Study Kasus: Mendisain Siteplan Untuk Townhouse pada Lahan Tidak Beraturan

Beberapa minggu lalu saya mendisain lahan untuk dibangun townhouse. Lokasinya di tengah kota Jakarta, dimana harga tanah sudah sangat mahal, lebih dari 10 juta/meter. Luas total lahan tersebut lebih kurang 3.968 m2. Bentuk lahan seperti gambar di bawah ini:

 

Sebagaimana dilihat di atas bahwa bentuk lahan tidak beraturan sehingga luas tiap-tiap kavling berbeda. Cukup memerlukan kejelian untuk mendisain siteplan dengan tanah seperti diatas. Disain harus tetap menjaga kenyamanan bagi penghuni dan memiliki nilai estetis, indah dan cantik. Meminimalisir tanah yang terbuang juga tidak kalah pentingnya, sehingga harga jual bisa bersaing.

Setelah melalui beberapa kajian dan mencoba beberapa kemungkinan-kemungkinan disain, didapat disain optimal seperti gambar di bawah ini.

 

 

Disain siteplan diatas didapat setelah melalui pertimbangan-pertimbangan sebagai berikut:

Lebar kaveling minimal 6 meter

Untuk townhouse kelas menengah ke bawah lebar kavling 6 meter sudah cukup bagus. Akan tetapi untuk high end townhouse yang berada di tengah kota dan exclusive, lebar minimal harus lebih besar dari 6 meter.

Hal ini disebabkan oleh tipikal konsumen yang dibidik yaitu orang-orang yang lebih mengutamakan prestige dan kepuasan.

Lebih baik mendisain tanah yang lebih besar, sehingga konsumen lebih puas. Harga jual yang lebih tinggi tidak terlalu berpengaruh kepada minat beli calon konsumen.

Tetapi saat ini ada juga developer yang membuat desain townhouse di tengah kota dengan lebar tanah kurang dari 6 meter, bahkan ada yang hanya 3 meter saja.

Hal ini disebabkan oleh semakin mahalnya harga tanah di kota. Sehingga untuk menekan harga jual maka satu-satunya langkah adalah dengan mengurangi luas tanah. Dengan demikian harga jual bisa lebih murah dan dapat dibeli oleh banyak orang. 

Desain townhouse dengan luas tanah yang kecil itu saat ini disebut aparthouse. Kira-kira maksudnya adalah rumah tersebut mirip apartemen tetapi bertingkat dan berupa rumah tapak.

Panjang kaveling minimal 10 Meter

Panjang kavling untuk townhouse kelas menengah sebaiknya lebih besar dari 10 meter. Hal ini untuk mengakomodasi tipe calon konsumen yang rata-rata memiliki kendaraan.

Dengan one gate system tidak diperlukan garasi untuk mobil, cukup disediakan carport ukuran panjang rata-rata 5 meter.

Sedangkan untuk kesesuaian dengan kecukupan ruang untuk penghuni, di lantai atas bisa dibuat ruangan yang menjorok ke depan dengan metoda kantilever, sehingga ruangan bisa menjadi lebih luas.

Kaveling harus tegak lurus terhadap jalan

Adalah penting untuk mendisain kavling menjadi tegak lurus terhadap jalan di depannya. Ini berhubungan dengan nilai estetis dari perumahan secara keseluruhan.

Juga untuk kemudahan disain ruang. Jika ada ketidak teraturan, disain sebaiknya menempatkan ketidakteraturan bentuk tersebut di bagian belakang rumah.

Lebar kaveling huk minimal 6 Meter tambah 3 Meter

Kavling huk terkena Garis Sempadan Bangunan (GSB) sebesar setengah dari lebar jalan di depannya. Jika lebar jalan di depannya 6 meter, maka GSB harus sebesar 3 meter, sehingga untuk kavling huk lebar minimal harus 9 meter.

Kaveling yang pinggirnya tidak lurus didisain dengan lebih lebar

Kavling pinggir biasanya harus menderita bentuk yang tidak beraturan. Mau tidak mau, jika kita memiliki tanah dengan bentuk tidak teratur, bisa dipastikan kavling pinggir tidak bisa di buat segi empat.

Kecuali jika kita memang mengeluarkan bagian yang tidak teratur itu menjadi fasilitas umum atau fasos (fasum fasos). Resikonya adalah tanah efektif menjadi berkurang. Harga jual bisa menjadi lebih tinggi secara signifikan.

Selalu sediakan ruangan terbuka di bagian belakang rumah

Ruang terbuka di belakang rumah memberikan kesan luas bagi rumah secara keseluruhan. Apalagi didukung oleh disain rumah yang memberikan keleluasaan pandangan ke bagian belakang rumah yang tersedia ruang terbuka dengan banyak dipenuhi tanaman-tanaman hijau.

Ruang terbuka di bagian belakang juga berfungsi untuk bernafasnya bangunan dan memberikan cahaya tambahan ke dalam rumah, sehingga dalam jangka panjang bisa menghemat daya listrik yang signifikan.

Sediakan lahan untuk children playground dan atau Taman

Lahan untuk playground atau taman diperlukan untuk memberikan kesan dinamis dan hijau pada lingkungan. Apalagi ditambah dengan disediakannya jogging track, sehingga memberikan kesan lebih bersahabat antar penghuni.

Ruang terbuka hijau bisa dimanfaatkan oleh penghuni untuk saling bersosialisasi.

Pertimbangan-pertimbangan disain ini berdasarkan pengalaman penulis sendiri dalam membuat feasibility study (FS) untuk proyek-proyek yang dikembangkan.

Lihat artikel lainnya:

• Double Decker, Solusi untuk Lahan Sempit yang Butuh Penghijauan dan Area Bermain
• Begini Langkah-langkah dalam Mengurus Perijinan Townhouse
• Cara Mudah Menilai Tanah yang Cocok untuk Dibangun Townhouse (part 1)
• Apa Sajakah Tugas Seorang Arsitek dalam Pembangunan Proyek Perumahan?
• Ini Dia Syarat Lokasi yang Bagus untuk Dibangun Townhouse
• Perlunya Memakai Jasa Arsitek dalam Membangun Rumah Tinggal
• Ini Pengalaman Saya Negosiasi Lahan Kerjasama
• [TRUE STORY] Tanahnya Lebih Jauh, Tapi Harganya Lebih Mahal. Lupakan Saja
• Sekelumit Tentang Luas Tanah Efektif, KDB dan GSB
• Menjadi Developer Properti Tanpa Modal, Mungkinkah?
• Cara Mengurus Perijinan Townhouse
• Apa yang Harus Diperhatikan Dalam Membangun Perumahan
• Cara Mudah Mencari Lahan Untuk Dijadikan Proyek Properti
• Jangan Lupa Perhatikan Lebar Akses Jalan ke Proyek Anda
• Berapa Sebaiknya Lebar Jalan Akses Sebuah Perumahan?

Tags

• cara membuat site plan
• cara menghitung luas tanah tidak beraturan
• menghitung luas tanah tidak beraturan