi jika Anda memiliki proyek dengan lokasi berdekatan dengan stasiun moda transportasi umum ini maka amat besar peluang proyek Anda sukses.
Tentu saja dengan memperhatikan faktor-faktor lainnya dalam membangun sebuah proyek properti.
Faktor yang mempengaruhi kesuksesan tersebut diantaranya; harga jual, fasilitas, mutu bangunan atau material, langgam desain, dan cara bayar.
Anda musti pintar-pintar meramu kesemua hal di atas sehingga menjadi produk yang menarik bagi konsumen.
Yang paling bagus tentu, harga jual mampu bersaing, fasilitas lengkap, mutu bangunan bagus dengan material jempolan, desain yang menarik sesuai dengan selera konsumen saat ini dan cara bayar yang mengokomodir semua kondisi calon konsumen.
Harga jual murah belum tentu menarik bagi konsumen jika cara bayarnya tidak sesuai dengan kantong mereka.
Sebaliknya, harganya mungkin lebih tinggi tetapi cara bayarnya menarik dan sesuai dengan kondisi konsumen. Inilah yang lebih dipilih oleh konsumen. Begitulah kira-kira.
Berapa jauh dari stasiun?
Jika hunian dengan TOD tentu bersisian langsung dengan stasiun atau dengan jarak yang tidak begitu jauh, kira-kira bisa hanya berjalan kaki ke stasiun.
Tetapi jika bukan hunian dengan konsep TOD dan membidik market dari pengguna KRL, maka jarak lokasi proyek ke stasiun harusnya tidak lebih dari 10 km. Jika perjalanan dengan sepeda motor paling lama 15 menit lah.
Berbeda halnya dengan MRT dan LRT, dimana pada umumnya dibangun di tengah kota, maka jarak ke stasiun tidak terlalu menjadi perhitungan.
Jika Anda punya tanah di tengah kota ya bangun saja menjadi proyek. Pinter-pinter mengemas saja nantinya.
Keberadaan pintu tol
Pintu tol merupakan salah satu pemicu untuk mendapatkan market. Karena dengan adanya pintu tol, akses dari dan ke tempat tinggal menjadi lancar. Sehingga menjadi pilihan bagi orang yang beraktifitas sehari-hari menggunakan jalan tol.
Ketika berangkat langsung masuk tol, lancar. Demikian juga ketika pulang, di tol lancar, keluar tol langsung sampai di rumah. Ngga capek di jalan.
Hal inilah yang menyebabkan harga tanah dan rumah naik di dekat akan dibangun pintu tol. Naik pelan-pelan ketika ada rencana, naik cepat ketika pembangunan sudah dimulai dan mencapai puncaknya ketika pintu tol tersebut beroperasi.
Berapa jarak dari pintu tol?
Tidak bisa dipastikan berapa jaraknya, kira-kira dengan menggunakan mobil 10 menitan kurang lebih. Karena pengguna tol tentu orang yang memiliki mobil. Kalau kelamaan nanti capek duluan sebelum mencapai pintu tol.
Kawasan industri
Ketika akan membangun proyek perumahan di sekitar kawasan industri, maka jelas market yang dibidik adalah karyawan dari kawasan industri tersebut.
Mereka umumnya adalah pekerja atau buruh dengan penghasilan rendah atau tepatnya dengan upah minimum.
Dengan kondisi ini maka lebih tepat kalau developer membangun perumahan murah di sekitar lokasi. Jenisnya bisa perumahan subsidi atau non subsidi, tetapi tetap dengan harga murah.
Dari sisi harga, ya paling tinggi sekitar tigaratus jutaan. Dimana rumah dengan harga yang paling murah untuk buruhnya, ini yang paling banyak, sedangkan untuk harga yang non subsidi untuk karyawan di atas buruh, mungkin kelas supervisor hingga manejer.
Berapa jaraknya?
Relatif juga, namun dari pengalaman jarak maksimal sepuluh kilo meter dari lokasi pabrik masih menarik bagi mereka. Sehingga jika mereka berangkat kerja, bisa dalam waktu paling lama duapuluh menit saja dengan menggunakan sepeda motor.
Karena memang biasanya karyawan pabrik saat ini sudah bisa memiliki motor. Ini ideal bagi mereka, tidak terlalu jauh, juga tidak terlalu dekat.
Lihat artikel lainnya:- Proyek Berkonsep TOD, Transit Oriented Development; Solusi Transoportasi Perkotaan
- Bagaimana Pengaruh Pembangunan Moda Transportasi Massal Terhadap Proyek Properti
- Apakah Sunrise Property itu?
- [TRUE STORY] Tanahnya Lebih Jauh, Tapi Harganya Lebih Mahal. Lupakan Saja
- Strategi Menganalisa Segmentasi Pasar untuk Membangun Proyek Properti
- Tips Properti: Cara Mudah Menganalisa Segmentasi Pasar dan Besarnya Pangsa Pasar Yang Bisa Diperoleh
- Mengapa Harga Properti Naik terus?
- Sejarah Perumahan Bintaro Jaya, Sebuah Kota Satelit di Selatan Jakarta
- Perhatikan Jaringan Listrik Jika Akan Mengakuisisi Lahan
- Faktor-Faktor Yang Menjamin Kesuksesan Pemasaran Proyek Properti
- Cara Mudah Melakukan Studi Mendalam Terhadap Potensi Suatu Lokasi, Sehingga Anda Tidak Terjebak
- Cara Mudah Menilai Kelayakan Lahan Untuk Dikembangkan Jadi Proyek
- Bagaimanakah Ciri-ciri Tanah yang Bagus untuk Perumahan Itu?
- Cara Benar Menjadi Developer Properti yang Mudah Dipraktekkan
- Testing The Water, Teknik Jitu Menilai Respon Konsumen
