Adakalanya seorang developer properti ditawari tanah yang kondisi fisiknya lebih rendah dibanding sekitar. Atau kalaupun lokasi tersebut tidak kerendahan dibanding lokasi sekitar, lokasi tersebut memang seluruhnya rendah, karena fisiknya berupa sawah.
Atau mungkin juga elevasi lokasi masih di bawah rekomendasi teknis peil banjir dari pemerintah daerah setempat.
Untuk lokasi dengan gambaran di atas perlu dilakukan pengurukan supaya elevasi proyek nantinya sesuai dengan elevasi yang disarankan di dalam advis peil banjir.
Pentingnya pengurukan
Tujuan pengurukan ini supaya proyek tidak kebanjiran ketika terjadi curah hujan tinggi. Atau ketika musim banjir datang, perumahanmu tidak banjir.
Karena apabila perumahanmu kena banjir itu berita menakutkan terhadap kesuksesan proyekmu.
Nah, untuk memastikan bahwa nanti penghuni tidak kerepotan karena banjir maka di awal-awal proyek langkah yang musti dirimu lakukan adalah menguruk.
Pengurukan bisa dilakukan sebagian saja, di lokasi yang kerendahan saja sementara lokasi yang ketinggian tidak perlu diuruk. Atau lokasi yang secara fisik rendah tidak apa-apa juga tidak diuruk, yang paling penting adalah lokasi aman dari kemungkinan banjir.
Juga tidak perlu harus datar, sepanjang aman dari banjir agak miring-miring sedikit ngga apa-apa. Bahkan proyekmu bisa menjadi lebih eksotis dengan adanya perbedaan kontur. Tetapi perbedaannya jangan yang terlalu ekstrim ya, nanti malah proyekmu aneh karena naik turun kontur terlalu tinggi yang membuat penghuni tidak nyaman.
Besarnya biaya pengurukan
Biaya pengurukan ini lumayan besar, karena harus mendatangkan material uruk dari luar. Biasanya biaya untuk menguruk ini sekitar 100 sampai dengan 200 ribu/m3. Tergantung jarak pengambilan material uruk dari lokasi.
Dengan pendekatan ini biaya pengurukan bisa dihitung. Tinggal dikalikan saja biaya pengurukan tersebut dengan volume pengurukan. Volume pengurukan bisa diperkirakan dengan menghitung luasan yang harus diuruk dikalikan dengan ketinggian pengurukan.
Itu didapat gambaran kasarnya. Untuk mendapatkan detilnya bisa dihitung dengan cara mengukurnya langsung. Serahkan saja ke surveyor. Surveyor sudah paham bagaimana cara menghitung volume pengurukan.
Karena kegiatan pengurukan ini di awal proyek, maka yang paling aman untuk membuat perencanaan keuangan proyek adalah dengan memasukkan biaya pengurukan ini ke harga akusisi tanah.
Langkah ini wajib dilakukan jika dirimu belum memiliki tanah tersebut sehingga tanah proyek harus diakuisisi terlebih dahulu.
Disinilah pentingnya menghitung harga akuisisi tanah supaya proyek layak secara bisnis.
Pengurukan untuk proyek subsidi
Jika lahan akan dibangun perumahan subsidi, biaya pengurukan ini amat sensitif. Artinya bisa saja karena adanya pengurukan ini proyek menjadi tidak layak.
Sensitifitas biaya pengurukan ini karena harga perumahan subsidi tidak bisa dinaikkan untuk memasukkan biaya pengurukan. Dan harga perumahan subsidi juga sangat murah dibandingkan dengan perumahan non subsidi.
Jadi jika lokasi hanya bisa dibangun perumahan subsidi maka pastikan betul bahwa harga tanah lebih murah. Nantinya jika dikonversi biaya pengurukan ke harga tanah, maka proyek masih layak. Artinya laba yang didapatkan masih bagus.
Tetapi apabila harga tanah sudah dimasukkan biaya pengurukan, harga tanah masih bagus, maka tidak apa-lahan tersebut diakuisisi.
Yang harus diperhatikan adalah lamanya waktu pengurukan. Karena itu bisa menyebabkan pengerjaan proyek ter-delay beberapa waktu.
Pengurukan untuk proyek non subsidi
Agak lebih longgar menghitung biaya pengurukan jika lokasi akan dibangun perumahan non subsidi atau perumahan komersil. Karena biaya pengurukan tersebut bisa dimasukkan ke dalam harga tanah dan nantinya bisa diperhitungkan ke dalam harga jual proyek.
Kerana harga perumahan non subsidi bisa berapa saja. Tidak aturan tentang pembatasan harga perumahan non subsidi.
Berapapun harganya ya boleh-boleh saja. Batasannya hanyalah kesanggupan orang beli. Jika orang sanggup beli harga berapapun tetap mainkan!
Bahkan ada perumahan yang dibangun di lokasi yang sebelumnya sawah. Lalu sawah ini diuruk sampai 2 meter karena memang elevasi sawah tersebut jauh di bawah jalan di depannya.
Jadi developer memandang bahwa elevasi proyek harus sama dengan jalan di depan sehingga langkah satu-satunya adalah dengan menguruknya. Langkah ini dilakukan untuk menghindari banjir.
Selain menghindari banjir pengurukan juga berfungsi untuk menjaga performance fisik proyek, selain mungkin saja untuk feng shui. Karena konon katanya feng shui jadi jelek jika elevasi perumahan di bawah elevasi jalan di depannya.
Kesimpulan
Jadi dapat diambil kesimpulan bahwa jika lokasi akan dibangun perumahan subsidi, biaya pengurukan harus dihitung bener-bener karena itu akan sangat berpengaruh terhadap laba proyek. Biaya pengurukan tidak dapat dimasukkan ke dalam harga rumah karena harga perumahan subsidi tidak boleh dinaikkan.
Jadi biaya pengurukan akan mengurangi laba. Jika laba proyek kecil atau tidak ada laba karena besarnya biaya pengurukan ya buat apa ngerjain proyek. Itu bad deal. Lebih baik abaikan penawaran tanah seperti itu. Ingat No Deal is Better Than Bad Deal!
Tetapi jika lokasi akan dibangun perumahan non subsidi (komersil) maka biaya pengurukan bisa dimasukkan ke harga tanah, yang ujung-ujungnya nanti bisa dimasukkan ke harga jual.
Karena harga perumahan komersil tidak dibatasi. Berapapun seorang developer menjual perumahannya ok ok saja.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
Lihat artikel lainnya:
- Bagaimana Kalau Elevasi Proyek Lebih Rendah Dari Jalan?
- Perhatikan Kondisi Fisik Lahan yang Akan Diakuisisi
- Poin Krusial yang Musti Disepakati Ketika Negosiasi Pembayaran Lahan
- Begini Langkah-langkah Pembangunan Fisik Proyek
- Ini Tugas Bagian Kontstruksi Di Sebuah Proyek Properti
- Kapan Sebaiknya Memulai Membangun Fisik Proyek
- Apa yang Dimaksud Dengan Tanah Matang dan Tanah Mentah
- Cara Mensiasati Kebutuhan Modal Besar untuk Menjadi Developer Properti
- Ini Yang Diperhatikan Ketika Anda Akan Membeli Rumah Baru Dari Developer
- Begini Caranya Orang Awam Menjadi Pengembang Properti
- Inilah Kenapa Dirimu Perlu Mempersiapkan Modal Awal Proyek Untuk 6 Bulan Pertama
- Ini yang Harus Diperhatikan Ketika Akan Negosiasi Ke Pemilik Lahan
- Begini Cara Menjual Proyek Dengan Skema NUP
- Lokasi yang Kurang Bagus untuk Dibangun Perumahan
- Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Tidak Mungkin, Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin, Hanya Saja Banyak Syaratnya!
