Apakah mungkin jadi developer properti tanpa bank? Selain tanpa bank juga tanpa modal?
Ya, pertanyaan ini kerapkali ditanyakan ke saya. Terutama ketika sesi tanya jawab di workshop developer properti yang saya adakah.
Karena kebanyakan peserta memang ikut workshop karena kondisi yang kekurangan modal selain juga tidak punya tanah.
Jawab saya selalu kondisional. Tergantung kondisi, tergantung partner dalam pengembangan proyek tersebut seperti pemilik lahan, selain juga tergantung kepada tim pemasaran.
Kenapa tergantung pemilik lahan dan tim pemasaran?
Jadi kondisinya adalah si developer belum memiliki tanah, lalu ketemu dengan pemilik lahan dan pemilik lahan bersedia kerjasama. Dengan demikian tanah tidak perlu dibeli. Ngga butuh uang! Jadi tidak butuh bank dalam tahapan pembelian lahan.
Lalu selanjutnya tergantung tim pemasaran, apakah mereka pintar jualannya.
Karena kelancaran proyek tergantung kepada tim pemasaran. Uang untuk mengelola proyek tergantung jualan. Termasuk juga nanti uang untuk pembayaran tanah juga tergantung kepada mereka para tim pemasaran.
Jadi jika tim pemasaran cakap, maka proyek bisa berjalan dengan baik. Tetapi apabila tim pemasaran jelek ngga bisa menjual maka alamat proyek dalam bahaya. Warning!
Lebih baik lagi jika tim pemasaran bisa menjual dan menemukan pembeli yang bersedia membeli tanpa bantuan KPR bank alias membeli dengan tunai, maka semakin mantap. Tanpa bank saat menjual.
Jika terjual dengan tunai, misalnya, maka hasil pemasaran bisa digunakan untuk membangun proyek mulai dari infrastruktur sampai dengan pembangunan unit rumah.
Jika dirimu ingin menjadi developer tanpa bank, tetapi di lain sisi dirimu juga tidak punya modal yang cukup untuk mengembankan proyek, maka langkah ini bisa dirimu praktekkan. Tetapi ingat keberhasilanmu ya tergantung usahamu, tergantung effort mu, tergantung kegigihanmu.
Langkah Pertama, Cari Tanahnya dan Negosiasilah!
Cari tanah dulu. Itu pasti. Karena proyek properti selalu butuh tanah sebagai bahan pokoknya. Tanpa tanah tidak ada proyek properti.
Setelah ketemu tanah yang sekira cocok maka langkah selanjutnya adalah negosiasi. Negosiasi yang wajib dilakukan adalah negosiasi tentang cara pembayaran tanah.
Cara bayar tanah bisa macam-macam, intinya cara bayar tanah adalah tidak tunai di depan. Jadi pembayaran tanah secara bertahap sesuai dengan tahapan yang disepakati.
Jika deal dengan pemilik lahan, lanjutkan dengan MoU dan atau PPJB
Jika pemilik lahan setuju dengan penawaranmu langkah selanjutnya adalah membuat Memorandum of Understanding (MoU) atau kesepakatan tertulis tentang cara pembayaran tanah termasuk strategi pengelolaan proyek.
Hal yang perlu diperhatikan dalam MoU adalah tahapan pembayaran tanah sampai lunas. Termasuk juga kesepakatan apakah pemilik lahan juga akan mendapatkan bagian dari laba proyek.
Bisa juga tidak perlu dibuat MoU tetapi langsung dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Dimana dengan adanya PPJB ini maka perikatan dengan pemilik lahan menjadi lebih kuat. Apalagi dibuat PPJB dengan akta notaris.
Buat desain proyek
Langkah selanjutnya adalah membuat desain proyek. Desain proyek di sini termasuk marketing tools seperti brosur, flyer dan alat peraga pemasaran lainnya. Sehingga dengan adanya marketing tools ini maka proyek sudah bisa dipasarkan.
Jika memungkinkan, selain tools wajib seperti siteplan, spek material dan lain-lain usahakan juga membuat visual-visual marketing dengan desain yang bagus.
Buatlah video marketing dengan mutu jempolan. Karena proyekmu kan belum ada, maka untuk meggambarkan proyek agar mengena di benar calon konsumen, maka itulah pentingnya video dan gambar-gambar desain proyek.
Lalu setelah itu buat juga website yang dapat menceritakan proyekmu. Jadi di tahap awal ketika mereka menemukan informasi proyek maka si calon konsumen sudah banyak tahu.
Jika mereka rasa tertarik maka langkah selanjutnya adalah mereka akan rencanakan untuk survey. Nah di sini survey berguna untuk memastikan lokasi dan melihat lokasi secara langsung. Bukan lagi mencari info awal tentang proyek.
Jika mereka survey biasanya besar peluang mereka setuju untuk membeli. Closing, pitih masuk!
Pasarkan dan Terjual!
Langkah selanjutnya adalah memasarkan proyek dan terjual. Dengan demikian sudah ada uang masuk ke proyek sehingga sudah bisa mengerjakan fisik proyek. Mulai dari membangun pagar keliling, merapikan dan meratakan lahan, menguruk jika perlu.
Memasarkan dalam tahapan ini, pembeli yang dicari adalah pembeli tanpa bank. Karena pada tahapan ini perizinan masih sedang diurus, demikian juga pemecahan sertifikat. Jadi tidak mungkin pembelian dengan KPR bank.
Bahkan mungkin juga kondisinya bahwa tanah belum bersertifikat, sehingga uang yang dari penjualan tersebut bisa digunakan untuk mengurus sertifikat.
Dengan adanya hasil penjualan proyekm maka untuk mengerjakan persiapan lahan tidak perlu uang dari luar. Proyek sudah ada uang masuk!
Tapi ingat betul bahwa konsumen yang dicari adalah mereka yang sanggup membayar tunai atau sekurangnya dengan DP atau uang muka yang besar. Point-nya adalah uang penjualan bisa untuk mengelola proyek.
Mengurus sertifikasi lahan, pemecahan sertifikat dan perijinan
Langkah selanjutnya adalah mengurus sertifikat tanah jika tanah belum bersertifikat. Dilanjutkan dengan pemecahan nantinya sesuai perencanaan siteplan.
Paralel dengan pengurusan sertifikat juga bisa dilakukan pengurusan perizinan sampai didapat Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).
Sebenarnya PBG diurus paralel dengan penjualan atau sejak deal dengan pemilik lahan. Hanya saja belum bisa mengurus perizinan karena dirimu tidak punya uang. Makanya perlu pemasaran di awal-awal untuk mencari cash in yang kegunaannya salah satunya adalah untuk mengurus perizinan.
Hal yang musti dipastikan di tahap awal adalah bahwa peruntukan atau zonasi sesuai dengan rencana pembangunan.
Jika yang akan dibangun adalah perumahan maka zona lokasi harus untuk perumahan dan permukiman. Warna zoningnya adalah kuning.
Jika zoning sudah cocok maka perizinan untuk perumahan sudah pasti bisa didapat. Hanya saja lama pengurusan yang belum bisa dipastikan. Bisa lama, bisa juga sebentar. Banyak faktor yang menpengaruhi.
Deal dengan kontraktor dan membangun unit
Selanjutnya adalah membangun. Bisa dengan mencari kontraktor bisa juga bangun sendiri. Uang untuk membangun ya dari hasil penjualan rumah. Dan ketika selesai serahterima ke pembeli. Jangan lupa hasil penjualan proyek juga dibayarkan untuk membayar tanah ke Pak Haji.
Semua happy, pembeli dapat rumah, developer dan Pak Haji dapat uang. Mantaplah.
Jangan lupa strategi ini mungkin saja sulit dilakukan terutama saat menjual karena saat penjualan perizinan dan sertifikat tanah proyek masih sedang diurus. Itulah pekerjaan berat developer memastikan atau meyakinkan calon pembeli.
Dan satu lagi catatannya adalah harus dilakukan dengan niat baik. Jangan ada niat berbuat nakal terhadap pemilik lahan, pembeli atau pihak lainnya yang terkait.
Dan ini hanya cocok untuk pengembang atas nama perorangan, tidak cocok untuk pengembang badan hukum. Jika dirimu ingin besar sebagai pengembang ya musti dirikan PT sebagai kendaraan komersilmu dalam bisnis.
Developer sebagai orang pribadi bagaimanapun ya akan tetap sebagai orang pribadi. Segitu-segitu saja. Tidak ada leverage yang dapat memberikan daya ungkit bisnis. Beda dengan PT yang merupakan sebuah lembaga yang memang dikhususkan untuk bisnis.
Ini hanya tentang pilihan, bukan tentang benar atau salah. Tetap Mainkan!
Lihat artikel lainnya:Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
- Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Berat, Bahkan Tidak Mungkin. Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin
- Menjadi Developer Properti Itu Harus Mampu Menggerakkan Dukungan Dari Orang Lain
- Begini Langkah-langkah Mengembangkan Proyek Tanpa Bank Tapi Dirimu Juga Tidak Punya Modal
- Begini Cara Mengembangkan Proyek Properti tanpa Melibatkan Bank
- Pak Bagaimana Cara Memulai Sebuah Proyek Properti?
- Syarat Menjadi Developer Perumahan
- Partnership Pembelian Lahan untuk Proyek Properti
- Jadi Developer Properti Itu Profitnya Gurih Lho
- Praktek Pembayaran Tanah Secara Bertahap. THIS IS ROCK!
- Poin Krusial yang Musti Disepakati Ketika Negosiasi Pembayaran Lahan
- Begini Cara Menerapkan Bisnis Developer Properti Tanpa Bank
- Jika Pemilik Lahan Minta Tanahnya Dibayar Tunai Apa Yang Harus Anda Lakukan?
- Anak Milenial Bisa Banget Menjadi Developer Properti
- Ketika Pembayaran Tanah Ke Pamilik Lahan Masih Uang Muka Apakah Sudah Bisa Memasarkan?
- Cara Mudah Menemukan Tanah yang Bisa Dijadikan Proyek Dengan Pola Kerjasama Lahan
