Begini Langkah-langkah dalam Mengurus Perijinan Townhouse

Townhouse adalah komplek perumahan yang berada di tengah kota. Biasanya jumlah unit rumah di komplek tersebut tidak terlalu banyak. Setidaknya bukan sebuah kawasan perumahan besar dengan berbagai fasilitas. Untuk membangun townhouse ini diperlukan perizinan. Langkah yang harus dilakukan adalah memastikan bahwa peruntukan lokasi sesuai dengan perencanaan, advice planning, membuat siteplan dan IMB/PBG.

Konsultasi Peruntukan Lokasi ke Pemda Setempat

Untuk mengurus perijinan townhouse, langkah pertama yang harus Anda lakukan adalah mengkonsultasikan peruntukan lokasi ke pemda setempat. Pentingnya konsultasi peruntukan ini karena tidak semua lahan bisa dibangun townhouse.

Selanjutnya, setelah dipastikan peruntukan lahan tersebut bisa dibangun townhouse, Anda juga harus memastikan bahwa aspek teknis lainnya juga harus memberikan kondisi ideal untuk pembangunan kompleks townhouse, seperti prosentase kaveling efektif dan Koefesien Dasar Bangunan (KDB) di lokasi tersebut. Dimana kaveling efektif dan KDB yang ideal untuk townhouse adalah 60%.

Kaveling efektif 60% mengandung pengertian bahwa dari luas total tanah, yang bisa dijadikan kaveling-kaveling untuk dijual adalah 60%-nya.

Misalnya luas lokasi adalah 5.000 m2, maka luas tanah yang bisa dijadikan kaveling-kaveling untuk dijual adalah 60% dari 5.000 m2 yaitu 3.000 m2.

Sedangkan sisanya (2.000 m2) harus disediakan untuk fasilitas umum dan fasilitas sosial (fasum fasos) seperti jalan, penghijauan, taman, fasilitas olahraga, tempat parkir bersama dan lain-lain.

KDB 60% mengandung pengertian bahwa luas tapak bangunan yang diijinkan adalah 60% dari luas tanah (kaveling).

Contohnya, jika luas tanah 200 m2, maka luas tapak bangunan adalah 60% dari 200 m2 sama dengan 120 m2.

Tiap daerah memiliki peraturan sendiri tentang KDB. Suatu daerah mungkin saja KDB-nya lebih besar atau lebih kecil dari 60%.

Jika KDB di lokasi lebih kecil—misalnya 40%, maka ini mempengaruhi luas bangunan yang ujung-ujungnya mempengaruhi harga jual.

Bayangkan jika Anda membangun rumah dengan luas kaveling 100 m2, Anda hanya bisa membangun rumah dengan luas 40 m2, tentu ini bukan kondisi yang ideal.

Selain itu, Anda juga harus memperhatikan peraturan tentang tinggi bangunan yang diijinkan. Untuk townhouse di dalam kota seperti Jakarta saat ini boleh membangun rumah 3 lantai.

Untuk daerah lain Anda perlu menanyakannya ke bagian perijinan daerah setempat. Atau datang saja ke Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP) yang ada di setiap daerah, Anda akan mendapatkan seluruh informasi yang Anda butuhkan.

Selanjutnya Mengajukan Advice Planning/Keterangan Rencana Kota

Ada beberapa nama untuk langkah ini di berbagai daerah. Ada daerah yang menamakan langkah ini advice planning/Keterangan Rencana Kota/Keterangan Rencana Kabupaten, dan lain-lain. Pengurusan ini bertujuan untuk mengetahui peruntukan lokasi dan aspek teknis lainnya secara tertulis. Ini diurus di kantor pemda setempat, tepatnya di UPTD (Unit Pelayanan Teknis Daerah).

Syarat mengajukan advice planning:

Fotokopi sertifikat.
Fotokopi PBB dan bukti bayar tahun berjalan.
Fotokopi KTP dan KK pemohon sesuai dengan nama yang tercantum di sertifikat.
Surat kuasa, jika dikuasakan.
Formulir isian di kantor dinas tata kota/dinas tata ruang.

Segera Desain Siteplan Townhouse Anda

Langkah selanjutnya adalah membuat siteplan atau rencana tapak bangunan. Siteplan dibuat dengan memperhatikan peraturan yang berlaku di daerah setempat dan memperhatikan kesesuaian dengan perancanaan tata ruang wilayah.

Siteplan dibuat dengan memperhatikan kaidah-kaidah pembuatan siteplan yang ideal, seperti menghindari kaveling hadap barat, mengurangi kaveling tusuk sate dan menghindari bentuk kaveling ngipas atau lebar di depan.

Menurut pengalaman kaveling dengan bentuk dan posisi seperti tersebut di atas memerlukan usaha lebih ketika menjualnya. Untuk lebih jelas, berikut pedoman dalam mendesain siteplan untuk townhouse:

Lebar kaveling minimal 6 meter

Untuk townhouse kelas menengah ke bawah lebar kaveling 6 meter sudah cukup bagus. Akan tetapi untuk townhouse yang berada di tengah kota dan mahal, lebar minimal harus lebih besar dari 6 meter.

Hal ini karena target konsumen adalah orang-orang yang lebih mengutamakan kepuasan. Lebih baik mendesain tanah yang lebih besar, sehingga konsumen lebih puas. Harga jual yang lebih tinggi tidak terlalu berpengaruh kepada minat beli mereka.

Tetapi sekarang seiring dengan perkembangan, semakin berkurangnya lahan di tengah kota, saat ini banyak townhouse yang dibangun dengan luas tanah yang amat kecil. Lebar kaveling bahkan ada yang membuat hanya 4 meter. Panjang kaveling ada yang membuat 10 meter atau 8 meter. Karena luas tanahnya kecil, untuk mendapatkan ruang yang luas maka pembangunan dibuat bertingkat sampai 4 lantai. Dengan demikian walaupun luas tanahnya kecil tetapi tetap mendapatkan ruang yang luas. Rumah seperti ini dinamakan aparthouse atau apartemen house atau landed apartment.

Panjang kaveling minimal 10 meter

Panjang kaveling untuk townhouse kelas menengah minimal 10 meter. Kecuali untuk aparthouse panjang kaveling ke belakang pada umumnya lebih pendek. Jika dapat lebih panjang tentu lebih baik. Hal ini untuk mengakomodasi tipe calon konsumen yang rata-rata memiliki kendaraan. Sehingga rumah mereka wajib menyediakan carport dengan ukuran panjang rata-rata 5 meter. Sementara untuk memenuhi kebutuhan ruang bisa dengan membangun rumah 2 atau 3 lantai bahkan 4 lantai.

Kaveling harus tegak lurus terhadap jalan

Mendesain kaveling tegak lurus terhadap jalan di depannya berhubungan dengan nilai estetis perumahan secara keseluruhan di samping untuk kemudahan desain ruang.

Jika ada ketidak teraturan lahan, desain sebaiknya menempatkan ketidakteraturan tersebut di bagian belakang rumah.

Lebar kaveling huk minimal 6 meter tambah 3 meter

Kaveling huk (pinggir) terkena 2 kali Garis Sempadan Bangunan (GSB), dari jalan di depan dan jalan di samping. Besarnya GSB biasanya setengah dari lebar jalan.

Jika lebar jalan di samping kaveling adalah 6 meter, maka GSB-nya 3 meter, sehingga untuk kaveling huk lebar minimal harus 9 meter supaya dapat membangun rumah dengan lebar minimal 6 meter.

Kaveling yang pinggirnya tidak lurus didesain dengan lebih lebar

Jika lahan yang akan dibangun townhouse merupakan lahan tidak beraturan, maka kaveling pinggir biasanya harus menderita bentuk yang tidak beraturan, sehingga tidak bisa dibuat kaveling segi empat.

Kecuali jika Anda memang mengeluarkan bagian yang tidak teratur itu menjadi fasum fasos. Resikonya tanah efektif menjadi berkurang sehingga harga jual menjadi lebih tinggi.

Selalu sediakan ruangan terbuka di bagian belakang rumah

Ruang terbuka di belakang rumah memberikan kesan luas bagi rumah secara keseluruhan.

Apalagi didukung oleh desain rumah yang memberikan keleluasaan pandangan ke bagian belakang rumah yang tersedia ruang terbuka dengan tanaman-tanaman hijau tersebut.

Selain itu, ruang terbuka di bagian belakang juga berfungsi untuk bernafasnya bangunan dan memberikan pencahayaan alami ke dalam rumah, sehingga dalam jangka panjang bisa menghemat energi.

Selalu sediakan lahan untuk taman bermain anak atau sekedar penghijauan

Lahan untuk taman bermain anak (playground) diperlukan untuk memberikan kesan dinamis dan bersahabat antar penghuni.

**Mengajukan Pengesahan Siteplan dan PBG**

Langkah selanjutnya adalah mengajukan pengesahan siteplan ke instansi terkait. Pengesahan siteplan ini bisa diajukan di PTSP (Pelayanan Terpadu Satu Pintu) bagi daerah yang sudah menerapkannya. Dimana siteplan diajukan dengan melampirkan prasiteplan dan persyaratan lainnya sesuai dengan peraturan di daerah bersangkutan.

Namun, jika daerah tersebut membolehkan pengembangan proyek townhouse sebagai orang pribadi tanpa harus pengesahan siteplan, maka langkahnya amat sederhana; langsung saja pecah sertifikatnya menjadi kaveling-kaveling sesuai perencanaan, lalu ajukan PBG (Persetujuan Bangunan Gedung)

Mengajukan Pemecahan Sertifikat Sesuai dengan Siteplan

Setelah Anda membuat desain siteplan langkah selanjutnya adalah mengajukan pemecahan sertifikat sesuai siteplan tersebut.

Syarat-syarat pengajuan pemecahan sertifikat:

Asli sertifikat.
Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) dan bukti bayar tahun berjalan.
Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) pemohon.
Surat kuasa jika dikuasakan.
Gambar rencana pemecahan sertifikat atau rencana
Surat pernyataan tentang alasan pemecahan sertifikat.
Formulir isian yang disediakan kantor pertanahan.

Mengajukan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)

Setelah sertifikat dipecah selanjutnya Anda mengurus PBG. Dengan terbitnya PBG berarti pekerjaan fisik proyek dan pemasaran sudah bisa dilaksanakan. Silahkan lontarkan seluruh peluru pemasaran Anda supaya proyek cepat terjual.

Persyaratan untuk mengajukan PBG:

Fotokopi sertifikat.
Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) dan bukti pembayaran tahun berjalan.
Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) pemohon.
Salinan advice planning/blockplan.
Gambar kerja rumah.
Formulir isian.
Siteplan yang sudah disahkan.

Author: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Lihat artikel lainnya:

asriman.com