Tentang Developer Properti yang Belum Banyak Dipahami Orang

Pemahaman orang bahwa bisnis properti sebagai developer adalah membangun perumahan, apartemen atau perkantoran, gudang atau jenis properti lainnya. Kelihatannya sederhana, langkahnya mudah, miliki tanah lalu bangun dan jual. Tahapannyapun mudah seperti sering dilihat, pasarkan saja dulu walahpun produk fisiknya belum ada, atau belum dibangun. Ini sering dilakukan developer; menjual produk saat fisiknya belum dibangun.

Dari sisi bisnis, bisnis pengembangan properti amat menguntungkan karena sampai kapanpun orang selalu membutuhkan properti. Properti adalah kebutuhan dasar manusia. Selagai orang hidup orang akan selalu butuh tempat tinggal yang layak, tempat tinggal itulah yang disediakan oleh developer. Semakin hari manusia semakin banyak tetapi tanah ya se itu-itu saja, permintaan meningkat tetapi penyediaan tidak. Tuhan tidak lagi membuat bumi kedua. Hukum ekonomi berlaku, semakin tinggi permintaan tetapi penyediaan tidak meningkat maka harga akan naik. 

Sisi lainnya kita lihat bahwa negara menjamin bahwa setiap warga negara harus mendapatkan tempat tinggal yang layak, seperti termaktub dalam UUD 1945 Pasal 28H ayait 1, yang berbunyi:

Hak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta hak untuk memperoleh pelayanan kesehatan.

Dari sisi pengembang, berbisnis properti amat menguntugkan dan menantang. Menguntungkan karena harga properti yang amat tinggi dan tentu saja dibarengi dengan keuntungan yang besar jika berbisnis properti. Bisnis properti amat menguntungkan karena karena banyak sekali aspek developer properti yang musti dipahami.

Nah dalam artikel kali ini akan kita bahas tentang aspek apa saja yang musti diperhatikan ketika berbisnis properti sebagai developer. Diantara aspek itu adalah sebuah bisnis legalitas, padat modal dan hasil, padat waktu, padat mental, sabar dan pelakunya harus berkomitmen kuat.

Developer Properti adalah Bisnis Legalitas

Bisnis developer properti adalah bisnis legalitas karena seluruh aktifitas developer mulai dari membeli tanah sampai dengan membangun dan pemasaran proyek bersinggungan dengan peraturan, baik berupa undang-undang, peraturan pemerintah, peraturan menteri dan peraturan daerah.

Tentang pertanahan dan sertifikat tanah diatur dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria. Selanjutnya ketika mensertifikatkan tanah diatur oleh Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Selanjutnya, tentang jual beli, perjanjian dan kontrak diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer).

Selain itu, tentang penjualan properti dan hubungannya dengan perbankan diatur dalam UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. 

Itu hanya sekelumit saja tentang aspek legalitas yang dicantumkan, selain contoh di atas masih banyak lagi peraturan-peraturan yang lebih rendah yang mengatur tentang developer properti dan aktifitasnya menjual perumahan.

Sebut saja Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN RI (ATR/BPN), Peraturan Menteri Keuangan, Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR).

Ada juga Peraturan Menteri Perdagangan (Permendag) No. 51/M-DAG/PER/7/2017 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti atau P4.

Dalam Permendag tersebut diatur besarnya komisi untuk broker properti yang memasarkan proyek properti dari seorang pengembang.

Selain peraturan dalam bentuk undang-undang, peraturan pemerintah, peraturan menteri masih ada peraturan daerah yang mengatur gerik langkah sang developer properti. Perda ini lebih bersifat teknis tentang pelaksanaan sebuah proyek properti di daerahnya.

Bisnis Developer Properti adalah Bisnis yang Padat Modal dan Padat Hasil

Kenapa saya katakan bahwa bisnis bisnis developer properti adalah bisnis yang padat modal?

Karena untuk mengembangkan sebuah proyek properti dibutuhkan modal besar. Kebutuhan modal utama yang wajib disediakan adalah uang untuk mengakuisisi lahan, mengurus legalitas, membuat perencanaan, mengerjakan persiapan lahan, dan membangun sarana dan prasarana proyek beserta membangun unitnya.

Modal untuk membeli tanah

Contohnya, jika ada sebidang tanah seluas 5.000 m2 dengan harga 500.000 rupiah per-m2 maka Anda harus menyediakan uang sekurangnya Rp2,5 milyar rupiah.

Bagi sebagian orang memang uang Rp2,5 milyar ini tidak terlalu besar tapi bagi sebagian yang lainnya uang sebesar tersebut amatlah besar.

Tidak semua orang bisa menyediakan uang sebesar tersebut untuk menjadi developer properti.

Jadi jika tanah harus dibeli tunai maka tidak semua orang bisa menjadi developer properti. Bisnis developer properti hanya untuk orang kaya saja.

Jika tanahnya lebih luas maka lebih besar uang yang dibutuhkan untuk memulai sebuah proyek properti.

Modal untuk mengurus legalitas

Besarnya modal untuk mengurus legalitas tergantung besarnya lokasi. Jika lokasi tidak terlalu besar, atau berupa townhouse yang terdiri dari beberapa unit rumah maka biaya untuk mengurus legalitas tidak terlalu besar.

Legalitas yang harus diurus adalah sertifikat tanah proyek dalam bentuk mengurus sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) atas nama PT developer.

Awalnya sertifikat dalam bentuk sertifikat induk, lalu akan dipecah sesuai siteplan yang disahkan oleh pemda setempat.

Biaya akan lebih besar lagi dibutuhkan apabila tanah untuk proyek tersebut belum bersertifikat, karena ada langkah tambahan jika tanah belum bersertifikat di kantor desa atau kelurahan.

Langkah tersebut adalah untuk mengurus surat keterangan tidak sengketa, surat keterangan riwayat tanah dan surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik.

Ketiga syarat tersebut dilengkapi dengan asli giriknya. Jika asli girik tidak ada, maka bisa diganti dengan legalisir letter C di kantor desa atau kelurahan.

Membuat semua surat kelengkapan tersebut di kantor desa atau kelurahan membutuhkan biaya.

Tidak hanya butuh biaya, mengurus tanah yang belum bersertifikat tersebut juga perlu waktu lebih lama jika dibandingkan dengan tanah yang sudah bersertifikat.

Modal untuk membuat perencanaan

Modal selanjutnya yang dibutuhkan adalah modal untuk membuat perencanaan. Besarnya biaya perencanaan ini tergantung proyek.

Jika proyeknya kecil atau hanya terdiri dari beberapa unit saja, maka biaya perencanaannya tidaklah terlalu besar.

Apalagi jika yang akan dijual adalah rumah menengah ke bawah, biaya perencanaan juga lebih murah.

Karena untuk perumahan kecil, perencanaan yang dibutuhkan hanya perencanaan arsitektural saja, tidak memerlukan perencanaan struktur, mekanikal elektrikal dan plumbing (ME), interior, atau landscape.

Tetapi apabila proyek yang akan dibangun cukup luas, atau terdiri dari ribuan unit maka biaya perencanaannya juga lebih besar.

Apalagi yang akan dibangun mix antara landed house, apartemen, ruko atau jenis properti lainnya.

Perencanaan untuk proyek seperti ini membutuhkan beberapa perencana profesional; arsitek, insinyur struktur, ahli QS, ahli interior desain, ahli MEP, ahli taman dan lainnya.

Satu lagi faktor yang menentukan besar kecilnya biaya perencanaan yaitu tergantung vendor kualitas kerja perencana tersebut.

Ada perencana yang menghargai hasil karyanya dengan amat mahal, tetapi ada juga perencana yang menghargai hasil karyanya biasa saja.

Tetapi yang berlaku tetaplah prinsip umum yaitu ada harga ada kualitas. Maksudnya seorang arsitek meminta harga yang tinggi tentu sesuai dengan apa yang bisa diberikannya.

Demikian juga jika ada arsitek meminta harga yang murah, sebaiknya jangan terlalu berharap hasilnya akan bagus. 😀

Padat hasil

Selain padat modal, berbisnis properti sebagai pengembang juga padat hasil. Ini amat wajar karena modal yang besar nanti akan menghasilkan omzet yang besar.

Ujung-ujungnya seorang pengembang akan mendapatkan margin atau untung yang besar.

Bisnis Developer Properti adalah Bisnis Jangka Panjang

Bisnis developer properti adalah bisnis jangka panjang. Panjangnya waktu pengelolaan proyek karena banyak tahapan yang harus dilalui oleh seorang developer dalam mengembangkan proyek, dimana setiap tahapan membutuhkan rentang waktu tertentu.

Misalnya tahapan perizinan membutuhkan waktu tak kurang enam bulan, bahkan jauh lebih lama. Demikian juga tahapan mengurus sertifikat juga tak kurang dari enambulan, bisa juga lebih.

Selain mengurus perizinan, pekerjaan lainnya bisa diukur dan dipastikan waktunya. Misalnya untuk membangun rumah 1 lantai hanya membutuhkan waktu 3 bulan saja.

Untuk membangun rumah dua lantai bisa dalam waktu 8 bulan saja atau satu tahun paling lama sampai dengan serah terima kepada pembeli.

Oleh karena itu untuk mengembangkan proyek di atas lahan sekitar 1 hektare, sekurangnya membutuhkan waktu kelola 24 bulan, dihitung sejak memulai pengurusan legalitas (sertifikat tanah dan perizinan).

Sedangkan untuk proyek yang lebih besar memerlukan waktu lebih lama lagi. Pendekatan yang bisa Anda gunakan adalah 1 tahun untuk 1 ha.

Jadi apabila proyeknya seluas 3 ha maka diperlukan waktu kurang lebih 3 tahun untuk menyelesaikannya. Begitu seterusnya.

Namun untuk proyek yang lebih kecil dari 2 ha Anda tidak bisa menggunakan pendekatan ini. Misalnya luas proyek Anda 1 ha, maka Anda tidak bisa menetapkan jangka waktu proyek 1 tahun, minimal 18 bulan.

Untuk proyek dengan luasan yang lebih kecilpun—misalnya 5000 m2, 3000 m2—Anda harus menetapkan jangka waktu proyek minimal 18 bulan.

Proyeksi lamanya waktu pelaksanaan proyek di atas adalah perencanaan yang moderat. Namun tidak tertutup kemungkinan proyek selesai lebih cepat atau lebih lama.

Umumnya cepat atau lambatnya pengerjaan proyek tergantung kepada penjualan. Jika penjualan bagus, maka proyek cepat selesai begitu sebaliknya, jika penjualan proyek tidak sesuai dengan keinginan menyebabkan proyek lambat selesainya, tertatih-tatih, bahkan mangkrak.

Perlu Kesiapan Mentalitas Matang untuk Berbisnis Developer Properti

Menjadi pengembang membutuhkan mental yang kuat, apalagi ketika proyek mengalami hambatan. Karena perjalanan sebuah proyek properti tidak selalu mulus, banyak kemungkinan halangan yang akan menghampiri.

Halangan yang biasanya terjadi adalah penjualan yang tidak sesuai dengan harapan. Inilah penyebab utama gagalnya sebuah proyek properti.

Kenapa saya yakin dengan ini? Karena saya banyak sekali menerima permintaan konsultasi proyek perumahan yang disebabkan oleh tersendatnya penjualan.

Ketika proyek berjalan baik dan sudah menghasilkan uang, mental kuat sang developer juga dibutuhkan supaya tetap di jalur bisnisnya.

Apalagi uang masuk tersebut masih belum jelas apakah sudah merupakan keuntungan atau masih berupa cashflow proyek.

Banyak orang yang tergoda untuk menggunakan uang proyek untuk keperluan yang tidak ada hubungannya dengan proyek.

Dari banyak pengalaman godaannya adalah menggunakan uang tersebut untuk keperluan bisnis yang fast moving seperti bisnis kuliner dan bisnis lainnya.

Harapannya uang berputar cepat dan cepat pula menghasilkan keuntungan. Namun petaka datang jika bisnis kulinernya gagal, sementara uang cashflow proyek musti dipertanggungjawabkan. Don’t do this!.

Menjadi Developer Properti Harus Sabar Berproses

Penting bagi Anda untuk bersabar menjalani proses menjadi developer properti karena adakalanya situasi tidak seperti yang Anda harapkan.

Anda sudah melakukan hunting lokasi beberapa kali tapi tidak menemukan tanah yang cocok. Anda sudah negosiasi dengan beberapa pemilik lahan tetapi selalu gagal. Penawaran yang Anda ajukan selalu ditolak.

Demikian juga penawaran Anda kepada investor untuk membiayai proyek Anda, tidak satupun orang yang bersedia berkerjasama dengan Anda.

Kondisi ini amat mungkin Anda alami, seperti banyak dialami juga oleh developer properti pemula lainnya.

Saya tahu kondisi ini karena pernah mengalaminya dan banyak alumni workshop saya juga merasakan hal yang sama.

Hanya satu yang harus Anda lakukan yaitu, bersabarlah menjalani prosesnya, teruslah berusaha, suatu saat Anda akan menemukan jalan Anda yang sesuai dengan passion Anda. 

Ada hal yang harus Anda pahami ketika Anda melihat sebuah proyek akan di-launching, bahwa proyek tersebut—developernya—sudah melalui serangkaian proses yang mungkin saja tidak mudah dan tidak sebentar.

Mereka sudah melakukan prosesnya sejak bertahun-tahun lalu, sejak mulai membeli lahan, mengurus perijinan sampai dengan me-launching produknya.

Jangan Ikut-ikutan, Cintai Dunia Properti

Banyak orang yang ingin menjadi developer properti karena melihat ada kawannya yang sukses menjadi developer properti.

Demikian juga dia lihat ada tetangganya yang juga menangguk sukses menjadi pengembang. Karena melihat kondisi itu, diapun ingin menjadi developer properti tanpa memahami developer properti itu secara utuh.

Hal ini tidak salah karena siapapun berhak menekuni bisnis developer properti, tetapi tanpa pemahaman yang benar tentang karakteristik dan metodologi kelola sebuah proyek properti, nantinya dia akan mudah menyerah ketika menemui kendala. 

Perlu Memahami Aspek Dasar Developer Properti

Developer properti—dikhususkan kepada developer perumahan—harus memahami aspek dasar bisnis developer properti. Pemahaman aspek-aspek ini wajib hukumnya agar proyek Anda sukses.

Aspek dasar tersebut adalah aspek legalitas, perencanaan, konstruksi, finansial dan marketing.

Aspek Legalitas

Aspek legalitas sangat penting dalam pelaksanaan sebuah proyek properti karena legalitaslah yang menjadi titik tolak dalam pelaksanaan proyek.

Legalitas yang clean and clear membuat pelaksanaan proyek lancar tanpa kendala. Sebaliknya apabila legalitasnya bermasalah maka proyek tidak bisa dilanjutkan. 

Legalitas tentang Sertifikasi Lahan

Menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) ada beberapa jenis legalitas tanah yang ada di Indonesia, yaitu Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), Sertifikat Hak Pakai (SHP), Hak Guna Usaha (HGU), hak penguasaan lahan dan lain-lain.

Masing-masing hak ini memiliki persyaratan dan peruntukannya sendiri-sendiri. 

Dalam konteks hak tanah yang bisa dijadikan proyek perumahan hanya SHM dan SHGB yang bisa diproses lebih lanjut.

Tetapi tidak tertutup kemungkinan jenis sertifikat hak lainnya bisa juga dijadikan proyek perumahan, tentu saja dengan perijinan khusus dari instansi yang berwenang, terutama untuk perubahan peruntukan lahan.

Misalnya HGU harus diubah terlebih dahulu menjadi HGB supaya bisa dijadikan proyek properti, demikian seterusnya.

Legalitas Tanah yang belum Bersertifikat

Saat ini masih banyak bidang tanah yang masih belum bersertifikat di Indonesia. Alas haknya ada yang masih berupa girik (bekas hak milik adat), tanah bekas partikelir, tanah bekas milik instansi negara, eigendom verponding, verponding Indonesia, tanah kas desa dan masih banyak lagi, tergantung daerah.

Perlu dipahami bahwa apapun jenis tanahnya bisa dimohonkan sertifikatnya di kantor pertanahan, hanya saja masing-masing jenis hak memiliki syarat tersendiri dalam permohonan haknya.

Contohnya permohonan hak untuk tanah girik berbeda persyaratannya dengan permohonan tanah bekas eigendom verponding. 

Legalitas berupa Perijinan Proyek

Legalitas selanjutnya adalah legalitas yang berhubungan dengan perijinan proyek, dimana perijinan proyek lebih merupakan kebijakan masing-masing daerah dalam menetapkan syarat dan prosesnya.

Sehingga tata cara pengurusan perijinan dan syaratnya mungkin saja berbeda antara suatu daerah dengan daerah lainnya. Namun hasil akhir perijinan tersebut tetap sama yaitu Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). 

Aspek Perencanaan

Aspek perencanaan berhubungan dengan desain arsitektur dan Rencana Anggaran Biaya (RAB). Pedoman dasarnya adalah desain arsitektur harus sesuai dengan selera konsumen dan tren desain terkini.

Sementara perencanaan RAB sangat menentukan kelayakan pengembangan suatu proyek. Karena apabila salah dalam menyusun RAB, kelangsungan proyek Anda bisa terancam.

Kok bisa? Ya, karena pelaksanaan proyek, terutama tentang keuangan akan mengacu kepada RAB. Jika RAB bermasalah maka pelaksanaan proyek akan terkena imbasnya.

Ada pepatah bijak untuk Anda renungkan, ‘Sukses dalam perencanaan sama dengan merancang kesuksesan, sebaliknya gagal dalam merencanakan sesuatu, maka sama saja Anda merencakan untuk gagal.’

Tidak berlebihan makna pepatah ini, sangat baik untuk Anda renungkan dalam kaitannya dengan bisnis sebagai developer properti.

Aspek Konstruksi

Aspek konstruksi berhubungan dengan pelaksanaan pembangunan fisik proyek, baik pembangunan unit rumahnya atau pembangunan sarana dan prasarana proyek. 

Aspek Finansial

Aspek finansial berhubungan erat dengan RAB karena dalam RAB tercantum anggaran untuk masing-masing pekerjaan.

Aspek finansial mencakup biaya perolehan tanah, biaya persiapan lahan, biaya desain, perijinan dan legalitas, biaya prasarana dan sarana, biaya konstruksi, biaya overhead, dan lain-lain. 

Aspek Marketing

Anda harus memberikan perhatian lebih kepada aspek marketing, karena marketing adalah nafas proyek Anda. Jika marketing bagus, maka proyek Anda akan sukses sebaliknya jika marketing proyek Anda terkendala maka kelangsungan proyek Andapun terancam.

Author: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Lihat artikel lainnya:

• Fakta Ekonomi Aset Properti: Kebutuhan Primer
• Kebutuhan Hunian Merupakan Kebutuhan Primer Manusia
• Baca Ini Jika Anda Ingin Menjadi Pengembang Properti Syariah
• Mengapa Harga Properti Naik terus?
• Nikmati Gurihnya Bisnis Properti
• Backlog Perumahan; Penjegal Indonesia Emas 2045?
• Gaji 12 Juta Per-Bulan, Bisa Beli Rumah Harga Berapa?
• Kalau Belum Siap Bikin PT Untuk Menjadi Developer, Orang Perorangan Saja Dulu
• Bisnis Properti tidak akan Pernah Rugi, Sebuah Jebakan Berfikir Yang Menyesatkan
• Ini Dia Hambatan Dalam Penyediaan Perumahan Bagi Masyarakat
• Apakah Aman Membeli Tanah Girik Yang Tidak Ada Giriknya?
• Mengenal Berbagai Macam Produk Bisnis Properti
• Ini Dia Pengertian Perumahan dan Kawasan Permukiman Menurut UU No. 1 Tahun 2011
• Azas Pembangunan Perumahan dan Kawasan Permukiman: Kesejahteraan
• Berternak Ala Developer Properti