Ada beberapa strategi pembayaran tanah yang bisa ditawarkan kepada pemilik lahan ketika negosiasi untuk pembayaran tanah, bisa dengan pembayaran tunai bisa juga dengan pembayaran secara bertahap. Masing-masing strategi pembayaran ini memiliki kelebihan dan kelemahan masing-masing. Baik dari sisi pemilik lahan maupun dari sisi developer.
Keuntungan dan kerugian pembayaran tanah secara tunai dan secara bertahap bagi pemilik lahan
Jika pembayaran tunai, dari sisi pemilik lahan keuntungannya adalah dia mendapatkan harga tanahnya secara langsung, dimana dengan uang tersebut ia bisa melakukan apapun. Sementara kerugiannya baginya adalah biasanya harga beli tunai itu lebih murah jika dibandingkan dengan pembelian secara bertahap. Karena pada umumnya jika seseorang membeli tanah secara tunai ia akan mengajukan penawaran harga yang jauh dari harga permintaan. Apalagi ketika membeli tanah yang luas tentu saja harganya juga mahal. Hanya orang tertentu saja yang sanggup membelinya. Oleh karena itu orang yang sanggup membeli tanah secara tunai itu akan mengajukan penawaran harga yang jauh lebih murah dari harga awal.
Keuntungan dan kerugian pembayaran tanah secara tunai dan bertahap bagi developer
Sementara bagi developer keuntungannya dengan membeli tunai adalah ia mendapatkan harga yang lebih murah. Dan selanjutnya ia bisa bebas mengelola proyek karena tanah sudah menjadi hak dia sepenuhnya. Kerugiannya bagi developer adalah ia mengeluarkan uang besar untuk membeli tanah, jika dibandingkan dengan jika ia membeli dengan cara bertahap.
Sementaran jika pembayaran tanah secara bertahap keuntungannya bagi developer adalah ia membutuhkan modal yang lebih kecil untuk memulai proyek. Ia tidak butuh uang untuk membeli tanah sebesar harga tanahnya. Cukup sediakan sebagai uang muka atau DP. Besarnya tergantung negosiasi dengan pemilik lahan. Bisa sepuluh persen, dua puluh persen, atau jumlah lainnya yang disepakati dengan pemilik lahan.
Sementara kerugiannya adalah seorang developer memiliki kewajiban untuk membayar tanah sesuai dengan tahapan yang disepakati. Bisa setiap enambulan atau duabelas bulan akan ada pembayaran kepada pemilik lahan dalam bentuk tahapan pembayaran tanah. Atau tiap waktu tertentu.
Akan lebih sulit lagi jika kesepakatannya adalah pemilik lahan juga akan mendapatkan bagian dari keuntungan proyek. Jika ada kesepakatan seperti ini maka pemilik lahan harus tahu keuangan proyek karena ada bagiannya dalam keuntungan proyek.
Hukum bisnis; modal sekecil-kecilnya keuntungan sebesar-besarnya
Dengan cara ini hukum bisnis yang berlaku umum bisa juga berlaku di sini, yaitu bagaimana mendapatkan keuntungan yang sebesar-besarnya dengan modal yang sekecil-kecilnya. Sebagai developer properti prinsip ini bisa diejawantahankan dalam bentuk keperluan modal awal seperti membeli tanah, mengerjakan persiapan proyek dan lain-lain.
Untuk membeli tanah developer berusaha sekecil mungkin mengeluarkan uang, caranya adalah dengan cara menawarkan pembayaran tanah secara bertahap atau kerjasama lahan.
Mengecilkan modal awal dengan pembayaran tanah bertahap
Nah, untuk mereduksi kebutuhan modal awal, strategi yang bisa dimainkan adalah menegosiasikan pembayaran lahan agar bisa dibayar secara tidak secara tunai di awal, sebisa mungkin dengan bayar bertahap atau kerjasama lahan dengan pemilik tanah. Dimana dengan cara pembayaran bertahap ini akan mereduksi kebutuhan modal bagi developer.
Itulah sebabnya saat ini jarang perusahaan developer membeli lahan secara tunai. Mereka lebih memilih menawarkan pembayaran lahan dengan cara bertahap atau dengan cara kerjasama lahan. Penyebab lainnya pola pembayaran tanah bertahap dan kerjasama lahan lebih diutamakan karena harga tanah yang semakin mahal. Jika dihitung secara bisnis dan resiko modal dan waktu, maka modal yang dikeluarkan jika dibandingkan dengan laba yang didapatkan dirasa tidak berimbang. Mungkin dengan besar modal yang sama seseorang akan mendapatkan keutnungan yang lebih besar jika bisnis selain properti.
Pemerintah mendorong developer mewujudkan hunian berimbang
Inilah yang menjadi masalah saat ini, di tengah harga tanah yang semakin tinggi, developer dituntut untuk menyediakan hunian yang berimbang antara hunian untuk masyarakat golongan kaya, masyarakat kelas menengah dan hunian untuk masyarakat berpendapatan rendah dengan perbandingan 1:2:3.
Artinya dalam suatu daerah tingkat dua (kabupaten/kotamadia) untuk sebuah rumah mewah yang dibangun oleh developer wajib diimbangi dengan menyediakan 2 unit hunian untuk masyarakat menengah dan 3 unit untuk masyarakat berpendapatan rendah.
Jika kita merujuk kepada peraturan dari Kementrian Perumahan Rakyat rumah mewah adalah rumah tidak bersusun yang dibangun di atas tanah dengan luas kavling 54 m2 s/d 2000 m2 dan biaya pembangunan per-meter persegi antara harga satuan per-meter persegi tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas tipe A yang berlaku dan rumah tidak bersusun yang dibangun di atas tanah dengan luas kavling antara 600 m2 sampai dengan 2000 m2 dan pembangunan per-meter perseginya tidak lebih kecil atau sama dengan harga satuan per-meter persegi tertinggi untuk pembangunan perumahan tipe A yang berlaku, dengan luas lantai banguan rumah disesuaikan dengan Koefesien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefesien Luas Bangunan (KLB) yang diijinkan dalam rencana tata ruang yang berlaku.
Sedangkan menurut kementerian keuangan rumah mewah adalah rumah yang dalam penjualannya dikenakan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM).
Dulu pengaturan rumah mewah berdasarkan luas tanah dan bangunannya, namun sekarang menurut Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 206/PMK.010/2015, pengaturan tentang kategori rumah mewah adalah rumah dengan harga jual 20 Milyar rupiah untuk rumah non strata dan 10 Milyar rupiah untuk hunian strata title.
Jadi untuk rumah atau townhouse yang berdiri sendiri termasuk dalam kategori harga 20 Milyar supaya dikategorikan sebagai rumah mewah, sedangkan batasan terkena PPnBM dan untuk hunian yang terdapat kepemilikan bersama seperti apartemen, kondominium, rumah susun, kondotel dan lain-lain adalah 10 Milyar.
Tapi menurut saya sebuah rumah atau perumahan dikatakan mewah cukup dengan batasan harga lebih dari 3 Milyar, sedangkan perumahan menengah adalah perumahan yang harga jual unitnya di atas perumahan subsidi sampai dengan 3 Milyar rupiah.
Jika suatu daerah harga perumahan subsidi adalah 181 Juta rupiah maka harga rumah lebih besar dari harga tersebut sampai dengan 3 milyar rupiah dikategorikan sebagai perumahan atau rumah menengah.
Karena pada kenyataannya orang yang sanggup membeli rumah dengan harga 3 milyar rupiah atau lebih sudah bisa dimasukkan dalam golongan orang kaya, tidak harus menunggu dia sanggup membeli rumah seharga 20 Milyar rupiah terlebih dahulu supaya dia ditasbihkan sebagai orang kaya. Betulkan? Ya, dibuat simpel saja. Hehehe.
Satu lagi penyebabnya, banyak developer townhouse yang melabeli produknya yang berharga 2,5 Milyar rupiah dengan sebutan townhouse mewah.
Jika merujuk kepada peraturan menteri keuangan maka townhouse ini bukanlah townhouse mewah, masih townhouse biasa-biasa saja.
Bahkan sebuah townhouse yang dijual dengan harga 8 milyarpun masih belum bisa dikatakan townhouse mewah. Tapi sudahlah, tidak usah diperdebatkan! Hehehehe.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
Lihat artikel lainnya:
- Penting Untuk Mencari Tahu Riwayat Negosiasi Sebelumnya
- Jika Pemilik Lahan Minta Tanahnya Dibayar Tunai Apa Yang Harus Anda Lakukan?
- Negosiasi Cara Bayar Tanah Hanya Jika Pemilik Tidak Banyak
- Strategi Negosiasi dengan Pemilik Lahan: Naikkan Saja Harganya
- Poin Krusial yang Musti Disepakati Ketika Negosiasi Pembayaran Lahan
- Lahan Hot Deal Seperti Apa Sih?
- Jadi Developer Properti Itu Profitnya Gurih Lho
- Caranya; Perbanyak Sumber Informasi Tanah yang Dijual Jika Mencari Tanah Pembayaran Bertahap
- Pentingnya Bersikap Tabah Ketika Ingin Menjadi Developer Properti
- Naikkan Harga, Jika Negosiasi dengan Pemilik Lahan Mentok
- Tips Jitu Menegosiasikan Cara Pembayaran Tanah
- Begini Strategi Mengakuisisi Lahan untuk Dibangun Proyek Properti
- Pantaskan Dirimu Jika Ingin Negosiai Dengan Pemilik Lahan
- Dahsyatnya Uang Tunai Dalam Negosiasi Pembayaran Tanah
- Begini Strategi Mengajukan Kerjasama Dengan Pemilik Lahan
Sodara sy punya lahan .pinggir jalan di blora .3500 5 meter cocok di buat kalster kami tidak punya modal .apakah bisa kerjasama dengan pengembang atau pihak bank