Town house adalah kompleks hunian di tengah kota yang berisi rumah-rumah yang dibangun secara teratur dengan jumlah terbatas. Biasanya kompleks tersebut memiliki sistem tertutup (cluster) atau one gate system, dilengkapi dengan fasilitas bersama seperti kolam renang, ruang terbuka, club house, dan lain-lain serta memiliki sistem keamanan yang lebih baik daripada perumahan pada umumnya.
Jumlah rumah yang dibangun umumnya tidak lebih dari 30 unit dengan luas total lahan maksimal 5000 m2 dan bangunan dua atau tiga lantai.
Untuk menjadi developer town house diperlukan pengetahuan untuk mengurus perijinan. Walaupun pada prakteknya perijinan ini bisa diurus oleh orang lain atau biro jasa.
Adapun langkah-langkah dalam mengurus perijinan adalah:
Konsultasi peruntukan ke Dinas Tata Kota/Tata Ruang daerah setempat
Konsultasi ini bertujuan untuk mengetahui bahwa daerah tersebut boleh dibangun townhouse.
Sebaiknya langkah ini dilakukan sebelum anda mengakuisisi lahan, karena tidak semua lahan bisa dibangun townhouse.
Jika lahan sudah anda bayar ke pemilik lahan namun ternyata lahan tersebut tidak bisa dibangun townhouse maka anda akan rugi.
Memang anda bisa meminta kembali uang yang sudah anda bayarkan, namun biasanya terdapat kesulitan meminta uang yang sudah ada di rekening orang lain.
Nah, jika anda sudah memiliki informasi yang lengkap tentang tanah yang menjadi incaran anda dan tanah tersebut memang bisa dibangun townhouse silahkan anda membayar tanahnya. Pembayaran bisa anda lakukan secara kontan bisa juga secara bertahap, bisa juga anda akuisisi dengan cara kerjasama lahan.
Berikut jenis-jenis peruntukan lahan:
a. Hunian
- WBS (Wisma Besar) luas tanah > 401
- WSD (Wisma Sedang) luas tanah 201 s/d 400 m2
- WKC (Wisma Kecil) luas tanah < 200 m2
- WTm (Wisma Taman)
- WFL (Wisma Flat)
- WSN (Wisma Susun)
b. WKT (Wisma Kantor)
c. WDG (Wisma Dagang)
d. SPD (Suka Sarana Pendidikan)
e. PHT (Penyempurna Hijau Taman)
Namun khusus di DKI Jakarta saat ini tidak ada lagi peruntukan lokasi seperti di atas karena setelah diundangkannya Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 1 Tahun 2014 Tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi maka peruntukan lokasi langsng dibuat detil.
Peruntukan lokasi seperti sub zona rumah kecil, sub zona rumah sedang dan sub zona rumah besar. Kemudian ada sub zona rumah KDB rendah, sub zona rumah susun dan sub zona perkantoran, sub zona perdagangan dan jasa dan lain.
Mengajukan Advice Planning atau Block Plan ke Dinas Tata Kota
Advis Planning/Block Plan ini dibuat bertujuan untuk mengetahui peruntukan lokasi secara tertulis. Block Plan digunakan untuk lahan dengan luasan tertentu menurut peraturan daerah setempat.
Selain peruntukan, Advis Planning/Block Plan nantinya juga tercantum rencana jalan, besarnya Garis Sempadan Bangunan (GSB) dan Koefesien Luas Bangunan (KLB), dan lain.
Garis sempadan bangunan adalah jarak bebas yang tidak boleh dibangun dihitung dari pinggir jalan di depan lokasi.
Pengaturan tentang GSB ini bertujuan untuk membuat tata bangunan menjadi teratur sehingga memenuhi nilai estetika. Apalagi di kota yang amat padat semisal Jakarta, Surabaya, Medan dan Makassar pengaturan tentang GSB ini wajib diperhatikan. Kebayang kan kalo kota sudah padat, ditambah lagi dengan pembangunan fisik bangunan yang tidak teratur sehingga membuat kota menjadi tidak enak dipandang.
Dalam Advis Planning/Block Plan tertulis jenis bangunan yang diperbolehkan, seperti WBS, WSD, WKC atau WTM, jumlah lantai, Koefesien Dasar Bangunan (KDB), Koefesien Luas Bangunan (KLB), jumlah lantai, dan lain-lain. WBS adalah wisma besar, artinya peruntukan lokasi adalah wisma besar atau rumah mewah.
WSD adalah wisma sedang, artinya peruntukan lokasi adalah untuk perumahan sedang dan WKC adalah wisma kecil atau rumah kecil. Sedangkan WTM adalah wisma taman, dimana WTM adalah lokasi yang boleh dibangun dengan KDB yang amat kecil, sekitar 20% saja.
Sedangkan KDB adalah besarnya tapak bangunan yang boleh dibangun di suatu lokasi dibandingkan dengan luas tanah keseluruhan. Misalnya anda memiliki tanah 500 m2 dan KDB di lokasi adalah 60%.
Angka ini mengandung pengertian bahwa di lokasi tersebut hanya boleh dibangun 60% saja dari luas lokasi.
Dengan data ini maka lokasi hanya boleh dibangun 300 m2, sedangkan sisanya diperuntukan bagi penghijauan dan resapan.
Selanjutnya KLB adalah besarnya luas bangunan yang diperbolehkan. Contonya anda memiliki tanah dengan 500 m2 dan KLB dari lokasi adalah 4, maka anda diperbolehkan membangun dengan luas bangunan 2000 m2.
Sementara jumlah lantai berguna untuk menentukan banyaknya jumlah lantai bangunan yang diperbolehkan. Misalnya ijin di lokasi diperbolehkan bangunan 2 lapis maka itu menandakan jumlah lantai yang diperbolehkan.
Mari kita lihat untuk contoh di atas, luas tanah 500 m2, KDB 60%, KLB 4, maka didapatkan:
- Luas bangunan 2000 m2
- Luas tapak bangunan adalah 300 m2
- Maka ketinggian bangunan adalah 7 lantai.
Dalam memilih lahan untuk town house sebaiknya hanya mengakuisisi lahan yang peruntukannya sub zona perumahan dengan KDB 60%, karena KDB 60% sangat ideal. Jika KDB nya lebih kecil dari 60% maka bangunan yang diperbolehkan sangat kecil sehingga harga bangunan menjadi tinggi. Ujung-ujungnya anda sulit bersaing dengan kompetitor.
Enaknya di Jakarta saat ini sudah bisa membangun rumah 3 lantai sehingga lebih terbuka peluang mendisain rumah di tanah yang sempit, karena kebutuhan ruang bisa didesain vertikal. Ditambah lagi dengan adanya basement dan roof top semakin luas space yang bisa diperoleh. Ya, itulah ciri rumah di tengah kota, memanfaatkan tanah yang sempit supaya menghasilkan ruang yang lapang. Itulah pekerjaan arsitek anda.
Selanjutnya jika anda ingin membangun apartemen, maka lokasi yang harus anda cari adalah lokasi yang peruntukannya sub zona rumah susun. Atau jika anda ingin membangun gedung perkantoran anda harus mencari lokasi yang peruntukannya adalah sub zona perkantoran atau sub zona perdagangan dan jasa.
Syarat mengajukan Advis Planning/Block Plan:
- Foto copy sertifikat
- Foto copy PBB dan bukti bayar tahun berjalan
- Foto copy KTP dan KK pemohon sesuai dengan nama yang tercantum di sertifikat
- Surat kuasa, jika dikuasakan.
- Formulir isian di kantor Dinas Tata Kota
Membuat Siteplan
Siteplan adalah rencana tapak bangunan dengan segala unsur penunjangnya dalam skala batas-batas luas lahan tertentu.
Siteplan dibuat dengan memperhatikan peraturan yang berlaku di daerah setempat dan memperhatikan kesesuaian dengan perancanaan tata ruang wilayah.
Sebaiknya rencana siteplan dengan memperhatikan kaidah-kaidah pembuatan siteplan yang ideal, seperti menghindari kavling hadap barat, mengurangi kavling tusuk sate dan menghindari bentuk kavling ngipas atau lebar di depan.
Menurut pengalaman kavling dengan bentuk dan posisi seperti tersebut di atas memerlukan usaha yang lebih untuk menjualnya.
Karena memang kaveling dengna kondisi di atas lebih tidak nyaman. Contohnya kaveling yang menghadap ke barat, kaveling dengan kondisi ini mengakibatkan rumah terkena cahaya matahari di sore hari.
Sehingga menyebabkan rumah menjadi panas sehingga tidak nyaman. Apalagi untuk santai di sore hari di depan rumah, lebih tidak nyaman karena panas.
Kaveling dengan tusuk sate berhubungan dengan kenyamanan dan keamanan. Kenyamanan akan terganggu jika malam hari ada cahaya dari kendaraan yang datang tegak lurus dari depan rumah, cahaya kendaraan tersebut masuk ke rumah sehingga penghuni akan terganggu.
Ketidakamanan rumah dengan kondisi tusuk sate karena ada kemungkinan kecelakaan yang disebabkan oleh kendaraan yang datang dari depan rumah.
Sedapat mungkin siteplan dibuat oleh arsitek yang anda percayai karena tentu saja arsitek memiliki ilmu tentang mendesain hunian termasuk siteplan. Arsitek yang berpengalaman akan memperhatikan semua aspek dalam mendesain sesuatu.
Dengan pengalamannya, seorang arsitek yang bagus mampun menyulap sebuah lokasi yang kurang bagus menjadi karya yang menyenangkan.
Namun jika siteplan didesain oleh orang yang bukan arsitek maka mungkin saja desain anda menjadi tidak menyenangkan. Berada di dalam lokasi terasa tidak nyaman. Tapi kalau anda merasa mampu ya silahkan desain sendiri siteplan anda.
Mendesain sendiri siteplan perumahan anda mungkin bisa anda lakukan untuk perumahan dengan luasan yang tidak terlalu besar, tetapi untuk suatu kawasan perumahan akan sangat beresiko menyerahkan desain kepada orang yang bukan ahlinya.
Mengajukan Pemecahan Sertipikat sesuai dengan Siteplan
Pemecahan sertifikat diajukan ke Kantor Pertanahan. Petugas dari Kantor Pertanahan nantinya akan mengukur dan memasang patok sesuai dengan rencana siteplan yang diajukan.
Jika patok sudah jelas maka tidak diperlukan lagi pematokan ketika pengukuran.
Sebenarnya ketika pengajuan berkas ada form yang ditandatangani yang menyatakan bahwa pemohon sudah memasang tanda batas sehingga petugas dapat dengan mudah bisa melakukan pengukuran.
Pada proses pengukuran ini sebaiknya juga dihadirkan pemilik tanah yang ada di sebelah supaya tidak ada masalah di kemudian hari tentang tanda batas tanah. Karena sering kejadian adanya over lapping tanah dengan tanah tetangga.
Biasanya jika luas lahan tidak terlalu luas petugas melakukan pengukuran tanah dengan peralatan manual seperti meteran dan ditarik ke masing-masing batas tanah. Namun jika tanah yang diukur cukup luas maka diperlukan peralatan pangukuran digital sehingga hasilnya akurat.
Jika anda tidak punya waktu untuk mengurus sendiri pengukuran ini, anda bisa menguasakannya kepada orang lain, namun lebih baik anda menguasakan ke Notaris karena terkait dengan dokumen asli.
Karena Notaris ketika menerima berkas memberikan tanda terima resmi yang mana tanda terima ini berfungsi sebagai bukti penyerahan berkas. Kekuatan tanda terima ini sama dengan dokumen asli jika digunakan untuk pembuktian.
Syarat-syarat pengajuan pemecahan sertipikat:
- Asli sertifikat
- Foto copy SPPT PBB dan bukti bayar tahun berjalan
- Foto copy KTP dan KK pemohon
- Surat kuasa jika dikuasakan
- Formulir isian yang disediakan BPN
Mengajukan IMB (Ijin Mendirikan Bangunan)
IMB diajukan setelah sertifikat selesai dipecah di BPN. Dengan terbitnya IMB berarti proyek sudah bisa dilaksanakan.
Sama dengan pemecahan sertifikat, pengurusan IMB juga bisa anda kuasakan kepada pihak lain supaya anda punya waktu untuk mengurus proyek anda.
Karena mengurus IMB memerlukan waktu beberapa lama dan sebaiknya dipantau proses pengerjaannya di instansi terkait.
Persyaratan untuk mengajukan IMB:
- Foto copy sertifikat
- Foto copy SPPT PBB dan bukti bayar tahun berjalan
- Foto copy KTP dan KK pemohon
- Salinan Advis Planning/Block Plan
- Gambar kerja rumah
- Dan formulir isian
Info tentang Workshop Developer Property
Lihat artikel lainnya:- Apakah Townhouse Itu?
- Begini Langkah-langkah dalam Mengurus Perijinan Townhouse
- Cara Mudah Menilai Tanah yang Cocok untuk Dibangun Townhouse (part 1)
- Ini Dia Syarat Lokasi yang Bagus untuk Dibangun Townhouse
- Strategi Membuat Perencanaan Lahan untuk Dibangun Proyek Properti
- Aspek Teknis yang Musti Diperhatikan Ketika Akan Mengakuisisi Lahan
- Study Kasus: Mendisain Siteplan Untuk Townhouse pada Lahan Tidak Beraturan
- Double Decker, Solusi untuk Lahan Sempit yang Butuh Penghijauan dan Area Bermain
- Ini Dia Daftar Lengkap Perijinan Perumahan yang Dihilangkan, Digabung dan Dipercepat
- Begini Tahapan Mengurus Perizinan Proyek Properti Sesuai dengan Peraturan Terbaru
- Ini Dia Beberapa Pilihan Bisnis yang Bisa Anda Lakukan di Bisnis Properti
- Ini Yang Diperhatikan Ketika Anda Akan Membeli Rumah Baru Dari Developer
- Panduan Cara Developer Mengakuisisi Lahan Sampai Pemecahan Sertifikat
- Ini Perijinan yang Wajib Anda Urus untuk Memulai Proyek Properti
- Mengenal Berbagai Macam Produk Bisnis Properti
Pingback:www.asriman.com » Tanah Matang vs Tanah Mentah
Pingback:www.asriman.com » Membeli Lahan Tanpa Modal: Tawar dengan Harga Lebih Tinggi
Thanks karena telah share artikel cara pengurusan izin townhouse.
Pingback:Sekelumit Mengenai Sertifikat, IMB dan SPPT-PBB | www.asriman.com
Pak, bisa gak kalo pemecahan sertifikat nya belakangan setelah semua unit townhouse nya terjual? IMB untuk membangun townhouse nya satu aja ngikut di sertifikat induk.
Thanks.