UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
Menurut Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah atau yang lebih dikenal sebagai UU Hak Tanggungan, Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan terhadap hak atas tanah.
Secara gampang dapat kita pahami jika kita mengajukan pinjaman uang ke bank atau lembaga keuangan lainnya maka sertifikat rumah atau properti lainnya kita serahkan sebagai jaminannya.
Proses yang harus dilalui ketika kita mengajukan pinjaman tersebut adalah dengan menandatangani Perjanjian Kredit (PK) diikuti dengan penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) di PPAT berdasarkan PK tersebut. Dalam PK dan APHT dicantumkan segala sesuatu tentang kredit dan pelaksanaannya.
Diantara data yang penting yang harus dicantumkan di dalam PK dan APHT adalah jumlah hutang si debitur dan tata cara pembayaran dan pelunasannya.
Lainnya, juga disepakati hak dan kewajiban masing-masing pihak. Tak lupa juga dicantumkan solusi yang diambil jika debitur wanprestasi (cidera janji) dalam membayar kewajibannya.
Jika debitur wanprestasi maka bank terlebih dahulu mencari solusi dengan cara musyawarah, kemudian jika musyawarah untuk mufakat tidak dapat diselesaikan maka penyelesaian hutang piutang dengan menggunakan pasal 6 UU No 4 tahun 1006 yang berbuyi:
Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.
Jadi dengan adanya pasal ini maka kreditur berhak menjual jaminan melalui lelang eksekusi yang bekerjasama dengan Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL). Kemudian hasil lelangnya digunakan untuk melunasi hutang debitur.
Oleh karena itu dalam proses lelang, bank harus menjual objek jaminan lebih tinggi dari jumlah hutang debitur kemudian sisa penjualan tersebut diberikan kepada debitur.
Baca juga: Workshop Developer Properti di Indonesia yang Wajib Anda Ikuti
Namun adakalanya kreditur mempersilahkan pemilik menjual terlebih dahulu objek miliknya di luar lelang, karena kepentingan bank hanyalah uangnya sebesar hutang debitur didapatkan kembali dan bank terhindar dari kredit macet atau non performing loan (NPL). Sehingga performa bank tersebut di mata Bank Indonesia juga tetap baik.
KPR Primary Product dan Secondary Product
Proses Pemberian Hak Tanggungan ini sama saja antara primary product dari developer atau pinjaman dengan jaminan secondary product.
Dimana Primary product adalah properti yang dijual oleh developer untuk pertama kali atau properti baru. Sedangkan secondary product adalah properti yang diperjualbelikan antar masyarakat.
Bedanya pada primary product adakalanya rumah belum terbangun sehingga developer memerlukan kerjasama dengan bank dan jenis pinjaman pun hanya berupa Kredit Pemilikan Rumah (KPR), sedangkan secondary product rumah sudah ada sehingga pemilik bebas memilih dan mengajukan skema pinjaman kepada kreditur.
Skema tersebut bisa berupa KPR juga atau jenis pinjaman lain dengan jaminan sertifikat hak properti tersebut.
KPR Inden dan KPR Ready Stock
KPR oleh developerpun bisa dibedakan antara KPR inden dan KPR ready stock. KPR inden adalah pembebanan hak tanggungan kepada objek yang belum dibangun.
Oleh karena itu bank atau kreditur memerlukan kerjasama dengan developer untuk melakukan pembiayaan dengan jaminan rumah inden.
Kerjasama dengan developer untuk memastikan bahwa developer betul-betul akan melaksanakan pembangunan sesuai dengan spesifikasi bangunan yang sudah disepakat dalam Perjanjian Kredit (PK) dan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).
Karena apabila tidak ada kerjasama dan hubungan baik dengan developer maka bank tidak bersedia menerima pengajuan kredit oleh debitur.
Saat ini beberapa bank mensyaratkan agar objek yang menjadi jaminan harus dibangun beberapa persen terlebih dahulu barulah akad kredit dan KPR bisa cair. Dan cairnyapun secara bertahap sesuai peraturan Bank Indonesia.
Sedangkan KPR ready stock adalah KPR untuk rumah yang sudah terbangun 100%, sehingga prosesnya lebih cepat dan mudah karena bank bisa langsung melihat kondisi jaminannya.
Dengan melihat jaminan maka bank bisa melakukan penilaian (appraisal) terhadap jaminan tersebut sehingga bisa menentukan harga properti. Sehingga bank dapat menentukan plafon kredit yang bisa diberikan.
Cara Bank Menilai Debitur
Penilaian untuk memberikan kredit lainnya adalah kondisi finansial debitur. Kondisi finansial berhubungan dengan pemasukan dari kreditur yang dapat dibuktikan dan dipercayai oleh bank.
Misalnya, untuk seorang karyawan maka untuk mengetahui kemampuan finansialnya maka bank akan melihat gajinya per-bulan, gabungan antara suami dan istri (jika si debitur sudah berumah tangga).
Untuk wiraswasta performance keuangan akan dilihat dari banyaknya uang masuk dan keluar dari rekeningnya. Pertimbangan selanjutnya kreditur memberikan pinjaman adalah penilaian terhadap attitude debitur.
Jika attitude-nya baik maka bank akan memberikan pinjaman. Begitu juga jika attitude-nya tidak baik maka bank tidak akan meloloskan proposalnya.
Bank menilainya dari proses mereka berinteraksi termasuk riwayat kredit debitur pada masa lalu. Misalnya dia selalu menepati janji, selalu membayar kewajibannya tepat waktu, dan lain-lain. Sifat-sifat seperti ini akan menjadi bahan pertimbangan bagi bank.
Cara Bank Menilai Developer
Semua developer properti, baik orang pribadi atau perusahaan dapat mengajukan kerjasama pembiayaan kepada bank. Namun tidak semua developer diterima permohonan kerjasamanya.
Ada penilaian dan syarat-syarat tertentu yang dijadikan patokan oleh bank dalam meluluskan permohonan kerjasama tersebut.
Bank akan menilai developer dari track record-nya dalam pembangunan proyek sebelumnya. Developer yang sudah membangun proyek di lokasi lain lebih mudah mendapat approval ketimbang developer baru.
Apalagi kerjasama diajukan oleh developer yang sudah punya nama, makin mudahlah mereka mengajak kerjasama dengan bank dalam pembiayaan pembelian konsumen. Bahkan dengan kondisi tersebut, banklah yang berharap dapat bekerjasama dengan mereka.
Penilaian bank selanjutnya adalah proyek yang akan dijadikan objek pembiayaan. Proyek tersebut haruslah berada di lokasi yang memang banyak permintaan propertinya. Artinya proyek tersebut akan mudah terjual.
Tak lupa bank juga menilai syarat legalitas dari proyek dan PT-nya. Legalitas proyek berupa sertifikat tanah yang dijadikan proyek.
Bank mensyaratkan untuk mengajukan kerjasama, tanahnya sudah harus bersertifikat. Legalitas proyek lainnya adalah legalitas dari sisi perijinan.
Bank akan meluluskan permohonan kerjasama developer apabila perijinan proyek sudah lengkap.
Persyaratan lainnya bagi developer yang akan megajukan kerjasama pembiayaan kepada bank adalah legalitas developer sebagai badan hukum.
Bank lebih suka bekerjasama dengan developer berbentuk badan hukum dibandingkan dengan orang pribadi.
Walaupun tidak tertutup kemungkinan bank menyetujui kerjasama dengan developer orang pribadi, terutama untuk proyek yang tidak terlalu luas yang pelaksananya berupa orang pribadi
Pencatatan Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan
Walaupun sudah ada PK dan APHT yang menyatakan bahwa objek hak atas tanah sudah menjadi jaminan terhadap hutang pemegang haknya, di dalam sertifikat tetap tidak ada pencatatan karena yang berhak melakukan pencatatan adalah Badan Pertanahan Nasional melalui Kantor Pertanahan masing-masing daerah.
Oleh karena itu berdasarkan kuasa dari kreditur atau bank pemberi kredit, PPAT mengajukan pencatatan atau pemasangan Hak Tanggungan kepada Kantor Pertanahan.
Seiring dengan proses tersebut, Kantor Pertanahan mengeluarkan Sertifikat Hak Tanggungan yang berisi data-data dan keterangan-keterangan tercantum dalam APHT.
Jadi Sertifikat Hak Tanggungan ini berfungsi sebagai bukti bahwa atas objek tersebut dibebankan hak tanggungan, demikian menurut UU Hak Tanggungan.
Syarat-syarat pengajuan pemasangan Hak Tanggungan:
- Asli sertifikat.
- Asli Akta Pemberian Hak Tanggungan.
- Kartu Tanda Penduduk (KTP) kreditur.
- KTP kan KK debitur untuk debitur orang pribadi.
- Akta pendirian perseroan dan perubahannya, untuk debitur badan hukum.
- SK Pengesahan badan hukum perseroan.
- Surat kuasa pemasangan hak tanggungan dari kreditur.
- KTP penerima kuasa.
- Surat pengantar pemasangan hak tanggungan dari PPAT.
- Mengisi form yang ada di kantor pertanahan
- Membayar biaya pemasangan hak tanggungan dan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) sesuai Surat Perintah Setor (SPS) di kantor pertanahan.
Setelah proses pencatatan Hak Tanggungan di sertifikat dan Sertifikat Hak Tanggungan selesai, maka sertifikat dan Sertifikat Hak Tanggungan kembali diserahkan ke PPAT untuk disimpan oleh kreditur sampai hutang dilunasi.
Bank Mengeluarkan Surat Roya ketika Hutang Debitur Lunas
Ketika hutang sudah dilunasi maka bank mengeluarkan Surat Keterangan Lunas dan Surat Roya yang ditujukan kepada Kepala Kantor Pertanahan yang berisi permohonan agar catatan Hak Tanggungan segera dihapus.
Dengan dikeluarkannya Surat Roya, maka seluruh berkas-berkas, diantaranya asli sertifikat dan Sertifikat Hak Tanggungan kembali diserahkan kepada pemilik dan pemilik bisa mengajukan penghapusan catatan yang ada disertifikat mengenai Pembebanan Hak Tanggungan atau pembebanan hutang tersebut kepada Kantor Pertanahan.
Permohonan Roya Bisa Dikuasakan
Permohonan roya bisa dilakukan sendiri oleh pemilik sertifikat bisa juga dengan menguasakan kepada orang lain. Biasanya untuk melakukan roya ini masyarakat lebih mempercayakan prosesnya kepada Notaris dan PPAT.
Karena Notaris dan PPAT adalah pejabat publik yang dipercaya oleh masyarakat untuk urusan perdata.
Notaris untuk membuat akta-akta otentik, seperti akta perikatan perdata dan perjanjian-perjanjian, pendirian badan usaha seperti perseroan terbatas (PT), CV, yayasan dan lain-lain.
Sementara Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT adalah pejabat publik yang berfungsi untuk membuat akta-akta otentik yang berhubungan dengan tanah dan bangunan.
PPAT bisa membuat akta jual beli, akta hibah, akta tukar menukar, akta pemasukan dalam perusahaan, akta pembagian hak bersama, akta pemberian hak guna bangunan/hak pakai atas tanah hak milik, akta pemberian hak tanggungan, akta pemberian kuasa membebankan hak tanggungan.
Dengan mengajukan roya maka BPN kemudian menghapus pencatatan Hak Tanggungan pada sertifikat berdasarkan Surat Roya dari kreditur, dan sertifikat kembali bersih.
Syarat-syarat pengajuan roya:
- Asli sertifikat hak atas tanah dan bangunan
- Asli sertifikat hak tanggungan
- Surat roya dari bank
- Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) pemohon
- Surat kuasa, apabila pengurusannya dikuasakan.
- KTP penerima kuasa
- Mengisi surat permohonan yang disediakan oleh kantor pertanahan
- Membayar biaya roya sesuai dengan yang tertera dalam surat perintah setor (SPS) yang terbit setelah berkas diperiksa oleh petugas di loket penerimaan berkas.
Proses roya ini tidak memakan waktu lama hanya sekitar seminggu bahkan kurang… Silaken dicoba ndiri ya hehehe..
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Founder and Mastercoach of PropertyLearningTechnologies, Inc.
Author book of Cara Benar Meraih Sukses di Bisnis Properti
Owner of asriman.com | #1 Property Blog in Indonesia.
- Undang-Undang Hak Tanggungan Dan Kekuatan Eksekutorial
- Bisakah Pinjam Lagi di Bank? Sementara Hutang Lama Belum Lunas
- Siapa yang Menanggung Biaya Akta PPAT
- Surat Keterangan Lunas, Roya, Biaya Roya, Lama Waktu dan Syaratnya
- Ini Dokumen-Dokumen yang Dibutuhkan Ketika Membeli Rumah Dari Developer, Baik Dengan Tunai, KPR dan Langkah yang Harus Dilakukan Setelah Hutang Lunas
- Fungsi sebuah Perjanjian Kredit
- Cara Aman Membeli Rumah yang Masih Dalam Jaminan Hutang
- Apa Perbedaan dan Persamaan Notaris dan PPAT
- Bagaimana Cara Transaksi Jual Beli Tanah Dan Bangunan yang Aman
- Ketika Membeli Rumah dari Developer, Apakah Sertifikatnya Langsung SHM atau HGB Dulu?
- Bank Sangat Menyukai Agunan Berupa Properti
- Membeli Properti Lelang, Cara Tepat Mendapatkan Properti di Bawah Harga Pasar
- Proses Jual Beli Rumah Dalam Status PPJB atau Masa KPR
- Segera Urus Jika Sertipikat Kena Dampak Banjir
- Siapa yang Menanggung Biaya dan Pajak-Pajak Dalam Jual Beli Properti?
Tags
- surat roya
- sertifikat hak tanggungan
- https://asriman com/memahami-hak-tanggungan-sertifikat-hak-tanggungan-roya-dan-prosesnya/
- apht
- roya adalah
- pengertian roya
- roya sertifikat
- hak tanggungan
- Surat hak tanggungan
Pingback:www.asriman.com » Ini Penyebab Property Dijual di Bawah Harga Pasar
bagaimana jika dalam kasus penerbitan roya ternyata sertifikat hak tanggungan klien hilang ? Apa roya masih akan tetap bisa diterbitkan. Terima kasih
Lapor ke Kepolisian tentang kehilangan Sertifikat Hak Tanggunan itu. Kepolisian akan membuat Berita Acara kehilangan tersebut dan bisa dianggap sebagai Sertifikat Hak Tanggungan yang hilang. Karena yang terpenting adalah surat roya yang menyatakan hutang sudah lunas.
Maaf bpk, setelah syarat pengajuan roya lengkap, pembayaranpun sdh lunas, perkiraan maks berapa hari kerja roya kita bisa jadi? Terima kasih
Untuk roya, bisa satu hari, paling lama 7 hari kerja
Numpang nanya nih Pak, kalo misal sudah diurus ke BPN… nantinya surat yg kembali ke kita apa saja ya? Apakah Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dan surat Roya bank juga kita terima kembali? atau disimpan oleh BPN? thx
Setelah pasang APHT, berkas yang akan kita dapatkan kembali adalah Sertifikat Hak Tanggungan dan Asli Sertifikatnya.
Sertifikat Hak Tanggungan akan dikembalikan ke BPN apabila hutang sudah lunas atau ketika sudah ada surat roya dari bank.
Ow jadi misal nih Pak kita sudah melunasi hutang kita di Bank, nah selanjutnya kita kan membawa Sertifikat Tanah Asli, Sertifikat Hak Tanggungan, surat Roya dkk ke BPN untuk mengurus permohonan agar catatan Hak Tanggungan dihapus.
Lalu BPN proses-proses….kalau misal sudah dihapus HT’nya, kita hanya akan menerima sertifikat Tanah Asli kita saja ya Pak dari BPN? Sedang untuk Sertifikat Hak Tanggungan dan surat Roya’nya diambil oleh BPN? Betul begitu kah Pak? atau kah ada yg dikembalikan ke kita lagi? he2 terimakasih banyak ya Pak sebelum dan sesudahnya, maaf nih banyak tanya he2…
betul. Kita hanya membawa sertifikat asli saja setelah proses roya selesai.
Numpang nanya boleh ya, Pak? Untuk si pemilik sertifikat ini bila kelupaan belum fotocopy surat Roya dan SHT dari bank sebelum diserahkan ke BPN, apakah bisa berpotensi penyalahgunaan atas SHT yang disimpan BPN? Apa bisa kita datang ke BPN untuk minta copy SHT tersebut meski kita sudah punya SHMnya? Terimakasih sebelumnya.
berkas2 yang sudah didaftarkan di bpn aman kok tidak perlu dicopy juga ngga apa2 tunggu saja prosesnya selesai
Saya mau balik nama sertipikat rumah tapi sertipikat hak tanggungan sudah hilang. Bagaimana prosesnya?
Buat surat laporan kehilangan ke Kepolisian, setelah itu urus ke BPN
Mau tanya nih pak… SHM yang belum di hapus royaltinya bisakah diblokir oleh pihak lain .trims
Royalti?
Roya kali ya.
Pemblokiran sertifikat tidak ada hubungannya dengan roya atau tidak.
Pemblokiran sertifikat hanya bisa dilakukan dengan alasan yang jelas. Ada proses pengajuan blokir secara tertulis dilengkapi dengan alasan pemblokiran. Petugas akan memeriksa permasalahan terkait tanah. Jika dipandang mencukupi syarat untuk diblokir ya diblokir…
Numpang nanya boleh ya, Pak? Untuk si pemilik sertifikat ini bila kelupaan belum fotocopy surat Roya dan SHT dari bank sebelum diserahkan ke BPN, apakah bisa berpotensi penyalahgunaan atas SHT yang disimpan BPN? Apa bisa kita datang ke BPN untuk minta copy SHT tersebut meski kita sudah punya SHMnya? Terimakasih sebelumnya.
tidak perlu dicopy, berkas yang sudah didaftarkan di bpn amankok. tunggu saja prosesnya selesai
Selamat siang pak,
Saya baru pertama kali urus Roya dan dari informasi yg bapak sampaikan di atas bahwa setelah surat penghapusan Roya selesai yang akan kembali hanya sertifikat asli hak milik saja sdngkan sertifikat hak tanggungan akan di arsip di BPN, yang menjadi pertanyaan sbb:
1.Sertifikat Hak Tanggungan yang mengeluarkan bank atau dari notaris ?
2.Apabila saya akan mengajukan pinjaman lagi ke bank apakah cukup hnya dg sertifikat hak milik asli saja ?
Atas pencerahannya saya ucapkan terima kasih
Salam
1.Sertifikat Hak Tanggungan yang mengeluarkan bank atau dari notaris ?
Jawab:
Sertifikat Hak Tanggungan diterbitkan oleh BPN berdasarkan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
2.Apabila saya akan mengajukan pinjaman lagi ke bank apakah cukup hnya dg sertifikat hak milik asli saja ?
Jawab:
Ya. Cukup dengan SHM asli saja. Karena sudah tidak ada lagi hubungan dengan hutang yang lama, karena hutang sudah lunas dan catatan hutang juga sudah dihapus dengan adanya proses roya.
Selamat siang,
Saya ingin tanyakan biaya yang dikenakan terkait Hak Tanggungan ini (pada saat pengajuan KPR) ada apa saja? Apakah ada biaya pemasangan Hak Tanggungan dan biaya PNBP Hak Tanggungan jadi dua jenis biaya yang berbeda? Terima kasih.
Biaya Hak Tanggungan:
1. Biaya APHT hanya untuk Notaris/PPAT, besarnya negosiasi dengan notaris karena hanya biaya jasa. Kelaziman sekitar 1%, bisa lebih kecil.
2. PNBP tergantung besarnya nilai Hak Tanggungannya. kecil dari 1 milyar PNBPnya 250.000. 1 milyar s.d. 10 milyar 2.500.000,-
Tanya pak..
Kami mengajukan pinjaman ke bank dg agunan sertifikat HM (rumah perumnas).
Pinjaman sudah cair dan sudah jalan cicilan bbrp bulan (lancar).
Pihak bank kemudian meminta kami utk meminta surat rekomendasi dari perumnas dg alasan untuk pengikatan jaminan di BPN (katanya itu permintaan notaris).
Kondisi ruman kami…
Pd saat membeli rumah, kami langs meningkatkan dari SHGB ke SHM, dan kami meminta rekomendasi perumnas utk pengurusannya. Sdh kami tempati selama 14 th.
Pertanyaan saya..
Apakah untuk pengikatan jaminan dg agunan SHM, msh menggunakan rekomendasi perumnas ?
Terimakasih pak..
Salam
Seharusnya ketika pinjaman cair dan sudah ditandatanganinya APHT yang menandakan bahwa sertifikat tersebut sudah menjadi jaminan hutang, maka tidak ada lagi persyaratan yang mucul kemudian.
Maaf pak. Sertifikat Hak Tanggungan dan surat Roya’nya apakah perlu kami copy untuk dijadikan arsip pembeli?
Boleh saja dicopy, minta tolong ke notarisnya
Mau tanya pak..pinjaman sudah dilunasin,,pihak bank cuma kasih sertifikat tanah saja,pas saya mau urus bayar ke bpn minta surat ht dari bank tersebut,kemaren saya sudah coba minta surat roya ke bank tersebut tapi mereka bilang ngak ada,,kira kira solusinya gmn
Wah nggak bener banknya itu. Ketika hak tanggungan dipasang sertifikat dipegang oleh bank termasuk Sertifikat Hak Tanggungan yang dikeluarkan oleh BPN berdasarkan APHT.
Jadi sertifikat bersama dengan Sertifikat Hak Tanggungan disimpan oleh bank selama masa pinjaman, nggak mungkin hilang.
Kemudian setelah hutang lunas, sertifikat dikembalikan bersama dengan sertifikat hak tanggungan dan surat roya. Surat roya dibuat oleh bank setelah hutang lunas kok dibilang tidak ada? lucu itu pak. Hehehehe.
Mohon maaf pak saya mau tanya :
1. Kedudukan sertifikat asli dengan hak tanggungan itu lbh tinggi mana?
2. Apakah sertifikat asli dan hak tanggungan itu ada dlm satu kertas ( 1 data) apakah terpisah?
3. Jd kepemilikan rumah yang sebenarnya atau sah itu milik nasabah apa bukan ? Dan apakah hak tanggungan itu termasuk hak milik?
Mohon penjelasannya.
1. Tidak ada yang lebih tinggi atau lebih rendah, beda kegunaan. Kalau sertifikat menyatakan kepemilikan, sementara sertifikat hak tanggungan menyatakan objek tersebut sedang dibebankan hak tanggungan (sedang menjadi jaminan hutang).
2. Sertifikat asli beda dengan sertifikat hak tanggungan.
3. Kepemilikan objek tetap melekat kepada pemilik sertifikat. Sertifikat hak tanggungan hanya menyatakan hutang piutang dengan kreditur. SHT bukan hak milik.
Kalau proses jual beli sudah selesai pak dan terbit ajb, notaris tdk bisa membalik nama shm tersebut dik
arenakan sht dan royanya di ambil oleh penjual, sy sdh meminta kpd penjual tetapi penjual tdk mau memberikan padahal pembayaran sudah lunas.. mohon
pencerahannya pak.. terima kasih sebelumnya
Jika AJB sudah ditandatangani, maka objek tersebut sudah berpindah haknya kepada pembeli. Tidak ada lagi hubungan dengan penjual. Maka seluruh hal mengenai tanah dan bangunan menjadi hak pembeli. Aneh kalau penjual tidak menyerahkan SHT dan surat roya.
Silahkan lakukan apapun untuk mendapatkan hak pembeli karena saat ini pembelilah yang berhak atas objek tersebut secara hukum.
Jika ini betul terjadi, maka ini mutlak kesalahan Notaris/PPAT, kenapa dilakukan AJB sementara SHT dan Surat Roya belum diberikan oleh penjual???.
Terima kasih atas artikelnya pak, serta sesi tanya-jawabnya sangat berguna sekali.
Saya sedang ambil KPR-inden di salah satu bank, dalam proses kpr saya sudah meningkatkan dari HGB ke SHM, saat akad saya tanya kapan sertifikat akan jadi, dijawab oleh notaris dan pihak bank bahwa sertifikat akan jadi maksimal 2 tahun.
Saat ini rumah sudah jadi dan sudah kami ditempati, angsuran kami sudah berjalan hampir 4 tahun. Karena kondisi ekonomi, maka saya berencana untuk melakukan take-over kredit ke bank lain. Saya ditanya soal status sertifikat sebagai salah satu syarat proses take-overnya.
Saya menghubungi pihak bank untuk mengcopy dokumen-dokumen yang dibutuhkan termasuk sertifikatnya, namun ternyata sertifikat tidak/belum ada di Bank, saya disuruh menanyakannya ke notaris yang dulu mengurus akad kredit.
Pertanyaannya:
1. Apakah disini bank ‘lalai’ dalam kewajibannya untuk menjamin bahwa proses pemberian kredit antara kreditur dan debitur dilakukan tanpa jaminan (sertifikat tadi)
2. Jika saya tanya ke notarisnya terus dijawab masih dalam proses, apa yang harus saya lakukan ? sementara proses cicilan sudah hampir 4 tahun, sebagai kreditur saya tidak mau ribet dengan urusan ini karena sudah saya bayar diawal untuk semua biaya-biaya bersamaan biaya kpr lainnya
Terima kasih
1. Iya. Seharusnya bank sudah memegang asli sertifikatnya. Kondisi ini sebenarnya amat merugikan kepada bank. Karena bank tidak memegang jaminan sementara akad kredit sudah dilakukan. Inti dari akad kredit adalah uang sudah cair kepada debitur, tinggal lagi debitur mencicil sesuai kesepakatan dalam Perjanjian Kredit.
2. Notaris harus dimintakan pertanggungjawaban sesuai dengan janjinya untuk menyelesaikan sertifikat dalam jangka waktu 2 tahun. Alasannya adalah notaris sudah menerima semua biaya termasuk biaya untuk mengurus sertifikat. Hak Bapaklah menagih janji notaris.
Terima kasih atas artikelnya
Ada sedikit yang mau saya tanyakan, yaitu apabila kita sudah lunas dari bank, kemudian mengajukan penghapusan hak tanggungan, kita menyerahkan sertifikat Tanah (SHGB) dan Sertifikat hak tanggungan, apabila prosesnya sudah selesai dan sudah kita bayar, dokumen apa saja yang harus kita terima kembali, karena saat pengambilan sertifikat, saya hanya diberikan sertifikat SHGB saja, sedangkan sertifikat hak tanggungan tidak dikembalikan ke saya, atau apakah sertifikat hak tanggungan sudah tidak diperlukan lagi ?
Terima kasih
Betul itu. Kita hanya terima sertifikat asli dari BPN. Yang lain, seperti sertifikat hak tanggungan, surat roya disimpan di BPN di warkahnya.
mau tanya mas.
Apa ajb belum bisa keluar jika belum dilakukan hak tangunggan dan roya?
Mungkinkah ajb bisa keluar dengan alasan yang lain?
AJB, hak tanggungan dan roya adalah peristiwa hukum yang berbeda hanya saja saling berkaitan.
AJB bisa saja diberikan kepada para pihak (penjual dan pembeli) setelah ditandatangani.
Jika pembelian dibantu oleh lembaga keuangan ya harus dilakukanan APHT setelah AJB.
Setelah hutang lunas barulah keluar surat roya dari bank.
Maaf pak,saya mau menanyakan,apabila nama dalam sertifkat tanda hak milik berbeda dengan nama dalam sertifikat hak tanggungan,maka pada saat proses balik nama sertifikat tersebut pihak manakah yang akan dikaitkan?apakah orang yang nama nya tercantum dalan ‘sertifikat hak milik’ atau orang yang namanya tercantum pada ‘sertifikat hak tanggungan’?
Terima kasih sebelumnya.
Tetap nama orang yang tercantum namanya dalam SHM karena dialah pemegang haknya.
Perkenalkan saya indra kusuma, saya mau konsultasi dengan case saya sbb pak, mohon pencerahannya.
Singkatnya kami meminjam dana dari BTPN dengan mengagunkan sertifikat atas nama istri saya. Angsuran sudah berjalan kurang lebih 27 bulan.
Per tanggal 25 april 2017 saya dan istri datang ke kantor BTPN untuk melunasi semua sisa pinjaman plus pinalti kami. Dan mau di takeover ke bank lain.
Kami datang didampingi oleh petugas bank yang mau kami take over kan tersebut dan menyampaikan bahwa hari itu kami mau pelunasan.
Lalu dikatakan oleh yg berwenang saat itu bahwa kami belum bisa melunasi karna harus mengajukan dulu ke kantor pusat yang di Jakarta dan proses tersebut 14 HARI kerja.
Jadi mereka mau pelunasan di tanggal 16 mei 2017. Dikatakan itu prosedur bank mereka. Walaupun mau dilunasi saat itu juga tetap saja mereka tidak bisa menerbitkan surat permohonan roya dan apht nya.karna balik lagi 14 HARI KERJA.
Yang kami tahu dari pengalaman kluarga kami dengan bbrapa perbankan kalau mau mempercepat pelunasan biasanya langsung di hari dimana mau pelunasan dan surat untuk penghapusan roya dan apht langsung di terbitkan saat itu juga atau paling lambat besok hari nya.
Tetapi kenapa rasanya bank BTPN ini mempersulit proses nya. Padahal kami bukanlah debitur yang bermasalah dan sisa hutang plus pinalti 200 jutaan saja kok sampai mau pengajuan begitu lama, jadi memperlambat PK kami dengan bank yang baru.
Kami merasa sangat kecewa dan tidak puas, apakah memang benar SOP bank BTPN seperti itu dalam percepatan pelunasan bisa sampai 14 hari kerja? Dan di situ ada bunga berjalan yang harus kami bayar sampai dengan 16 mei 2017, apakah boleh memperlambat proses nasabah yang mau pelunasan? padahal sudah dikenakan pinalti.
Kami keberatan karna per tanggal 16 mei 2017, seharusnya bunga berjalan kami per tanggal 25 april 2017, tapi tidak bisa, krna proses 14 hari kerja hanya untuk PENGAJUAN PELUNASAN, apakah wajar? Kita bukannya mau MEMINJAM, tapi mau MELUNASI, koq di perlambat. Harus bagaimanakah saya selanjutnya pak.trima kasih sebelumnya
mas, kalau HT dan surat lunas ada, tp surat roya tidak ada, apakah masih bisa urus ke BPN ?… surat roya dari bank kemungkinan hilang dimana gitu ..
Bisa dimintakan lagi surat roya ke bank. Karena tanpa surat roya, catatan hak tanggungan tidak bisa dihapus walaupun hutang sudah lunas.
Maaf pak mau tanya…Surat roya hilang yg dr bank….persyaratan apa yg harus saya bawa ke bank nya?biar saya gak bulak balik. Trims
Surat roya yang hilang bisa dimintakan lagi ke banknya. Bawa saja semua berkas ketika mengambil surat roya yang lalu.
pak saya mau tanya, bisa tidak diterbitkan SHM atas rumah yang sudah dikredit dan sudah lunas pembayaran melalui bank (fasilitas kredit bank) oleh suami atau istri saja ?
lalu apakah tanah dan rumah itu dapat dijual oleh suami atau istri saja menurut hukum atau undang2 kita ?
terima kasih
Pagi pak…
Saya mau tanya..
Saya mau transaksi pembelian rumah, cuma sertifikat masih induk ada 5 rumah,dan sertifikat ada di bank btn.. Yg dua unit sudah terjual melalui kpr btn..
Penjual memiliki sisa hutang 270jt.
Dan alasan penjual harus di lunasi semua sedangkan transaksi sy senilai 200jt utk 1 unit rumah..
Pertanyaan saya.
Apakah bisa di bayar 1 unit rumah ke btn agar bisa transaksi..?
Hutang harus dilunasi dulu supaya sertifikatnya bisa diambil dan dilakukan pemecahan sesuai luas rumah yang akan dibeli. Itu langkah yang aman untuk semua. Aman untuk pemilik aman untuk pembeli dan aman juga untuk bank.
Assalamualaikum pak,
Saya mau tanya, cara mengecek hak tanggungan sudah dilepas atau belum itu gimana ya?.
Dan apa yang didapat kalau hak tanggungan sudah dilepas?.
Dan bagaimana apabila sudah lunas tp hak tanggungan blm dilepas?.
Terima kasih..
Hak tanggungan tidak ada yang dilepas atau dipegang atau diikat. Hak tanggungan kalau sudah lunas diajukan roya ke kantor pertanahan untuk menghapus catatan hak tanggungan tersebut di sertifikatnya.
Untuk menceknya ya lihat di sertifikatnya apa masih ada catatan hak tanggungan. Jika masih ada akan tercantum di sertifikatnya.
Salam kenal pak.. mohon pencerahan
1. Berapakah nilai roya untuk wilayah kab. Tangerang??
2. Status beli rumah lunas lalu apakah biaya roya dibebankan pembeli??
Terimakasih pak
Klo surat roya hilang.gimana solusi nya pak.
Apa bisa lsg dtg ke bpn.mkasih
maaf mo nanya, KPR saya sudah lunas dan saya mendapat sertifikat hak guna bangunan dan surat roya.
saya ingin meningkatkan menjadi sertifikat hak milik dan menghapus roya.
apakah saya harus mengurus penghapusan roya terlebih dahulu baru mengurus SHM atau bagaimana ?
dokumen apa saja yang perlu saya siapkan untuk keperluan tersebut dan estimasi biayanya.
terimakasih
langkahnya:
1. lakukan roya dulu.
2. setelah sertifikat bersih dari catatan roya lakukan peningkatan sertifikat HGB tersebut menjadi SHM
3. keperluan untuk peningkatan sertifikat maenjadi SHM:
-asli sertifikat
-fc PBB
-IMB bangunan untuk rumah tinggal
-identitas
ajukan peningkatan SHM tersebut ke BPN setempat
mengenai biaya silahkan ditanyakan ke BPN.
Terimakasih untuk penjelasannya terdahulu pak,,,saya ingin bertanya saya ingin melunasi kpr saya pada waktu cicilan sdh berjalan 3 thn tp menurut penjelasan pihak bank bahwa proses pasang Hak Tanggungan blm berjalan dikarenakan saya ingin melunasi maka pihak bank tidak akan melanjutkan proses HT,,pertanyaan saya dengan kasus seperti ini berarti apakah benar dokumen HT dan roya tidak saya dapat dan bagaimana cara cek bahwa rumah saya sudah selesai terkait dokumen yg dibutuhkan,,,,terimakasih sebelumnya
berarti selama ini apht tidak dipasang ke bpn, hanya sebatas tandantangan pk dan apht saja. kalau seperti ini malah enak pak. bapak tidak perlu roya saja. kalau sudah lunas tinggal minta lagi saja sertifikat ke bank ngga perlu roya karena tidak dibebankan pencatatan hak tanggungan atas sertifikatnya di bpn.
Mohon petunjuk utk surat roya yg hilang (ga ada) tapi sertipikatnya udh ditangan dari tahun 2000an..sedangkan banknya sdh dilikuidasi,,waktu pengajuan balik nama di BPN petunjuknya ke Pengadilan..gimana solusinya?
Bisa minta penetapan di pengadilan.
Pak Asriman, setelah saya melunasi kpr dan mendapatkan sertifikat rumah serta surat roya, adakah ketentuan peraturan terkait jatuh tempo pengurusan roya? dikarenakan saya saat ini belum memiliki waktu untuk mengurusnya ke BPN. Terima kasih sebelumnya pak
Roya bisa diurus kapan saja. tidak ada jatuh temponya.
Surat Roya tidak ada masa berlakunya. Untuk mengurusnya ke BPN bisa diurus kapan saja. tidak ada masa jatuh temponya.
Surat Roya tidak ada masa berlakunya.
Untuk mengurusnya ke BPN bisa diurus kapan saja.
Tidak ada masa jatuh temponya.
Hanya saja lebih cepat pengurusannya tentu lebih baik supaya catatan hak tanggungan yang melekat pada sertifikat tersebut cepat dihapus.
Pak Asriman, apakah ada ketentuan jatuh tempo dalam pengurusan roya ke BPN? seperti berapa hari maksimal pengurusan sejak kita menerima surat roya dari Bank (Lunas)? trims
Tidak ada pak
Sore Pak..
Rumah saya di malang, sekarang saya tinggal di makassar .
Pertanyaan saya, apakah saya bisa mengurus roya di makassar tanpa perlu ke malang ? Mohon pencerahaan
Tks
Anthon
pak arisman, saya mau minta tanya ttg sertifikat saya. saya beli tanah n rmh disalahsatu perumahan secara kpr ke bank swasta thn 1995 dan bank tsb pailit jaman krismon. yang mau saya tanyakan, kemana saya harus menyelesaikan pembayaran hak tanggunan tsb. tks buat pencerahannya.
mau nanya pak. Apa kita dibebankan biaya oleh bank untuk minta dibuatkan surat roya? berapa besar standar biayanya? terima kasih
Pak Arisman, setelah kita melunasi KPR apakah surat roya dan tanda lunas sama tanggalnya dengan tanggal pelunasan? Krn saya berencana utk take over dan bank yg baru meminta saya memastikan kl surat roya dan tanda lunas sama tanggalnya dengan tanggal pelunasan kalau tidak bakalan cacat hukum. Apakah demikian pak? Lalu bagaimana solusinya pak? Mohon pencerahannya. Terimakasih.
Terima kasih atas artikelnya yang sangat menarik. Ada beberapa pertanyaan yang hendak saya sampaikan. Saya baru saja melunasi hutang angsuran KPR dan sudah mengurus penerimaan dokumen-dokumennya melalui bank debitur. Dokumen yang saya terima adalah:
1. SHGB
2. Akta Jual Beli
3. Akta/Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
4. Akta/Pengakuan Hutang dan Kuasa untuk menjual, dan
5. IMB.
Yang menjadi pertanyaan saya adalah:
1. Sudah benarkah kelengkapan dokumen yg saya terima.
2. Apakah selalu sertifikat yg diperoleh dari KPR berstatus SHGB (Bukan SHM).
3. Apakah saya perlu mengurus surat Roya (sebab dari pihak Bank menyatakan tidak perlu membuat surat Roya tersebut)
Demikian pertanyaan saya, terima kasih.
Pa Asriman yth.
Saya mohon pencerahan, setelah lunas KPR dari Bank, saya memperoleh dokumen sbb:
1. Akta Jual Beli (AJB)
2. Sertifikat Hak Guna Bangun (SHGB)
3. Akta pengakuan hutang & kuasa utk menjual
4. Akta Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT), dan
5. Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
Yang menjadi pertanyaan saya adalah:
1. Sudah lengkapkah dokumen yg saya terima?
2. Apakah status sertifikat utk KPR selalu SHGB (bukan SHM)?
3. Apakah saya perlu membuat surat Roya ke BPN? pasalnya ketika saya tanyakan ke pihak Bank, jawabnya tdk perlu.
4. Jika ditingkatkan ke SHM berapa besar biayanya, dan dokumen apa saja yang dibutuhkan?
Terima kasih.
Selamat siang pak Arisman..mau tanya,sy sedang mengurus roya di BPN,bisakah sy menjual aset sy yg SHMnya sedang dalam proses roya?
Kebetulan pembelinya melalui KPR,apa proses KPRnya bisa dilakukan atau menunggu sampai proses roya selesai.
Trimakasih atas pencerahannya…
Artikel yang sangat bagus dan informatif. Kebetulan saya sedang mengurus roya. Cuma saya diberitahu oleh petugas BPN Jaktim selesainya 15 hari kerja 🙁
Nah, sewaktu saya menyerahkan berkas untuk mengurus roya, saya diberitahu untuk mengganti blanko sertifikat. Pertanyaan saya:
1. Apakah ganti blanko itu memang wajib?
2. Apakah jika melakukan ganti blanko maka apakah memang harus dilakukan pengukuran ulang?
3. Jika saya bermaksud balik nama SPPT PBB, apakah sebaiknya setelah ganti blanko atau sebelum ganti blanko? Karena siapa tahu luas bumi jadi berubah setelah dilakukan pengukuran lagi.
Terima kasih.
Ijin pak, kalo status hgb apakah bisa atas nama orang pribadi ya,
Dan kalo status hgb tersebut saat ini adalah ht, apakah itu berarti objek jaminan ini masih sah atas nama pribadi tersebut. Sedangkan penguasaan atas objek tersebut oleh pihak lain dengan klaim sebagai pemilik (lisan).
Apakah dimungkinkan tidak status yamg demikian pak
Tk penjelasannya
-mohon maaf…
kredit saya sudah di pasang sampe dengan peringkat ke empat, lalu peringkat pertama,kedua saya lunasi.
kalau mau saya pasang hak tanggungan lagi itu menjadi peringkat yang keberapa?
mohon dasar hukumnya..
(trims)
peringkat ke lima
Pak saya mau tanyakan.
Saya membeli rumah dari orang yang kredit di btn, tetapi sudah lunas dan sertifikat dan hak pertanggungan juga ada, tetapi belum di laporkan ke BPN bahwa cicilannya sudah lunas.
Lalu saya membeli rumah tersebut, dengan surat yang belum lapor ke BPN lagi.
Pertanyaan saya:
#. Apakah bisa langsung saya balik nama ke saya.
#. Apakah bisa, Jika saya langsung tang urus ke bpn untuk melaporkan bahwa rymah sudah lunas.
Atas jawabannya terimakasih banyak pak
langkah pertama saran saya ajukan roya dulu sehingga catatan hak tanggungan di sertifikat hapus bertanda hutang sudah lunas. atau sertifikat tersebut bukan lagi merupakan jaminan hutang.
untuk mengurusnya tetap harus menggunakan ajb di ppat. tidak bisa langsung diurus ke bpn.
Maaf pa saya mau tanya, apabila saya ingin balik nama sertifikat tapi sertifikat hak tanggungan, surat roya dan bukti pelunasan bank nya hilang, yang ada hanya sertifikat asli saja, langkah apa yang harus saya lakukan? Terimakasih
mohon pencerahannya pak: saya baru melunasi sepetak rumah dari pembelian over kredit dari pemilik pertama di BTN..sewaktu pembelian saya sudah membuat AJB dan Akte kuasa di notaris untuk nt pengambilan sertifikat di BTN..dan akhirnya sertifikat (HGB) , APHT dan surat” lain beserta surat ROYA sudah saya terima dgn baik, dan ternyata perjuangan belum berakhir, yg ingin saya tanyakan :
1. Apa diperlukan PBB dalam mengurus ROYA saja, sementara setelah bertanya ke kelurahan PBB rumah tersebut belum diterbitkan, dan harus di daftarkan ke kecamatan dan kantor BPN dengan meminta fotocopy sertifikat & KTP pemilik pertama terlebih dahulu?
2. Apa yg saya lakukan terlebih dulu, balik nama atas sertifikat HGB atau konversi ke SHM terlebih dahulu, atau bisakah sekali pengurusan .
3. Dengan AJB apakah perlu balik nama sertifikat yg sudah SHM.
terima kasih pak,mohon pencerahannya..
Mohon petunjuk pak, , setelah pengurusan roya selesai , apakah sertifikat Hak tanggungan dikembalikan ke pemilik atau disimpan oleh BPN setempat?. karena pada saat saya pengambilan hanya diberikan sertifikat tanah SHGBnya saja sedang sertifikat Hak tanggungannya tidak dikembalikan ?.
Hi Bu/Pak
Bagaimana jika saat sdg pengurusan balik nama terkendala oleh alasan surat tanah yg hilang di BPN, padahal saya sangat urgent unk bisa segera balik nama sertifikat yg masih atas nama Developer. Mohon sharing solusi yg bs dijalan kan, terima kasih.
Pak mau tanya… 1.jika nama di sertipikat yg mau di roya ada 2 dan salah satunya meninggal gimana? Apa cukup pake surat kematian saja apa gimana?
2. Jika mau roya, settipikat hak tanggungan dan surat roya dr bank nya hilang… Dan kebetulan bank tersebut udah gk ada gimana solusinya?
Terimakasih pak…
Pagi pak sya mw brtanya
Kmaren orng tua ngmbil ccilan rmah sstus phak kedua,jdi wktu plunasan phak bank tdak mmberikan surat roya…..
1.Bgaimana cra ntuk mndapatkan surat roya itu pak
2. Apa bsa mngurus roya dngan orng lain nma ?. Atw sbgai phak kdua
yang mengurus surat roya itu harus orang nama di sp3k nya. tidak bisa orang lain walaupun cicilan dilunasi orang lain.
mohon bertanya jika sertipikat saya diagunkan HT sampe peringkat 5 kemudian yg diroya hanya peringkat 1 setelah itu diagunkan lagi apakah HT nya jadi peringkat 1 lagi atau jadi peringkat 6?? mohon bantuan dan aturannya.. terimakasih
peringkat 6 pak, karena ht peringkat 1 sudah hapus.
Saya mau tanya. Waktu saya KPR rumah dan akad kredit. Sudah di lakukan balik nama sertifikat dr developer ke nama saya. Sedang sertifikat pertanggungan belum jadi. Sehingga sertifikat rumah dan sertifikat pertanggungan masih terganjal di notaris belum di serahkan di pihak bank. Nah, semisal saya mau melunasi cicilan saya apakah saya tidak harus mengurus surat pertanggungan hanya mengurus roya saja? Betul tidak ya? Terimakasih
sertipikat pertanggungan mungkin maksudnya adalah APHT ya, Akta Pemberian Hak Tanggungan 🙂
Jika sudah ada APHT maka jika melunasi langsung lunasi ke bank dan minta surat keterangan lunas dan surat roya, nah berdasarkan surat roya tersebut bisa dilakukan permohonan roya ke BPN sehingga catatan hak tanggungannya bisa dihapuskan karena hutang sudah lunas.
Jika APHT belum ada atau masih di notaris ya harusnya uang KPR belum cair.
pak, saya izin bertanya. bank meminta pengikatan ht ke sertipikat yang statusnya masih terdapat tanggungan belum lunas. pihak bank meminta akad dulu baru nanti mereka roya, apa bisa seperti itu?
dan untuk tanggungan yang sudah dilunasi itu kalau belum di roya apa bisa di bebankan ht lagi?
1. pengikatan ht memungkinkan saja jika bank menginginkan, sekarang pengikatan nanti setelah sertifikat selesai dilunasi dan roya baru dilaksanakan HT-nya. berarti akadnya dalam bentuk pengikatan HT. sama saja posisinya dengan PPJB, PSPH, dll
2. bisa saja dengan cara pengikatan HT itu tadi, APHT dilakukan setelah sertifikat selesai diroya.
Kalau supaya aman tentu harus roya dulu HT yang lama lalu bisa pasang HT baru
terima kasih sebelumnya saya mau tanya ,
saya urus roya hanya terkendala nomor IMB double..
apakah ada masalah dgn itu ?
prosesnya brapa lama ?
terima kasih
roya urusannya sama hutang piutang. selagi surat royanya jelas bisa diajukan roya ke bpn
Pak, izin bertanya, saya telah melakukan pembelian rumah dg KPR, karena suatu alasan saya ingin take over KPR dg overkredit bank. Apakah nanti ketika saya AJB dg pembeli , saya sbg pemilik sebelumnya perlu melakukan roya? Karena setahu saya roya dilakukan ketika sudah lunas. Sedangkan utk overkredit hutang saya belum lunas tetapi berpindah kepada pembeli baru. Terima kasih.
kalau mau takeover sudah ada mekanismenya di bank ybs. silahkan hubungi bank untuk takeover ini
Mohon penjelasannya, apakah HT yang dilakukan secara manual bisa dilakukan peroyaan secara elektronik?
Terima kasih atas penjelasannya.
harusnya bisa. coba datang ke kantor notaris