Cara Mudah Mengecek Legalitas Tanah untuk Dibangun Proyek Properti

Legalitas tanah amat penting untuk dipastikan sebelum tanah tersebut diakuisisi dan akan dibangun proyek properti. Karena apapun yang terjadi terhadap tanah ketika tanah tersebut sudah diakusisi dan dibangun proyek properti melekat kepada developer. Jika tanah tersebut bermasalah maka developer wajib menyelesaikan permasalahan tersebut. Apalagi permsalahan terhadap tanah tersebut meningkat jadi sengketa maka developer wajib menyelesaikan sengketa.

Pastikan tanah tidak sengketa

Sebelum mengakuisisi lahan untuk dijadikan proyek properti Anda harus memastikan legalitas lahannya. Pastikan tidak ada sengketa di tanah tersebut. Karena jika tanah tersebut sengketa amat panjang proses yang harus dilalui untuk meyelesaikannya.

Jadi ketika akan mengakuisisi sebidang tanah pastikan bahwa tanah tersebut memiliki alas hak yang jelas, jika tanah belum sertifikat maka harus dipastikan bahwa syarat-syarat untuk memohonkan sertifikat ke Kantor Pertanahan dapat terpenuhi. Karena sebidang tanah wajib dimohonkan sertifikat ketika akan dibangun proyek properti.

Pada tahapan ini, Anda sebagai developer harus sudah memastikan bahwa tanah yang akan dibangun proyek ini tidak ada sengketa dengan pihak lain, baik sengketa dari sisi surat kepemilikan maupun sengketa dari sisi fisik tanah. Maksudnya tanah memiliki batas-batas yang jelas dan tidak ada overlap dengan batas tanah sebelah menyebelah.

Apabila secara legal dan fisik aman tidak ada sengketa maka pengerjaan proyek akan aman sampai selesai dan tidak akan menimbulkan tuntutan di kemudian hari. Karena jika tanah ini ada sengketa di kemudian hari maka diperlukan waktu, biaya dan energi ekstra untuk menyelesaikannya.

Tanah yang sedang bersengketa harus dalam status quo

Banyak dilihat tanah yang bersengketa yang sudah sampai pada tahap persidangan di pengadilan berstatus quo (tidak bisa dilakukan tindakan apapun terhadap tanah tersebut) dalam jangka waktu yang sangat lama bahkan sampai puluhan tahun tidak selesai sengketanya.

Bahkan sebenarnya status quo tidak hanya untuk tanah yang sudah dalam tahap persidangan di pengadilan. Ketika mulai diperkaran saja status tanah tersebut sudah menjadi status quo. Dengan status quo tanah tersebut tidak dapat dilakukan proses apapun terhadap tanah tersebut.

Kapan selesainya?

Ya, bisa lama, bisa sebentar tergantung proses terhadap penyelesaian sengketa. Tetapi walaupun proses bisa saja tidak terlalu lama, tetap akan memerlukan waktu bertahun-tahun. Hal ini karena sistem hukum kita yang menerapkan sistem peradilan bertingkat. Maksudnya jika suatu putusan pengadilan dirasa tidak adil oleh pihak yang dirugikan maka mereka bisa mengajukan banding atas putusan tersebut. Untuk mendapatkan putusan banding memerlukan waktu yang lama pula.

Selanjutnya setelah ada putusan di tingkat banding masih bisa lagi dilanjutkan ke Kasasi bagi mereka yang merasa kurang puas atas putusan banding.

Ya, butuh energi, waktu dan biaya untuk menyelesaikannya. Menurut hemat saya jika anda sudah masuk di lingkaran sengketa, menang atau kalah anda berada di pihak yang kalah. Jadi berhati-hatilah tentang legalitas tanah ketika mengakuisisi lahan.

Verifikasi legalitas tanah ke instansi terkait

Melakukan verifikasi atas legalitas tanah wajib dilakukan sebelum diakuisisi. Paling mudah melakukan verifikasi bisa melalui kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)/Notaris, di kantor Kelurahan/Desa atau di Kantor Pertanahan setempat.

Kantor PPAT/Notaris bisa dilibatkan dalam pengecekan legalitas tanah karena memang PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah.

Tentu saja ketika menjalankan tugasnya seorang PPAT memahami betul tentang legalitas tanah. Itulah pentingnya kita melibatkan seorang PPAT dalam proses mengakuisisi lahan.

Mereka memahami tentang legalitas tanah dan potensi sengketa yang mungkin timbul di suatu lokasi. Tetapi dalam kehidupan sehari-hari kita lebih cenderung mengatakan pengurusan legalitas dibantu oleh Notaris karena biasanya seorang PPAT juga telah diangkat sebagai Notaris.

Jadi maksud pengecekan legalitas tanah melalui ke kantor Notaris adalah pemilik penguasakan kepada Notaris untuk mengecek legalitas tanah tersebut. Nantinya Notaris akan mengecek keabsahan legalitas ke instansi yang sesuai dengan kondisi legalitas tanahnya. Jika tanah belum bersertifikat maka pengecekan dilakukan oleh Notaris ke kantor kepala desa atau kelurahan setempat. Selanjutnya jika tanah sudah bersertifikat maka pengecekannya dilakukan ke kantor BPN.

Pengecekan legalitas tanah di kantor desa atau kelurahan untuk tanah yang belum bersertifikat

Untuk tanah yang belum bersertifikat pengecekan legalitas lahan dilakukan di kantor kelurahan atau kantor desa. Karena data-data tanah, riwayat kepemilikan tanah dan data-data lainnya tercatat seluruhnya dalam buku besar desa yang diperuntukkan untuk mencatat segala hal tentang tanah. Selanjutnya, lurah atau kepala desa akan mengeluarkan surat keterangan riwayat tanah.

Jika di tanah tersebut tidak ada sengketa maka lurah/kepala desa juga akan menerbitkan surat keterangan tidak sengketa. Itulah pentingnya mengecek legalitas tanah ke kelurahan/kantor desa. Demikian juga kondisi fisik saat ini, apakah dikuasai oleh orang yang sedang memohonkan surat-surat tanah tersebut. Jika hal itu sesuai maka kepala desa atau lurah nanti akan mengeluarkan surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik.

Secara sporadik itu maksudnya adalah pemohon surat keterangan tersebut dilakukan oleh pemilik tanah tersebut saja tidak diikuti oleh pemilik tanah lainnya, jadi secara sporadis saja. Permohonan penguasaan fisik atau permohonan atas tanah ini bisa juga dilakukan secara sistematis lengkap dengan program pemerintah. Kalau dulu pemerintah membuat program Prona untuk pendaftaran tanah. Sekarang program pensertifikatan massal itu namanya PTSL (Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap).

Dengan adanya PTSL maka bidang-bidang tanah yang ada di suatu wilayah tertentu, biasanya dalam lingkungan satu kecamatan atau desa dilakukan pensertifikat serentak. Pendaftaran tanah tersebut dilakukan oleh petugas BPN yang ditunjuk sebagai panitia PTSL.

Pengecekan legalitas tanah di kantor pertanahan untuk tanah yang sudah sertifikat

Untuk tanah-tanah yang sudah sertifikat pengecekan keabsahan tanah dilakukan di Kantor Pertanahan, karena sertifikat yang ada di tangan masyarakat adalah dalam bentuk salinan yang mana aslinya dalam bentuk Buku Tanah dan disimpan di Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) dalam warkahnya.

Segala catatan mengenai tanah tersebut tercatat seluruhnya pada buku tanah termasuk catatan tentang sengketa jika memang ada.

Apabila ada sengketa terhadap tanah tersebut, yang ditandai dengan adanya catatan di buku tanahnya, maka sertifikat tanah tersebut dalam kondisi terblokir sehingga tidak bisa dilakukan tindakan hukum apapun seperti melakukan peralihan hak/jual beli, manjaminkan dan lain-lain.

Bagaimana solusinya jika pada tanah tersebut ada blokir karena sengketa? Jika sertifikat tanah sedang terblokir maka BPN mengeluarkan SKPT (Surat Keterangan Pendaftaran Tanah). Di dalam SKPT tersebut akan tercantum seluruhnya tentang kondisi sertifikat yang sedang terblokir. Data yang terdapat dalam SKPT adalah siapa yang mendaftarkan blokir atas sertifikat tersebut.

Jika sertifikat sedang diblokir atau ada sengketa

Jika terdapat blokir atas sebidang sertifikat tanah maka tidak dapat dilakukan tindakan hukum apapun terhadap bidang tanah tersebut. Tindakan hukum dimaksud termasuk menjual, menjaminkan atau tindakan hukum lainnya.

Solusinya adalah harus dilakukan penghapusan catatan blokir di buku tanah tersebut. Blokir yang melekat pada buku tanah harus diangkat terlebih dulu.

Prinsipnya adalah siapa yang memasang blokirnya dialah yang harus membukanya. Apabila blokir dilakukan oleh seseorang karena terlibat hutang-piutang maka orang tersebut jugalah yang harus membukanya dengan surat resmi. Orang yang memblokir tentu bersedia mengangkat blokirnya jika permasalahan sudah selesai. Itulah logika berfikirnya.

Begitu juga apabila blokir dilakukan oleh instansi negara, maka instansi negara jugalah yang harus membuka blokirnya. Jika catatan dikirimkan oleh pengadilan maka pengadilan juga yang harus menghapus catatan tersebut. Tentu saja setelah ada putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap (Inkracht van gewijsde).

Author: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Lihat artikel lainnya:

asriman.com