Ada beberapa aspek teknis yang musti diperhatikan ketika akan mengakuisisi lahan untuk dibangun proyek properti. Aspek teknis itu diantaranya adalah kaveling efektif, KDB dan KLB.
Kaveling efektif
Yang dimaksud kaveling efektif adalah luas lahan yang bisa dijadikan lahan komersil yang bisa dibangun dan dijual. Kaveling efektif merujuk terhadap luas lahan keseluruhan.
Misalnya kaveling efektif menurut peraturan daerah setempat adalah 60% maka luas lahan yang bisa dibangun menjadi kaveling-kaveling yang bisa dibangun dan dijual adalah 60% dari luas lahan.
Jika luas lahan 10.000 m2, dan kaveling efektifnya adalah 60% maka luas lahan kaveling efektif adalah:
60% x 10.000 m2 = 6.000 m2.
Maka untuk lahan seluas 10.000 m2 yang bisa dijadikan kaveling rumah dan dijual adalah 6.000 m2. Sedangkan sisanya 40% atau 4.000 m2 diperuntukkan untuk fasum dan fasos atau fasilitas umum dan fasilitas sosial.
Yang termasuk fasum fasos adalah jalan dan saluran, ruang terbuka hijau, pertamanan dan faslitas sosial seperti sarana ibadah, parkir dan olah raga.
Komposisi masing-masing komponen seperti kaveling efektif dan fasum fasos ini nantinya tertera di dalam desain siteplan. Sedangkan pengaturan tentang kaveling efektif ini bisa dilihat dari perda tentang RDTR masing-masing daerah.
Tetapi tentang kaveling efektif ini ada beberapa daerah yang mengartikan ini sama dengan KDB (Koefesien Dasar Bangunan) dan penerapannyapun masing-masing daerah juga berbeda.
Ada daerah yang menganggap bahwa KDB dihitung berdasarkan luasan bangunan total terhadap luas tanah. Misalnya akan di atas lahan 10.000 m2 akan dibangun 70 unit rumah tipe 45/84.
Dengan kondisi ini luas bangunan keseluruhan adalah 45 x 70 = 3.150 m2 maka dengan kondisi ini KDB eksisting atas perencanaan ini adalah:
3.150/10.000 = 31,5 %
Namun ada juga daerah yang menartikan KDB merujuk kepada luas semua kaveling berbanding luas tanah keseluruhan, tidak merujuk kepada luas bangunan. Ya, semua tergantung daerah masing-masing dan tidak ada yang bisa dianggap salah.
Koefesien Dasar Bangunan (KDB)
KDB adalah luas tapak bangunan maksimal yang diperbolehkan terhadap luas kaveling perencanaan.
Misalnya luas keveling adalah 100 m2 dan KDB adalah 60% maka luas tapak bangunan maksimal yang diperbolehkan adalah 60m2.
Ingat KDB adalah pengaturan maksimal, artinya jika yang dibangun adalah 45 m2 ya boleh-boleh saja.
Satu lagi kasusnya jika rumah yang dibangun adalah rumah dua lantai, maka yang diperhitungkan sebagai KDB adalah tapak bangunan atau luas bangunan lantai dasar saja.
Halnya tentang jumlah lantai ada pengaturan tersendiri tentang jumlah lapis bangunan yang diperbolehkan di daerah tersebut. Semua tertera di dalam peraturan daerah.
Koefesien Luas Bangunan (KLB)
Satu lagi aspek teknis yang perlu diperhatikan adalah KLB. KLB ini mengatur tentang luas bangunan yang diperbolehkan di daerah tersebut. KLB dinotasikan sebagai angka yang melambangkan pengali dari luas tanah.
Misalnya besarnya KLB 3 maka untuk tanah luas 5.000 m2 maka luas bangunan yang diperbolehkan adalah 5.000 m2 dikali 3 = 15.000 m2.
Sama dengan pengaturan tentang KDB dan kaveling efektif angka ini menunjukkan jumlah maksimal. Artinya apabila KLB yang akan dipakai hanya 2 ya boleh saja.
Jadi jika peraturan membolehkan luas bangunan 15.000 m2 tetapi perencanaan hanya 10.000 m2 boleh-boleh saja.
Jika dibuat simulasi selanjutnya; luas tanah 5.000 m2 dan KLB adalah 3, maka luas bangunan adalah 15.000 m2.
Jika KDB yang diperbolehkan di tanah ini adalah 60% maka luas tapak bangunan adalah 60% dari 5.000 m2, yaitu 3.000 m2.
Karena luas bangunan yang diperbolehkan adalah 15.000 m2 maka jumlah lapis bangunan adalah 15.000 m2/3.000 m2 = 5 lapis.
Jadi dengan kondisi ini, lokasi tersebut bisa dibangun gedung 5 lantai. Tetapi jumlah lapis bangunan ini juga harus merujuk kepada peraturan tentang ketinggian bangunan di lokasi tersebut.
Biasanya ada lokasi yang mengatur ketinggian bangunan terutama lokasi yang berada di dekat bandar udara karena terkait keselamatan terbang. Daerah lainnya biasanya tidak terlalu ketat mengatur ketinggian bangunan.
Jika memang ingin membangun lebih tinggi bisa juga dengan mengajukan pembayaran denda kepada pemerintah daerah setempat.
Jadi sebelum mengakuisisi lahan pastikan aspek teknis sesuai dengan perencanaan. Aspek teknis tersebut berupa kaveling efektif, KDB, KLB dan ketinggian bangunan.
Terutama tentang kaveling efektif dan KDB, karena ada juga daerah yang menerapkan KDB atau kaveling efektif yang kecil sekali, terutama di daerah-daerah yang peruntukannya adalah untuk resapan air.
Lihat artikel lainnya:
- Sekelumit Tentang Luas Tanah Efektif, KDB dan GSB
- Strategi Membuat Perencanaan Lahan untuk Dibangun Proyek Properti
- Jika Developer Merubah Fungsi Lahan Umum Menjadi Kaveling
- Begini Langkah-langkah dalam Mengurus Perijinan Townhouse
- Anda Harus Tahu Lahan yang Menguntungkan untuk Dibangun Proyek Perumahan
- Apa yang Dimaksud Dengan Tanah Matang dan Tanah Mentah
- Study Kasus: Mendisain Siteplan Untuk Townhouse pada Lahan Tidak Beraturan
- Kapan Sebaiknya Memulai Membangun Fisik Proyek
- Cara Memecah SHM yang Luas dan Lebih Dari 5 Bidang Sekaligus
- Harga Tanahnya Sudah 1,5 Juta/M2, Berapa Harga Jual Rumah Nantinya?
- Ini Dia Syarat Lokasi yang Bagus untuk Dibangun Townhouse
- Begini Cara Menjadi Pebisnis Kaveling Tanah
- Bolehkan Seorang Developer Menjual Tanah Kaveling?
- Dapat Tanah Lebih Malah Menuntut
- Strategi Menjadi Pebisnis Kaveling Tanah, Hindari BOM Waktu
