Begini Cara Mengurus Rumah Lama yang Belum Punya IMB atau PBG

Cek peruntukan atau zonasi lokasi

Seorang teman akan membeli rumah di bilangan Jakarta Barat. Rumah tersebut sudah tua dan tidak memiliki Ijin Mendirikan Bangunan atau IMB. (Sekarang IMB sudah digantikan dengan PBG).

Saya sarankan dia terlebih dahulu men-cek peruntukan lokasi tempat rumahnya berada, jika peruntukannya adalah pemukiman maka tidak masalah rumah itu dibeli.

Pentingnya IMB atau PBG ini karena dia akan membeli rumah tersebut dengan bantuan kredit pemilikan rumah atau KPR bank. Tentu saja bank mensyaratkan suatu jaminan harus memiliki IMB atau PBG.

Karena perizinan bangunan merupakan syarat wajib bagi bank menyetujui permohonan KPR.

Tetapi jika peruntukan lokasi adalah selain untuk rumah tinggal maka sebaiknya rumah tersebut tidak dibeli karena di lokasi tidak akan bisa diurus IMB atau PBG.

Cek di kantor kecamatan, PTSP atau BPN

Pengecekan peruntukan lokasi bisa dilakukan di kantor kecamatan, bisa juga mendatangi dinas tata ruang atau langsung ke kantor PTSP (Pelayanan Terpadu Satu Pintu) atau kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional) setempat.

Cek di kantor kecamatan

Di kantor kecamatan, bidang yang melayani adalah UPTD (Unit Pelayanan Teknis Daerah) atau tanya saja ke karyawan kecamatan tersebut nanti diarahkan untuk menanyakan ke bagian terkait.

Cek di kantor PTSP

Sementara di Kantor PTSP tentang zonasi ini dapat ditanyakan langsung di loket pelayanan, nantinya ada petugas yang melayani.

Cek di kantor pertanahan

Di kantor BPN bisa ditanyakan di seksi penataan ruang, biasanya seksi ini tidak ada di loket pelayanan karena loket pelayanan lebih berfokus kepada pelayanan kegiatan yang banyak dibutuhkan oleh masyarakat seperti pelayanan pengecekan sertifikat, baliknama sertifikat, pemasangan HT, roya, permohonan sertifikat baru, perubahan sertifikat dan pelayanan lainnya.

Sementara seksi penataan ruang biasanya berada di bagian atas gedung BPN, sehingga jika ingin mendapatkan informasi tentang peruntukan ini harus masuk ke ruangan bagian atas tersebut. 

Mungkin sebaiknya ada pelayanan juga tentang pengecekan di bidang tata ruang ini ada pelayanan tersendiri sehingga masyarakat lebih mudah lagi mengecek zonasi tanah.

Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula

IMB digantikan dengan PBG

Dengan berlakunya UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja atau Omnibus Law Cipta Kerja, IMB sudah tidak ada lagi karena sudah digantikan dengan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).

Tetapi prinsipnya tetap sama yaitu setiap bangunan harus memiliki izin.

Hal ini supaya bangunan yang dibangun sesuai dengan peruntukan lokasi dan menjamin aspek keselamatan pengguna nantinya.

Mengenai bangunan lama dibolehkan atau wajib mengurus IMB/PBG ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung Pasal 48 yang berbunyi Bangunan gedung yang telah berdiri, tetapi belum memiliki izin mendirikan bangunan pada saat undang-undang ini diberlakukan, untuk memperoleh izin mendirikan bangunan harus mendapatkan sertifikat laik fungsi berdasarkan ketentuan undang-undang ini.

Dalam pelaksanaannya, tentang bangunan yang belum memperoleh PBG diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.

Dalam PP tersebut disebutkan bahwa; “Bangunan Gedung yang telah berdiri dan belum memiliki PBG, untuk memperoleh PBG harus mengurus SLF berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah ini”

Memang bunyi undang-undang dan peraturan pemerintah tersebut tidak mengkhususkan bangunan untuk rumah tinggal tapi bangunan yang disebut adalah termasuk rumah tinggal.

Dari Peraturan Pemerintah di atas dapat dilihat bahwa rumah yang sudah berdiri wajib mengurus PBG asalkan masih layak dan berada di lingkungan pemukiman.

Nanti akan ada petugas yang memeriksa kelaikan bangunan secara teknis. Jika bangunan masih layak oleh pengkaji teknis tersebut maka bangunan tersebut dapat diberikan SLF untuk selanjutnya pemerintah menerbitkan PBG.

UU No. 28 Tahun 2002 direvisi oleh UU No. 11 Tahun 2020

UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung direvisi oleh UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (Omnibus Law Cipta Kerja), maksudnya UU Cipta Kerja tidak serta merta membuat UU Bangunan Gedung tidak berlaku.

Sifat UU Cipta Kerja tersebut adalah memperbaiki, menghapus atau menambahkan pasal-pasal yang ada di UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung dan Undang-Undang lainnya yang bersinggungan dengan UU Cipta Kerja ini. Karena UU Cipta Kerja ini merevisi dan menyatukan 70-an undang-undang.

Revisi yang kentara dari UU Cipta Kerja ini terhadap UU Bangunan Gedung adalah semua kalimat demi kalimat yang mengandung IMB dihapus, digantikan dengan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).

Jika peruntukan lokasi bukan untuk permukiman

Akan halnya peruntukan lokasi tersebut bukan untuk rumah tinggal, seperti untuk penghijauan, pertanian, industri, komersil atau perkantoran, perdagangan dan jasa, maka PBG untuk rumah tinggal di lokasi tersebut tidak akan terbit.

Peruntukan penghijauan

Jika lokasi tersebut zonasinya adalah untuk penghijauan, maka lokasi tersebut tidak akan bisa terbit PBG untuk rumah tinggal, baik rumah tinggal satuan ataupun rumah tinggal berupa perumahan dan kawasan permukiman lainnya. 

Lahan tersebut tidak bisa dibangun apapun kecuali dibuat area hijau, pertamanan atau kegiatan lainnya yang sesuai.

Peruntukan pertanian

Selanjutnya jika lokasi tersebut adalah zona pertanian, maka di atas lahan tersebut juga tidak bisa dibangun rumah atau perumahan. Lahan tersebut hanya bisa dijadikan lahan pertanian dan ladang-ladang untuk tanaman.

Peruntukan industri

Demikian juga jika lahan tersebut berada di zona industri, di atas lahan tersebut tidak bisa dibangun rumah atau perumahan. 

Tetapi untuk kondisi tertentu dan dengan pertimbangan tertentu lokasi industri bisa saja diajukan untuk komplek perumahan untuk orang-orang yang berkerja di kawasan industri tersebut.

Itulah sebabnya ada perumahan yang berada di dalam kawasan industri.

Peruntukan komersil

Jika lokasi berada di zona komersil seperti perkantoran, perdagangan dan jasa, maka lokasi tersebut tidak dapat dibangun rumah atau perumahan.

Jika untuk hunian lokasi ini bisa diajukan untuk dibangun apartemen dengan syarat tertentu.

KKPR

Ketika masyarakat ingin mengajukan SLF atau PBG langkah awal yang harus dilakukan adalah mengajukan KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang) ke dinas tata ruang setempat.  

Jika rencana pengajuan sudah sesuai, maka akan terbit KKPR, dimana di dalam KKPR tersebut dapat terlihat bahwa rencana pengajuan sudah sesuai dengan tata ruang setempat.

Tetapi jika rencana pengajuan tidak sesuai dengan tata ruang, maka KKPR tidak diterbitkan dan perizinan selanjutnya tidak dapat dilakukan, baik berupa SLF maupun PBG.  

Dulu IMB diurus di pemda setempat

Dulu ketika IMB masih berlaku, pengurusan IMB dilakukan melalui pemerintah daerah setempat melalui dinas-dinas terkait.

Dinas-dinas tersebut diantaranya adalah Dinas Penanaman Modal Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP), dinas cipta karya, dinas tata ruang, dinas perumahan dan permukiman, dinas pekerjaan umum dan perumahan rakyat dan dinas-dinas lainnya.

Jika IMB diajukan untuk perumahan, banyak sekali rekomendasi dari dinas-dinas teknis yang harus dipenuhi terlebih dahulu. 

Ada rekomendasi tentang peil banjir, rekomendasi Amdal, UKL/UPL atau SPPL, rekomendasi Andalalin, rekomendasi TPU, rekomendasi TPSS, rekomendasi dari pemadam kebakaran, rekomendasi dari PLN, rekomendasi PJU, rekomendasi dari warga, lurah dan camat dan rekomendasi-rekomendasi lainnya.

Rekomendasi peil banjir

Rekomendasi peil banjir dikeluarkan oleh dinas tata air setempat. Rekomendasi ini berguna untuk memastikan bahwa lokasi tidak akan banjir di kemudian hari karena dalam rekomendasi tersebut terdapat syarat-syarat teknis seperti elevasi bangunan, rencana saluran air hujan dan lain-lain.

Rekomendasi Amdal, UKL/UPL, SPPL

Rekomendasi AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan), UKL/UPL (Usaha Pengelolaan Lingkungan/Usaha Pemantauan Lingkungan) atau SPPL (Surat Pernyataan Kesanggupan Pengelolaan Lingkungan) adalah rekomendasi yang dikeluarkan oleh dinas lingkungan hidup untuk merekomendasikan agar pembangunan proyek tersebut tidak berdampak buruk terhadap lingkungan.

Rekomendasi Andalalin

Rekomendasi Andalalin dikeluarkan oleh dinas perhubungan, dimana dalam rekomendasi Andalalin ini bertujuan agar pembangunan proyek perumahan tidak mengganggu lalu lintas yang sudah ada.

Rekomendasi TPU

Rekomendasi TPU dikeluarkan oleh dinas pemakaman. Dalam rekomendasi ini terdapat kewajiban pengembang perumahan untuk menyediakan lahan untuk pemakaman seluas 2% dari luas lahan.

Lahan untuk pemakaman tersebut dibeli oleh developer dan kemudian diserahkan ke pemda setempat (dinas pemakaman)

Rekomendasi TPSS

Rekomendasi TPSS (Tempat Pembuangan Sampah Sementara) dikeluarkan oleh dinas lingkungan hidup. Dalam rekomendasi TPSS ini terlihat desain tempat sampai sementara untuk pengumpulan sampai dari warga perumahan sebelum dibawa ke tempat pembuangan sampah akhir.

Rekomendasi pemadam kebakaran

Rekomendasi pemadam kebakaran dikeluarkan oleh dinas pemadam kebakaran. Dalam rekomendasi ini terdapat aturan-aturan atau standar teknis untuk menanggulanhi kebakaran. 

Misalnya ada aturan tentang jarak antar bangunan, terdapat alat pemadam di kawasan perumahan agar suatu saat nanti terjadi kebakaran dapat ditanggulangi.

Rekomendasi dari PLN

Rekomendasi dari PLN ini menjadi suatu syarat bagi pihak-pihak yang berkepentingan seperti perbankan ketika akan memberikan bantuan pembiayaan kepada perumahan tersebut (jika dibutuhkan).

Karena pihak perbankan tersebut tentu tidak bersedia memberikan bantuan jika perumahan tersebut tidak mendapat aliran listrik nantinya. Tetapi tidak semua bank mensyaratkan ini, tergantung lokasi, jika lokasi sudah ramai maka surat rekomendasi ini tidak diperlukan karena sudah pasti perumahan akan mendapatkan jaringan listrik.

Rekomendasi PJU

Rekomendasi PJU (Penerangan Jalan Umum) bertujuan untuk menentukan penerangan jalan di dalam lokasi perumahan. Dalam rekomendasi ini terdapat desain titik-titik lampu penerangan di jalan perumahan.

Rekomendasi warga, lurah dan camat

Rekomendasi dari warga, lurah dan camat bertujuan agar pelaksanaan proyek sudah mendapat persetujuan dari warga setempat, lurah dan camat.

Tetapi untuk mengurus PBG atau SLF untuk satu unit rumah semua rekomendasi-rekomendasi ini tidak diperlukan. Yang diperlukan hanya desain teknis saja yang dilengkapi dengan KKPR (Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang).

PBG dan SLF diurus secara online

Tetapi saat ini ketika perizinan bangunan berubah menjadi PBG, permohonan perzinan tersebut diajukan secara online di website yang disediakan oleh pemerintah; hxxps://simbg.pu.go.id

Caranya simpel, buka website tersebut lalu buat akun, nah setelah masuk nanti akan banyak pilihan menu. Diantaranya adalah permohonan baru PBG dan SLF (Sertifikat Laik Fungsi).

Jika permohonan perizinan bangunan baru, atau bangunannya belum ada maka permohonan yang diajukan adalah permohonan PBG.

Kondisi lainnya, jika bangunannya sudah ada tetapi belum memiliki PBG, maka permohonan yang diajukan terlebih dahulu adalah SLF.

Pengurusan SLF ini bertujuan untuk mendapatkan data tentang kelaikan bangunan. Jika bangunan masih layak pakai maka SLF dapat diterbitkan. Demikian sebaliknya.

Jadi untuk kasus seperti yang terjadi di atas, yaitu rumah sudah ada, tetapi belum ada IMB atau PBG, maka permohonan yang harus diajukan pertama kali adalah SLF.

Setelah SLF didapatkan lalu dilanjutkan dengan mengurus PBG. SLF dan PBG diurus secara online di website yang sudah disediakan oleh pemerintah.

Ketika mengajukan pengurusan PBG secara online, banyak form yang harus diisi dengan data-data yang disyaratkan. Data-data tersebut diantaranya adalah data tentang kepemilikan tanah, data teknis perencanaan dan lain-lain. 

Secara lengkap ini data-data yang musti kepenuhi ketika mengurus PBG secara online:

-data tanah; apakah tanahnya sudah bersertifikat, cantumkan nomor sertifikat dan upload dalam format pdf.

-data hasil penyelidikan tanah; hasil penyelidikan tanah (soil investigation) dibuat dalam format pdf lalu diupload.

-KTP; data identitas pemohon.

-KKPR; Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, KKPR diurus terlebih dahulu ke kementrian agraria dan tata ruang badan pertanahan nasional (ATR BPN). Dulunya KKPR ini sama fungsinya dengan izin lokasi.

-data-data perencanaan atau gambar teknis; gambar situasi, rencana tapak (siteplan), denah, potongan, tampak dan detil bangunan gedung.

-spesifikasi teknis bangunan termasuk spesifikasi umum dan khusus (jenis, tipe dan karakteristik material/bahan yang digunakan secara lebih detil dan menyeluruh untuk komponen arsitektural)

-gambar detil struktur.

-data arsitek berlisensi.

          -data desain MEP (mekanikal elektrikal dan plumbing)

-data penyedia jasa perencana yang berlisensi.

          -data-data semua rekomendasi yang diurus di pemda atau dinas-dinas teknis daerah (khusus untuk perumahan dan kawan permukiman. Tidak diperlukan untuk rumah satuan.

-dan masih banyak lagi data-data yang musti diupload, terutama untuk bangunan yang lebih dari 1 lantai dan atau menggunakan basemen. Tetapi untuk rumah tinggal cukup data-data diatas yang disediakan.

TPT dan TPA

Dalam proses permohonan PBG ada tim yang memeriksa desain teknis bangunan yang diajukan.

Untuk bangunan dengan luas kurang dari 72 m2 tim yang menilai adalah TPT (Tim Penilai Teknis), sedangkan untuk bangunan selain itu seperti rumah dengan luas lebih dari 72 m2, apartemen, bangunan kantor, gudang, hotel, rumah sakit dan bangunan lainnya yang membutuhkan analisa teknis, tim yang menilai adalah TPA (Tim Profesi Ahli).

Lamanya waktu untuk konsultasi (asistensi) dengan TPT ditetapkan paling lama 5 hari, sedangkan untuk asistensi dengan TPA paling lama 28 hari dan asistensi tersebut dilakukan paling banyak 5 kali.

Baca juga: Workshop Developer Properti di Indonesia yang Wajib Anda Ikuti

Lihat artikel lainnya:

• Omnibus Law; IMB Dihapus dan Digantikan PBG
• Penerbitan IMB Setelah Masa Berlaku PBG, Hal-Hal yang Harus Dipahami
• Sekelumit Mengenai Sertifikat, IMB dan SPPT-PBB
• Begini Tahapan Mengurus Perizinan Proyek Properti Sesuai dengan Peraturan Terbaru  
• Pentingnya Memastikan Lahan Tidak Sengketa dan Peruntukan Lokasi Sebelum Mengakuisisi Lahan
• Ini yang Harus Diperhatikan Ketika Akan Negosiasi Ke Pemilik Lahan
• Cara Meningkatkan Status Tanah Garapan Menjadi SHM
• Ketika Membeli Rumah dari Developer, Apakah Sertifikatnya Langsung SHM atau HGB Dulu?
• Syarat Permohonan PKS ke Bank yang Musti Di-upgrade
• Ini Yang Diperhatikan Ketika Anda Akan Membeli Rumah Baru Dari Developer
• Kapan Waktu Ideal untuk Memulai Pemasaran Proyek Perumahan?
• Ini Perijinan yang Wajib Anda Urus untuk Memulai Proyek Properti
• Kebutuhan Dukungan PKS KPR Indent Bagi Pemain Klaster dan Developer Pemula
• Syarat Mengubah HGB Menjadi Hak Milik
• Jangan Terjebak Dengan Kelonggaran Perijinan dan Legalitas Lahan

Tags

• mengurus imb bangunan yang sudah berdiri
• cara mengurus imb
• cara membuat IMB
• mengurus imb setelah bangunan jadi
• cara mengurus imb rumah yang sudah dibangun
• https://asriman com/begini-cara-mengurus-rumah-lama-yang-belum-punya-imb/
• cara mengurus imb rumah yang sudah jadi
• cara mengurus imb rumah lama
• imb bangunan sudah jadi