PT dilarang membeli tanah SHM
Menurut hukum jual beli, tidak ada yang melarang sebuah Perseroan Terbatas (PT) membeli tanah berstatus Sertifikat Hak Milik (SHM).
Asalkan unsur dalam jual terpenuhi ya boleh boleh saja. Ada penjual, ada pembeli, ada objek yang diperjual belikan dan selanjutnya mengikuti peraturan tentang pembayaran pajak-pajak. Wis gas pol jual beli.
Masalahnya adalah negara melarang PT menguasai tanah berstatus SHM. Ini termaktub dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA).
UUPA melalui Pasal 21 ayat (1) dan (2) menerangkan bahwa; hak milik hanya dapat diperoleh oleh warga negara Indonesia dan badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah.
Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula
SHM boleh dibeli oleh badan hukum yang ditetapkan pemerintah
Sementara pemerintah menetapkan bahwa badan hukum yang diperbolehkan memiliki tanah berstatus SHM adalah:
- Bank-bank yang didirikan oleh negara;
- Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian;
- Badan-badan keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Agama;
- Badan-badan sosial, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial.
Hal ini tercantum dalam Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum yang Dapat Mempunyai Hak Milik atas Tanah.
Jadi dapat dilihat badan hukum yang didirikan oleh warga negara yang bertujuan berusaha atau mencari keuntungan tidak termasuk dalam badan hukum yang diperbolehkan memiliki tanah dengan status SHM.
Oleh karena itu jika badan hukum PT yang didirikan oleh warga negara dengan tujuan berusaha atau mencari keuntungan akan membeli tanah maka ada caranya yaitu dengan cara mengubah SHM menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) atau dengan cara pelepasan hak.
SHM menjadi HGB
Cara pertama adalah dengan mengajukan perubahan hak dari SHM menjadi Hak Guna Bangunan (HGB).
Langkah ini sederhana , murah dan cepat. Sederhana, karena langkahnya cukup ajukan permohonan ke kantor BPN setempat.
Murah, karena hanya membutuhkan membayar uang pelayanan saja.
Tidak ada pemasukan negara dan pajak-pajak dalam proses ini. Karena memang tidak ada peralihan hak, hanya perubahan jenis hak saja.
Cepat, karena dalam proses ini tidak perlu ada survey atau pengukuran ke lokasi. Tidak perlu mengganti blangko sertifikat, dan tidak perlu juga proses lainnya.
Selanjutnya jika BPN menilai persyaratan sudah dilengkapi semua maka permohonan bisa diproses.
Dalam jangka waktu tidak lebih dari 7 hari kerja, maka proses perubahan hak tersebut sudah selesai.
Setelah SHM tersebut menjadi HGB maka dilakukan jual beli ke PT. Selanjutnya PT mengajukan baliknama sertifikat berdasarkan AJB tersebut.
Sebelum penandatangan AJB para pihak, penjual dan pembeli wajib membayarkan pajak-pajak.
Penjual dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) yang bersifat final sebesar 2,5%.
Sementara PT sebagai pembeli tertagih Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% dari (NPOP – NPOPTKP).
Dimana NPOP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak, sama dengan nilai transaksi jual belinya.
NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak, yang besarnya rata-rata Rp60 juta. Kecuali DKI Jakarta yang NPOPTKP-nya Rp80 juta.
Pelepasan hak
Cara selanjutnya adalah dengan melepaskan hak atas SHM tersebut. Jadi pemilik SHM melepaskan kepemilikannya atas SHM tersebut ke negara.
Pelepasah hak ini dilakukan dengan akta pelepasan hak yang dibuat di hadapan Notaris.
Atas pelepasan haknya tersebut si pemilik SHM memperoleh ganti rugi.
Sementara yang memberikan ganti rugi adalah PT yang akan memohonkan HGB atas tanah tersebut.
Atas peristiwa pelepasan hak ini para pihak juga tertagih pajak-pajak.
Pemilik SHM sebagai pihak yang melepaskan hak tertagih PPh sebesar 2,5%. Dia tertagih karena menerima penghasilan atas pelepasan haknya berupa ganti rugi.
Sedangkan PT sebagai pihak yang akan menerima pelepasan hak dari pemilik SHM akan memohon HGB atas tanah tersebut dikenakan BPHTB.
Tetapi pembayaran BPHTB tertagih pada saat PT tersebut sudah memohonkan HGB ke BPN, bukan pada saat penandatanganan akta Pelepasan Hak.
Nah, dengan kedua cara tersebut PT sebagai badan hukum bisa membeli tanah dalam bentuk SHM.
PT membeli tanah girik
Dengan cara yang sama, PT bisa juga bisa membeli tanah yang berstatus girik, yaitu dengan cara pelepasan hak.
Hanya saja ada perbedaan dengan PT membeli SHM. Karena ketika PT membeli tanah berbentuk girik dengan akta pelepasan hak ada syarat-syarat tertentu yang wajib dipenuhi.
Syarat tersebut berupa bebeberapa surat keterangan dari kepala desa atau lurah;
- Surat keterangan tidak sengketa
- Surat keterangan riwayat tanah
- Surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik
Satu lagi persyaratan langkah yang wajib dipenuhi adalah adanya pengumuman selama 2 bulan tentang data tanah di kantor pertanahan dan kantor kepala desa.
Data tanah yang diumumkan adalah data-data fisik dan data-data yuridis.
Data fisik menerangkan letak dan luasnya berupa hasil pengukuran, berbatasan dengan apa saja atau dengan tanah milik siapa.
Sementara data yuridis mencantumkan bukti hukum kepemilikan berupa nomor girik dan nomor persil dan nama pemiliknya.
Dilengkapi juga dengan bukti-bukti peralihan, jika tanah tersebut sudah pernah dialihkan sejak girik tersebut terbit sampai dengan pemilik sekarang.
Lihat artikel lainnya:- Kenapa Tanah yang dibeli PT harus HGB Tidak Bisa Hak Milik
- Cara Meningkatkan Sertifikat Hak Pakai Menjadi SHM
- Ketika Membeli Rumah dari Developer, Apakah Sertifikatnya Langsung SHM atau HGB Dulu?
- Jika Ingin Memecah Tanah Sendiri Menjadi Banyak Bidang Bagaimana Langkahnya?
- Syarat Mengubah HGB Menjadi Hak Milik
- Bagaimana Cara Jual Beli Tanah Girik Di Notaris
- Cara Memecah SHM yang Luas dan Lebih Dari 5 Bidang Sekaligus
- Jenis Hak Atas Tanah yang Bisa Dibangun Proyek
- Begini Langkah Mengakuisisi Tanah Girik Oleh Developer
- Apakah Mengurus SHM Tanpa Jual Beli Dikenakan BPHTB
- Setelah SHM Terbit AJB Tarok Dimana
- Aspek Hukum WNA Membeli Properti di Indonesia
- Siapa yang Wajib Membayar Pajak Jika PBB Belum Dibaliknama?
- Syarat Dan Langkah Jual Beli Tanah Girik
- Ini Dia SK Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998 yang Membatasi Pemilikan SHM Hanya 5 Bidang
