Bagaimanakah Ciri-ciri Tanah yang Bagus untuk Perumahan Itu?

Memahami lahan yang bagus untuk dikembangkan menjadi proyek properti adalah amat penting untuk dipahami seorang developer atau orang yang berkeinginan menjadi developer. Ketika akan mengakuisisi lahan pahami dulu ciri-ciri lahan yang bagus.

Ini untuk menghindari Anda membangun proyek di lokasi yang tidak feasible sehingga nanti akan kesulitan dalam menjual. Tidak feasible bisa dari sisi lokasi, bentuk lahan, kondisi kontur lahan, atau legalitas yang sedang bermasalah. Itulah beberapa hal yang harus diperhatikan ketika ketika Anda mengembangkan suatu lahan menjadi proyek properti.

Selain kondisi yang tersebut di atas, ada beberapa hal lainnya yang musti diperhatikan diantaranya kondisi fisik tanahnya, elevasi tanah dibandingkan dengan kondisi sekitar, tersedianya saluran pembuangan, ada akses jalan ke lokasi yang memadai, adanya developer lain yang juga mengembangkan proyek di sekitar lokasi dan berada di sunrise area, dan lain-lain.

Fisik Tanah Berupa Tanah Kering

Kondisi fisik tanah harus menjadi pertimbangan, karena ini akan mempengaruhi besarnya cost dan waktu untuk mengerjakan persiapan lahan. Misalnya tanahnya masih berupa sawah basah, maka diperlukan cost dan waktu untuk membuat fisik lahan menjadi kering untuk siap dibangun. Kondisi lahan lainnya yang biasa ditemui adalah ladang basah, lahan gambut, empang, rawa-rawa dan lain-lain.

Posisi Tanahnya lebih Tinggi dari Jalan di Depannya

Selanjutnya lahan yang layak untuk diakuisisi untuk dikembangkan menjadi proyek properti adalah posisi lahan yang lebih tinggi dari jalan di depannya, sekurangnya sama tinggi.

Karena apabila lahan tersebut lebih rendah dari jalan di depannya maka lokasi rawan banjir, sekurangnya rawan terjadi genangan—limpasan air dari jalan di depannya—ketika hujan.

Apabila genangan terjadi pada saat ada konsumen yang survey lokasi, hal itu memberikan dampak jelek terhadap minat beli mereka.

Untuk mengatasi ini, Anda harus mengurug lokasi sampai ketinggian tertentu, ya tentu butuh biaya. Namun Anda tetap bisa mengakuisisi lahan yang membutuhkan pengurugan dengan syarat:

Harganya memang di bawah harga pasar atau kelayakan harga. Artinya jika dihitung harga setelah pengurugan maka harga tanahnya masih layak.
Pembayaran kepada pemilik lahan bisa dengan bertahap. Artinya ada waktu tenggang pembayaran selama peroses pengurugan. Jika proses pengurugan membutuhkan waktu 6 bulan maka pembayaran tanah selanjutnya dilakukan setelah 6 bulan. Keuntungannya adalah selama proses pengurugan Anda juga bisa mengurus sertifikasi dan perijinan. Maknyus juga!.

Asalkan kondisi di atas terpenuhi, silahkan akuisisi tanah yang membutuhkan pengurugan.

Pastikan Tersedia Saluran Pembuangan

Ketersediaan saluran pembuangan merupakan komponen yang tak kalah penting untuk diperhatikan, terutama untuk lokasi yang berada di tengah pemukiman penduduk atau jauh dari sungai.

Jika Anda mengakuisisi lahan di tengah pemukiman yang tidak ada saluran pembuangannya, maka Anda membutuhkan pekerjaan dan biaya tambahan untuk membuat saluran pembuangan.

Biaya yang Anda butuhkan adalah untuk membangun salurannya dan membayar kompensasi kepada warga yang tanahnya dilewati saluran pembuangan.

Demikian juga jika Anda mengakuisisi lahan yang berada jauh dari sungai sehingga Anda harus membuat saluran pembuangan sendiri.

Dengan kondisi ini, mungkin saja saluran pembuangan yang Anda buat melewati tanah milik orang lain sehingga Anda perlu mendapatkan ijin untuk membangun saluran pembuangan tersebut.

Biasanya ijinnya tidak jauh-jauh dari pemberian uang kompensasi, sehingga cost proyek Anda menjadi bertambah.

Untuk itu sebelum mengakuisisi lahan pastikan terlebih dahulu besarnya biaya ini supaya dapat dihitung sebagai modal awal proyek.

Tersedia Jalan Akses ke Lokasi dengan Lebar Minimal 6 Meter

Penilaian kelayakan tanah selanjutnya adalah tersedianya akses ke lokasi minimal 6 meter. Kenapa 6 meter? Karena jalan dengan lebar 6 meter cukup lega untuk dilalui mobil berpapasan.

Bayangkan jika ada seorang konsumen akan melihat lokasi perumahan Anda dan masuk ke jalan yang lebarnya hanya 3 meter kemudian ketika di tengah jalan ada mobil dari arah berlawanan.

Kondisi seperti ini tentu tidak mengenakkan bagi mereka karena harus ada yang mengalah mundur.

Kejadian ini akan menjadi pengalaman pertama yang tidak mengenakkan bagi mereka yang mengalaminya. Mungkin saja mereka membatalkan rencana pembelian karena peristiwa ini.

Tentu mereka akan berfikiran bahwa kejadian seperti ini akan sering terjadi jika mereka sudah tinggal di sini.

Dari kondisi ini dapat di lihat bahwa akses yang bagus memberikan kesan pertama yang bagus pula untuk konsumen, begitu sebaliknya.

Jalan Akses untuk Townhouse

Lain halnya untuk townhouse di tengah kota yang umumnya tidak begitu luas dan unitnya tidak terlalu banyak.

Lebar jalan yang cukup untuk satu mobilpun tidak masalah karena volume kendaraan yang melewati jalan tersebut tidak banyak sehingga kemungkinan mobil berpapasan juga kecil.

Tentu akan lebih baik lagi jika lokasinya langsung di pinggir jalan umum karena akses masuk dan keluar lokasi sudah pasti lancar.

Dalam Radius Maksimal 5 Km Ada Pembangunan Perumahan oleh Developer Lain

Indikator kelayakan lokasi lainnya adalah adanya perumahan yang sedang dipasarkan dalam radius 4 km. Berikut keuntungannya jika ada developer lain yang sedang memasarkan perumahannya dekat lokasi Anda:

Mengukur respons masyarakat terhadap hadirnya perumahan di lokasi bersangkutan.
Mengukur daya beli masyarakat sekitar.
Konsumen sudah teredukasi tentang harga perumahan, sehingga Anda tidak perlu lagi meraba-raba harga.
Buat tipe produk yang laku dijual oleh kompetitor, baik dari segi segmentasi pasar, desain dan skema pembayaran. Intinya ATM, Amati Tiru dan Modifikasi. Jangan tiru thok ya. Contohnya jika di lokasi tipe rumah yang laku adalah rumah dengan tipe 36/90, maka Anda harus membuat produk dengan tipe seperti di atas. Jangan Anda paksakan memasarkan produk yang berbeda, seperti rumah dengan tipe 36/60.
Demikian juga, jangan buat produk seperti produk yang tidak laku oleh developer lain. Contohnya, jika developer lain pernah memasarkan tumah tipe 30/60 dan tidak terjual, maka Anda jangan membuat rumah tipe serupa. Karena ada daerah tertentu yang penduduknya tidak suka rumah dengan tanah yang kecil.

Adanya Aktifitas Massal di Sekitar Lokasi

Selanjutnya lokasi yang bagus untuk dikembangkan menjadi proyek properti adalah lokasi yang ada aktifitas massal di sekitarnya seperti kawasan industri, sekolah, kampus, rumah sakit, kantor pemerintahan, mal, pasar, angkutan umum, bank, dan lain-lain. Karena dengan adanya aktifitas massal tersebut banyak orang yang terlibat dalam jumlah besar dan merekalah calon konsumen Anda.

Scheme Pembayaran ‘Lunak’

Pembayaran lunak yang dimaksudkan di sini adalah pembayaran tanah kepada pemilik lahan tidak harus tunai di depan tetapi bisa dilakukan secara bertahap.

Karena jika pembayaran bisa dilakukan secara bertahap maka modal awal yang dibutuhkan untuk memulai proyek menjadi lebih murah.

Inilah poinnya, jika modal untuk memulai proyek lebih murah maka prosentase laba lebih tinggi.

Selanjutnya jika prosentase laba besar maka tersedia ruang untuk menawarkan investasi yang menarik kepada investor.

Tak pelak lagi, pembayaran tanah tidak secara tunai di awal inilah yang menjadi leverage bisnis developer properti.

Ada banyak strategi yang bisa Anda terapkan untuk menegosiasikan cara pembayaran tanah dimana strategi tersebut bisa Anda dapatkan dengan mengeksplor blog ini lebih jauh. Silaken.

**Lokasi Berada di Sunrise Area**

Selanjutnya tanah yang layak untuk dikembangkan menjadi proyek properti adalah lokasi yang berada di sunrise area—propertinya dinamakan sunrise property.

Maksudnya lokasi tersebut akan berkembang setidaknya pada 5 tahun ke depan. Sehingga harga properti tersebut akan mengalami peningkatan signifikan dalam rentang waktu tersebut.

Peningkatan harganya dipicu oleh rencana pengembangan kawasan seperti adanya rencana pembangunan fasilitas-fasilitas umum, terutama rencana pembangunan infrastruktur seperti jalan utama (jalan protokol), jalan tol dan fasilitas lainnya.

Di kota Jakarta dan sekitarnya, penyebab sunrise area adalah adanya pembangunan moda transportasi umum seperti Light Rail Transit (LRT), Mass Rapid Transit (MRT) dan elevated busway.

Pada umumnya selama proses pembangunan moda transportasi tersebut harga properti di sekitarnya mulai merangkak naik, dan akan naik tajam pada saat moda tersebut akan beroperasi dan selanjutnya stabil di harga tinggi saat moda mulai beroperasi.

Sunset Properti Juga Ada Ternyata

Ada sunrise properti, ternyata ada juga lokasi yang tergolong sunset properti. Apa itu?

Sunset properti adalah properti yang berada di kawasan yang tidak memungkinkan lagi pengembangan karena berbagai faktor, terutama kawasan memang sudah padat, infrastruktur tidak memadai, rawan banjir dan lain-lain.

Uniknya kawasan sunset properti ini bisa menjadi sunrise properti lagi jika ada perbaikan-perbaikan infrastruktur dan penataan ulang kawasan.

Dengan demikian harga properti yang berada di kawasan yang ditata ulang ini akan melambung lagi.

Anda Perlu Tahu Lahan yang Kurang Bagus untuk Dibangun Perumahan

Cara bayar lahan harus tunai. Karena cara bayar lahan mempengaruhi besarnya modal awal untuk memulai proyek.
Butuh pengurugan. Karena pengurugan membutuhkan waktu dan biaya sampai tanah menjadi siap bangun.
Tanahnya belum bersertifikat. Karena butuh waktu dan biaya untuk mensertifikatkan tanahnya terlebih dahulu.
Harganya lebih tinggi dari rata-rata tanah sekitar. Karena harga tanah yang lebih tinggi menyebabkan produk Anda kalah bersaing nantinya.
Lebih rendah dari jalan. Karena posisi lahan yang lebih rendah dari jalan, mudah terjadi genangan dan banjir.
Dekat sungai. Ada kemungkinan terkena abrasi dan banjir, serta terkena Garis Sempadan Sungai (GSS).
Dekat atau di bawah Sutet. Karena penghuni yang tinggal di bawah Sutet khawatir terhadap radiasi dan bahaya robohnya menara sutet.
Akses jalan masuk berupa jalan tanah. Karena jalan masuk yang masih berupa jalan tanah rentan terhadap banjir dan terkesan kotor dan becek.
Akses jalan masuk kecil. Karena jalan masuk yang kecil menyebabkan akses penghuni bisa terganggu.
Dekat pemakaman. Karena penghuni khawatir terhadap air tanah dan aura pemakaman.
Dekat pembuangan sampah. Karena penghuni khawatir terhadap polusi udara atau bau yang kurang sedap dan penyebaran penyakit.
Daerah banjir, jangan deh.

⊛⊛⊛

Anda harus Paham Tanah Matang dan Tanah Mentah

Banyak pemilik tanah yang menawarkan tanahnya kepada developer dengan harga yang sangat mahal.

Mereka berpatokan kepada harga tanah yang sudah jadi atau dalam istilah developer properti dinamakan tanah matang.

Artinya harga tanah tersebut merupakan harga tanah yang sudah dijual dalam bentuk kaveling-kaveling atau berupa unit rumah sehingga tidak diperlukan lagi mengeluarkan bagian tanahnya menjadi fasum fasos.

Sementara tanah yang ditawarkan ke developer masih dalam kondisi tanah mentah baik dari segi fisik atau legalitas.

Secara fisik tanah mentah masih berupa hamparan tanah yang masih alami dan dari segi legalitas tanah tersebut mungkin saja masih belum sertifikat.

Harga tanah matang lazimnya beberapa kali lipat lebih tinggi daripada harga tanah mentah karena peraturan daerah setempat mewajibkan pengembang menyediakan lahan untuk fasum fasos di samping lahan yang boleh dibangun (kaveling efektif).

Contohnya Anda ditawarkan sebidang tanah di sebelah perumahan yang sedang memasarkan rumah tipe 45/90 dengan harga Rp 350.000.000 dan menjual kaveling siap bangun Rp 2.500.000 per-m2 dalam bentuk kelebihan tanah.

Pertanyaannya, berapa harga yang layak untuk tanah yang berada di sebelah perumahan tersebut?

Harga yang pantas untuk tanah di sebelah perumahan ini adalah Rp 800.000 per-m2 atau maksimal Rp 900.000 per-m2. Kok bisa? Gimana cara menghitungnya? Jangan khawatir, strategi menghitungnya akan dikupas tuntas pada Bab 13.

Pemilik lahan yang ‘pintar’ bisa dipastikan akan menjual tanahnya di harga mendekati Rp 2.500.000 per-m2. Jelas saja developer sebelah tidak mau membeli tanahnya.

Tipe penjual seperti ini adalah tipe penjual BU atau Butuh Untung bukan Butuh Uang. Hehehe.

Kalau ada broker properti yang menawarkan tanah seperti ini dan sumpah-sumpah bahwa tanahnya murah, bisa dipastikan si broker belum berpengalaman dan mungkin saja belum pernah sukses menjual sebuah propertipun karena dia tidak belajar mengenai profesinya.

Terhadap penawaran seperti ini, solusinya adalah tinggalkan saja, cari tanah lain yang harganya bagus. Karena masih banyak tanah kosong di Indonesia.

Jika Anda paksakan membeli tanah dengan harga mendekati harga tanah matang, Anda tidak akan bisa menjual produk nantinya karena harganya akan kalah bersaing dengan kompetitor.

Author: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Lihat artikel lainnya:

asriman.com