Kondisi bisnis properti sudah mulai membaik di tahun ini, dan mungkin saja akan mencapai puncaknya tahun depan dan tahun selanjutnya.
Musababnya adalah pemberian vaksin kepada masyarakat berjalan lancar sehingga sampai saat ini mayoritas masyarakat sudah divaksin.
Jika mayoritas masyarakat sudah divaksin, maka pandemi Covid19 sudah tidak berbahaya lagi.
Kemungkinan di tahun ini pemerintah bisa saja merubah status Covid19 menjadi endemi, sehingga tidak diperlukan lagi PPKM (pemberlakuan pembatasan kegiatan masyarakat) sehingga perekonomian betul-betul berjalan dengan normal.
Ini tentu menjadi kabar baik untuk seluruh pelaku bisnis terutama sektor properti karena sektor properti merupakan salah satu sektor yang paling parah dihantam wabah Covid19.
Benang merahnya adalah, ketika pengaturan PPKM diterapkan banyak masyarakat terdampak, sehingga meruntuhkan daya beli masyarakat.
Ketika daya beli menurun, masyarakat memilih untuk memastikan keamanan kebutuhan pokok dalam hal pemenuhan kebutuhan sehari-hari ketimbang membeli rumah.
Baca juga: Ini Jadwal Workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula
Hal ini menyebabkan transaksi pembelian rumah drop, karena tidak ada masyarakat yang membeli rumah atau hanya sedikit saja masyarakat yang membeli rumah, cashflow developer menjadi minus, akibatnya aktifitas proyek harus dihentikan.
Jika proyek berhenti maka berpengaruh terhadap semua pihak, mulai dari karyawan developer, tukang-tukang yang mencari nafkah di proyek. Mereka semua terdampak.
Semua berharap agar sektor properti bisa pulih, sehingga dapat menggerakkan lagi perekonomian nasional. Karena sektor properti adalah lokomotif perekonomian.
Jika sektor properti bergerak kencang, maka industri terkait yang berada di sekitar bisnis properti juga akan terkeret bergerak.
Ada yang industri hulu, ada juga industri hilir. Industri hulu adalah industri yang menunjang pembangunan proyek-proyek properti ketika mulai membangun.
Produk industri hulu ini adalah material bangunan, mulai dari semen, beton, aspal, besi, kayu, baja, kaca, alumunium, tutup atap, baja ringan, cat, industri lantai, bata dan material bangunan lainnya.
Sementara industri hilir adalah furniture, elektronik, smart home, perkakas rumah tangga, semua produk untuk interior rumah dan lain-lain.
Semua rumah baru yang akan ditempati pasti membutuhkan furniture atau perabot dan perkakas rumah tangga, demikian juga kebutuhan terhadap peralatan elektronik seperti lampu-lampu, TV, AC, kulkas, blender, kompor gas, dan lain-lain.
Masing-masing industri tersebut digerakkan oleh orang dan modal, sehingga jika semua industri terus bergerak maka perekonomian terus berputar.
Relaksasi regulasi oleh pemerintah
Untuk memacu pertumbuhan bisnis properti, pemerintah sudah membuat regulasi yang memudahkan masyarakat dalam membeli rumah.
Relaksasi tersebut diantaranya adalah relaksasi loan to value (LTV) untuk skema konvensional dan financing to value (FTV) untuk skema syariah atau DP 0 persen hingga diskon pajak pertambahan nilai (PPN).
Relaksasi tentang diperbolehkannya uang muka dalam membeli rumah sampai dengan 0% diatur dalam Peraturan Bank Indonesia (PBI) Nomor 20/8/PBI/2018 tentang rasio Loan To Value (LTV) dan rasio Financing To Value (FTV) Untuk Pembiayaan Properti.
Sebelum adanya PBI ini, LTV atau FTV yang diperbolehkan adalah paling besar 85% dengan demikian masyarakat yang akan membeli rumah wajib menyediakan uang muka sebesar 15% dari harga rumah.
DP 0 persen untuk membeli rumah
Dengan adanya relaksasi DP nol persen membuat semakin banyak masyarakat yang dapat membeli rumah.
Karena selama ini yang menjadi halangan bagi masyarakat dalam membeli rumah adalah ketersediaan uang tunai untuk membayar DP.
Banyak masyarakat yang sebenarnya memiliki kemampuan cicil, tetapi tidak punya uang untuk membayar DP.
Nah, dengan adanya aturan DP pembelian rumah boleh nol ini bisa memicu keinginan masyarakat untuk segera mungkin dapat memiliki rumah.
Tetapi dalam pelaksanaannya, penerapan DP nol persen dalam membeli rumah tetapi mengikuti kebijakan oleh bank pemberi kredit.
Bank tetap menerapkan azas kehati-hatian dalam memberikan KPR. Demikian juga pemerintah memberikan syarat kepada bank pemberi kredit jika ingin memberikan KPR tanpa uang muka kepada masyarakat.
Salah satu syaratnya adalah rasio non performing loan (NPL) di bank tersebut harus di bawah 5%.
Jika rasio NPL sebuah bank di atas 5% maka bank tidak dapat memberikan KPR kepada masyarakat dengan DP 0%.
Pemerintah tidak mewajibkan DP 0%
Pemerintah membolehkan bank pemberi kredit memberikan KPR sampai dengan seratus persen tetapi tidak mewajibkan bank melakukan itu.
Jika sebelum PBI No. 20/8/2018 ini pemerintah melarang bank memberikan kredit sampai dengan 100% maka saat ini pemerintah mencabut larangan itu.
Ini harus dipahami oleh masyarakat karena kerap kali masyarakat berkeluh kesah bahwa ia mengajukan KPR dengan DP 0% persen kepada sebuah bank, namun pengajuannya tersebut ditolak oleh bank.
Karena sesungguhnya banyak hal yang dianalisa oleh bank ketika akan menyetujui permohonan KPR masyarakat, analisa tersebut dikenal dengan 5C yaitu Character, Capacity, Capital, Condition dan Collateral.
Character
Faktor pertama yang diperhatikan perbankan ketika memberikan kredit ke masyarakat adalah karakter calon debitur.
Jika debitur memiliki karakter yang tidak baik maka bank tidak akan menyetujui permohonan kreditnya.
Pihak bank akan melihat bagaimana ia berhubungan dengan pihak lain, seperti masyarakat umum, rekan bisnis, dan berhubungan dengan bank sebelumnya.
Indikasi lainnya yang dilihat bank adalah apakah selama ini si calon debitur berganti-ganti rekan bisnis atau supplier, dimana hal ini memberikan gambaran bahwa si debitur adalah orang yang tidak dapat dipercaya dan sering ingkar janji.
Untuk mengetahui karakter calon debitur bank bisa melakukan penggalian fakta tentang karakter calon debitur tersebut dengan cara menggali informasi dari lingkungan tempat tinggalnya.
Selanjutnya untuk mengetahui track record dalam berhubungan dengan perbankan, bank dengan mudah dapat melihatnya di SLIK (Sistem Layanan Informasi Keuangan).
Capacity
Selanjutnya yang diperhatikan bank ketika akan menyetujui permohonan kredit calon debitur adalah dengan melihat kapasitas.
Dintaranya yang dinilai adalah kapasitas kemampuan dalam hal manejerial, kemampuan finansialnya, dan kemampuan teknis dalam menjalankan usaha.
Kemampuan manejerial bisa dilihat dari kemampuannya dalam mengelola usaha selama ini. Hal ini penting bagi bank untuk diperhatikan karena kemampuan manejerial bisa berdampak besar terhadap bisnis ke depan.
Dimana dampak tersebut sangat mempengaruhi sanggup tidaknya debitur membayar hutang kepada bank.
Diantara yang dilihat bank adalah apakah si debitur sanggup membangun tim atau dia bersikap one man show dan seberapa agresif ia mengembankan bisnisnya.
Selain kapasitas kemampuan manejerial, kapasitas lainnya yang diperhatikan oleh bank adalah kapasitas dalam hal finansial.
Indikatornya bagi bank adalah seberapa mampu si debitur dalam mengelola keuangan perusahaan sehingga dapat mengembalikan pinjaman sebgai first way out.
Kapasitas debitur lainnya yang menjadi perhatian bank adalah kapasitas dalam kemampuan teknis. Indikasinya adalah apakah calon debitur memiliki kemampuan teknis dalam menjalankan usahanya.
Capital
C selanjutnya yang menjadi pertimbangan bank dalam memberikan kredit kepada debitur adalah capital atau modal sendiri.
Hal ini penting bagi bank karena resiko kegagalan usaha juga akan menyebabkan kerugian kepada debitur.
Karena dalam menjalankan usaha debitur juga menggunakan uangnya. Jadi tidak semata-mata uang dari pinkaman bank.
Dengan demikian diharapkan si debitur menjalankan usahanya dengan sebaik-baiknya.
Untuk menganalisa faktor capital ini bank akan melihat DER (Debt to equity ratio).
Jika modal usaha tidak mencukupi batas toleransi yang ditetapkan bank maka bank tidak menyetujui permohonan kredit debitur.
Condition
Analisa selanjutnya adalah analisa kondisi perekonomian, baik kondisi ekonomi di industri yang digeluti oleh debitur (ekonomi mikro) maupun kondisi perekonomian nasional (ekonomi makro).
Analisis ini digunakan untuk mengetahui prospek usaha di masa datang, sehingga bank mendapat kepastian kemampuan bayar debitur.
Collateral
C yang terakhir dari 5C adalah Collateral atau agunan. Collateral ini berguna bagi bank untuk menjamin pengembalian hutang sebagai second way out.
Collateral ini berguna untuk mengikat debitur secara psikologis agar serius dalam menjalankan usaha, karena ada benda miliknya yang dipertaruhkan kepada kreditu.
Jika ia wanprestasi maka jaminan tersebut menjadi hak kreditur untuk menjualnya agar hutangnya terbayarkan.
Jaminan mungkin saja berupa benda-benda tidak bergerak seperti tanah dan bangunan dan dibandingkan dengan jumlah hutangnya.
PPN juga 0 persen
Sementara aturan tentang relaksasi PPN membuat harga rumah menjadi lebih rendah.
Karena ketika masyarakat membeli rumah dari pengembang maka masyarakat diwajibkan membayar PPN yang besarnya 11% dari harga rumah.
Hanya saja peraturan tentang pembebasan PPN ini sifatnya insidentil atau bergantung kepada kondisi.
Jika pemerintah memandang perlu diterapkan maka pemerintah akan menerbitkan aturan tentang pembebasan PPN.
BPHTB juga 0
Sementara untuk perumahan subsidi dan harga rumah di bawah Rp500 juta akan diguyur lagi insentif pembebasan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB).
Namun sampai saat ini peraturan tentang pembebasan BPHTB untuk perumahan subsidi masih belum terealisasi.
Semoga saja aturan tentang pembebasan BPHTB ini segera diterbitkan secepatnya sehingga membuat sektor properti kalangan bawah semakin bergairah.
Stimulus yang sudah banyak diberikan pemerintah melalui kebijakan program pemulihan ekonomi nasional (PEN) tersebut diharapkan memberikan dampak kepada semua sektor, terutama mengalir positif kepada sektor properti.
Karena jika sektor properti pulih maka akan mempengaruhi banyak sektor industri lainnya. Sehingga nanti akan memberikan pemicu terhadap pulihnya perekonomian nasional.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
- Relaksasi Bebas PPN Perlu Diperpanjang, Tidak Hanya Sampai Bulan Agustus
- Ini Besaran Bunga KPR yang Ideal Menurut Pengembang
- Begini Siklus Bisnis Properti di Indonesia
- Bagaimana Kondisi Bisnis Properti di Tahun 2021?
- Apakah Masih Bagus Jadi Pengembang di Masa Pandemi Covid19?
- Pemberlakuan Sertifikat Elektonik Ditunda
- WOW! Membeli Rumah Saat Ini Bebas PPN
- Bebas Uang Muka dan Bebas PPN Sudah Kawin. Langgengkan!
- Sertifikat Fisik Itu Tidak Ditarik dan Digantikan Sertifikat Elektronik!
- Backlog Perumahan; Penjegal Indonesia Emas 2045?
- Kementerian Khusus Perumahan Akan Ada Lagi. Ini Harapan Insan Properti untuk Kementerian Perumahan Rakyat
- Strategi Jitu Memasarkan Properti Di Masa Pandemi, Maknyusss
- Gempita Developer Menyambut Bebas PPN dan BPHTB
- HATI-HATI! Menjadi Developer Properti Itu Pasti Ketemu Banyak Masalah
- Imbas Kenaikan Suku Bunga dan Harga BBM Pada Industri Properti
