Seorang developer harus pintar dalam menganalisa harga tanah. Karena menganalisa harga tanah merupakan pekerjaan penting, krusial ketika akan mengakuisisi lahan. Karena harga merupakan salah satu pertimbangan utama dalam menilai kelayakan tanah untuk dijadikan proyek properti, di samping kondisi fisik, legalitas dan kondisi lainnya tentu saja.
Suatu bidang tanah tidak layak untuk diakuisisi jika harganya lebih tinggi dibanding harga wajarnya walaupun lokasinya bagus, bentuk tanah dan fisiknya juga bagus, tanahnya sudah bersertifikat dan tidak ada sengketa. Inilah salah satu penyebab sebuah proyek properti terkendala dalam penjualan. Harganya kalah bersaing dengan kompetitor.
Apalagi untuk rumah menengah ke bawah, harga merupakan pertimbangan utama. Beda harga sedikit saja bisa membuat mereka tidak jadi membeli.
Di samping harga tanah, faktor lainnya yang menjadi pertimbangan adalah kondisi fisik. Sebenarnya kondisi fisik ini ada hubungannya juga dengan harga tanah. Karena jika kondisi fisik belum siap bangun maka dibutuhkan waktu dan biaya untuk membuat lahan menjadi siap bangun. Jadi jika harga akuisisi masih murah perlu dipertimbangan juga biaya yang dibutuhkan untuk persiapan lahan tersebut. Apalagi harga tanah sudah mahal atau setara harga pasar maka ada tambahan biaya untuk melakukan persiapan.
Demikian juga jika legalitas belum bersertifikat maka diperlukan langkah tambahan yaitu mengurus sertifikat. Termasuk memperhitungkan waktu pengurusannya.
Jadi sebelum mengakuisisi sebidang lahan untuk dijadikan proyek properti Anda bisa melakukan langkah di bawah ini untuk memastikan bahwa harga tanah tersebut layak; menganalisa proyek yang sudah ada di lokasi dengan menjadi detektif pasar. Selanjutnya jika sudah mendapatkan data bisa lakukan jurus ATM.
Selain tentu saja jika lahannya luas untuk proyek besar Anda tidak harus melakukannnya sendiri. Anda bisa meng-hire properti konsultan untuk melakukan analisis tersebut. Nanti hasil analisanya akan memberikan rekomendasi tentang kelayakan proyek sambil ada juga saran-saran dalam perencanaan proyek nantinya.
Berpedoman Kepada Proyek Perumahan yang Sudah Ada
Untuk menganalisa harga tanah ditawarkan, hal pertama yang harus Anda lakukan adalah melihat dan menganalisa harga perumahan yang juga dikembangkan di sekitar lokasi.
Jarak sampai 5 kilometer—asalkan masih berada di kelas jalan yang sama—masih bisa dijadikan perbandingan langsung.
Lain halnya jika kelas jalannya sudah berbeda maka harus dilihat dulu apakah kelas jalannya lebih tinggi atau lebih rendah.
Cara mudah untuk melihat kelas jalan ini adalah dengan melihat fisik jalan, apakah lebih lebar, lebih bagus, lebih ramai atau malah sebaliknya.
Cara lainnya untuk membandingkan lokasi adalah dengan melihat jarak lokasi ke tempat aktivitas umum seperti pusat bisnis, kompleks perkantoran, pabrik, sekolah, kampus, pasar, pintu jalan tol dan pusat keramaian lainnya.
Jika jarak lokasi kita lebih dekat maka lokasi kita lebih bagus dan terbuka peluang kita memenangkan persaingan atau menjual dengan harga yang lebih tinggi. Begitu sebaliknya.
Baca juga: Workshop Developer Properti di Indonesia yang Wajib Anda Ikuti
Bagaimana cara menganalisa harga tanah? Strategi yang bisa Anda gunakan adalah strategi detektif pasar digabungkan dengan jurus analisa cepat (quick count) dan super quick count.
Menjadi Detektif Pasar
Strategi detektif pasar dilakukan dengan cara melakukan survey ke proyek yang berada di sekitar lokasi. Survey Anda lakukan bukan dengan cara survey resmi tetapi dilakukan dengan cara berpura-pura menjadi konsumen yang akan membeli rumah.
Target yang harus Anda dapatkan adalah brosur dan daftar harga (pricelist). Sehingga Anda mengetahui harga jual dan spesifikasi material yang mereka gunakan.
Akan lebih baik lagi jika Anda menyempatkan diri ngobrol-ngobrol dengan tenaga marketing-nya untuk mengetahui laju penjualan atau respons pasar terhadap perumahan mereka.
Jika penjualan bagus artinya masih ada peluang untuk Anda masuk di pasar yang sama, tetapi jika penjualan jelek Anda harus berhitung lagi untuk membuka proyek di lokasi tersebut.
Gambaran tentang bagus atau tidaknya penjualan bisa dilihat dari lamanya waktu pelaksanaan proyek.
Misalnya, proyek mereka sudah dimulai sejak 5 tahun yang lalu—untuk luasan maksimal 5 hektare—tetapi sampai saat ini masih belum juga terjual habis, bahkan penjualan tertatih-tatih.
Nah, dari gambaran ini tentu sangat beresiko jika Anda akan membuka proyek di lokasi yang sama. Apalagi segmentasi pasar yang Anda bidik juga tidak berbeda.
Mainkan Juga Jurus ATM. Amati, Tiru dan Modifikasi
Tidak hanya negara Jepang yang boleh memainkan jurus ini ketika mulai membangun industri negaranya, Andapun harus pintar mempraktikkannya.
Prinsipnya mudah sekali untuk dipahami:
Pedomani produk yang sudah ada di sekitar lokasi, amati produk yang laku, lakukan hal serupa dengan menambahkan kreatifitas Anda tentunya, jangan tiru total nantinya Anda malah dituduh sebagai plagiator.
Selanjutnya amati juga produk yang tidak laku untuk dijadikan pelajaran dan tidak ditiru.
Mainkan jurus ATM ini dengan sempurna. Maksudnya begini, jika ada perumahan yang tidak laku-laku karena desainnya yang tidak disukai konsumen maka Anda jangan membuat desain serupa.
Contohnya, sebuah perumahan dengan tema desain klasik—misalnya—tertatih-tatih dalam penjualan, maka Anda jangan membuat desain serupa.
Sebaliknya jika ada perumahan yang mengusung desain minimalis sebagai langgam desainnya dan laku keras, maka Anda harus menyediakan produk dengan desain serupa.
Contoh jurus ATM lainnya, jika ada developer yang menjual rumah dengan harga 800.000.000 rupiah dan tidak sukses dalam penjualan, maka Anda jangan masuk di harga tersebut.
Mungkin lebih baik jika Anda menjual dengan harga yang lebih rendah atau lebih tinggi sekalian. Itulah gunanya Anda melakukan analisa sebelum mengakuisisi lahan atau sebelum memulai proyek Anda.
Lihat artikel lainnya:Author: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
- Menganalisa Kelayakan Tanah Dengan Melihat Kompetitor
- Anda Wajib Tahu Cara Menganalisa Lahan. Jangan Pernah Salah!
- Syarat Menjadi Developer Perumahan
- Ini Hal Wajib yang Harus Diperhatikan Ketika Akan Memulai Proyek Properti
- Ini Dia Kriteria Lahan yang Layak untuk Dibangun Proyek Perumahan
- Penting Untuk Mencari Tahu Riwayat Negosiasi Sebelumnya
- Cara Mudah Menilai Kelayakan Lahan Untuk Dikembangkan Jadi Proyek
- Anda Harus Tahu Lahan yang Menguntungkan untuk Dibangun Proyek Perumahan
- Bagaimanakah Ciri-ciri Tanah yang Bagus untuk Perumahan Itu?
- Ini Dia Keuntungan dan Kerugian Membeli Tanah yang Sudah Bersertipikat dan Belum
- Perhatikan Kondisi Fisik Lahan yang Akan Diakuisisi
- Pentingnya Mempelajari Kompetitor Ketika Akan Membangun Proyek
- Apa yang Dimaksud Dengan Tanah Matang dan Tanah Mentah
- Ini Dia Beberapa Syarat Untuk Sukses Menjadi Developer Properti Walaupun Tidak Punya Modal
- Cara Mudah Menjadi Developer Perumahan
