Cara Mengurus Sertipikat Induk Atas Nama PT Dari SHM

Sertifikat tanah atas nama pengembang berbadan hukum berbentuk HGB

Tanah yang akan dikembangkan menjadi proyek properti harus dibuatkan terlebih dahulu sertipikat induknya. Karena developer properti berbentuk badan hukum perseroan terbatas (PT) maka sertipikat induk itu harus atas nama PT tersebut.

PT membeli SHM

Jika tanah yang akan diakuisisi dalam bentuk sertipikat hak milik (SHM) maka SHM tersebut ditransaksikan kepada PT dengan membuat akta peralihan hak berupa akta Surat Pelepasan Hak atas Tanah atau lazim disebut SPH.

SPH bisa dibuat dengan akta Notaris, bisa juga dengan surat di bawah tanah saja lalu disahkan oleh kepada kantor pertanahan setempat.

Satu lagi bisa juga dengan dibuatkan SPH di hadapan camat.

Kesemuanya sah secara hukum. Mau pakai notaris, bawah tangan atau dengan camat.

Tetapi banyak pengembang lebih familiar dengan menggunakan jasa notaris karena proses selanjutnya bisa dibantu urus oleh notaris. Seperti memohonkan HGB induk dan lain-lain.

Selain itu nilai plusnya menggunakan notaris adalah karena notaris paham memeriksa legalitas sehingga kita tidak perlu khawatir tentang keabsahan surat-surat kelengkapan transaksi.

Syarat membuat SPH

Syarat membuat SPH untuk penjual, atau pemilik SHM:

–Asli sertifikat, sertifikat ini sebelum ditransaksikan harus dicek dulu keabsahannya ke kantor pertanahan setempat. Pengecekan sertipikat ini butuh waktu 24 jam.

Jika tanah tersebut tidak ada catatan atau sengketa dengan pihak lain maka sertifikat tersebut dicap dan diparaf oleh petugas BPN yang menyatakan bahwa sertifikat ini sama dengan buku tanah yang ada di BPN. Saat ini pengecekan sertifikat bisa dilakukan secara online melalui kantor PPAT setempat.

Jika sertifikat ada catatan atau sengketa maka sertifikat tersebut harus dicabut dulu catatannya. Sampai setipikat tersebut bersih tanpa catatan tanah tersebut belum bisa ditransaksikan. Catatan tersebut bisa berupa blokir, sita atau catatan lainnya.

-Fotocopi SPPT PBB tahun terakhir dan bukti pembayaran tahun-tahun sebelumnya. Jika ada tunggakan PBB yang belum dibayar ya wajib dibayar dahulu sampai semua catatan tunggakan bersih.

-Fotocopi KTP, KK, NPWP dan surat nikah pemilik yang namanya ada di sertipikat.

-Surat Keterangan Waris, jika nama yang ada di sertipikat sudah meninggal dunia. Semua ahli waris yang tercantum dalam SKW wajib hadir dan tandatangan. Bisa diwakilkan jika ada salah satu ahli waris tidak bisa ikut tandatangan dengan syarat ada surat kuasa notariil ke salah satu ahli waris lainnya.

Syarat membuat SPH untuk pembeli, atau PT developer

Sementara di pihak pembeli, dalam hal ini PT, syarat nya adalah syarat normatif saja untuk suatu transaksi, yaitu Akta pendirian, SK PT dari Kemenkumham, NPWP, Nomor Induk Berusaha, KTP pengurus PT. Syarat lainnya adalah surat persetujuan membeli aset dari komisaris.

Simpel bukan?

Setelah ada SPH, maka PT memohonkan sertipikat Hak Guna Bangunan (HGB) ke kantor pertanahan. Syarat permohonan juga syarat normatif juga seperti di atas.

Lainnya adalah mengisi beberapa formulir dan surat kuasa pengurusan. Syarat-syarat ini sudah disediakan oleh BPN kita tinggal mengisinya.

Tanahnya diukur dahulu

Setelah BPN menerima permohonan HGB maka petugas BPN akan melakukan pengukuran terlebih dahulu ke lokasi.

Setelah didapatan hasil ukur maka dibuatkan peta bidang tanah (PBT). Setelah ada PBT maka pengurusan dilanjutkan dengan mengajukan SK HGB.

Salah satu syarat mengajukan SK HGB adalah peta bidang tanah yang sudah disahkan tadi.

Penerbitan SK HGB, pembayaran BPHTB dan pencetakan buku sertifikat

Setelah SK HGB selesai maka pemohon wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) lalu divalidasi ke dinas pendapatan daerah setempat.

Setelah BPHTB dibayar dan divalidasi maka bersama SK didaftarkan lagi ke BPN untuk mendapatkan sertifikatnya. Jadilah buku sertipikat seperti yang ada di tangan masyarakat saat ini.

Itulah perjalanan dan syarat-syarat mengurus sertifikat HGB dari SHM dengan cara pelepasan hak ke atas nama PT developer.

SHM diubah menjadi HGB

Selain membuat akta peralihan berupa SPH ketika PT membeli tanah berupa SHM, bisa juga dengan cara merubah SHM menjadi HGB terlebih dahulu lalu setelah sertifikat menjadi HGB maka dilakukan AJB dengan akta PPAT.

Karena PT hanya boleh membeli tanah dalam bentuk HGB tidak boleh dalam bentuk SHM. AJB dilaksanakan dengan syarat normal dan pembayaran pajak-pajak juga normal.

Penjual wajib membayar PPh (Pajak Penghasilan) sebesar 2,5%, sementara PT sebagai pembeli wajib membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) yang besarnya 5%.

Dasar perhitungan PPh dan BPHTB adalah dipilih nilai yang lebih tinggi antara NJOP dan nilai transaksi.

NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) adalah nilai tanah yang tercantum di dalam SPPT PBB.

Kenapa harus dipilih yang lebih tinggi antara NJOP dan nilai transaksi?

Karena pada umumnya nilai transaksi lebih tinggi dibandingkan dengan NJOP. Tetapi tidak tertutup kemungkinan bahwa nilai NJOP lebih tinggi dibandingkan dengan nilai transaksi. Terhadap kondisi ini, dasar perhitungan PPh dan BPHTB adalah nilai NJOP.

Perubahan SHM menjadi HGB bisa diajukan ke kantor pertanahan. Cara ini lebih cepat dari pada harus membuat akta SPH lalu selanjutnya memohonkan HGB atas nama PT seperti langkah yang dibahas sebelumnya.

Cara ini lebih cepat dan murah karena perubahan hak SHM menjadi HGB tidak melalui proses pengukuran, Panitia A, atau proses lainnya.

Syarat permohonan perubahan hak dari SHM menjadi HGB

Asli sertifikat SHM
Foto copy PBB tan bukti pembayaran sampai dengan tahun berjalan
Foto copy KTP dan KK pemohon
Mengisi formulir permohonan yang disediakan oleh BPN
Surat kuasa jika dikuasakan
Membayar biaya pelayanan yang besarnya Rp50.000

Jika tanah masih girik

Tidak tertutup kemungkinan bahwa tanah yang akan diakuisisi oleh PT masih berupa tanah girik. Untuk mengakuisisi tanah girik ini langkah yang harus dilakukan developer sama dengan mengakuisisi tanah SHM dengan cara SPH atau Pelepasan Hak.

Hanya saja terdapat syarat tambahan yaitu adanya Surat Keterangan Tidak Sengketa, Surat Keterangan Riwayat Tanah dan Surat Keterangan Penguasaan Fisik Secara Sporadik.

Ketiga surat keterangan tersebut dibuat oleh lurah atau kepala desa dan diketahui oleh camat.

Satu lagi perbedaan dengan PT mengakuisisi tanah SHM adalah ketika PT mengakuisisi tanah girik harus ada pengumuman di kantor lurah/kantor desa dan BPN selama 60 hari.

Hal ini untuk melihat bahwa permohonan hak atas tanah girik tidak ada orang yang keberatan.

Jika ada orang yang keberatan maka permohonan tersebut harus ditunda dulu sampai tidak ada lagi pihak yang keberatan mengenai permohonan sertifikat tersebut.

Tetapi jika tidak ada orang yang mengajukan keberatan maka permohonan hak atas tanah girik tersebut bisa dilanjutkan.

Syarat permohonan sertifikat PT yang berasal dari girik

Syarat untuk penjual

Asli girik atau salinan letter C dari kantor desa/kelurahan
Foto copy KTP dan KK pemohon
Foto copy NPWP pemohon
Bukti peralihan-peralihan atas tanah girik sampai dengan pemilik terakhir
Surat keterangan tidak sengketa
Surat keterangan riwayat tanah
Surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik

Syarat untuk pembeli

Akta pendirian PT dan akta-akta perubahannya (jika ada)
SK pengesahan PT dari Kemenkumham
NIB (Nomor Induk Berusaha)
NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)
Foto copy KTP dan NPWP semua pemegang saham dan pengurus PT

Langkah PT mengakusisi tanah girik

Pengukuran

Langkah pertama dalam memohonkan sertifikat atas nama PT adalah mengajukan pengkuran. Pengukuran ini bertujuan untuk mengambil data fisik tanah.

Ouput dari kegiatan ini adalah PBT (peta bidang tanah) yang sudah diplotting di peta BPN

Permohonan SK

Setelah peta bidang tanah didapat langkah selanjutnya adalah mengajukan penerbitan SK Hak atas Tanah. Penerbitan SK Hak atas Tanah ini ditelaah oleh Panitia A yang terdiri dari beberapa seksi di BPN dan kepala desa atau lurah.

Dari BPN ada petugas dari seksi pemberian hak, sengketa dan seksi lainnya yang berhubungan dengan pemberian hak atas tanah.

Membayar BPHTB

Setelah SK Hak atas Tanah terbit, maka pemohon diwajibkan membayar BPHTB di dinas pendapatan daerah setempat.

Mencetak buku sertifikat

Ini langkah terakhir yaitu mencetak buku sertifikat. Pencetakan buku sertifikat berdasarkan SK Hak atas Tanah, Pembayaran BPHTB, peta bidang tanah yang sudah disalin ke surat ukur.

Sertifikat selesai

Setelah melalui semua proses, terakhir pencetakan sertifikat, selanjutnya sertifikat tersebut dapat diambil di loket pengambilan sertifikat.

Pengambilan sertifikat dengan melampirkan asli tanda terima pengurusan yang didapat ketika pendaftaran permohonan di awal.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Lihat artikel lainnya:

2 thoughts on “Cara Mengurus Sertipikat Induk Atas Nama PT Dari SHM”

Baheram
August 13, 2021 at 4:21 pm

Jika tanah yg akan dikavlingkan terdiri dari 2 atau 3 Sertifikat…
apakah sebaiknya sertifikat digabungkan dulu. atau langsung bisa di kavlingkan
- Asriman A. TanjungPost author
  March 9, 2022 at 9:26 am
  
  yang paling ideal semua sertifikat digabungkan dulu, lalu setelahnya baru dipecah sesuai rencana pemecahan

asriman.com