Ini Dia Pembiayaan Perbankan untuk Developer dan Konsumen

Pembiayaan dari perbankan ada yang untuk developer ada juga untuk konsumen. Untuk developer lebih dikenal namanya KYG sementara untuk konsumen bernama KPR

Developer membutuhkan modal

Salah satu cara untuk mendapatkan modal untuk membiayai proyek adalah dengan cara mengajukan pendanaan ke bank.

Pendanaan bisa diajukan oleh developer untuk membiayai pembangunan proyek dan atau bantuan pembiayaan untuk konsumen a.k.a debitur.

Pembiayaan untuk developer lebih dikenal dengan nama Kredit Yasa Griya (KYG). Ini khusus produk Bank Tabungan Negara (BTN), atau Kredit Kontruksi, Kredit Modal Kerja, Kredit Multi Guna dan lain-lain, untuk bank lain.

Sedangkan pembiayaan untuk konsumen tenar dengan nama Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

KYG, Kredit Konstruksi Bank BTN

KYG adalah Kredit Yasa Griya, kredit untuk pengembang yang dipergunakan membangun proyek

Bagi developer yang membutuhkan modal untuk membangun proyek bisa mengajukan KYG kepada bank BTN. KYG ini bisa dimanfaatkan untuk membangun unit proyek sampai dengan membangun sarana dan prasarana.

Yang boleh mengajukan KYG adalah badan usaha dalam bentuk badan hukum seperti perseroan terbatas (PT), koperasi, CV, bisa juga perorangan.

Hanya saja untuk perorangan hanya bisa sampai jumlah tertentu karena dianggap sebagai Usaha Kecil dan Menengah (UKM).

Dalam mengajukan KYG yang paling diperhatikan bank pertama kali adalah legalitas dan perijinan berusaha, wajib hukumnya legalitas dan perijinan tersebut sudah lengkap.

Legalitas dalam bentuk sertifikasi lahan dan rentetan perijinan sampai dengan terbitnya Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

Untuk KYG ini pembiayaan kredit maksimal yang dapat diberikan bank BTN adalah 80% dari kebutuhan modal kerja konstruksi.

Sedangkan lamanya jangka waktu penggunaannya maksimal 24 bulan dan dapat diperpanjang dengan mempertimbangkan past performance debitur dan setelah terlebih dahulu dianalisa kelayakannya oleh pihak Bank.

Biaya-biaya yang diperlukan dalam pengajuan KYG ini adalah provisi yang besarnya 1% dari maksimal kredit (eenmalig).

Ada juga biaya-biaya lain seperti: biaya Notaris, biaya penilaian barang agunan (appraisal), dan biaya asuransi yang besarnya sudah ada ketentuan dari bank.

Kelebihan dari KYG ini adalah jaminannya adalah proyek itu sendiri, sehingga developer tidak perlu menyediakan jaminan tambahan.

Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

KPR adalah kredit yang digunakan untuk membeli rumah atau untuk kebutuhan konsumtif lainnya dengan jaminan/agunan berupa Rumah.

Dalam pengajuan KPR ini yang menjadi jaminan adalah rumah yang akan dibeli itu sendiri, ini dinamakan KPR Pembelian. Sedangkan untuk KPR Multiguna atau KPR Refinancing yang menjadi Agunan adalah Rumah yang sudah dimiliki.

Jenis-jenis KPR

KPR memiliki beberapa jenis, yaitu:

-KPR yang diberikan kepada perorangan untuk keperluan membeli rumah tinggal, apartemen, ruko (rumah toko), rukan (rumah kantor), atau tanah. Tujuan KPR bisa untuk pembelian rumah baru atau pembelian rumah seken.

-KPR Multiguna adalah pinjaman yang diberikan kepada debitur perorangan untuk berbagai tujuan konsumtif dengan properti (rumah, apartemen, ruko, rukan, atau tanah kosong untuk dibangun) sebagai agunan.

Hal yang harus diperhatikan dalam pengajuan KPR

Jenis Suku Bunga

Ada beberapa pilihan suku bunga yaitu bunga tetap (fixed rate) selama periode tertentu setelah pencairan dan floating atau suku bunga mengambang hingga kredit lunas.

Yang dimaksud dengan fixed rate adalah tingkat bunga yang sama selama periode tertentu sehingga dimana dalam kondisi ini cicilan KPR akan flat atau sama selama periode bunga tetap.

Meskipun bunga kredit di pasaran mengalami perubahan, namun jika KPR masih dalam periode bunga tetap, maka tingkat suku bunga yang dibebankan ke nasabah akan sama.

Bagi nasabah, bunga tetap ini menguntungkan karena umumnya tingkat bunga di diskon selama bunga tetap sehingga cicilan KPR menjadi relatif rendah.

Sedangkan Bunga Mengambang (Floating Rate) adalah tingkat bunga yang berubah sesuai dengan kondisi tingkat bunga kredit pasar. Jika sudah menggunakan bunga mengambang, maka cicilan KPR bisa berubah mengikuti kondisi bunga di pasaran.

Saat bunga di pasaran naik, maka bunga mengambang KPR ikut naik dan implikasinya cicilan KPR akan naik pula. Begitu pula sebaliknya.

Plafond kredit

Plafond KPR merupakan besarnya pinjaman KPR yang di-approve oleh pihak bank. Saat ini ada relaksasi Loan to Value/LTV seperti yang tertuang dalam Peraturan Bank Indonesia (PBI) Nomor 20/8/PBI/2018 tentang rasio Loan To Value (LTV) dan rasio Financing To Value (FTV) untuk pembiayaan properti, yang mulai berlaku sejak tanggal 1 Agustus 2018.

Dimana dalam PBI tersebut bank diperbolehkan memberikan pembiayaan kepada debitur sampai dengan seratus persen.

Jangka Waktu Kredit

Jangka waktu kredit adalah berapa lama masa pinjaman diberikan. Bisa 5 tahun, 10 tahun atau sampai 20 tahun. Lamanya jangka waktu kredit ini berpengaruh terhadap besarnya cicilan debitur.

Perlindungan

Perlindungan berupa asuransi jiwa dan kebakaran jika terjadi musibah baik kepada debitur maupun terhadap properti yang menjadi agunan KPR.

KPR Syariah

KPR Syariah adalah pembiayaan pembelian properti sesuai prinsip syariah. Dengan KPR Syariah ini jumlah cicilan KPR tetap sampai dengan akhir masa pinjaman.

Ini berbeda dengan KPR konvensional yang mana jumlah cicilan bisa naik atau turun seiring dengan perubahan bunga kredit, apabila jenis bunga yang disepakati adalah floating rate.

Karena menerapkan prinsip syariah maka dalam KPR Syariah ini tidak menggunakan prinsip bunga tetapi menerapkan skema margin. Keuntungannya bagi debitur adalah mereka tidak perlu khawatir jika suatu saat cicilan naik.

Di bank syariah, tersedia beragam KPR iB yang bisa dipilih sesuai kebutuhan: KPR iB jual beli, KPR iB sewa, KPR iB sewa beli dan KPR iB kepemilikan bertahap. Namun yang banyak ditawarkan oleh bank syariah adalah skema jual beli dan skema sewa beli.

Selain KPR Syariah melalu bank saat ini dikenal juga KPR Syariah yang tidak melibatkan pembiayaan bank sama sekali. Pembiayaan perumahan syariah ini biasanya bersumber dari pengembangnya sendiri ataupun dari pihak investor yang tertarik untuk melakukan kerja sama.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Lihat artikel lainnya:

asriman.com