Untuk menjadi developer properti Anda harus kreatif, baik dalam proses mencari lahan, negosiasi dengan pemilik lahan dan investor.
Selain itu kreatifitas juga dibutuhkan dalam membuat desain dan pemasaran.
Mencari lahan dengan cara biasa
Dalam proses mencari lahan Anda hanya melakukan cara-cara tradisional seperti mencari di koran, dari teman, portal jual beli properti, teman WA, Facebook dan lain-lain.
Memang tidak ada yang salah jika anda mem-follow up iklan di koran tetapi kondisinya adalah informasi yang Anda dapatkan dari koran dan media lainnya merupakan sumber terbuka yang juga didapat oleh orang lain.
Anda akan bersaing dengan orang lain, tentu saja Anda akan kalah jika ada orang lain yang memiliki sumber daya yang lebih dari Anda.
Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula
Begitu juga dengan informasi yang didapat dari grup-grup diskusi seperti WA grup, Facebook, milist dan lain-lain.
Cara kreatif mencari lahan yang sedang dijual
Nah, ada cara yang lebih bagus untuk mendapatkan sebanyak mungkin informasi tanah yaitu dengan cara membuat iklan sendiri tentang Anda sedang mencari lahan.
Bisa iklan di koran, majalah, internet, dengan pamflet yang ditempel di pinggir jalan. Memang membutuhkan usaha dan biaya tetapi ini sangat efektif mengundang orang menawarkan lahan kepada Anda. Coba deh buktikan!.
Kreatif dalam bernegosiasi dengan pemilik lahan
Selanjutnya, kreatifitas Anda juga dibutuhkan dalam bernegosiasi dengan pemilik lahan, baik untuk membeli secara tunai atau dengan scheme pembayaran lunak.
Dengan pembayaran tunai, Anda bisa memasukkan banyak item sebagai bagian dari negosiasi, misalnya legalitas lahan yang belum sertifikat bisa menjadi alasan bagi Anda untuk menawar lebih rendah, demikian juga kondisi tanah yang masih berupa sawah, rawa, empang, berbukit dan jurang.
Legalitas lahan yang belum bersertifikat membutuhkan biaya dan waktu untuk mengurus sertifikatnya terlebih dahulu.
Besarnya biaya untuk mengurus sertifikat ini relatif, bisa besar bisa juga kecil tergantung cara mengurusnya.
Jika dikerjakan sendiri ada kemungkinan biayanya lebih kecil jika dibandingkan dengan diserahkan kepada pihak lain.
Demikian juga tentang waktu pengurusan. Sekurangnya butuh waktu lima bulan untuk mengurus sertifikat.
Apalagi tanahnya masih berupa girik, karena tanah girik memerlukan waktu untuk pengumuman dua bulan sebelum diterbitkan SK SHM-nya.
Jika kondisi tanah masih berupa sawah, maka membutuhkan biaya dan waktu juga supaya tanah menjadi siap untuk dibangun.
Kebutuhan biaya akan menjadi lebih besar lagi jika lokasi membutuhkan pengurukan. Karena pada umumnya tanah sawah elevasinya rendah.
Setelah pengurukan, butuh waktu untuk konsolidasi tanah supaya mirip dengan kondisi tanah dasar yang padat sehingga siap untuk dibangun.
Pembayaran tanah bertahap
Apabila pembayaran tunai tidak memungkinkan maka alternatif lainnya yang bisa Anda tawarkan kepada pemilik lahan adalah dengan skema pembayaran lunak.
Skema pembayaran lunak yang bisa Anda tawarkan adalah dengan cara pembayaran termin atau bertahap.
Bagaimana cara termin pembayarannya sangat fleksibel untuk disepakati. Misalnya pembayaran pertama 20%, selanjutnya per-enam bulan 20% sampai lunas.
Untuk mengikat pembayaran ini, buatkan PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) dengan akta notaris supaya perikatan tersebut memiliki dasar hukum yang kuat.
Tawarkan kerjasama lahan
Jika pembayaran tanah secara termin masih kurang menarik bagi pemilik tanah, ada skema lainnya yang bisa Anda tawarkan yaitu kerjasama lahan.
Pada kerjasama lahan ini intinya adalah pemilik lahan mendapatkan bagian dari laba proyek. Dan dalam pelaksanaan proyek pemilik lahan juga bisa turut serta sebagai pengelola.
Kerjasama lahan dengan memperhitungkan harga tanah
Dalam kerjasama lahan ini ada dua skema, yaitu dengan cara memperhitungkan harga tanah terlebih dahulu lalu menghitung laba bersih selanjutnya laba bersih ini yang akan dibagi antara Anda sebagai developer dengan pemilik lahan.
Dengan cara ini bagian pemilik lahan harusnya paling besar empat puluh persen. Karena harga tanahnya sudah diperhitungkan terlebih dahulu.
Kerjasama lahan dengan tidak memperhitungkan harga tanah
Cara selanjutnya adalah dengan tidak memperhitungkan harga tanahnya. Yang diperhitungkan sebagai biaya adalah semua biaya-biaya mulai dari mengurus perzinan, pembayaran pajak-pajak, membangun fisik proyek baik infrastruktur maupun unit, biaya promosi marketing dan biaya-biaya lainnya, selain harga tanah.
Dengan strategi ini bagian pemilik lahan harus lebih besar dari lima puluh persen. Karena dalam bagian labanya ini sudah termasuk harga tanahnya.
Sebenarnya cara ini lebih adil dalam pelaksanaan proyek. Karena jika kerjasama lahan dilakukan dengan cara penetapan harga tanah terdapat kesulitan dalam menentukan harga tanah.
Pemilik tanah tentu ingin mendapatkan harga tanah yang tinggi, sementara developer menginginkan harga tanah yang rendah.
Ujung-ujungnya harga kesepakatan harga tanah tinggi sekali sehingga proyek tidak feasible untuk dikerjakan. Dan kerjasamapun batal.
Di sinilah dituntut kreatifitas Anda sebagai developer untuk mengajukan penawaran yang tidak mungkin ditolak oleh pemilik lahan.
Contoh penawaran kepada pemilik lahan
Sebidang tanah ditawarkan dengan harga 200 ribu permeter persegi, maka Anda bisa menawar dengan harga yang lebih tinggi supaya dia bersedia pembayaran dicicil.
Jika penawaran pertama ditolak, lanjutkan dengan penawaran selanjutnya yaitu selain mendapatkan harga tanah, pemilik lahan juga mendapatkan bagian dari laba proyek.
Bisa Anda tawarkan laba proyek 20% sampai dengan 40% untuk pemilik lahan.
Intinya Anda harus mengalah dulu di tahap awal, nggak apa-apa harga tanahnya lebih tinggi, tidak apa-apa berbagi laba dengan pemilik lahan asalkan tanahnya bisa dikelola menjadi proyek.
Jika penawaran Anda diterima oleh pemilik lahan maka Anda tidak terlalu butuh modal besar untuk memulai proyek, mungkin hanya butuh uang untuk legalitas dan persiapan lahan saja.
Karena tanah tidak perlu dibayar, dan membangun unit rumah juga tidak perlu modal di awal karena penjualan proyek properti pada umumnya dijual dengan cara inden. Atau penjualan dilakukan pada saat unit belum dibangun.
Sebuah nasehat untuk developer pemula
Nah, bagi developer properti pemula atau bagi Anda yang sedang berjuang untuk proyek pertama, mengalah lah dulu tentang laba.
Fokuskan bagaimana caranya Anda memiliki proyek, lalu setelah proyek Anda berjalan nantinya akan mudah melangkah ke proyek-proyek selanjutnya.
Jika ada orang yang bersedia menerima penawaran Anda, terima saja dulu, walaupun proyeknya tidak terlalu besar.
Anggaplah ini arena Anda untuk belajar, nanti akan ada masanya jika Anda sudah siap, Anda akan mendapatkan proyek yang besar.
Saat ini mungkin saja Anda belum pantas mengelola proyek besar sehingga proyek tersebut belum mendekat kepada Anda.
Sambil jalan, pantaskan diri Anda dengan cara mengemban tanggungjawab terhadap proyek yang sudah sedang dijalani walupun proyek tersebut kecil atau hanya terdiri dari beberapa unit rumah saja.
Jika Anda tidak sanggup mengelola proyek kecil maka akan sangat berbahaya jika Anda dipercaya mengelola sebuah proyek besar.
Jika di proyek kecil pertaruhannya juga kecil, terutama pertaruhan tentang uang. Namun untuk sebuah proyek besar, maka pertaruhannya juga besar. Anda harus hati-hati dan sudah siap untuk mengelola sebuah proyek besar.
Dan kesiapan itu akan terbentuk sesuai perjalan waktu.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
- Cara Mudah Mencari Lahan Untuk Dijadikan Proyek Properti
- Cara Mudah Memasarkan Proyek Properti Anda Di Facebook dan Instagram
- Ini Dia Beberapa Syarat Untuk Sukses Menjadi Developer Properti Walaupun Tidak Punya Modal
- Cara Mudah Mencari Properti untuk Investasi
- Begini Cara Mendapatkan Pembeli Properti yang Dijual
- Begini Cara Menghilangkan Mental Blok Untuk Menjadi Pengembang
- Begini Cara Memasarkan Proyek Properti Anda di Facebook, IG dan Google
- Mudah Banget Menjadi Investor Properti—Baca Ini
- Bagaimana Mencari Lahan untuk Dijadikan Proyek Properti Jika Dirimu Tidak Punya Uang
- Cara Mudah Menemukan Tanah yang Bisa Dijadikan Proyek Dengan Pola Kerjasama Lahan
- Strategi Memasarkan Properti yang Efektif Bagi Broker Properti Pemula
- Cara Mudah Anda Menjadi Virtual Agent Properti
- Caranya; Perbanyak Sumber Informasi Tanah yang Dijual Jika Mencari Tanah Pembayaran Bertahap
- Begini Cara Menemukan Tanah Kerjasama dan Investor Proyek Properti
- Sumber-Sumber Listing untuk Professional Broker
