Lokasi yang Kurang Bagus untuk Dibangun Perumahan

Anda mungkin sering mendengar mantra sakti developer, yaitu hanya ada tiga syarat agar proyek yang kita kembangkan sukses, yaitu: lokasi, lokasi dan lokasi.

Kita harus jeli dalam memilih lokasi karena ada lokasi bagus ada yang kurang bagus untuk dikembangkan untuk jadi perumahan.

Lokasi bagus adalah jaminan proyek sukses dan terjual cepat dan lokasi kurang bagus diperlukan kerja ekstra untuk mengelola proyek.

Berikut adalah beberapa lokasi yang kurang bagus untuk dijadikan proyek perumahan:

Harga lebih tinggi dari rata-rata harga tanah sekitar

Jika kita mengakuisisi lahan yang harganya lebih tinggi dari harga tanah sekelilingnya maka kita akan kalah bersaing dalam menetapkan harga. Harga pembelian tanah yang tinggi menyebabkan harga jual menjadi tinggi dari competitor.

Bentuk lahan tidak teratur

Bentuk lahan yang tidak teratur menyebabkan efektifitas lahan berkurang. Dengan berkurangnya efektifitas lahan menyebabkan banyak lahan yang terbuang, dimana harga tanah yang terbuang tersebut akan ditanggung oleh masing-masing unit sehingga harga jual menjadi lebih tinggi.

Cara bayar lahan harus tunai

Cara bayar lahan berhubungan dengan modal awal yang harus dikeluarkan untuk memulai proyek. Jika kita mengakuisisi secara tunai maka modal awal yang dibutuhkan menjadi lebih besar karena harga tanah merupakan komponen yang signifikan dalam struktur permodalan proyek. Menurut pengalaman harga tanah mengambil porsi sekurangnya 30 % dari RAB proyek.

Modal awal yang besar menyebabkan persentase keuntungan menjadi kecil. Kabar baiknya adalah bisnis property memungkinkan developer memulai dengan modal kecil dalam membeli lahan, teknisnya bisa dengan cara menaikkan harga tunda bayar, bayar bertahap dan bagi hasil atau kerjasama lahan.

Menurut Panangian Simanungkalit (seorang pakar properti Indonesia) jika kita berinvestasi di sektor properti harus bisa menghasilkan ROI 150 % dalam setahun, suatu hal yang sulit tercapai jika kita paksakan dengan mengakuisisi lahan secara tunai.

Dekat rumah sakit

Lokasi yang berada di dekat rumah sakit rentan terhadap penyakit menular dari pasien atau limbah peralatan atau sampah medis.

Dekat sungai

Lahan yang berada dekat sungai terdapat kemungkinan abrasi dan banjir. Apalagi elevasi tanah tersebut tidak terlalu jauh berbeda dengan muka air sungai dalam kondisi normail. Sehingga akan ada resiko banjir pada musim hujan.

Dekat pom bensin

Dulu ketika pom bensin masih jarang, memang lokasi dekat pom bensin bisa menjadi selling poin tersendiri. Tetapi saat ini tidak lagi menjadi selling poin karena pom bensin atau BBM mudah didapatkan.

Satu lagi kemungkinan resiko lokasi yang dekat dengan pom bensin adalah resiko kebakaran atau ledakan.

Dekat turunan dan tanjakan

Lokasi yang berada di turunan atau tanjakan rentan terhadap kecelakaan lalu lintas, karena di turunan laju kendaraan lebih kencang dan lokasi tanjakan dibutuhkan konsentrasi pengemudi.

Dekat atau di bawah sutet

Lokasi yang berada di bawah SUTET beresiko terhadap radiasi dan bahaya robohnya menara sutet. Namun ada jarak aman yang diizinkan untuk dibangun hunian.

Dekat pabrik

Lokasi yang berada berdekatan dengan pabrik khawatir terhadap polusi dan bising suara pabrik dari karyawan dan bunyi mesin pabrik.

Tetapi apabila konsumen yang ditarget adalah karyawan dari pabrik tersebut maka lokasi yang berdekatan dengan pabrik memberikan keuntungan tersendiri. Namun perumahan yang dibangun harus perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) atau perumahan subsidi.

Lokasi setelah perumahan lain, jika berbarengan dalam pemasaran maka konsumen lebih memilih lokasi yang lebih dekat

Tanah sawah, diperlukan waktu tambahan untuk pengeringan fisik dan perubahan peruntukan dari sawah ke pemukiman pada instansi terkait

Akses jalan masuk jalan tanah, rentan terhadap banjir dan terkesan kotor dan becek

Akses jalan masuk kecil, khawatir kesulitan masuk dan keluar lokasi dan macet

Membutuhkan pengurugan, pengurugan dibutuhkan jika terdapat bagian-bagian lahan yang lebih rendah dari rata-rata, seperti bekas tanah sawah, rawa atau ada bekas empang tempat pemancingan. Diperlukan tambahan waktu dan biaya untuk pengurugan yang berpengaruh terhadap RAB dan time schedule project. Tapi ada kondisi dimana lahan lebih rendah bisa lebih menguntungkan seperti lahan yang berada di tengah kota terutama di Jakarta, sehingga bisa dibangun rumah dengan basement. Dengan dibangunnya basement bisa mengurangi biaya untuk pengurugan atau pemindahan tanah, dimana diperlukan tambahan biaya jika pembuatan basement dengan proses galian. Hal ini ditunjang dengan adanya Peraturan Gubernur (Pergub) Nomor 72 tahun 2013 tentang Pembangunan Rumah Tinggal 3 Lantai di Jakarta.

Lebih rendah dari jalan, gampang terjadi genangan dan banjir

Pemakaman, khawatir terhadap air tanah dan aura pemakaman

Dekat lembaga pemasyarakatan, berbahaya jika ada napi yang kabur dan konotasi negatif terhadap lokasi

Dekat pembuangan sampah, polusi udara atau bau yang kurang sedap dan penyebaran penyakit

Dekat lokasi peternakan, khawatir terjangkit wabah dari hewan ternak, seperti flu burung, dll

Dekat lokalisasi, konotasi negatif terhadap lokasi dan berpengaruh terhadap perkembangan anak

Jalan satu arah, kesulitan akses dari dan keluar lokasi

Banyak preman nongkrong, khawatir terhadap keamanan

Dekat menara BTS, khawatir robohnya menara jika terjadi kecelakaan atau bencana alam

Daerah banjir, jangan deh…

Info tentang Workshop Developer Property

Lihat artikel lainnya:

2 thoughts on “Lokasi yang Kurang Bagus untuk Dibangun Perumahan”

Rumah Murah Di Siantar
April 25, 2015 at 7:00 pm

saran yang baik.. thanks ya gan
Kasamago
July 23, 2018 at 3:35 pm

Serba dilematis..
1. Geografis baik tp lingkungan belum terjamin dan jauh dr pusat kota.

2. Geografis kurang baik tp lingkungan cukup terjamin dan dekat dr pusat kota

asriman.com