Jika Anda akan membeli rumah baru dari developer, ada beberapa hal yang musti diperhatikan. Pertama adalah perizinan.
Perizinan yang perlu dimiliki oleh sebuah perumahan adalah PBG (Persetujuan Bangunan Gedung). Dulunya PBG ini bernama IMB (Izin Mendirikan Bangunan).
Ini yang harus dilihat di developer, pastikan proyek yang sedang dijual sudah memiliki PBG. Jika belum ada PBG karena sedang diurus, maka pastikan sudah ada beberapa perizinan sebagai syarat untuk mengurus PBG.
Perizinan awal tersebut berupa rekomendasi dan dokumen dari dinas-dinas terkait yang ada di lingkungan pemerintah daerah setempat.
PKKPR
Misalnya pastikan sudah ada PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang). Perizinan ini didapatkan secara online melalui OSS (Online Single Submission). Nantinya untuk daerah yang belum memiliki RDTR (Rencana Detil Tata Ruang) ada proses lanjutan untuk mendapatkan PKKPR dari Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang. Proses mendapatkan PKKPR ini setelah diadakan pembahasan di FPR (Forum Penataan Ruang).
PKKPR ini penting karena dalam PKKPR inilah terdapat informasi bahwa lokasi yang sedang dikembangkan menjadi proyek memang sudah sesuai dengan tata ruang di daerah tersebut.
Pertimbangan teknis pertanahan
Dokumen lainnya yang perlu diperhatikan adalah Pertimbangan Teknis Pertanahan (Pertek). Sama dengan PKKPR, Pertek merupakan pertimbangan dari sisi pertanahan secara teknis apakah perumahan yang sedang dibangun sesuai dengan perencanaan teknis di daerah tersebut. Juga dapat diketahui bahwa secara teknis lokasi bisa dibangun perumahan.
Dua rekomendasi awal ini menjadi dasar untuk memohonkan dan mengurus perizinan lainnya.
Rekomendasi peil banjir
Dari dinas tata air setempat seorang developer wajib mengurus advis teknis peil banjir yang berupa rekomendasi. Rekomendasi ini penting untuk menentukan ketinggian elevasi proyek supaya aman dari banjir nantinya.
Rekomendasi AMDAL, UKL/UPL atau SPPL
Dari dinas lingkungan hidup seorang developer wajib mengurus Amdal (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan) atau UKL/UPL (Usaha Pengelolaan Lingkungan/Usaha Pemantauan Lingkungan) atau bisa juga SPPL (Surat Pernyataan Kesanggupan Pengelolaan Lingkungan).
Perbedaan ketiga jenis rekomendasi di atas teletak skalan dan jenis proyek. Untuk proyek yang luas dan berpengaruh terhadap lingkungan hidup setempat maka developer wajib mengurus Amdal. Untuk perumahan non subsidi dengan luas di atas 10 ha maka developer wajib mengurus Amdal.
Untuk proyek perumahan yang lebih kecil, developer wajib mengurus UKL/UPL saja, contohnya untuk proyek lebih kecil dari 10 ha.
Untuk perumahan subsidi dengan luas maksimal 5 ha cukup dengan SPPL saja. SPPL ini paling simpel karena hanya berupa pernyataan sepihak dari developer tentang kesediaan mengelola lingkungan.
Berbeda dengan SPPL yang bersifat pernyataan sepihak developer, Amdal dan UKL/UPL dibuat oleh konsultan lingkungan hidup. Setelah pembahasan tentang Amdal berupa kerangka acuan selesai nanti akan dibuatkan rekomendasi dari dinas lingkungan hidup tentang Amdal atau UKL/UPL.
Rekomendasi persediaan tanah makam
Dalam setiap pengembangan proyek hunian developer wajib menyediakan tanah untuk TPU (Taman Pemakaman Umum). Luasnya tanah yang wajib disediakan adalah 2% dari luas tanah proyek. Jika lahan proyek 10 ha maka luas tanah makam yang wajib disediakan adalah 2.000 m2.
Rekomendasi ini diterbitkan oleh dinas pemakaman setelah developer membeli tanah di lokasi yang memang diplott pemerintah daerah untuk pemakaman.
Rekomendasi PJU
Rekomendasi selanjutnya yang diperlukan adalah rekomendasi dari dinas perhubungan berupa rekomendasi Penerangan Jalan Umum (PJU). Dalam rekomendasi ini terdapat perencanaan tentang penerangan jalan umum di lokasi proyek. Berapa titik lampu jalan dan sebagainya.
Rekomendasi Andalalin
Dari dinas perhubungan selanjutnya diperlukan Andalalin (Analisa Dampak lalu Lintas). Rekomendasi Andalalin ini diperlukan untuk melihat kondisi lalu lintas setelah proyek dilaksanakan.
Pengesahan siteplan
Pengesahan siteplan ini adalah tahapan yang sangat krusial bagi seorang developer ketika mengurus perizinan. Karena jika siteplan sudah disahkan maka PBG sudah pasti bisa didapatkan. Dan itu tidak lama lagi karena tinggal mengurus desain teknis saja. Termasuk nanti membayar retribusi daerah karena PBG.
Semua rekomendasi dan dokumen ini merupakan syarat untuk mendapatkan PBG. Tetapi jika ingin aman membeli rumah di sebuah perumahan pada saat proyek masih sedang dibangun atau bahkan belum mulai dibangun, maka minta ke developernya tentang rekomendasi dan dokumen-dokumen di atas.
Jika semua masih sedang diurus bisa juga minta bukti bahwa semua dokumen tersebut sedang diurus. Jika itu belum ada juga mungkin lebih baik mundur dulu agak sebentar sampai perizinan selesai. Sekurangnya sampai didapatkannya pengesahan siteplan.
Sertifikat
Dokumen lainnya yang perlu diperhatikan adalah sertifikat tanah proyek. Apakah tanah proyek sudah ada sertifikatnya. Jika developer adalah PT atau perseroan terbatas sertifkat tanahnya berupa SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan).
Jika tanah belum bersertifikat maka pastikan bahwa memang tanahnya sudah dikuasai oleh developer. Minta bukti kepemilikan tanah atau bukti tanda terima dari BPN jika developer mengatakan bahwa tanah sedang diurus di BPN.
Di tahap-tahap awal developer biasanya sudah memiliki surat ukur atas tanah proyeknya, lalu jika sudah diproses lagi developer punya SK HGB. Jika SK HGB sudah ada maka tanah sudah aman dan berarti memang milik developer tersebut. Secara hukum sudah aman untuk dibeli.
Lihat artikel lainnya:
- Syarat Permohonan PKS ke Bank yang Musti Di-upgrade
- Gimana Tanggungjawab Perusahaan Pemegang KKPR Jika Tanah Belum Dibebaskan
- Begini Tahapan Mengurus Perizinan Proyek Properti Sesuai dengan Peraturan Terbaru
- Horayyyy… Dengan OSS Mengurus SIUP dan TDP Cukup 30 Menit, Online
- Omnibus Law; IMB Dihapus dan Digantikan PBG
- Sekarang Bisa Saja Mengambil Ijin Lokasi Milik Pengembang Lain. Mudah Kok
- Ini Perijinan yang Wajib Anda Urus untuk Memulai Proyek Properti
- Ini Hal-Hal yang Harus Diperhatikan Ketika Mengurus Perizinan Proyek Properti
- Sebidang Tanah Masuk PKKPR Perusahaan Lain, Apakah Masih Bisa Diperjualbelikan?
- Pentingnya Legalitas Dalam Pengembangan Sebuah Proyek Properti
- Ini Dia Perizinan Lengkap yang Dibutuhkan untuk Pembangunan Perumahan
- Inilah Kenapa Jangka Waktu Sebuah Proyek Properti Lama
- Ini Dia Kelengkapan Legalitas Sebuah Proyek Properti
- Begini Cara Mengurus Rumah Lama yang Belum Punya IMB atau PBG
- Mendirikan PT Nggak Perlu Setor Modal Di Awal, Hanya Butuh Uang Untuk Akta Notaris
