Jika anda ingin menjadi developer properti atau ingin mengembangkan sebuah proyek properti tetapi tidak punya modal, maka Anda harus menggandeng orang lain untuk membiayai proyek Anda sebagai investor.
Investor ini bisa orang pribadi perorangan atau sebuah badan usaha atau lembaga pembiayaan atau perbankan.
Sekarang kita lihat apa kelebihan dan kekurangannya jika menggunakan investor pribadi dan lembaga pembiayaan.
Kelebihan investor orang perorangan adalah lebih fleksibel
Kelebihan jika investor proyek Anda berupa orang perorangan adalah pengajuan pendanaan lebih fleksibel. Maksudnya, pengajuan pendanaan proyek tersebut bisa diawal proyek ketika masih dalam tahapan inisiasi atau tahap perencanaan.
Jadi Anda bisa menggandeng investor pada saat akan memulai proyek, misalnya ketika akan membeli atau mengakuisisi lahan. Jadi untuk membeli tanahpun bisa dengan uang dari investor.
Untuk mencari investor pribadi ini, Anda harus membuat proposal yang menarik bagi mereka.
Investor dari keluarga dan teman dekat
Dalam kondisi ini memang investor yang bisa Anda ajak kerjasama dan bersedia kerjasama dengan Anda adalah orang-orang yang sudah mengenal Anda.
Baca juga: Ini jadwal workshop developer properti bagi pemula
Lebih baik lagi adalah orang-orang di ring satu Anda, seperti keluarga dan teman-teman dekat. Mereka adalah orang-orang yang percaya kepada Anda.
Pentingnya kenalan atau networking
Makanya ketika ada murid workshop developer properti yang saya adakan konsultasi ke saya, ia mengeluh bahwa ia tidak punya modal, tidak punya tanah, dan juga tidak punya saudara dan kenalan yang bersedia menjadi investornya, juga tidak punya orang-orang yang bisa membantunya menjadi developer properti, maka saya sampaikan bahwa dia tidak cocok menjadi developer properti.
Tentu saya harus jujur tentang hal ini. Saya tidak mau berposisi sebagai motivator yang selalu menyuruhnya tetap semangat sementara dari dalam dirinya sendiri terdapat keluhan-keluhan.
Tidak ada sesuatu yang bisa membantunya untuk menjadi developer properti. Karena untuk menjadi developer properti itu tidak cukup hanya semangat saja, banyak faktor eksternal yang mempengaruhi.
Saya sarankan, jika dia saat ini menjadi driver ojol, ya tetaplah menjadi driver ojol, jika saat ini dia seorang karyawan maka cocoknya dia tetap menjadi karyawan, jika saat ini berdagang, seperti manggaleh umang-umang maka tetaplah manggaleh umang-umang.
Sampai suatu saat nanti ada kondisi yang dapat membantunya menjadi developer properti. Misalnya ada saudara atau teman yang memiliki lahan dan menyerahkan lahan tersebut untuk dikelola menjadi proyek properti tanpa tanah harus dibayarin di depan.
Tidak bisa dipaksakan untuk menjadi developer properti jika kondisi dan networking tidak mendukung.
Menjadi developer properti butuh modal besar
Butuh networking dalam mengembangkan proyek, terutama networking pendanaan. Karena salah satu sifat bisnis developer properti adalah padat modal, butuh modal yang besar.
Hanya saja ada sifat baiknya, yaitu kebutuhan modal bisa “disiasati” dengan cara mencari investor. Jadi modalnya tidak dari kantong sendiri.
Tentu saja syarat wajibnya adalah Anda harus punya kenalan orang-orang yang bisa diajak menjadi investor di proyek Anda.
Ini amat penting diperhatikan oleh orang baru yang ingin menjadi developer. Karena walaupun misalnya tanah tidak perlu dibeli atau tanah untuk proyek tersebut bisa kerjasama dengan pemilik lahan dalam memulai proyek tersebut tetap membutuhkan modal awal.
Modal awal tersebut untuk mengurus sertifikasi dan perizinan. Termasuk juga modal awal untuk mengerjakan persiapan lahan dan membangun insfrastruktur awal.
Modal untuk mengurus sertifikat tanah proyek
Modal untuk mengurus sertifikasi ini wajib ada di depan karena setiap proyek properti harus sudah ada sertifikatnya.
Jika developer berupa PT, maka sertifikat tanah proyek haruslah dalam bentuk Hak Guna Bangunan (HGB). Mengurus HGB ini yang membutuhkan biaya yang lumayan besar.
Karena dalam pengurusan sertifikat HGB atas nama PT ada beberapa langkah yang harus dilakukan yaitu pengukuran, permohonan SK dengan Panitia A dan pendaftaran sertifikat.
Sertifikat HGB terbit pertama kali atas keseluruhan lahan, atau disebut juga HGB induk. Nantinya sertifikat HGB induk ini dipecah sesuai siteplan yang disahkan oleh dinas terkait.
Setelah HGB dipecah sesuai kaveling di siteplan, selanjutnya dibuat AJB ke konsumen, lalu konsumen dapat meningkatkan lagi HGB menjadi SHM ke kantor BPN setempat.
Namun apabila developer berupa orang perorangan saja, maka sertifikat atas tanahnya bisa dalam bentuk Sertifikat Hak Milik (SHM).
Nantinya dipecah sesuai perencanaan dalam bentuk SHM, lalu dibuat AJB jika ada konsumen yang membeli dan langsung dibaliknama ke atas nama konsumen, tetap dalam bentuk SHM.
BPHTB
Termasuk dalam pengurusan HGB ini adalah biaya untuk Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang besarnya 5% dari nilai perolehan tanah setelah dikurangi terlebih dahulu dengan NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak).
Pembayaran BPHTB dilakukan sebelum penerbitan sertifikat HGB.
Nah, itulah modal awal yang dibutuhkan untuk memulai sebuah proyek properti baik sebagai developer yang berbadan hukum atau orang perorangan, dalam bentuk pengurusan sertifikat tanah. Cukup besar memang, dan sifatnya wajib.
Jadi melihat kondisi ini, jika Anda tidak punya kenalan investor dan tidak bisa mencari kenalan maka Anda tidak cocok menjadi developer properti.
Jadi itulah kelebihannya jika Anda mengajak investor pribadi, bisa mengajukan pembiayaan di awal proyek. Beda halnya jika Anda akan mengajukan pendanaan kepada lembaga pembiayaan atau ke bank, misalnya.
Kekurangan investor pribadi
Di samping kelebihan investor orang perorangan ada juga kekurangannya, diantaranya nominal pembiayaan tidak terlalu besar dan lebih bersifat subjektif.
Kelebihan investor lembaga keuangan
Kelebihan pembiayaan dari lembaga keuangan adalah jumlah nominal pembiayaan bisa lebih besar, sesuai dengan skala dan potensi proyek Anda.
Kekurangan investor lembaga keuangan
Kekurangan jika mengajukan pembiayaan kepada lembaga keuangan seperti perbankan adalah pada saat pengajuan pendanaan tersebut segala persyaratan harus sudah terpenuhi seperti sertifikat atas tanah proyek dan perizinan sudah harus didapat.
Tanah atas proyek harus sudah menjadi HGB atas nama PT developer sementara perizinan dalam bentuk PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) sudah harus terbit atas nama developer.
Dulunya PBG ini bernama IMB (Izin Mendirikan Bangunan), namun setelah diundangkannya UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja maka IMB sudah tidak berlaku. IMB diganti menjadi PBG.
Dulunya IMB diurus di Pemda setempat saat ini PBG diurus secara online melalui website hxxps://simbg.pu.go.id
Pendanaan proyek yang bisa diajukan ke bank dalam bentuk KYG atau Kredit Yasa Griya atau Kredit Konstruksi.
KYG atau KK ini bisa digunakan untuk membangun fisik proyek dalam bentuk infrastruktur termasuk juga membangun unit rumah atau apartemen.
Jadi jika tanah belum dipunyai dan perijinan juga belum ada jangan harap dapat bantuan pembiayaan dari bank. Itulah kelemahannya jika ingin mengajukan pendanaan ke bank.
Kombinasi lebih bagus
Akan lebih baik jika Anda bisa mengkombinasikan kedua skema pembiayaan tersebut. Maksudnya di tahap awal ketika belum bisa mengajukan pembiayaan kepada lembaga pembiayaan, Anda menggunakan investor orang perorangan.
Nanti setelah semua legalitas beres diurus, sertifikat tanah proyek sudah terbit atas nama PT developer, dan perizinan juga sudah selesai sampai PBG, maka saat itu Anda mengajukan pembiayaan kepada lembaga keuangan.
Karena walaupun sertifikat HGB sudah didapat dan perizinan juga sudah terbit pelaksanaan proyek tetap membutuhkan modal untuk pengerjaan proyek selanjutnya. Itu jika modal awal yang disediakan tidak mencukupi untuk mengayuh roda proyek.
Pembiayaan untuk pembeli
Dengan lembaga keuangan, developer tidak hanya bisa mengajukan pembiayaan dalam bentuk KYG, tetapi juga bisa mengajukan pembiayaan kepada konsumen yang membeli rumah dalam bentuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Bank bisa saja memberikan pembiayaan untuk membangun rumah jika terdapat PKS (Perjanjian Kerjasama) antara developer dengan bank pemberi kredit.
Jadi bank membiayai pembelian rumah oleh konsumen dalam bentuk KPR inden, yaitu akad kredit dilakukan pada saat rumah belum dibangun.
Nantinya pembiayaan dari bank akan cair bertahap sesuai kesepakatan yang tertuang dalam PKS merujuk kepada progres pembangunan unit rumah yang dibiayai.
Lihat artikel lainnya:- Begini Cara Developer Mencari Pendanaan untuk Proyek, Mudah
- Ini Dia Sumber Pendanaan Proyek Properti Anda
- Ini Untungnya Mendirikan PT Untuk Menjadi Developer Properti
- Kalau Belum Siap Bikin PT Untuk Menjadi Developer, Orang Perorangan Saja Dulu
- [WAJIB TAHU] Ini Dia Pihak Terkait yang Merupakan Stake Holder Dalam Pengembangan Sebuah Proyek Properti
- Strategi Mengelola Keuangan Proyek Properti
- Mainkan Strategi Pemasaran Secara Borongan Untuk Mendapatkan Modal
- Strategi Mengajukan Kredit Pemilikan Lahan atau KPL ke Bank
- Mengapa Sulit Mencari Investor?
- Menawarkan Proyek Properti Ke Investor, Hal-Hal Yang Harus Dipahami
- Ini Dia Pembiayaan Perbankan untuk Developer dan Konsumen
- Strategi Mendapatkan Investor untuk Proyek Properti Anda
- Apa Beda Pendanaan Crowdfunding Syariah Dengan Bank?
- Kenapa Anda Perlu Ikut Workshop Developer Properti?
- Begini Cara Menjadi Investor Properti yang Mudah Anda Praktekkan
