Inilah Kenapa Bisnis Properti Itu Amat Menguntungkan

**Karena Bisa Mendapatkan Passive Income dan Massive Income dari Properti**

Properti bisa memberikan penghasilan passive income dan massive income bagi pemiliknya, jika tahu caranya. Passive income (penghasilan yang didapatkan tanpa bekerja) bisa diperoleh dengan cara meyewakan properti tersebut kepada orang lain.

Nilai sewa yang bagus adalah sekitar 10% dari nilai properti pertahun. Tapi di Indonesia amat jarang properti yang bisa menghasilkan sewa sampai dengan 10%.

Berdasarkan pengalaman nilai sewa rata-rata di Indonesia adalah 5% saja. Memang harga sewa properti seperti ruko sangat tinggi di daerah tertentu, tapi harga rukonya juga sangat mahal sehingga secara prosentase nilai sewanya kecil sekali.

Jika dibandingkan antara properti hunian dan komersial, rate sewa untuk properti komersial seperti ruko, rukan, ruang kantor dan lain-lain lebih bagus.

Contohnya sebuah ruko di bilangan Tebet, Jakarta Selatan dijual seharga 6,5 milyar rupiah. Apabila disewa, makanya harga sewanya hanyalah 250 juta rupiah.

Jika dihitung prosentase nilai sewa dibandingkan dengan nilai rukonya hanya sekitar 3,8%. Jika Anda ingin memiliki properti investasi, nilai sewa seperti ini tentu saja kurang menarik.

Kecuali properti tersebut memang untuk digunakan sendiri atau dengan tujuan akan dijual lagi suatu saat nanti. Biasanya jika akan dijual lagi tetap akan memberikan keuntungan 10%-20% pertahun.

Selanjutnya, properti bisa menghasilkan massive income, yaitu menghasilkan uang dengan cara-cara tertentu, seperti dengan cara membeli dengan harga murah kemudian menjualnya dengan harga yang lebih tinggi sehingga Anda mendapatkan capital gain (keuntungan) karena proses tersebut.

Dalam melakukan strategi ini Anda bisa melakukannya dengan cara membeli properti secara tunai kemudian dijual lagi atau bisa juga membelinya dengan hanya membayar uang muka kemudian dijual lagi dalam waktu yang tidak terlalu lama. Itulah yang dinamakan flipping—pelakunya dinamakan flipper. Selengkapnya tentang flipper akan dibahas pada Bab 25.

Karena Bisa Dibeli Tanpa Uang, Bahkan Bisa Mendapat Uang Saat Membelinya

Properti bisa dibeli tanpa uang. Kalimat ini mungkin tidak mungkin bagi sebagian orang, pun sangat provokatif bagi sebagian lainnya tapi hal ini bisa dilakukan.

Kenapa bisa membeli properti tanpa uang?

Karena untuk pembayaran properti dibantu oleh pihak lain.

Lha gimana caranya? Caranya, ya cari properti yang ingin Anda beli, tapi pastikan harga properti tersebut sangat murah atau di bawah harga pasar (under value). Sehingga bank menilai harga properti lebih tinggi dari nilai pembelian Anda. Sesederhana itu!.

Begini ilustrasinya. Ada satu unit rumah yang sedang dijual, dimana rumah tersebut dinilai oleh bank seharga 1 milyar rupiah.

Maka untuk dapat membeli rumah tersebut tanpa uang, Anda harus menegosiasikan ke pemilik agar bersedia menjual rumah tersebut di bawah 1 milyar. Misalnya si pemilik setuju dengan harga 800 juta rupiah.

Jika bank setuju memberikan kredit 80% dari nilai properti maka nilai plafon kredit adalah 800 juta rupiah. Sesuai dengan kesepakatan dengan pemilik rumah bahwa harga rumah tersebut adalah 800 juta rupiah, maka uang kredit senilai 800 juta rupiah tersebut Anda berikan seluruhnya kepada pemilik rumah dan lunaslah pembayaran rumah tersebut.

Dengan demikian Anda tidak perlu lagi membayar dengan uang sendiri kepada pemilik rumah. Itulah konsep dasarnya. Gampang sekali. Hanya saja, sudah pasti bahwa tidak semua properti bisa dibegini-beginikan. Tergantung harga.

Mari kita lanjut. Jika Anda bisa menegosiasikan lebih rendah lagi, misalnya Anda deal di harga 600 juta rupiah. Maka saat membeli rumah ini Anda mendapatkan uang 200 juta rupiah dari sisa pembayaran bank yang berjumlah 800 juta rupiah.

Inilah dasarnya jika ada orang yang bilang bahwa properti bisa dibeli tanpa uang bahkan mendapatkan uang. Hehehe!.

Karena Bisa Dimiliki Tanpa Harus Membeli Tunai

Ya. Inilah salah satu sifat baik properti yaitu bisa dimiliki tanpa harus membayar tunai. Banyak bantuan pembiayaan yang bisa Anda manfaatkan terutama bantuan dari bank dalam bentuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR), Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) dan lain-lain.

Dengan adanya bantuan dari bank, orang yang ingin membeli properti cukup menyediakan uang muka saja yang besarnya sesuai peraturan yang berlaku pada bank.

Uang muka yang dibutuhkan bisa jadi hanya 20 persen atau bahkan hanya 15 atau 10 persen saja dari harga properti.

Sebagai contoh, jika Anda ingin membeli satu unit rumah seharga 500 juta rupiah, dan LTV/FTV yang berlaku saat pengajuan kredit adalah 80%, maka besarnya bantuan pembiayaan yang diberikan bank adalah 400 juta rupiah, yaitu 80% dari 500 juta rupiah.

Sehingga Anda cukup menyediakan uang 100 juta rupiah saja untuk membeli rumah dengan harga 500 juta rupiah.

**Karena Bisa Sebagai Hedging (Lindung Nilai) Terhadap Bisnis Lain**

Properti bisa menjadi pelindung untuk bisnis yang lain. Jika diibaratkan bisnis kita sebagai pasukan, maka propertilah sebagai bentengnya. Berikut contohnya:

Untuk memulai usaha pembuatan alat-alat rumah tangga sebuah perusahaan membeli sebidang tanah di daerah Tangerang, Provinsi Banten, seluas 10.000 m2 (1 hektare) dengan harga 100.000 rupiah/m2.

Dengan demikian perusahaan tersebut berinvestasi untuk tanahnya saja sebesar 1 milyar rupiah.

Kemudian perusahaan tersebut membangun pabrik dengan biaya 1 milyar rupiah ditambah dengan membeli alat-alat produksi juga 1 milyar rupiah. Dengan demikian jumlah investasi total adalah 3 milyar rupiah.

6 tahun setelah beroperasi pabrik tersebut tutup karena sesuatu hal. Seluruh inventaris pabrik menjadi tidak berguna, mesin-mesin menjadi barang rongsokan yang tidak bernilai, begitu juga bangunan pabrik yang terdiri dari struktur baja.

Kalaupun dinilai, struktur baja tersebut nilainya hanyalah sebagai besi scrap bekas yang dihitung per-kilo. Jelas harganya jauh dibanding dengan harga barunya.

Tapi seiring perjalanan waktu, tanah tempat pabrik tersebut berdiri sudah naik harganya menjadi 500.000 rupiah per-m2. Dengan demikian harga tanah menjadi 5 milyar rupiah.

Dapat dilihat bahwa walaupun pabrik merugi dan berhenti beroperasi tetapi kerugian tersebut dapat ditutupi oleh kenaikan harga tanahnya.

Karena Properti Bisa Dijual Walaupun Fisiknya Belum Selesai

Inilah sifat baik lainnya dari properti, yaitu bisa dijual walaupun fisiknya belum selesai bahkan belum ada sama sekali.

Hal ini jamak dilakukan oleh developer properti dalam menjual proyeknya. Konsumen yang setuju untuk membeli properti tersebut diwajibkan membayar sejumlah uang muka, yang dilanjutkan dengan pembayaran cicilan sesuai kesepakatan sembari developer membangun propertinya.

Sifat baik properti ini membuat developer properti hanya membutuhkan sedikit modal dalam membangun proyeknya. Karena untuk membangun unit, developer bisa mengandalkan uang pembayaran dari konsumen.

Karena Penghasilan di Bisnis Properti Tergolong Besar

Bisnis properti memberikan penghasilan besar bagi pelakunya. Kenapa? karena memang omzetnya juga besar. Contohnya seorang broker yang berhasil mentransaksikan properti senilai 5 milyar rupiah, maka apabila brokerage fee untuk transaksi ini adalah 2,5% maka ia berhak atas penghasilan 125 juta rupiah.

Ini untuk sekali transaksi lho. Jika dia berhasil mentransaksikan beberapa properti tiap bulannya maka bisa dihitung penghasilannya. Itulah sebabnya profesi sebagai broker properti digelari bisa memberikan penghasilan yang tidak terbatas.

Memang penghasilannya tidak persis seperti itu hitungannya karena komisi seorang agen properti profesional masih dipotong pajak dan bagi hasil untuk kantor tempat dia bernaung. Tapi tetap saja cukup besarlah jika dibandingkan dengan pekerjaan rata-rata.

Selain itu, untuk properti yang berlokasi di Jakarta, harga 5 milyar rupiah masih tergolong properti biasa-biasa saja. Karena properti yang berada di lokasi mewah harganya bisa mencapai puluhan milyar rupiah.

Sehingga komisinya tentu lebih besar juga jika berhasil mentransaksikan properti tersebut.

Jika Anda berbisnis properti sebagai developer maka semakin besarlah peluang untuk mendapatkan penghasilan yang lebih besar. Contohnya apabila seorang developer properti mengembangkan lahan seluas 10.000 m2 yang akan dibangun 60 unit rumah kelas menengah.

Maka proyeksi keuntungan yang mungkin didapatkan adalah 3 milyar rupiah, jika harga wajar tanah tersebut adalah 300.000 rupiah per-m2.

Bagaimana menghitungnya? Nanti dulu, sabar ya, Anda akan mendapatkan strateginya dalam buku ini secara lengkap. Terus baca!.

Karena Aman Sebagai Aset untuk Menyimpan Kekayaan

Mari kita lihat kenyataan ini lagi ‘semua orang kaya memiliki properti’, salah satu penyebabnya adalah karena properti aman sebagai alat untuk menyimpan kekayaan.

Penyebabnya tidak lain karena properti sebagai benda tidak bergerak sehingga fisiknya tidak mungkin hilang. Kecuali terjadi bencana alam (force majeure), seperti tanah longsor di lokasi dan tanahnya hilang. Ya, mungkin saja.

Tetapi jika keadaan berjalan normal, tanahnya tidak mungkin berpindah tempat atau hilang.

Selain itu kepemilikan properti dilindungi undang-undang, oleh karenanya apabila seseorang memiliki properti secara sah, maka dialah satu-satunya yang berhak atas properti tersebut.

Hanya dialah yang boleh menguasai properti tersebut dan mengambil kenikmatan darinya, seperti boleh ditinggali, disewakan atau bahkan menjualnya.

Undang-undang mensyaratkan bahwa kepemilikan properti dibuktikan dengan adanya alas hak seperti sertifikat. Dimana kepemilikan sertifikat merupakan bukti otentik yang memiliki kekuatan hukum yang sangat kuat.

Karena Properti Bisa Dimiliki Oleh Semua Orang

Properti bisa dimiliki oleh semua orang, selagi seseorang sanggup memenuhi syarat-syarat kepemilikan properti maka dia bisa memilikinya.

Bahkan bagi orang yang tidak memiliki uang seharga propertipun bisa memiliki properti, karena tersedia banyak bantuan pembiayaan untuk membeli properti.

Oleh karena itu, orang biasa-biasa saja bisa memiliki properti, tentu yang sesuai dengan kemampuan. Sifat baik properti kembali memainkan peranannya di sini yaitu bisa dibeli dengan uang yang lebih kecil dari harga sesungguhnya.

Dengan bantuan pembiayaanlah seorang karyawan yang memiliki penghasilan pas-pasan bisa memiliki rumah.

Apalagi ada program pemerintah yang memberikan kemudahan dan keringanan bagi Masyarakat Berpendapatan Rendah (MBR) untuk memiliki rumah yang bertajuk pengadaan sejuta rumah.

Jadi dapat dilihat bahwa orang berpendapatan rendahpun bisa memiliki properti, tidak melulu dominasi orang kaya, tetapi dengan penyesuaian.

Penulis: Asriman A. Tanjung

Owner of Asriman.com

Lihat artikel lainnya:

Inilah Kenapa Bisnis Properti Itu Amat Menguntungkan

asriman.com

Inilah Kenapa Bisnis Properti Itu Amat Menguntungkan

**Karena Bisa Mendapatkan Passive Income dan Massive Income dari Properti**

Karena Bisa Dibeli Tanpa Uang, Bahkan Bisa Mendapat Uang Saat Membelinya

Karena Bisa Dimiliki Tanpa Harus Membeli Tunai

**Karena Bisa Sebagai Hedging (Lindung Nilai) Terhadap Bisnis Lain**

Karena Properti Bisa Dijual Walaupun Fisiknya Belum Selesai

Karena Penghasilan di Bisnis Properti Tergolong Besar

Karena Aman Sebagai Aset untuk Menyimpan Kekayaan

Karena Properti Bisa Dimiliki Oleh Semua Orang

Leave a Reply Cancel reply

Hallo...!