Salah satu sifat bisnis developer properti itu adalah waktu kelolanya yang panjang. Maksudnya waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan proyek sampai terjual dan serah terima seluruhnya kepada pembeli sejak pertama dimulai sangat lama.
Hal ini perlu dipahami jika dirimu mengembangkan proyek dengan mengajak orang lain atau berpartner dengan orang lain. Orang lain itu bisa berupa investor yang membiayai proyek, pemilik lahan yang pembayaran tanahnya ditangguhkan.
Jika dirimu menggandeng investor, maka perlu diberi pemahaman kepada mereka bahwa pengembalian uangnya bisa lama. Bisa 24 nulan, bahkan bisa juga lebih lama. Hal ini penting dipahami supaya tidak terjadi masalah antara dirimu dengan investor.
Kenapa bisa lama?
Ini terkait dengan peraturan yang mengikat pengembangan sebuah proyek perumahan. Terutama peraturan tentang pembangunan perumahan dan pembiayaan.
Proyek perumahan wajib punya IMB/PBG
Peraturan tentang pembangunan perumahan mengatur bahwa perumahan yang dibangun harus memiliki perizinan berupa IMB (Izin Mendirikan Bangunan) atau sekarang berubah menjadi PBG (Persetujuan Bangunan Gedung).
Untuk mendapatkan PBG ini membutuhkan waktu yang cukup lama karena membutuhkan banyak rekomendasi dari dinas-dinas yang ada di lingkungan pemerintah daerah.
Mulai dari Dinas Lingkungan Hidup, Dinas Pertanian, Dinas Pemadam Kebakaran, Dinas Perumahan, Dinas Perhubungan, Dinas Pemakaman dan Dinas Penanaman Modal Dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP).
PBG proyek bisa didapat paling cepat enam bulan bisa lebih lama
PBG bisa didapatkan setelah sebuah proyek mendapatkan rekomendasi dari dinas-dinas tersebut dan umumnya bisa selesai dalam waktu 6 bulan, bahkan lebih lama.
Jika PBG selesai dalam jangka waktu enam bulan dirimu patut bersyukur karena banyak proyek yang mengurus perizinan lebih lama selesainya.
Mungkin satu tahun, bahkan ada yang lebih lama lagi. Tergantung skala proyeknya. Semakin besar proyeknya maka semakin komplit perizinan yang harus diurus dan semakin lama waktu yang dibutuhkan.
PBG proyek non tapak bisa lebih lama
Lebih rumit dan lama lagi waktu yang dibutuhkan jika proyek berupa proyek bukan perumahan tapak. Misalnya apartemen, gedung kantor dan proyek properti lainnya.
Lamanya waktu yang dibutuhkan karena banyak faktor lingkungan yang diperhatikan, dimana semuanya nanti akan dituangkan di dalam AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup).
Itulah faktor pertama yang mempengaruhi lamanya jangka waktu sebuah proyek properti yaitu perizinan.
Penjualan mempengaruhi kecepatan proyek
Faktor lainnya adalah keterjualan. Semakin lama sebuah proyek terjual maka semakin lama juga jangka waktu proyek.
Karena jamak dilakukan developer bahwa pembangunan mengikuti laju penjualan. Maksudnya yang dibangun adalah unit yang dijual. Itu jika proyek berupa perumahan yang memang bisa dibangun satuan menurut pesanan.
Tetapi jika proyek berupa apartemen maka tidak bisa dilakukan strategi pembangunan menurut penjualan karena pembangunan harus dilakukan serentak. Karena memang merupakan satu kesatuan gedung.
Melihat kondisi ini, untuk proyek properti berupa perumahan tapak, pembangunan proyek bisa secepatnya asalkan perizinan bisa selesai cepat.
Akan lebih cepat lagi jika penjualan sesuai dengan perencanaan atau target yang ditetapkan maka semakin cepat pula penyelesaian proyek tersebut.
Sebuah simulasi jangka waktu proyek
Untuk mengetahui seberapa cepat sebuah proyek properti selesai mari kita lihat gambarkan sebuah simulasi; langkah pertama adalah mengakuisisi lahan.
Ini jika dirimu memulai proyek tetapi belum punya tanah. Tentu saja langkah pertama adalah membeli tanah atau istilah dalam properti adalah mengakuisisi lahan.
Langkah ini tidak perlu waktu lama, jika semua persyaratan dalam jual beli tanah komplit hanya butuh waktu satu hari dalam bentuk penandatanganan AJB (Akta Jual Beli) atau SPH (Surat Pelepasan Hak atas Tanah).
Yang butuh waktu agak lama adalah untuk validasi pajak-pajak seperti PPh dan BPHTB. Lebih lama lagi waktu yang dibutuhkan untuk baliknama sertifikat atau memohonkan sertifikat menjadi HGB atas nama PT.
Tetapi untuk mengurus perizinan atau rekomendasi-rekomendasi tidak memerlukan selesainya HGB. Yang diperlukan adalah kepastian tanah adalah sudah dikuasai oleh PT developer.
Jadi ketika AJB/APH sudah ditandatangani maka berdasarkan AJB/SPH tersebut sudah bisa mengurus sertifikasi dan perizinan.
Sertifikasi lahan nantinya diurus ke kantor BPN, sedangkan perzinan diurus ke pemerintah daerah setempat. Setelah rekomendasi dari dinas-dinas dari pemda didapatkan barulah bisa diurus PBG secara online.
Jika semua persyaratan lengkap dan proses sertifikasi dan perizinan selesai dalam jangka waktu 6 bulan.
Selanjutnya pemasaran, taroklah unit perumahan semuanya ada 500 unit. Karena lokasi bagus, desain ciamik, harga juga murah dibandingkan dengan kompetitor dan mutu material yang digunakan lebih bagus.
Intinya perumahan ini unggul gila dibandingkan perumahan lain. Ditambah lagi developer juga brandnya bagus di mata publik, maka tambah yakinlah pembeli.
Dengan kondisi ini, dalam waktu 5 bulan pemasaran selesai. Semua unit sold out. Maka langkah selanjutnya yang harus dilakukan developer adalah membangun.
Mulai dari membangun infrastruktur yang bisa dibangun sejak awal proyek sampai dengan pembangunan unit. Jika semua dilakukan serentak maka pembangunan fisik seluruhnya selesai dalam jangka waktu 6 bulan.
Jadi dalam jangka waktu 12 bulan seluruhnya sudah selesai dibangun dan bisa diserahterimakan ke konsumen. Dengan kondisi ini sekurangnya dibutuhkan waktu 1 tahun untuk menyelesaikan proyek.
Tapi kondisi ini jarang dialami seorang developer. Kalau ada ini blessing banget lah, perlu banyak-banyak bersyukur. Mainkan!
Lihat artikel lainnya:
- Kenapa Pembayaran Tanah Secara Bertahap Sering Disepakati Antara Pemilik Lahan Dan Developer
- Hindari Mengajukan Penawaran Pada Pandangan Pertama
- Begini Cara Mengembangkan Proyek Properti Tanpa Bank
- Begini Cara Mensiasati Kebutuhan Modal yang Besar di Bisnis Properti
- Perlu Dipahami Bahwa Developer Properti Adalah Bisnis Jangka Panjang
- Penting Untuk Mencari Tahu Riwayat Negosiasi Sebelumnya
- Begini Cara Menerapkan Bisnis Developer Properti Tanpa Bank
- Mudahnya Seorang Arsitek Menjadi Pengembang, Begini Langkah-Langkahnya
- Merancang Proyek Properti tanpa Modal: Menegosiasikan Cara Pembayaran Tanah
- Syarat Menjadi Developer Perumahan
- Strategi Mengelola Keuangan Proyek Properti
- Pentingnya Grace Period Dalam Negosiasi Pembayaran Tanah
- Begini Cara Mencari Tanah Untuk Proyek Bagi Orang Yang Tidak Punya Modal
- Mainkan Strategi Pemasaran Secara Borongan Untuk Mendapatkan Modal
- Pentingnya Legalitas Dalam Pengembangan Sebuah Proyek Properti
