Memahami cara benar mengembangkan proyek properti amat penting bagi para pengembang, karena pengembangan proyek tersebut melalui serangkaian tahapan yang harus dilewati satu demi satu.
Sebagian memang ada yang dapat dikerjakan dalam waktu bersamaan, namun sebagian yang lain baru bisa dikerjakan setelah menyelesaikan tahapan sebelumnya.
Contohnya membuat desain proyek bisa bersamaan dengan mengurus perizinan, demikian juga mengurus sertifikat bisa dilakukan bersamaan dengan mengurus perizinan.
Sementara mengurus perizinan hanya bisa dilakukan setelah lahan diakuisisi. Selanjutnya pemasaran dan pembangunan boleh dilakukan setelah perizinan diperoleh.
Dengan mengetahui tahapan-tahapan tersebut, developer tidak kesulitan dalam membuat perencanaan, persiapan dan pelaksanaan sebuah proyek properti.
Tahapan tersebut diantaranya ialah mencari lahan, suvey, cek peruntukan lahan, cek legalitas tanah, mengurus perizinan, pembebasan lahan, mengurus sertifikat dan perizinan, pemasaran, membangun unit, serahterima kepada konsumen dan melayani komplain konsumen.
Mencari lahan
Langkah pertama yang harus dilakukan seseorang yang ingin menjadi developer properti adalah mencari lahan.
Saat ini untuk mencari lahan ini sudah amat mudah dilakukan karena terdapat banyak sekali media untuk mendapatkan informasi lahan tersebut.
Diantaranya adalah dari internet, dari broker, dari koran dan majalah dan dari media sosial, dan sumber-sumber lainnya.
Mencari tanah dari internet
Saat ini banyak sekali portal jual beli properti yang bisa Anda manfaatkan untuk mencari tanah yang sedang dijual. Anda tinggal ketika di pencarian Google misalnya akan banyak muncul portal jual beli properti yang sedang dijual.
Buka saja salah satunya, lalu cari tanah yang sedang dijual di lokasi yang Anda inginkan. Misalnya jika Anda sedang mencari taah yang sedang dijual di Surabaya, tinggal ketik “tanah dijual di Surabaya” maka akan muncul buanyak sekali tanah yang dijual di Surabaya.
Begitu juga jika Anda mencari tanah yang sedang dijual di lokasi lainnya. Just search them!
Mencari tanah dari broker
Mencari tanah yang sedang dijual bisa juga melalui broker atau agen properti. Anda bisa menghubungi sebuah agensi marketing properti lalu tanyakan kepada mereka jika ada listing di sekitar lokasi sasaran.
Nanti mereka akan memberikan informasi tentang tanah yang sedang mereka pasarkan.
Hanya saja untuk mendapatkan informasi tanah untuk proyek di lokasi-lokasi tertentu tidak banyak informasi dari agensi marketing.
Misalnya untuk lokasi-lokasi yang berada di lokasi yang masih sepi dan tanahnya belum bersertifikat, maka jarang sekali tanah seperti ini dipasarkan oleh sebuah agensi marketing.
Para agensi marketing profesional ini lebih senang memasarkan tanah-tanah yang sudah lengkap legalitasnya. Satu lagi penyebabnya adalah broker profesional memiliki Standar Operating Procedure (SOP) dalam memasarkan suatu properti.
Salah satu SOP mereka adalah harus ada kontrak pemasaran dengan pemilik. Nah, kontrak pemasaran inilah yang sulit didapatkan ketika memasarkan tanah-tanah yang berada di lokasi yang sepi atau masih berupa milik dari para penduduk.
Para penduduk tidak familiar dengan kontrak marketing, mereka lebih senang tanah mereka dipasarkan oleh orang-orang yang sudah mereka kenal.
Broker tradisional
Orang-orang yang mereka kenal itu diantaranya adalah petugas desa, ketua RT, ketua RW atau siapapun yang sudah mereka kenal.
Para broker tradisional ini lebih leluasa geraknya dalam memasarkan tanah. Karena mereka tidak terikat oleh satu aturan tertentu.
Hanya saja memperoleh informasi dari para broker tradisional ini musti lebih teliti lagi dalam memeriksa keabsahan legalitas tanah.
Karena pada umumnya mereka tidak dibekali tentang pemahaman legalitas tanah. Mereka lebih mementingkan bagaimana tanah yang mereka pasarkan terjual.
Tetapi bagaimanapun informasi tanah yang sedang dijual memang lebih banyak dari broker tradisional ini.
Dari koran dan majalah
Sumber lainnya untuk mendapatkan informasi tanah yang sedang dijual adalah dari koran dan majalah.
Saat ini memang koran bukan lagi favorit orang dalam mencari informasi tetapi ada informasi tertentu yang orang lebih senang mendapatkannya dari koran.
Misalnya tentang tanah yang sedang dijual, iklannya memiliki ruang dan waktu khusus. Biasanya untuk iklan tanah yang sedang dijual ini terdapat di tiap hari Sabtu.
Kelebihannya iklan dari koran ini, listing yang sedang dipasarkan lebih valid dibandingkan dengan iklan di marketplace properti.
Karena untuk memasang iklan di koran, membutuhkan biaya yang lumayan besar. Jadi tidak mungkin orang membuang-buang uang untuk memasarkan sesuatu yang tidak benar.
Berbeda dengan memasarkan di portal jual beli properti yang bisa dengan tanpa biaya sama sekali. Karena terdapat keanggotaan tanpa biaya tetapi sudah bisa memasarkan listingan.
Demikian juga di majalah-majalah properti. Biasanya selalu ada orang yang sedang memasarkan tanah. Prinsipnya sama dengan memasarkan di koran yang membutuhkan biaya.
Survey Lahan
Setelah mendapatkan informasi lahan, langkah selanjutnya yang harus dilakukan adalah melakukan survey lokasi. Tujuan survey lokasi ini adalah untuk melihat lokasi secara langsung sehingga dapat melihat potensi lahan dan handicap yang menyertainya.
Untuk melihat lokasi secara langsung dan potensi pasar
Survey dilakukan untuk melihat lokasi secara langsung dengan demikian seorang developer dapat menilai dan memastikan bahwa lokasi strategis dan bagus untuk dikembangkan menjadi proyek properti.
Misalnya lokasi dekat dengan pusat keramaian dan fasilitas publik dan tersedia banyak calon konsumen.
Karena jika lokasi berada di pusat keramaian, maka terdapat potensi pasar yang besar. Lokasi seperti ini misalnya di tengah kota atau sekurangnya di sekitar kota besar yang banyak terdapat demand terhadap tempat tinggal.
Demikian juga jika lokasi berada di lokasi yang sepi dan di pelosok, tentu harus berfikir ulang lagi jika akan dikembangkan terkait dengan keterjualan proyek nantinya.
Walaupun harga tanah murah tidak serta merta bisa menguntungkan jika dibangun proyek. Ketersediaan pasar menjadi penentu pengembangan sebuah proyek properti.
Transit Oriented Development
Demikian juga lokasi yang berada di sekitar fasilitas publik, seperti stasiun MRT (Mass Rapid Transit), starisun LRT (Light Rail Transit) atau stasiun KRL (Kereta Rel Listrik).
Lokasi yang berada di sekitar moda transportasi publik ini menjadi tempat tinggal favorit masyarakat. Karena jika mereka tinggal di sekitar modal transportasi publik ini mereka dengan mudah berpindah tempat.
Baik dalam berkerja atau melakukan aktifitas sehari-hari. Cepat dari sisi waktu, murah dari sisi biaya.
Hanya saja tentu ada segmentasi tertentu, misalnya untuk MRT, dan LRT hanya tersedia di pusat kota khususnya Jakarta, sehingga segmen pasarnya adalah orang-orang menengah ke atas yang berkerja di tengah kota.
Sedangkan untuk lokasi di sekitar KRL, segemennya lebih ke menengah ke bawah karena cakupan KRL lebih jauh ke daerah. Seperti KRL Jabodetabek yang melayani tiga rute.
Rute ke Timur sampai ke Cikarang, ke Selatan sampai ke Bogor dan ke Barat sampai ke Rangkas Bitung.
Di sekitar stasiun KRL ini terdapat banyak permintaan hunian. Karena dengan tinggal di sekitar stasiun masyarakat dengan amat mudah memanfaatkan KRL untuk berpindah tempat.
Menggunakan KRL ini menjadi favorit karena jangkauannya yang jauh dan biaya yang murah. Bayangkan orang bisa berpindah lokasi dari Rangkas Bitung atau Parung Panjang ke Cikarang atau Bogor dengan biaya yang sangat murah sekali dan cepat.
Juga terbebas dari macet karena sifat moda KRL adalah moda yang diutamakan dibandingkan dengan moda lainnya jika terdapat persimpangan sebidang. Jadi anti macet.
Oleh karena itu pemerintah mendorong pembangunan hunian dengan konsep TOD (Transit Oriented Development), yaitu hunian yang berada di sekitar moda transoportasi publik, baik KRL, LRT atau MRT.
Tujuannya adalah supaya masyarakat lebih menggunakan transportasi publik ketimbang moda transportasi pribadi seperti mobil dan sepeda motor. Dengan demikian kemacetan bisa berkurang.
Ini bertepuk dua belah tangan dengan dunia usaha, sehingga muncul banyak hunian dengan konsep TOD di sekitar stasiun KRL, LRT ataupun MRT. Ciri-cirinya adalah proyek tersebut lokasinya tidak jauh dari stasiun, kira-kira dapat dijangkau dengan berjalan kaki tanpa terlalu perpeluh.
Lokasi tidak memiliki handicap
Kegunaan survey selanjutnya adalah untuk memastikan bahwa lokasi tidak memiliki kekurangan tertentu. Misalnya lokasi memang strategis tetapi berada di bawah SUTET (Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi), ada kober di tengah-tengah lokasi.
Kondisi-kondisi lainnya yang perlu diperhatikan adalah ketersediaan jalan akses yang memadai, pernah terdampak banjir atau tidak, apakah tersedia saluran pembuangan, atau sulit mendapatkan jaringan listrik karena jauh dari jaringan yang sudah ada. Dan kondisi lainnya yang menghalangi kelancaran pembangunan proyek.
Cek Peruntukan Tanah
Setelah calon lahan didapat, langkah selanjutnya adalah mengecek peruntukan lahan. Tujuannya adalah untuk memastikan bahwa lokasi memang bisa dibangun sesuai perencanaan.
Jika seorang developer ingin membangun perumahan memang lokasi tersebut peruntukannya adalah permukiman. Demikian juga jika akan dibangun apartemen, kawasan industri, kawasan pergudangan, peruntukan lokasi musti sesuai dengan perencanaan.
Untuk melihat peruntukan lahan ini bisa secara online di RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah) daerah setempat. Atau jika daerah tersebut sudah ada Perda tentang RDTR (Rencana Detil Tata Ruang) maka Perda tersebut juga bisa diakses secara online.
Selain mencari informasi RDTR secara online, seorang developer juga dapat memperoleh informasi peruntukan ruang di kantor PTSP (Pelayanan Terpadu Satu Pintu) setempat. Atau bisa juga di kantor BPN di Seksi Penataan Tanah.
Setelah mendapatkan informasi peruntukan, informasi teknis selanjutnya juga bisa didapatkan seperti berapa besarnya KDB (Koefisien Dasar Bangunan), batas ketinggian bangunan, KLB (Koefisien Lantai Bangunan), GSJ (Garis Sempadan Jalan) dan GSB atau bangunannya.
Untuk pembangunan rumah tapak informasi di atas tidak terlalu penting, tetapi jika Anda akan membangun high rise building atau bangunan bertingkat seperti apartemen dan perkantoran, informasi detil tersebut amat diperlukan. Karena akan memengaruhi perencanaan bisnis dan perencanaan pembangunan.
Meneliti satus legalitas lahan
Langkah mengembangkan proyek properti selanjutnya adalah melakukan penelitian terhadap status legalitas tanah.
Apakah tanahnya sudah bersertifikat, girik atau tanah yang belum bersertifikat lainnya seperti petok D, pipil, yasan, kikitir, SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang), SKGR (Surat Keterangan Ganti Rugi), eigendom verponding atau lainnya
Tanah yang sudah bersertifikat
Legalitas lahan yang paling bagus adalah sudah bersertifikat. Baik Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), Sertifikat Hak Pakai (SHP), Sertifikat Hak Guna Usaha (SHGU) atau jenis sertifikat lainnya.
SHM, HGB dan SHP
Dari jenis sertifikat tersebut yang paling tinggi haknya adalah SHM, karena SHM tidak pernah berakhir haknya seperti jenis sertifikat lainnya.
Hanya saja SHM hanya boleh dimiliki oleh WNI perorangan tidak boleh dimiliki oleh badan hukum dalam bentuk PT (Perseroan Terbatas).
Untuk jenis sertifikat lainnya memiliki jangka waktu berlaku dan persyaratan tertentu dalam pemberiannya. HGB bisa sampai dengan 30 tahun dan dapat diperpanjang dan diperbarui. Demikian juga SHP, HGU dan lainnya.
Dari jenis sertifikat tersebut yang bisa dibangun proyek properti adalah SHM, HGB dan SHP. Dimana untuk SHP harus dipastikan pembangunan harus sesuai dengan perubahan tata ruang lokasi.
Sertifikat hak Guna Usaha
Sementara HGU bisa dibangun proyek properti setelah HGU tersebut diubah menjadi HGB dengan mekanisme sesuai peraturan yang berlaku.
Patokan bakunya adalah peruntukan lokasi. Jika HGU terletak di lokasi yang peruntukannya permukiman maka HGU tersebut bisa diubah menjadi HGB.
Tetapi jika peruntukan lokasi tersebut berupa perkebunan, pertanian atau perikanan maka HGU tidak bisa diajukan menjadi HGB dan tidak bisa dibangun proyek properti.
Tanah girik
Tanah girik adalah tanah yang belum didaftarkan ke negara melalui kantor pertanahan setempat. Awalnya girik ini adalah bukti pembayaran pajak tanah.
Namun sejak diundangkannya UU No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan dalam bentuk SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi Bangunan).
Akan tetapi girik dianggap sebagai bukti kepemilikan hak lama yang bisa dijadikan dasar untuk mengajukan hak atas tanah.
Hal ini diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Dalam PP tersebut diatur bahwa tanah hak lama termasuk girik bisa dijadikan dasar untuk mengajukan sesuatu hak atas tanah.
Pastikan tanah tidak sengketa
Jangan lupa pastikan tanah yang akan dibeli tidak dalam status sengketa dengan cara mengecek sertifikat tersebut ke kantor pertanahan setempat.
Jika tanah dalam sengketa maka terdapat catatan sengketa di dalam buku tanahnya, maka tanah tidak bisa ditransaksikan. Atau tanah berada dalam status quo sampai dengan ada keputusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.
Itu jika terdapat sengketa yang masuk pengadilan. Ada juga sengketa yang tidak masuk pengadilan. Sengketa antar perorangan karena sebab tertentu, misalnya hutang piutang dan lain-lain.
Sengketa seperti ini hanya berupa pemblokiran sertifikat. Jika sertifikat tanah dalam kondisi terblokir di BPN, maka tidak dapat dilakukan tindakan hukum apapun seperti memperjualbelikan, menjaminkan atau mengalihkan dalam bentuk apapun, sampai dengan blokir tersebut dihapus.
Yang bisa menghapus blokir adalah pihak yang mengajukan blokir. Penghapusan blokir diajukan dengan bersurat secara resmi ke BPN dengan menerangkan alasan penghapusan blokir tersebut.
Nantinya berdasarkan surat pengajuan penghapusan blokir tersebut maka BPN akan menghapus blokirnya dan selanjutnya bisa dilakukan transaksi.
Apabila tanahnya masih girik atau jenis tanah lainnya yang tidak bersertifikat, pengecekan keabsahan surat-suratnya dilakukan di kantor desa atau kelurahan setempat.
Pengecekan tersebut ditandai dengan keterangan tidak sengketa yang dikeluarkan oleh kantor desa atau kelurahan.
Membuat perencanaan proyek
Ketika lahan sudah diperoleh, developer sudah bisa membuat perencanaan proyek. Langkah awal dalam membuat perencanaan proyek ini adalah mengambil data fisik tanah.
Baik data mengenai luas, kondisi permukaan (kontur) dan kondisi fisik tanah lainnya.
Data ini didapat dengan cara pengukuran tanah secara langsung oleh surveyor sehingga hasil yang didapat akurat.
Perencanaan siteplan
Hasil pengukuran oleh surveyor dalam format .dwg menjadi dasar bagi arsitek dalam membuat perencanaan, sekurangnya perencanaan awal dalam bentuk siteplan atau masterplan.
Dimana dengan adanya siteplan atau masterplan ini bisa didapat volume masing-masing komponen proyek untuk dibuatkan RAB sebagai dasar membuat studi kelayakan (feasibility study).
Misalnya berapa luas jalan, berapa panjang saluran, berapa luas ruang terbuka hijau (RTH), berapa luas fasilitas sosial dan berapa unit rumah yang bisa dibangun.
Biasanya di dalam siteplan juga terdapat detil penampang perencanaan jalan dan saluran.
Perencanaan teknis
Di dalam perencanaan teknis terdapat detil seluruh komponen proyek terutama sekali desain unit-unit rumah.
Jenis gambar tersebut terdiri dari denah, tampak, semua komponen desain dalam DED (Detail Engineering Design), gambar-gambar potongan, gambar-gambar 3D, dan gambar lainnya.
Gambar rencana teknis ini merupakan syarat untuk pengurusan perizinan. Dimana saat ini pengurusan perizinan dalam bentuk Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).
Nah, syarat terbitnya PBG adalah detil semua desain tentang unit rumah dan detil-detil desain lainnya.
Marketing tools
Selain desain-desain proyek untuk keperluan mengajukan perizinan, perencanaan dan desain juga diperlukan untuk marketing tools.
Diantara beberapa desain yang penting adalah desain dalam bentuk 3 dimensi dengan artist impression yang nantinya akan ditampilkan dalam bentuk gambar-gambar untuk keperluan marketing.
Outputnya berupa brosur, flyer dan lain-lain baik nantinya akan dicetak ataupun untuk keperluan materi marketing online dalam bentuk gambar-gambar digital yang ditampilkan di website, portal properi, marketplace, media sosial atau media internet lainnya.
Akan lebih baik lagi jika marketing tools dilengkapi dengan video animasi dan video 360. Apik tenan!
Mengurus perizinan
Berbarengan dengan membuat perencanaan, developer dapat memulai mengurus perizinan proyek.
Perizinan tersebut mulai dari mengurus izin warga, rekomendasi dari lurah atau kepala desa dan camat serta rekomendasi dan izin dari dinas di lingkungan pemerintah daerah setempat.
Izin warga, kepala desa/lurah dan camat
Langkah awal ketika akan mengurus perizinan proyek adalah mengurus izin warga, yang intinya warga di sekitar lokasi tidak keberatan adanya pembangunan proyek di wilayah mereka.
Pernyataan tidak keberatan ini dibuat secara tertulis dan ditandatangani oleh warga.
Selanjutnya apabila sudah ada izin warga, dilanjutkan dengan mengurus rekomendasi dari kepala desa/luran dan camat.
Isi dari surat rekomendasi tersebut adalah kepala desa/lurah dan camat tidak keberatan atas pembangunan proyek di wilayah mereka.
Rekomendasi dari Dinas Lingkungan Hidup
Amdal, UKL/UPL, SPPL
Rekomendasi dari DLH ini terdiri dari beberapa rekomendasi seperti Amdal, UKL/UPL, SPPL dan TPSS. Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal) diperlukan apabila membangun proyek-proyek selain rumah tapak seperti apartemen, gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, ruko, rukan, area industri dan lain-lain.
Tetapi ada juga perumahan yang membutuhkan Amdal. Perumahan ini adalah perumahan dengan skala tertentu dimana pemda setempat mewajibkan developer mengurus rekoemndasi Amdal.
Untuk perumahan dengan skala lebih kecil, yang diperlukan adalah cukup UKL/UPL saja, atau Usaha Pengelolaan Lingkungan Hidup/Usaha Pemantauan Lingkungan Hidup.
Bahkan untuk perumahan subsidi skala kecil, atau lebih kecil dari 5 hektar, tentang lingkungan hidup ini cukup membuat SPPL (Surat Pernyataan Kesanggupan Pengelolaan Lingkungan Hidup) saja. Surat pernyataan ini dibuat secara sepihak saja oleh developer.
TPSS
Rekomendasi yang penting selanjutnya adalah rekomendasi tentang Tempat Pembuangan Sampah Sementara (TPSS). Dalam rekomendasi ini tertuang penempatan tempat sampah sehingga tidak menggangu penghuni nantinya.
Baku mutu air
Dari dinas lingkungan hidup juga diperlukan rekomendasi tentang baku mutu air minum dan air limbah.
Rekomendasi dari Dinas Perhubungan
Andalalin
Dari dinas perhubungan rekomendasi yang diperlukan adalah rekomendasi Analisa Dampak Lalu Lintas (Andalalin). Dimana Andalalin adalah upaya yang dilakukan oleh pemerintah dalam mengendalikan dampak yang timbul akibat pembangunan tertentu terhadap lalu lintas di sekitar area pembangunan tersebut.
Pembangunan yang dimaksud bisa berupa kawasan perumahan atau hunian, pusat perbelanjaan, perhotelan, pembangunan infrastruktur, bangunan industri atau pabrik, dan tipe bangunan lainnya.
PJU
Selain mengeluarkan Andalalin, Dinas Perhubungan juga mengeluarkan rekomendasi tentang Penerangan Jalan Umum.
Rekomendasi ini berkaitan dengan titik penerangan di jalan-jalan komplek perumahan.
Rekomendasi dari Dinas Pemakaman
Rekomendasi selanjutnya adalah rekomendasi dari Dinas Pemakaman. Dimana dinas pemakaman mengeluarkan rekomendasi setelah pengembang menyerahkan cadangan tanah makam bagi calon penghuni perumahannya kelak.
Tanah makam yang diserahkan adalah tanah yang sudah dibebaskan di lokasi yang memang telah diplot pemda untuk pemakaman.
Dalam prakteknya pengembang boleh mencari sendiri tanah tersebut atau bisa juga diserakan ke pemda untuk mencari tanah makam tersebut.
Pemda nantinya tinggal menerima bukti pembeliannya dan mengeluarkan rekomendasi bahwa si pengembang sudah memenuhi syarat tentang cadangan tanah makam.
Pada umumnya besarnya cadangan tanah makam yang diwajibkan adalah 2% dari luas lahan.
Rekomendasi peil banjir dari Dinas Tata Air
Dari Dinas Tata Air atau dinas di lingkungan pekerjaan umum dan perumahan rakyat mengeluarkan rekomendasi peil banjir.
Dimana peil banjir adalah pengaturan ketinggian minimal lantai bangunan yang ditentukan berdasarkan lokasi bangunan tersebut, yang bertujuan untuk mencegah air banjir meluap dan masuk ke dalam bangunan jika lantai terlalu rendah.
Rekomendasi dari Dinas Pertanian
Dari Dinas Pertanian pengembang membutuhkan rekomendasi bahwa lokasi tersebut bukanlah termasuk lahan pertanian atau yang lebih dikenal dengan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan (LP2B).
Walaupun fisik lahan masih berupa sawah tetapi peruntukan atau zonasinya adalah permukiman.
Demikian juga dinas pertanian bersama-sama dengan dinas tata ruang atau kantor pertanahan juga bisa mengeluarkan rekomendasi bahwa lokasi proyek bukanlah termasuk Lahan Sawah Dilindungi (LSD).
Diman apabila lokasi proyek termasuk LP2B atau LSD, maka lahan tersebut tidak bisa dibangun.
PKKPR dari Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang (CKTR)
Dinas tata ruang akan mengeluarkan PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang), dimanan PKKPR adalah dokumen yang menyatakan kesesuaian antara rencana kegiatan Pemanfaatan Ruang dengan Rencana Tata Ruang (RTR) selain RDTR (Rencana Detil Tata Ruang).
Pengesahan siteplan dari Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang (CKTR)
Setelah semua rekomendasi tersebut didapat, langkah selanjutnya adalah mengajukan pengesahan siteplan ke dinas CKTR setempat.
Dimana Dinas CKTR akan melakukan analisa terhadap kesesuaian lokasi dengan perencanaan, melihat dan memperhatikan rekomendasi-rekomendasi yang sudah didapatkan.
Untuk tiap daerah nama dinas yang mengesahkan siteplan ini mungkin saja berbeda-beda, mungkin nanti ada Dinas Kimpraswil, Dinas Perumahan dan permukiman, Dinas Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR), Dinas Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang, Dinas Perumahan, Kawasan Permukiman dan Pertanahan (DPKPP).
Bahkan nama-nama dinas ini juga bisa berubah dari waktu ke waktu. 😀
Setelah semua persyaratan dipenuhi maka selanjutnya Dinas CKTR mengesahkan siteplan/masterplan untuk selanjutnya developer mengajukan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) secara online.
Retribusi PBG
Ada satu syarat lagi yang harus dipenuhi developer yaitu membayar retribusi daerah sesuai peraturan yang berlaku. Besarnya retribusi daerah ini berbeda-beda masing-masing daerah karena masing-masing daerah punya aturan tersendiri tentang besaran retribusi dalam membangun sebuah proyek.
Dulu retribusi tersebut namanya retribusi IMB, namun sekarang karena IMB digantikan oleh PBG, maka nama retribusinya juga berubah, yaitu retribusi PBG.
Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
Inilah langkah terakhir yang musti dilakukan oleh pengembang dalam mengurus perizinan proyek yaitu mengurus PBG.
PBG ini adalah pengganti IMB, dimana sejak berlakunya UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, IMB tidak berlaku lagi dan diubah menjadi PBG.
Pengajuan PBG dilakukan secara online dengan membuat akun di hxxps://simbg.pu.go.id selanjutnya di website tersebut diarahkan untuk mengajukan PBG.
Nanti akan ada fasilitas untuk meng-upload semua persyaratan yang dibutuhkan seperti sertifikat, PKKPR, gambar situasi tanah, desain arsitektur, desain struktur, desain MEP dan lainnya.
Tak lupa musti diupload juga surat keahlian dari para perencana. Baik perencana arsitektural, struktur, MEP dan lainnya.
TPA/TPT
Dalam proses penerbitan PBG akan ada proses asistensi dengan Tim Penilai Teknis (TPT)/Tim Profesi Ahli (TPA).
Dimana TPT bertuga menilai bangunan rumah yang sederhana yang luasnya tidak lebih dari 70 m2, sedangkan TPA diperlukan untuk menilai dan menganalisa bangunan dengan luas lebih dari 70 m2, termasuk bangunan bertingkat jenis apapun.
Atau pendeknya TPA menganalisa bangunan selain rumah sederhana.
Melakukan Pembebasan Tanah
Langkah penting selanjutnya yang wajib dilakukan oleh pengembang adalah pembebasan lahan. Pembebasan lahan ini sama saja dengan membeli tanah dari masyarakat.
Pembebasan lahan ini dapat dilakukan dengan berbagai cara tergantung jenis legalitas yang melekat pada tanah. Bisa dengan SPH, bisa dengan AJB, bisa juga dengan lelang.
Surat Pelepasan Hak atas Tanah (SPH)
SPH dibuat apabila developer berupa badan hukum (PT) sementara tanah berupa girik atau SHM.
Girik dianggap sebagai tanah hak milik adat sehingga jika akan diakuisisi oleh PT, maka pemilik girik tersebut harus terlebih dahulu melepaskan hak atas tanahnya ke negara lalu negara memberikan sesuatu hak atas tanah tersebut kepada badan hukum yang mengajukan HGB.
Langkah ini sama dengan jika tanahnya berupa SHM. Karena menurut UU No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), sebuah PT tidak diperbolehkan memiliki tanah dalam bentuk SHM. Maka SHM tersebut harus dilepaskan dulu ke negara untuk dimohonkan HGB oleh PT.
Akta jual beli (AJB)
Apabila tanahnya sudah HGB, maka langkah pembebasan lahannya lebih simpel yaitu dengan langsung membuat AJB. Setelah AJB PT pembeli ini langsung mengajukan baliknama ke BPN. Selesai.
Lelang
Bagi pengembang yang memiliki dana cukup besar, pembelian tanah bisa dilakukan melalui lelang, karena selain harganya lebih murah, keamanannya juga terjamin dengan istilah lain clear and clean.
Hanya saa, dibutuhkan dana cukup besar karena sistem pembayaran untuk pembelian tanah lelang harus tunai dan tidak ada cara yang lain.
Selain itu biasanya tanah yang dilelang tersebut dalam kondisi apa adanya atau as it is. Artinya jika di lokasi ada suatu pihak yang menempati, maka itu adalah kewajiban peserta lelang untuk membereskannya.
Apakah dengan cara kekeluargaan atau cara lainnya, ya monggo-monggo saja.
Negosiasi pembayaran tanah
Apabila developer tidak memiliki modal yang cukup, maka terdapat strategi tertentu dalam mengakuisi lahan. Diantaranya adalah dengan cara pembayaran tanah secara bertahap atau kerjasama lahan.
Pembayaran tanah secara bertahap
Pembayaran tanah secara bertahap mengandung pengertian bahwa tanah tidak dibayar tunai sekaligus, tetapi bertahap sesuai dengan termin yang disepakati.
Bisa sekali enam bulan, dua belas bulan atau dalam waktu berapapun sesuai kesepakatan. Dengan cara ini developer tidak membutuhkan uang sebesar harga tanah untuk memulai proyek. Mungkin hanya butuh uang untuk DP saja atau sekedar uang tanda jadi.
Kerjasama lahan
Strategi lainnya yang bisa ditawarkan kepada pemilik lahan adalah dengan cara kerjasama lahan. Dimana dalam kerjasama lahan ini tanah pemilik lahan tidak dibayar tunai didepan.
Dibayarnya sesuai waktu yang disepakati. Enaknya bagi pemilik lahan, dengan kerjasama lahan ini pemilik lahan selain mendapatkan harga tanahnya, pemilik lahan juga mendapatkan bagian dari laba proyek yang besarnya sesuai kesepakatan.
Mengurus sertifikat induk
Tahap dalam mengembangkan proyek properti selanjutnya adalah mengurus sertifikat induk atas nama developer.
Dalam mengurus sertifikat induk ini ada beberapa tahapan yang musti dilalui developer yaitu mengurus surat-surat tanah di kantor desa atau kelurahan lalu mengajukan permohonan sertifikat di kantor BPN.
Mengurus persyaratan sertifikat di kantor desa atau kelurahan
Di kantor desa atau kelurahan, ada beberapa dokumen yang musti dibuat yaitu surat keterangan tidak sengketa, surat keterangan riwayat tanah dan surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik.
Dimana dokumen-dokumen ini menyatakan bahwa tanah tersebut memang dalam penguasaan si pemohon dan tidak dalam keadaan sengketa dengan pihak manapun.
Termasuk riwayat penguasaan tanah tersebut juga jelas dari sejak surat tanah tersebut terbit sampai dengan pemilik terakhir. Terdapat riwayat penguasaan yang tidak terputus dan diakui oleh kepala desa atau lurah.
Mengurus sertifikat di kantor BPN
Langkah selanjutnya adalah mengurus sertifikat di kantor pertanahan dengan melampirkan semua dokumen yang diurus di kantor desa atau kelurahan.
Setelah persyaratan dilengkapi nantinya BPN akan melakukan langkah-langkah sesuai dengan peraturan dalam permohonan sertifikat. Langkah tersebut diantaranya adalah pengukuran, permohonan SK dan pensertifikatan.
Sertifikat awalnya terbit untuk keseluruhan lahan, atau lebih dikenal dengan nama sertifikat induk, lalu berdasarkan siteplan yang sudah disahkan bisa diajukan pemecahan.
Mengatur strategi pemasaran
Pemasaran secara resmi baru dapat dilakukan setelah Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) terbit. Namun apabila PBG belum didapat atau dalam proses pengurusan, biasanya developer sudah memulai pemasaran.
Mungkin dalam bentuk soft launching, agent gathering, consumer gathering atau istilah apapun yang tujuannya memperkenalkan proyek kepada calon pembeli.
Dalam memasarkan proyeknya seorang developer dapat memasarkan sendiri dengan membentuk tim pemasaran atau menyerahkan pemasaran kepada agensi marketing eksternal.
Membangun tim pemasaran sendiri
Dengan membangun tim pemasaran sendiri, developer lebih leluasa dalam membuat program pemasaran. Seperti membuat marketing tools digital dan strategi pemasaran, membuat marketing event dan program lainnya.
Hanya saja pemasaran ini harus ditangani oleh seorang yang berpengalaman. Mungkin saja orang tersebut adalah marketing director, marketing manager atau sebutan apapun sesuai dengan selera developer. Bebas bebas saja.
Menyerahkan pemasaran kepada agen properti
Strategi selanjutnya dalam pemasaran ini adalah dengan cara menyerahkan pemasaran kepada agensi marketing eksternal.
Dengan strategi ini developer dapat fokus kepada pengembangan proyek atau pengembangan perusahaan ke depan.
Dalam berkerjasama dengan agensi marketing eksternal ini ada dua skema yang bisa disepakati yaitu dengan cara eksklusif dan non eksklusif.
Eksklusif
Dengan kontrak eksklusif agensi marketing tersebut hanya satu-satunya agensi marketing yang boleh memasarkan sebuah proyek.
Biasanya dalam kontrak terdapat target-target yang harus dicapai disertai punishment jika target tidak tercapai.
Non eksklusif
Berbeda dengan eksklusif, kontrak non eksklusif mengandung pengertian bahwa pemasaran sebuah proyek properti bebas dilakukan oleh siapapun.
Kesepakatan yang dibuat antara developer dengan agensi marketing lebih kepada besaran fee yang diberikan oleh developer kepada agensi marketing tersebut. Tidak ada target atau punishment jika tidak achieve target tersebut.
Membangun fisik proyek
Membangun fisik proyek dalam bentuk infrastruktur, unit rumah dan komponen proyek lainnya dapat dilakukan dengan membentuk tim sendiri atau menyerahkan kepada kontraktor.
Membangun sendiri dengan membentuk tim
Membangun dengan membentuk tim sendiri memiliki kelebihan bahwa pembangunan dapat terkontrol dengan baik oleh developer, baik dari sisi waktu dan material yang digunakan. Sehingga pembangunan proyek sesuai dengan perencanaan.
Sedangkan kekurangannya adalah developer perlu membentuk tim pembangunan sendiri, dimana bagi seorang developer yang belum berpengalaman ini memberikan kesulitan tersendiri.
Membangun diserahkan kepada kontraktor
Cara lainnya dalam membangun fisik proyek adalah dengan cara menyerahkan kepada kontraktor. Cara ini lebih simpel.
Hanya saja dengan cara ini developer harus mengawasi pelaksanaan proyek dengan ketat, supaya pekerjaan kontraktor sesuai dengan perencanaan.
Developer dapat menempatkan seorang project manager atau pengawas di proyek. Merekalah yang mengawasi tiap detik pelaksanaan proyek.
Serahterima kepada konsumen
Langkah selanjutnya dalam pelaksanaan proyek adalah serahterima kepada konsumen. Serahterima ini dilakukan setelah unit rumah dibangun dan setelah diperiksa bersama dinyatakan layak dan sesuai dengan apa yang diperjanjikan.
Serahterima dilakukan dengan cara menandatangani Berita Acara Serah Terima (BAST).
Melayani komplain konsumen
Setelah tahap demi tahap dilalui, tahapan selanjutnya adalah memberikan layanan komplain selama 3 – 6 sesudah serah terima.
Masa ini biasa disebut periode retensi atau periode pemeliharaan atau garansi hunian. Karena dalam periode garansi, maka seandainya terjadi kerusakan pada rumah yang telah diserahterimakan, pihak developer wajib melakukan perbaikan tanpa membebani pembeli dengan biaya tambahan.
Jika terjadi komplain pada masa retensi ini, harus dipastikan bahwa komplain tersebut memang karena kesalahan dalam pelaksanaan, bukan merupakan penambahan pekerjaan.
Jika berupa penambahan pekerjaan harus diperhitungkan biaya untuk pekerjaan tersebut, nah inilah yang disebut dengan pekerjaan tambah kurang bagi developer.
Demikian langkah-langkah yang harus dilakukan oleh seorang developer dalam pengembangan sebuah proyek properti.
Lihat artikel lainnya:- Begini Langkah-Langkah Pengembangan Perumahan Subsidi
- Pentingnya Grace Period Dalam Negosiasi Pembayaran Tanah
- Anak Milenial Bisa Banget Menjadi Developer Properti
- Perlu Dipahami Bahwa Developer Properti Adalah Bisnis Jangka Panjang
- Ini Hal-Hal yang Harus Diperhatikan Ketika Mengurus Perizinan Proyek Properti
- Inilah Kenapa Dirimu Perlu Mempersiapkan Modal Awal Proyek Untuk 6 Bulan Pertama
- Bagaimana Cara Menjadi Pengembang Perumahan?
- Wajib Hukumnya Developer Memiliki Tim Legal Cakap Di Proyek
- Jadi Pengembang Tanpa Bank, Juga Tanpa Modal, Wuih Kereennn
- Kalau Belum Siap Bikin PT Untuk Menjadi Developer, Orang Perorangan Saja Dulu
- Begini Tahapan Mengurus Perizinan Proyek Properti Sesuai dengan Peraturan Terbaru
- Syarat Menjadi Developer Perumahan
- Cara Menjadi Mini Developer Atau Pengembang Perumahan Kecil-Kecilan
- Begini Cara Menyederhanakan Pekerjaan Proyek Properti
- Pentingnya Legalitas Dalam Pengembangan Sebuah Proyek Properti
