Ketika akan negosiasi dengan pemilik lahan ada beberapa hal yang musti diperhatikan. Hal ini penting supaya ketika kesepakatan tercapai tidak ada lagi hal yang menghalangi langkah selanjutnya.
Hal yang perlu diperhatikan tersebut ialah peruntukan sesuai dengan rencana pembangunan proyek, harga tanah feasible, tanah tidak sengketa dan aspek teknis sesuai dengan perencanaan.
Peruntukan lokasi sesuai dengan rencana pembangunan
Peruntukan lokasi adalah hal yang pertama yang harus diperhatikan ketika akan mengakuisisi lahan. Jika lokasi tersebut rencana akan dibangun perumahan maka peruntukan lokasi harus perumahan dan permukiman. Demikian juga jika rencana akan membangun kawasan industri, maka peruntukan lokasi harus juga untuk industri.
Untuk peruntukan lokasi ini bisa dicek di PTSP (Pelayanan Terpadu Satu Pintu) yang ada di kantor pemerintahan daerah setempat.
Jangan sampai peruntukan lokasi tidak sesuai dengan perencanaan, misalnya rencana akan dibangun perumahan tetapi peruntukan lokasi masih berupa pertanian atau lahan hijau.
Jika ini kondisinya sebaiknya jangan dilanjut karena merubah peruntukan lokasi atau zonasi itu memerlukan waktu. Karena peruntukan lokasi bisa diubah dengan pengajuan pemerintah daerah dalam hal ini bupati atau walikota dan nantinya akan dibahas di DPRD. Nanti keluarkan peraturan daerah (perda) tentang RDTR (Rencana Detil Tata Ruang).
Atau jika suatu daerah belum ada RDTR, rencana tata ruangnya masih berupa RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah). Biasanya RTRW ini masih dalam cakupan provinsi sehingga tidak detil, tetapi sudah cukup untuk mengetahui zonasi suatu wilayah.
Harga tanah feasible
Ketika akan negosiasi dengan pemilik lahan, sebaiknya dirimu sudah memiliki informasi tentang harga tanah yang layak di lokasi tersebut. Tujuannya adalah supaya nanti ketika dirimu mengembangkan proyek, harga jual proyekmu bisa bersaing dengan kompetitor.
Untuk memastikan kelayakan lokasi ini, hal yang harus diperhatikan adalah harga jual dari perumahan eksisting yang sedang dikembangkan di sekitaran rencana lokasi proyekmu.
Dirimu musti paham betul kelayakan harga tanah jika mengetahui harga jual sebuah proyek. Belajarlah cara menganalisa harga tanah jika harga jual unit rumah diketahui.
Untuk mengetahui harga jual proyek yang sedang dibangun itu mudah sekali, datang saja ke proyek yang sedang dijual lalu tanya-tanya harga jualnya. Atau minta saja pricelist-nya.
Dalam pricelist tersebut tercantum tipe rumah yang djual. Dimana tipe ini adalah sebutan untuk luas bangunan dan luas tanah.
Misalnya rumah tersebut tipe 45/84, makasudnya adalah luas rumah tersebut adalah 45 m2 dan luas tanahnya adalah 84 m2. Nah, dengan diketahuinya luas bangunan dan luas tanah dirimu bisa menganalisis berapa harga tanah mentahnya. Dan bandingkan dengan harga tanah yang sedang dirimu akan akusisi.
Jika tidak ada proyek yang sedang dikembangkan di sekitar lokasi, kemungkinan daerah tersebut masih sepi sehingga tidak ada kebutuhan terhadap tempat tinggal.
Jika memang sudah rame, kemungkinan hanya bisa dibangun perumahan subsidi. Dimana perumahan subsidi ini harganya masih amat murah dan cicilannya juga nantinya juga murah. Saat ini cicilan perumahan subsidi hanya 1 juta-an perbulan.
Dengan kondisi ini, tentu banyak orang yang sanggup membeli perumahan subsidi dengan cicilan tersebut. Memang itulah tujuan dari program subsidi perumahan yaitu agar semakin banyak orang yang sanggup memiliki rumah.
Tanah tidak sengketa
Hal selanjutnya yang musti diperhatikan ketika akan negosiasi dengan pemilik lahan adalah tanahnya tidak dalam sengketa dengan pihak manapun. Karena jika tanah sengketa, maka diperlukan effort yang amat besar untuk menyelesaikannya.
Untuk mengetahui apakah suatu lahan sengketa atau tidak dirimu lihat dulu kondisi legalitasnya. Apakah tanah tersebut sudah bersertifikat atau belum.
Jika tanah sudah bersertifikat
Jika tanahnya sudah bersertifikat, maka untuk mengecek sengketa atau tidak dirimu bisa cek di kantor BPN. Minta bantuan Notaris untuk melakukan pengecekan. Jika tanah tersebut sedang sengketa maka akan kelihatan di buku tanah yang ada di BPN.
Karena ketika seseorang memperkaran sebidang tanah maka ia memblokir sertifikatnya ke BPN. Ketiak blokir tersebut sudah tercatat di buku tanahnya maka atas sertifikat tersebut tidak bisa lagi dilakukan tindakan apapun. Tidak bisa diperjualbelikan, tidak bisa dijaminkan atau tindakan hukum lainnya.
Jika tanah belum bersertifikat
Jika tanah belum bersertifikat maka untuk mengecek apakah tanah tersebut sengketa atau tidak, bisa dilakukan pengecekan di kantor desa/kelurahan setempat.
Karena data-data tanah yang belum bersertifikat tersimpan seluruhnya di buku besar yang ada di kantor desa/kelurahan.
Di buku besar tersebut tersimpan semua catatan tentang riwayat tanah tersebut termasuk jika tanah tersebut bermasalah maka kepala desa atau lurah akan mengetahuinya.
Langkah praktis mengecek tanah sengketa atau tidak
Selain sudah melakukan pengecekan ke kantor BPN dan kantor desa atau lurah, ada satu langkah lagi yang dirimu musti lakukan yaitu mengetahui sengketa atau tidak atas tanah tersebut ke lokasi langsung.
Maksudnya dirimu juga musti datang ke lokasi dan tanya-tanya ke masyarakat tentang tanah tersebut. Biasanya warga sekitar tahu jika suatu tanah dalam sengketa.
Akan lebih bagus lagi jika dirimu datang ke ketua RT setempat. Karena ketua RT biasanya warga asli yang tentu saja paham tentang kejadian-kejadian di wilayah kekuasaannya.
Jadi ketika semua sudah dipastikan, yaitu peruntukan lokasi sudah sesuai dengan perencanaan, misalnya rencana akan dibangun perumahan maka peruntukan lokasi harus permukiman atau zona kuning, harga tanah sudah dianalisis dan feasible, dan tanah juga tidak sengketa maka silahkan negosiasi. And have a good deal!
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
Lihat artikel lainnya:
- Pentingnya Memastikan Lahan Tidak Sengketa dan Peruntukan Lokasi Sebelum Mengakuisisi Lahan
- Sekelumit Tentang Luas Tanah Efektif, KDB dan GSB
- [WAJIB TAHU] Melihat Potensi Perijinan Atas Lahan
- Bagaimana Kalau Elevasi Proyek Lebih Rendah Dari Jalan?
- Begini Langkah-langkah dalam Mengurus Perijinan Townhouse
- Wajib Hukumnya Developer Memiliki Tim Legal Cakap Di Proyek
- Begini Cara Mengurus Rumah Lama yang Belum Punya IMB atau PBG
- Aspek Teknis yang Musti Diperhatikan Ketika Akan Mengakuisisi Lahan
- Lokasi Itu Memang Sudah Ramai Tapi Belum Cocok Dibangun Apartemen. Mungkin 10 Tahun Lagi Baru Pas. Perhatikan Hal-hal Ini
- Poin Krusial yang Musti Disepakati Ketika Negosiasi Pembayaran Lahan
- Perhatikan Ini Jika Dirimu Ingin Mengembangkan Proyek Di Lokasi yang Baru
- Begini Tahapan Mengurus Perizinan Proyek Properti Sesuai dengan Peraturan Terbaru
- Omnibus Law; IMB Dihapus dan Digantikan PBG
- Ini Dia Kriteria Lahan yang Layak untuk Dibangun Proyek Perumahan
- Perhatikan Jaringan Listrik Jika Akan Mengakuisisi Lahan
