Apa yang Harus Diperhatikan Dalam Membangun Perumahan

“Ane lagi galau ne boss” Sahut teman saya ketika baru duduk di Citos, tempat biasa ketemu rekan bisnis di bilangan Jakarta Selatan.

“Kenapa bro?” tanya saya.

“Perumahan yang ane bangun belom laku-laku juga” dia mulai bercerita.

“Padahal harga yang ane tawarkan sudah jauh di bawah harga perumahan sebelah, memang sih perumahan sebelah itu milik pengembang besar” paparnya.

“Yang disain arsitek mana bro?” saya bertanya lagi

“Ane cuman bikin 25 unit boss, ane bikin sendiri aja desainnya, nggak pake arsitek, lumayan ane bisa berhemat” katanya menerangkan.

Dalam hati saya berfikir inilah kesalahannya. Sekarang ini konsumen sudah pintar dalam membanding-bandingkan perumahan yang akan mereka beli.

Ada banyak pertimbangan bagi mereka sebelum memutuskan membeli rumah.

Baca juga: Workshop Developer Properti di Indonesia yang Wajib Anda Ikuti

Jadi dalam membeli rumah, bagi masyarakat, tidak hanya harga yang menjadi pertimbangan utama. Ada banyak pertimbangan lainnya selain harga.

Diantara yang dipertimbangkan tersebut adalah lokasi, tema arsitektur, kualitas bangunan, cara bayar, harga

Lokasi

Lokasi merupakan pertimbangan utama bagi calon konsumen untuk membeli properti. Lokasi berhubungan dengan akses ke tempat beraktifitas. 

Selain berhubungan dengan akses, pemilihan lokasi juga berhubungan dengan keberadaan fasilitas seperti sekolah untuk anak, tempat bermain dan pertimbangan lainnya.

Developer yang memiliki lokasi dekat ke tempat strategis seperti pusat bisnis, sekolah unggulan, pusat pemerintahan dan pusat keramaian lainnya menjadi jaminan sukses bagi seorang developer.

Mantra sakti bagi seorang developer sejak dulu tetap sama, bahwa hanya ada tiga syarat supaya properti yang kita kembangkan sukses, pertama adalah lokasi, syarat kedua lokasi, syarat ketiga lokasi.

Syarat ini masih berlaku sampai sekarang, dengan penambahan syarat-syarat berikut tentunya.

Tema Arsitektur

Syarat inilah yang mungkin dilanggar oleh teman saya seperti obrolan di atas. Tema arsitektur merupakan hal yang penting bagi konsumen.

Tema arsitektur dari rumah yang kita pasarkan seharusnya sesuai dengan tren disain mutakhir. Kita harus jeli melihat kemauan pasar dan menyediakan produk yang sesuai dengan selera konsumen.

Tema arsitektur juga berhubungan dengan disain antar ruang dari bangunan, pencahayaan alami dan tambahan, permainan warna yang elegan.

Disain antar ruang menjamin kenyamana lalu lintas penghuni dalam berpindah ruangan sehingga penghuni menjadi nyaman di dalam rumah.

Dengan disain yang benar ruangan dengan tanah terbatas bisa memberikan kesan sebaliknya. Hal ini akan berbeda jika rumah didisain oleh orang yang tidak mengerti disain pemanfaatan ruang yang optimal.

Dalam mendisain, seorang arsitek berpengalaman juga memperhatikan lingkungan sekitar. Seperti arah matahari, posisi taman dan lain sebagainya.

Ya, akan lebih baik kita menyerahkan disain kepada arsitek dengan sejumlah biaya dibandingkan dengan kita disain sendiri tapi menghasilkan disain yang kurang bagus.

Kualitas Bangunan

Adalah wajib hukumnya bagi kita sebagai developer menyediakan rumah yang terbuat dari material yang berkulitas.

Bangunan dengan mutu material kurang bagus pastinya tidak diminati oleh pembeli. Karena mereka mungkin saja sudah membanding-bandingkan mutu perumahan kita dengan kompetitor sebelah. Dan itu sangat wajar.

Kita harus memahami bahwa konsumen itu terdiri dari orang-orang aneh yang menginginkan barang yang berkualitas tetapi dengan harga murah, yang mana kondisi tersebut tentu saja tidak mungkin. Barang berkualitas tentu ada harganya.

Tetapi kita tetap butuh konsumen bukan?, itulah kenyataannya.

Cara Bayar

Cara pembayaran merupakan salah satu pertimbangan ketika seseorang dalam membeli rumah. Cara bayar yang lebih disukai adalah yang sesuai dengan kemampuan mereka.

Tetapi ada perbedaan antara cara bayar yang disukai oleh konsumen menengah ke bawah dengan konsumen menengah ke atas.

Cara bayar untuk konsumen menengah ke bawah

“Harga rumah berapa pak?” tanya seorang calon konsumen ke saya.

Setelah saya menjawab dengan harga rumah yang kami tawarkan, dia bertanya lagi.

“DP-nya berapa ya pak”

“Dan cicilannya berapa ya perbulannya?

Itulah pertanyaan yang seringkali kita dengar ketika memasarkan produk perumahan menengah ke bawah.

Saya selalu jelaskan bahwa mengenai DP (down payment) bisa sangat flexible tergantung kemampuannya mencicil nantinya.

Selain itu, penilaian bank terhadap kemampuan finansial konsumen juga sangat menentukan DP yang harus dibayar konsumen.

Demikian juga tentang besaran cicilan, semakin kecil kemampuan mencicil mereka menurut bank, maka semakin besar bank meminta mereka menyediakan uang muka.

Selanjutnya tentang besaran cicilan tiap bulan, sangat tergantung dari penghasilan mereka tiap bulannya. Perhitungan besaran penghasilan ini melalui skema tertentu oleh banknya.

Bank dengan amat mudah menghitung jika konsumen yang akan membeli perumahan tersebut adalah orang yang memiliki income tetap seperti pegawai negeri, karyawan dan orang dengan penghasilan tetap lainnya.

Besaran cicilan yang mampu mereka bayar adalah biasanya sepertiga sampai dengan setengah dari penghasilan tiap bulan.

Dimana penghasilan tersebut dikurangi terlebih dahulu dengan besaran cicilan yang sudah berjalan. Misalnya cicilan motor, mobil, pinjol kalau ada, pay later dan bentuk cicilan lainnya.

Dalam konteks perumahan menengah ke bawah, sedapat mungkin konsumen membayar semurah mungkin untuk DP, karena ini berhubungan dengan tipikal orang kita yang sulit menabung untk bayar DP walaupun punya kemampuan yang baik dalam mencicil.

Di samping itu mereka juga lebih senang dengan cicilan yang lebih kecil, walaupun mereka nantinya mencicil dalam waktu cukup lama.

Konsumen menengah ke atas

Tetapi untuk konsumen menengah ke atas, besaran uang muka dan cicilan tidak terlalu berpengaruh bagi mereka. 

Karena mereka lebih mempertimbangkan emosional dalam membeli rumah. Jika mereka suka lokasi, desain, fasilitas dan faktor pengembangan desain lainnya maka mereka dengan senang hati membeli dengan harga yang mungkin saja lebih mahal.

Bahkan untuk harga yang lebih mahal, misalnya rumah dengan harga di atas 2 milyar, konsumen lebih suka membayar dengan cara tunai atau tunai bertahap. Pada umumnya konsumen kaya tidak suka membeli dengan KPR.

Harga

Harga merupakan faktor terakhir menjadi pertimbangan membeli bagi konsumen. Harga yang lebih murah membuat kita lebih mudah memasarkan produk kita tetapi dengan memperhatikan faktor-faktor sebelumnya.

Besar kemungkinan konsumen akan memilih produk yang lebih mahal tetapi dengan cara bayar yang flexible dibandingkan dengan perumahan yang lebih murah tetapi dengan cara bayar yang tidak sesuai dengan keinginannya.

Kemungkinan lainnya adalah biarpun harga lebih murah tetapi desainnya tidak bagus atau tidak sesuai dengan tren desain terkini, juga ada kemungkinan tidak menjadi pilihan dari konsumen. 

Bagaimanapun juga seseorang lebih senang memiliki rumah dengan desain terkini dari pada rumah dengan jadul. Mereka akan senang sekali memberitahukan kepada orang lain melalui media sosial. Terutama medsos semacam Instagram, TikTok atau medsos lainnya.

Dari uraian di atas terlihat bahwa kesalahan teman saya bisa jadi terletak pada tema arsitektur yang tidak memperhatikan selera pasar dan disain ruang yang kurang comfort bagi penghuni, mutu bangunan yang kurang bagus atau cara bayar yang tidak kompromistis dengan kemauan konsumen.

Hal ini bisa terjadi karena dia mendesain sendiri proyeknya sementara dia bukanlah seorang arsitek, tentu saja berbeda dengan apabila proyek di desain oleh seorang arsitek yang berpengalaman. 

Dari sudut pandang faktor lokasi tidak masalah secara perumahannya berada bersebelahan dengan perumahan besar dan harga jualnya jauh di bawah kompetitor…

• Info tentang Workshop Developer Properti

Lihat artikel lainnya:

• Gimana Cara Jualan Cepet?
• Menekan Ketakutan Menjadi Developer Dengan Merubah Mindset
• Bisnis Properti yang Menciptakan Kekayaan
• Lokasi Itu Memang Sudah Ramai Tapi Belum Cocok Dibangun Apartemen. Mungkin 10 Tahun Lagi Baru Pas. Perhatikan Hal-hal Ini
• Kreatif Developer Pas-Pasan Mencari Modal Bangun Rumah  Ketika KPL KYG Tidak Memungkinkan
• Cara Mudah Menemukan Tanah yang Bisa Dijadikan Proyek Dengan Pola Kerjasama Lahan
• Inilah Beberapa Penyebab Proyek Properti Tidak Laku Terjual
• Ini Pengalaman Saya Negosiasi Lahan Kerjasama
• [TRUE STORY] Tanahnya Lebih Jauh, Tapi Harganya Lebih Mahal. Lupakan Saja
• Ternyata Tanahnya Tempat Jin Buang Anak
• Sampai Dimana Komitmen Mu?
• Tantangan Aktual Pengembang Properti Syariah
• Tanda Terima Sertifikat Membawa Petaka
• [TRUE STORY] Jangan Anggap Remeh Legalitas Proyek
• Kesulitan Dalam Menjual Perumahan, Apa yang Harus Dilakukan?

Tags

• marketing perumahan
• cara memasarkan perumahan
• strategi pemasaran perumahan
• strategi marketing property
• strategi marketing perumahan
• cara pemasaran perumahan
• pemasaran perumahan
• strategi pemasaran properti
• cara marketing perumahan